ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 112-3956-2015 NEMOVITÁ VĚC: pozemky, pozemek Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Býkev, k.ú. Býkev Adresa nemovité věci: Býkev, 276 01 Býkev Vlastník pozemku: Trend reality a finace, s.r.o., Cyrila Boudy 2454, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Trend reality a finace, s.r.o. Cyrila Boudy 2454, 27201 Kladno Luboš Šimůnek Pražská 120, 267 53 Žebrák IČ: telefon: 604868833 e-mail: simunek.simunek@seznam.c z DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 5.1.2015 Stav ke dni : 5.1.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Žebráku, dne 7.1.2015 Luboš Šimůnek
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění administrativní ceny podle platného cenového předpisu pozemků bez příslušenství a STAVEB a to ve stavu ke dni ocenění. Ocenění bude použito jako podklad k přiznání daně z převodu nemovitosti podle zákona č. 357/1992 Sb. ve zněních pozdějších předpisů. Pro jiné účely než zde uvedené není podle zákona 151/1997 Sb. možno toto ocenění použít. Zvláště se nevztahuje na sjednávané ceny. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí KÚ Mělník Kopie katastrální mapy Skutečnosti zjištěné znalcem při prohlídce a zaměření nemovitosti Informace majitele Místopis Pozemky jsou situovány v zastavěné části obce u účelové komunikace s možností napojení na inženýrské sítě.poloha je zřejmá z katastrální mapy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o pozemek určený k zástavbě bez příslušenství a staveb. Silné stránky poloha v regionu s dostupností okresního města Slabé stránky malá obec bez občanské vybavenosti RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 2 -
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemek Obsah tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky 2. Výnosové ocenění 2.1 3. Porovnávací ocenění 3.1 Pozemky OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,940 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01-3 -
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0,987 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Býkev: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 257,99 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemek - 4 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,01 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez II 0,00 Index omezujících vlivů 6 I O = 1 + P i = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,990 * 1,050 = 0,977 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 257,99 0,977 0,300 75,62 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 orná půda 38/12 607,00 75,62 45 901,34 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 orná půda 38/13 520,00 75,62 39 322,40 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 85 223,74 Pozemek - zjištěná cena = 85 223,74 Kč - 5 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemky Indexová metoda Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 2 500,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce * 0,60 B typ stavebního pozemku: * 0,80 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 * 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy * 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá * 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou * 1,00 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 624,00 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 624,00 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] orná půda 38/12 607 orná půda 38/13 520 Výměra stavebních pozemků 1 127 m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] 1 127 m 2 * 624,00 Kč/m 2 = 703 248,00 Výsledná cena = 703 248,- Kč 2. Výnosové ocenění 2.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0-6 -
Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 3. Porovnávací ocenění 3.1 Pozemky Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 1 127,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Pozemek Pozemek v okrajové části obce viz. příloha Pozemek Pozemek v okrajové části obce viz. příloha Srovnatelné nemovité věci Název: Pozemek Lokalita: Býkev Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Velikost 1,00 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,80 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 728 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 989 m 2 900 000 Kč 910 Kč/m 2-7 -
Název: Pozemek Lokalita: Býkev - Jenišovice Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Velikost 1,00 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,80 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 520 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 229 m 2 799 000 Kč 650 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 520 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 624 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 728 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 624 Kč/m 2 Výměra pozemku 1 127,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 703 248 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemek 85 224,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky 703 248,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Pozemky 703 248,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 703 248 Kč nepoužita Kč 703 248 Kč 703 248 Kč 85 224 Kč Obvyklá cena 600 Kč/m2 slovy: Šestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7-8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny V daném případě na základě všech výše uvedených faktorů ovlivňujících navrhovanou hodnotu se v závěrečném porovnání přikláním zejména k hodnotě zjištěné porovnávací metodou s přihlédnutím ke všem uvedeným faktorům a k aktuální situaci na trhu k datu ocenění. Závěr: Obvyklá cena jednotlivých pozemků : Pozemek p.č. 68/12 - orná půda -607m 2 * 600= Slovy: Třistašedesátčtyřitisícedvěstě Kč Pozemek p.č. 38/13 - orná půda - 520m2* 600= Slovy: Třistadvanácttisíc Kč 364 200,- Kč 312 000,- Kč V Žebráku 7.1.2015 Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák telefon: 604868833 e-mail: simunek.simunek@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 15. 4. 1996 č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 112-3956-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112-2015. - 9 -