ZNALECKÝ POSUDEK č. 1960/2013 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu v ul. Tyršova č.p.177 s příslušenstvím a pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe, okres Cheb. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu na základě usnesení o provedení Soudní exekuce Okresního soudu v Chebu Č.j. 16Nc 4516/2003 Sp. Zn. 064EX-631/03-29 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listů a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 2.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 177 v ul. Tyršova s příslušenstvím a pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe, okres Cheb, kraj Karlovarský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Podíl 1/2 na rodinném domu Adresa předmětu ocenění: Tyršova 177 353 01 Velká Hleďsebe Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Velká Hleďsebe Katastrální území: Velká Hleďsebe Počet obyvatel: 2 234 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 44,1489 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = C p * 3,0 = 132,45 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.1.2013 za přítomnosti soudního znalce a spoluvlastníků. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 99 - kopie katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: František Břížďala, Klášter E 103, 364 61 Teplá u Toužimě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Roubíček Josef Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, 353 01 Velká Hleďsebe, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: František Břížďala, Klášter E 103, 364 61 Teplá u Toužimě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Roubíček Josef Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, 353 01 Velká Hleďsebe, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Břížďala František, Klášter č.evid. 103, 364 61 Teplá u Toužimě podíl 1/2 SJM Roubíček František a Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, Velká Hleďsebe, 353 01 Mariánské Lázně podíl ½ - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost - nemovitost byla přístupná. Prohlídku umožnili spoluvlastníci manželé Roubíčkovy a poskytli informace k nemovitosti. Znalec provedl ohledání a fotodokumentaci. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v obci Velká Hleďsebe v okrese Cheb. Obec má cca 2000 obyvatel a kompletní základní občanskou vybavenost ( základní a mateřskou školu, lékaře, nákupní centrum, poštu). Vyšší občanská vybavenost je v Mariánských lázních, které jsou vzdáleny cca 2 km a s obcí je spojuje trolejbusová linka MHD. Zastávky MHD jsou vzdáleny cca 100 m. Hranice se SRN jsou cca 10 km. Jde o vyhledávanou lokalitu v blízkosti lázeňského města. Nemovitost stojí v ul. Tyršova, která je hlavní silnicí z Mariánských Lázní na Cheb (zvýšený hluk a prašnost). Přístup je po místní zpevněné komunikaci, kde je přípojka obecní vody, kanalizace, elektřina 220/380V a zemního plynu. Nemovitost je rohový rodinný dům, který stojí v zástavbě rodinných domů. Byl stavebně dokončen v roce 1933 a před 15 lety prošel částečnou rekonstrukcí ( výměna plastových oken v jedné polovině nemovitosti, nová střešní krytina lepenkový šindel, klempířské prvky pozink, výměna části krovu krokve a plné podbití, nové rozvody vody v plastu a elektřiny v mědí, rozvod zemního plynu s kotli a ústřední vytápění pro každé patro samostatně. Rodinný dům je částečně podsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně upraveno na bydlení a půdním prostorem. Technické provedení: založení na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkost, zdivo cihelné, stropy z části betonové a zčásti původní svlakové, krov dřevěný trámový s plným prkenným záklopem, okna z část nová plastová a dřevěná zdvojená, povrchy podlah dlažby, PVC a textilní, omítky vnitřní vápenné a venkovní břízolit. Schodiště do sklepa betonové a do podkroví původní dřevěné. Dispozice: v suterénu je sklep, původní kotelna s uhelnou dnes dílna sklad. v přízemí je zádveří, chodba s přístupem do sklepa a schodiště do podkroví, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pokoj, WC, koupelna s vanou a bývalá prádelna dnes sklad a prostor kde je pračka pro spodní byt. V podkroví je chodba, WC, koupelna, jídelna s kuchyní a dva pokoje. Nemovitost je v dobrém technickém stavu ale s nutností rekonstrukce a modernizace interiérů. Nutná izolace proti zemní vlhkosti z důvodu které opadává omítka a vzlíná vlhkost a plíseň ve sklepě a v 1. NP. V nemovitosti je společná přípojka vody a kanalizace, jeden měřič elektřiny a rozdělené měření zemního plynu. Dispozičně jde o dvojdomek ale nejsou zde samostatné vstupy. Na pozemku je dvojgaráž s dílnou plechová konstrukce s pultovou střechou s osinkocementovou krytinou a dále zpevněné plochy betonová plocha, oplocení s betonovou podezdívkou, ocelové sloupky s výplní pletivo do rámů a v zadní části zahrady dřevěný plaňkový a porosty. Příslušenství k nemovitosti: přípojky vody, kanalizace, elektřiny, zemního plynu, oplocení, zpevněné plochy, vedlejší stavba dvougaráže s dílnou. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům s garáží 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 192,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 7,5*10 = 75,00 m 2 I.NP: = 115,25 m 2 Podkroví se zastřešením: = 89,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 75,00 m 2 1,80 m I.NP: 115,25 m 2 2,65 m Podkroví se zastřešením: 89,50 m 2 2,95 m Obestavěný prostor: sklep: (7,5*10)*(1,80) = 135,00 m 3 I.NP: (115,25)*(2,65) = 305,41 m 3 Podkroví se (89,50)*(2,95) = 264,02 m 3 zastřešením: Obestavěný prostor - celkem: = 704,43 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 115,25 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 279,75 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,43 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0,03 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 18 let po celkové rekonstrukci: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,687 i = 1-5 -
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,01 měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť II 0,00 obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo II 0,00 sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zvýšený hluk a prašnost od hlavní silnice I -0,06 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,687 * 1,030 * 1,000 = 0,708 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 192,- Kč/m 3 * 0,708 = 2 259,94 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 259,94 Kč/m 3 * 704,43 m 3 = 1 591 969,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 591 969,53 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), 20 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: 20 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, -7 % radon aj.): 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 20% + 3% * (100 % + 20%) 23,60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: v lázeňská lokalita Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 132,45 1,00 2,1500 0,8690 23,60 305,86 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plochaa 345 398,00 305,86 121 732,28 nádvoří Stavební pozemek - celkem 121 732,28 Pozemek - zjištěná cena = 121 732,28 Kč - 7 -
C. Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům s garáží 1 591 969,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 591 969,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 121 732,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 121 732,30 Kč Celkem 1 713 701,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 713 701,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 713 700,- Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Nabízený prodej rodinného domu v obci Velká Hleďsebe. Jde o dvoupodlažní objekt z části podsklepený s pultovou střechou stavebně dokončen cca v roce 1975 užívaný s pravidelnou údržbou. Zastavěná plocha je 100m 2, užitná plocha 180m 2 a zahrada 270m 2. Rodinný dům je dvougenerační o velikosti 2x 3 + 1 s WC, koupelnou a předsíní ke každé bytové jednotce, pouze společná chodba v přízemí, kde je přístup do sklepa a II.NP. Na pozemku je dílna a garáž se skladem nářadí a zahradního nábytku. Nabídková cena je. 1 785 000,-Kč 2. Prodaný rodinný dům v obci Velká Hleďsebe v zástavbě rodinných domů, jde o objekt částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkroví stavebně upraveno. Zastavěná plocha 120m 2 obytná plocha 220m 2 a výměra zahrady je 385m 2. V nemovitosti je v přízemí 3 + 1 s WC a koupelnou a v podkroví 2 + 1 s WC. Objekt je s pravidelnou údržbou a je užíván. Na pozemku je garáž, dílna sklad na nářadí, zpevněné plochy a je oplocen. Rodinný dům byl prodán za...2 250 000,-Kč 3. Prodaný rodinný dům v obci Velká Hleďsebe v zástavbě rodinných domů. Jde o nemovitost stavebně dokončenou v roce 1950 a v roce 1999 byla provedena částečná rekonstrukce a připojena na veškeré inženýrské sítě. Zastavěná plocha nemovitosti 85m 2 obytná plocha 160m 2 a zahrada 460m 2. Objekt je částečně podsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně upraveným. Dispozice: v přízemí 2 +1 s koupelnou a WC v podkroví pouze dvě místnosti a WC. Na pozemku je samostatná garáž s dílnou a oplocení. Rodinný dům byl prodán za...2 550 000,- Kč - 8 -
ZÁVĚR: Vzhledem k poloze nemovitosti v blízkosti hlavní silnice (zvýšený hluk a prašnost) a technickému stavu nutnost další rekonstrukce, modernizace a oprav hlavně omítek poškozených od zemní vlhkosti. A při porovnání s nemovitostmi v této lokalitě lze cenu obvyklou za rodinný dům č. p. 177 v ul. Tyršova s příslušenstvím a pozemkem č. par. 354 zastavěná plocha a nádvoří v místě a čase stanovit na částku...1 850 000,-Kč Cenu obvyklou podílu 1/2 za rodinný dům č.p.177 s příslušenstvím a s pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe lze v místě a čase stanovit na částku...750 000,-Kč. Ve Vejprnicích 2.2.2013 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1960/2013 znaleckého deníku. - 9 -