ZNALECKÝ POSUDEK 4341-140/2015 O ceně pozemku p.č.5273, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 222 m 2, jehož součástí je rodinný dům ve Šternberku, Světlov č.p.855/34, včetně příslušenství, a pozemku p.č.5274, zahrada, o velikosti 84 m 2, vše zapsáno na LV č.407 pro k.ú.šternberk Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 26 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotovení. V Tršicích 24.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.5273, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 222 m 2, jehož součástí je rodinný dům ve Šternberku, Světlov č.p.855/34, včetně příslušenství, a pozemku p.č.5274, zahrada, o velikosti 84 m 2, vše zapsáno na LV č.407 pro k.ú.šternberk 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Světlov 855/34 785 01 Šternberk Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Šternberk Katastrální území: Šternberk Počet obyvatel: 13 507 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) I 1,00-2 -
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 2 022,63 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.1.2013, 24.4.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.407 pro k.ú.šternberk - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 610619/2092, Pan Josef Jochec, Světlov 855/34, 78501 Šternberk, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 610619/2092, Pan Josef Jochec, Světlov 855/34, 78501 Šternberk, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou - 3 -
odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle předchozí prohlídky nemovitosti, uskutečněné 18.1.2013. Fotografie interiéru jsou z tohoto data. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, nepodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je ze dvora břízolitová, z ulice nová vápenná hladká. V přízemí se nachází byt dispozice 2+1, který je ve stavu nedokončené rekonstrukce. V patře je pak byt dispozice 4+1. Schody do patra jsou betonové. Vybavení kuchyně je standardní s plynovým sporákem. Topení je lokální plynovými topidly. Teplá voda je z karmy. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z parket, dlažeb, koberců. Okna jsou do dvora dřevěná zdvojená, do ulice plastová. K domu náleží stavba hospodářského charakteru ve zhoršeném stavu, bez vlivu cenu obvyklou. Dům je starý dle sdělení vlastníka nejméně 200 roků, v 60. a 70.letech byla provedena rekonstrukce. Stav objektu je horší, údržba nedostatečná, celkové vybavení podstandardní. Objekt je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 200 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 1 970 Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 098,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 15,14*8,47 = 128,24 m 2 patro: = 128,24 m 2-5 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 128,24 m 2 2,92 m patro: 128,24 m 2 3,02 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 128,24*6,22 = 797,65 m 3 zastřešení: 128,24*3,6/2 = 230,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 028,48 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 128,24 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 256,48 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03-6 -
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 45 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (45 + 15)= 0,700 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,700 = 0,541 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-7 -
dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,080 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 098,- Kč/m 3 * 0,541 = 1 135,02 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 028,48 m 3 * 1 135,02 Kč/m 3 * 0,900 * 1,080= 1 134 659,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 134 659,70 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-8 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - památkově II -0,05 chráněné území 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,930 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,02-9 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,080 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,930 * 1,080 = 0,904 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 022,63 0,904 1 828,46 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5273 222,00 1 828,46 405 918,12 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 5274 84,00 1 828,46 153 590,64 Stavební pozemky - celkem 306,00 m 2 559 508,76 Pozemky - zjištěná cena = 559 508,76 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 134 659,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 134 659,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 559 508,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 559 508,80 Kč Celkem 1 694 168,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 694 168,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 134 659,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 134 659,70 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 559 508,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 559 508,80 Kč Celkem 1 694 168,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 694 168,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 694 170,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetdevadesátčtyřitisícjednostosedmdesát Kč - 12 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 440.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích do výše 1.249.600,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 13 -
řadový dům se dvěma byt. jednotkami 3+1 a 2+1. Celková plocha pozemku 196m2,po část.rekonstrukci, Olomoucká ulice, Šternberk. Vhodné i jako investice nebo sídlo firmy. Dům má nová okna, ústřední topení s novým plynovým kotlem. V přízemí chodba a přístup do byt. jednotky 3+1, vchod na dvorek se zděnou dílnou a kůlnou. Z chodby vede betonové schodiště do prvního patra a bytové jednotky 2+1. Ve druhém patře je k dispozici jeden pokoj s možností vybudování druhého pokoje a soc. zařízení. Po schodech se dá vejít i na prostornou půdu, kde lze vystavět obytné podkroví. Dvě koupelny, 3x splachovací WC. El. energie, plyn, obecní vodovod, kanalizace. Dům je bez zástav a právních vad. Dům se nachází v širším centru města. Požadovaná cena 1.750.000,- Kč vč. provize a právních služeb RK. Prodej řadového domu v širším centru města Šternberk na ulici Olomoucká. Zastavěná plocha a - 14 -
nádvoří je 224 m2, v domě jsou 2 bytové jednotky o dispozici 2+1 a 3+1. V přízemí domu se nachází nebytové prostory. Dům je vhodný k bydlení, ale i k podnikání. Dům je postaven z cihel a je podsklepený. Byt 3+1 je o podlahové ploše cca 120 m2, na podlaze parkety, má původní křídlové dveře a zimní zahradu. Topení v domě je plynové, před 6ti lety proběhla rekonstrukce elektřiny, voda i kanalizace obecní. Nová fasáda, nová plastová okna. Za domem se nachází menší dvorek. Požadovaná cena 1.890.000,- Kč (k jednání). rodinný dům na ulici Dvorská ve Šternberku. V přízemí domu se nachází kuchyň s jídelnou, vše obložené dřevem. Dále obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. V patře domu 2 pokoje s kuchyňským koutem a sociálním zařízením. Možnost zbudování dalšího podkrovního pokoje. Dům je vytápěn kotlem na TP, plyn před domem. Dům je po zdařilé rekonstrukci. K domu náleží dvorek a malá zahrádka. Požadovaná cena 1.760.000,- Kč včetně provize. - 15 -
RD o dispozici 5+1, celková výměra 1627 m2, možnost přikoupit další pozemek. Částečná rekonstrukce domu. Na pozemku maštale pro koně, stodola, kůlna. Klidné místo, čistá příroda. Rodinný dům a lokalita je vhodná pro ty, kteří chtějí hospodařit, případně k dvougeneračnímu bydlení. Obec Chabičov leží na úpatí Nízkého Jeseníku, v čistém prostředí, obklopena lesy a přírodou, 5 km od Šternberka. Přízemí domu je o dispozici 3+1 - prostorná kuchyň, obývák s krbovými kamny a další pokoj, koupelna s vanou, samostatné WC, spíž. V patře jsou 2 velké pokoje, lze rozdělit na 3 místnosti, možnost vybudovat kuchyň i soc. zařízení. Dům má nová plastová okna, na podlahách beton+pvc, elektřina v mědi, nové rozvody topení a vody. Vytápění řešeno kotlem na tuhá paliva s rozvodem ústředního topení, ohřev vody el. bojlerem. Obecní vodovod, septik. Není plyn. K dispozici připojení k internetu. V obci se nachází obchod, hospoda, kulturní dům a dětské hřiště. Ostatní vybavenost ve Šternberku. Požadovaná cena 1.599.000,- Kč vč. provize a právních služeb RK. - 16 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.700.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč V Tršicích 24.4.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4341-140/2015 znaleckého deníku. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 407 ze dne 8.4.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 4-19 -
Fotodokumentace nemovitosti - 20 -
- 21 -
- 22 -
Mapa oblasti - 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -