č. posudku 5320/2015 Z n a l e c k ý p o s u d e k ------------------------------- o ceně nemovitosti - LV 302 rekreační chaty č.ev. 20 s pozemky st 62, pč. 42/2 s příslušenstvím v k.ú. Debrník, obec Hlavatce Účel posudku: Exekuční řízení 160 EX 2585/11-11 Povinný: Karel Novotný Oceňovaná nemovitost prohlédnuta osobně znalcem dne 21.6.2015 Objednavatel: Exekutorský úřad Břeclav soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová U tržiště 9, 690 02 Břeclav Vlastník: LV 302 Novotný Karel 610913/1325 Zpracoval: Ing. Jiří Vavruška Dne: 28.7.2015
- 2 - Kat. území: Debrník Místní část: Debrník Obec: Hlavatce Okres: Tábor Účel posudku: O vypracování posudku požádal soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, která uvedla, že ocenění požaduje pro účely exekučního řízení proti povinnému p. Karlu Novotnému. Podklady pro ocenění: - místní šetření dne 21.6.2015 - výpisy KÚ Tábor ze dne 24.3.2015 - kopie katastrální mapy 1:1000 Právní předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. Všeobecně: Debrník je součástí obce Hlavatce, která se nachází cca 6 km od Soběslavi. Město Soběslav je správním centrem III. typu jižní části bývalého okresu Tábor a je zde kompletní občanská vybavenost. Spojení do Debrníku zajišťuje v omezené míře autobusová doprava. Vlastní obec patří mezi obce, které jsou součástí vesnické památkové rezervace a několik domů patří mezi kulturní památky (tzv. selské baroko). Nález: Předmětem ocenění je nemovitost - rekreační chata č.ev. 20 v k.ú. Debrník, obec Hlavatce. Chata je postavena na st 62 a souvisí s ní pozemek pč. 42/2 (trvalý travní porost). Přístup a příjezd je po místní komunikaci pč. 483/1, která je v majetku obce Hlavatce. Jedná se o komunikaci zpevněnou štěrkem, částečná penetrace. Pokračování je po travnaté komunikaci podél hranice pozemku (pč. 483/2), která není zapsána na LV, je využívána jako přístup a příjezd k zemědělským pozemkům. Na pravé straně pč. 483/2 proti chatě je postavena zemědělská stavba dřevěné konstrukce. Pozemek je ze strany komunikace oplocen drátěným plotem na kovové sloupky, uprostřed kovová brána, která slouží jako hlavní vstup a vjezd na pozemek. Na spodní části pozemku (louce) jsou postaveny 3 kolny (2 dřevěné, jedna zděná). Jedná se o původní včelín a dřevěný sklad
- 3 - hosp. potřeb. Objekty jsou neudržované, nejsou zapsány v evidenci nemovitostí, viditelně schátralé, určeny k demolici. Navíc jsou z části zaplněné nepotřebnými věcmi, což si vyžádá náklady na jejich ekologickou likvidaci (plasty, kovy apod.). Horní část pozemku je zúžena, tato část je ohraničena živým plotem z thují, dřevěným plotem a plotem drátěným. Tento pozemek má výměru cca 250 m2, je součástí pč. 42/2 a je samostatně ohraničen a užíván k rekreačním účelům. Na pozemku je postavena rekreační chata č. ev. 20. Přístup na pozemek po pč. 483/1 (vlastník obec Hlavatce) a dále po pč. 483/2, která není v katastru zapsána. Jedná se o chatu přízemní, nepodsklepenou, se sedlovou střechou a podkrovím, které je přetaženo nad půdorysem přízemí a tato část tvoří fakticky lodžii. Konstrukce přízemí zděná, tl. zdiva 30 cm, podkroví kombinované se dřevem, krytina tašková Bramac. Vybavení - zavedena el. instalace, voda ze studánky, WC suchý. Příslušenství pozemku tvoří vedlejší stavby (včelín, dřevěná kolna) viditelně zchátralé, neoceňují se. Dále jsou součástí venkovní úpravy - oplocení pozemku, malý zemní sklep a porosty (část ovocné, část lesní - borovice, dub a část okrasné - thuje). Porosty jsou neošetřované, přerostlé, rostou v těsné blízkosti rekreační stavby. Stáří, údržba a časový sled: Původně se jednalo o zemědělský pozemek navazující na vesnickou zástabu. 2005 - zahájena stavba rekreační chaty (10 let) 2008 - smlouva darovací, pozemek přešel na p. Karla Novotného Nemovitost je užívána občasně, není zcela dokončena, opotřebení při životnosti 80 let Z = 10x1,25 = 12,5%.
- 4 - Použitý postup stanovení obvyklé ceny (zákon 151/97 Sb., 2, odst. 1) Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost s ohledem na již uskutečněné prodeje nebo nabídky RK. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny je stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí I) Věcná hodnota Věcná hodnota stavby Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden pomocí přiměřeného použití cenového předpisu, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - vyhl. č. 119/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) od 1.10.2014. II) Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Nájemné je však zanedbatelné. III) Srovnávací metoda Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Porovnány byly vybrané nemovitosti obdobného charakteru a obdobným technickým stavem nemovitosti.
- 5 - A) Věcná hodnota (nákladová) 1) Rekreační chata ( 14) Zděná stavba, přízemní, nepodsklepená, sedlová střecha, podkroví. Výpočet plochy a obest. prostoru: Zast. pl.: 7,60x4,60 = 34,96 m2 Obest. prostor: 34,96m2 x 2,2 = 76,91 m3 34,96 m2x2,5x0,5 = 43,70 m3 Celkem 120,61 m3 Typ A (příl. č. 12) ZC = 1750Kčx1,12 = 1960 Kč/m3 Stanovení koeficientů: K4 = 0,80 K5 = 0,85 (ost. obec) Ki = 2,115 (příl. č. 41) Stáří a opotřebení: Původní stáří 10 let, opotřebení Z = 12,5%. Výpočet: ZCU=ZCxK4xK5xKi = =1960x0,80x0,85x2,115 = 2818,87 Kč/m3 120,61m3x2818,87 = 339.984,-- Kč odpočet 12,5% - 42.498,-- Kč Celkem 297.486,-- Kč ------------- 2) Venkovní úpravy ( 13) Jedná se o oplocení, zemní sklep, drobné terenní úpravy. Cena venkovních úprav ve výši 3,5% ceny chaty 297.486,-- Kč x 0,035 = 10.412,-- Kč ------------ 3) Studna 3 bm x 1950x0,85x2293 = 11.402,-- Kč odpočet 10% - 1.140,-- Kč 10.262,-- Kč
- 6-4) Porosty Jedná se o přestárlé ovocné porosty (jabloně, třešně), dále o porosty okrasné (thuje) a několik starších porostů lesních (dub, borovice). Cena odborným odhadem 6.000,-- Kč ----------- 5) Pozemky Cena v místě obvyklá 30 Kč/m2. st 62 pč. 42/2 Celkem 24 m2 1836 m2 1860 m2 x 30 = 55.800,-- Kč ------------ II) Zjištění výnosové metody Výnosová metoda není stanovena vzhledem k tomu, že v této části města nejsou obdobné nemovitosti pronajímány. III) Zjištění srovnávací metody Použita porovnávací metoda, kdy hodnocená nemovitost je porovnávána s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v nedávném časovém horizontu. Z definice obvyklé ceny vyplývá, že optimální způsob jejího zjištění je cenové porovnání (komparace). Jedná se o srovnání stejných, případně obdobných nemovitostí, které jsou nebo byly v nedávné době obchodovány. U této metody jsou považovány za optimální věrohodné údaje z vlastní databáze, pokud jich není dostatek, přichází v úvahu realizované nabídky prostřednictvím internetu, inzerce, případně informací zjištěných u realitních kanceláří. Silné stránky - nemovitost situována na okraji obce - obec se nachází v oblasti s možností cykloturistiky a lesů - větší pozemek Slabé stránky - v blízkosti nemovitosti se nachází zemědělská hospodářská stavba - příjezd po nezpevněné komunikaci, přerostlé porosty - na pozemku se nachází bývalé kolny a včelín, které z důvodu špatného stavebně technického stavu bude nutno demolovat
- 7 - Srovnatelné prodeje nemovitostí Zdroj - vlastní databáze - informace realitních kanceláří 1) RK Cesta Lokalita: Dobronice u Bechyně Pozemek: 220m2 Dispoziční řešení: 2+kk Stav objektu: dobrý Konstrukce: smíšená (cihla, dřevo) Zast. plocha: 36 m2 Cena obchodovaná: 475.000,-- Kč 2) RK Inreka Tábor Lokalita: Tábor Čelkovice Pozemek: 229m2 Dispoziční řešení: 2+0 Stav objektu: dobrý Konstrukce: zděná Zast. plocha: 45 m2 Cena obchodovaná: 330.000,-- Kč 3) Realizovaný prodej Lokalita: Bežerovice, obec Sudoměřice u Bechyně Pozemek: 631m2 Dispoziční řešení: 1+0 Stav objektu: zhoršený Konstrukce: dřevěná Zast. plocha: 22 m2 Cena obchodovaná: 260.000,-- Kč 4) RK Real box Lokalita: Temešvár, okres Písek Pozemek: 519m2 Dispoziční řešení: 1+1, podsklepená Stav objektu: dobrý Konstrukce: zděná Zast. plocha: 20 m2 Cena obchodovaná: 270.000,-- Kč 5) RK Pikola Lokalita: Stádlec Pozemek: 572m2 Dispoziční řešení: 2+1 Stav objektu: dobrý Konstrukce: zděná Zast. plocha: 40 m2 Cena obchodovaná: 590.000,-- Kč
- 8 - Součet cen 1-5 1,925.000,-- Kč Průměr: 1,925.000:5 = 385.000,-- Kč Výpočet Průměr-(max-min) x 0,15 = 385.000-(590.000-260.000)x0,15 = 385.000-49.550 = 335.500,-- Kč K tomu: pozemek st 42/2 lk 1836m2x30 = 55.080,-- Kč Součet 390.580,-- Kč -------------
- 9 - R e k a p i t u l a c e : ------------------------- LV 302 rekreační chata č. ev. 20 s pozemkem st 62, pč. 42/2 s příslušenstvím v k.ú. Debrník, obec Hlavatce I) Věcná hodnota nemovitostí 1) Rekreační chata 297.486,-- Kč 2) Venkovní úpravy 10.412,-- Kč 3) Studna 10.262,-- Kč 4) Porosty 6.000,-- Kč 5) Pozemky 55.800,-- Kč Celkem 379.960,-- Kč Ocenění je provedeno podle vyhl. MF ČR č. 199/2014 Sb., ze dne 19.9.2014, kterou se mění vyhl. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhl.) s účinností od 1.10.2014. Při výpočtu nejsou uvažovány koef. It, Ip. II) Výnosová metoda Výnosová metoda není stanovena, uvedené nemovitosti se v této lokalitě běžně nepronajímají. III) Srovnávací metoda 390.580,-- Kč Z á v ě r : ----------- Provedenou analýzou a porovnáním s obchodovanými nemovitostmi stanovuji současnou obvyklou cenu nemovitosti - rekreační chaty č. ev. 20 s pozemky st 62 a pč. 42/2 k.ú. Debrník celkem 380.000,-- Kč -------------
- 10 - Pozn. znalce: - mimo zástavní práva a exek. řízení neváznou na nemovitosti jiné závasky - na pozemku pč. 42/2 se nachází vedlejší stavby (kolny, sklad) nezapsané v evidenci nemovitostí. Tyto budovy jsou ve zchátralém stavu, určené k demolici. - místní šetření se uskutečnilo dne 21.6.2015. Povinný na písemnou výzvu k místnímu šetření nereagoval, následně bylo od sousedů zjištěno telefonní číslo, kdy p. Novotný přislíbil součinnost, nicméně později již telefon nebral. Ocenění bylo tedy provedeno vnějším ohledáním. Přílohy: mapa širších vztahů snímek kat. mapy kopie LV (str. 1) fotodokumentace (4 foto)