ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1761/131/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Rodinný dům č.p. 443 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 58 a zahradě číslo parcelní 59, v katastrálním území obce Komárov, okres Beroun. Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Komárov, k.ú. Komárov u Hořovic Komárov č.p. 443, 267 62 Komárov nar. 4.10.1950, Václav Kuchta, Na Výsluní 443, 267 62 Komárov, vlastnictví: SJM nar. 2.4.1954, Alena Kuchtová, Na Výsluní 443, 267 62 Komárov, vlastnictví: SJM nar. 4.10.1950, Václav Kuchta, Na Výsluní 443, 267 62 Komárov, vlastnictví: SJM nar. 2.4.1954, Alena Kuchtová, Na Výsluní 443, 267 62 Komárov, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro exekuční řízení č.j. 099 EX 1368/12. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 635 000,- Kč Datum místního šetření: 5.11.2013 Stav ke dni : 5.11.2013 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 7.11.2013 NÁLEZ
Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 443 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 58 a zahradě číslo parcelní 59, v katastrálním území obce Komárov, okres Beroun, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 1368/12, k datu 5.11.2013. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 308 pro kat. území obce Komárov, vyhotovený dne 15.7.2013 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Komárov vyhotovená dne 3.7.2013 pod č. 1181/13 - kolaudační rozhodnutí na stavbu rodinného domu vydané odborem výstavby a územního plánování ONV v Berouně dne 4.12.1978, pod č.j. výst. 4666/78-332/5 K-Š - geometrický plán pro zaměření zastavěné plochy vyhotovený SG Beroun dne 23.10.1980, pod č. zak. plánu 32402-22-445-80 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana sepsané v Praze dne 21.8.2013 pod č.j. 099 EX 1368/12-29 - vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Praze dne 7.10.2013 pod č.j. 099 EX 1368/12-49 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 5.11.2013 za účasti zástupce soudního exekutora a spoluvlastnice nemovitosti paní Aleny Kuchtové, kdy bylo provedeno vlastní ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem od spoluvlastnice a rovněž informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 443 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v jihozápadní části intravilánu obce Komárov, poblíž centra obce, v ulici Na Výsluní, na zastavěné ploše č. parcelní 58 v původní zástavbě rodinných domů. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k oceňované nemovitosti je ze severozápadu, z přilehlé výše uvedené ulice. V dané části obce je zaveden dle zjištěných informací a zejména prohlášení spoluvlastnice nemovitosti, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a rozvod elektro, včetně slaboproudých rozvodů. Obec Komárov čítá cca 2 460 obyvatel, nemá ovšem všechnu potřebnou základní občanskou vybavenost, má omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, chybí zde vyšší úřady a instituce. Obec má dobrou dostupnost autobusovou dopravou. V dané lokalitě jsou celkem dobré pracovní možnosti. Za vyšší občanskou vybaveností, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a vyššími úřady a institucemi, je nutno cestovat do spádového městečka Hořovice, - 2 -
vzdáleného cca 6 km a zejména okresního města Beroun, vzdáleného cca 26 km. Okolní zástavbu přímého okolí tvoří rodinné domy stejného stylu, podobného stáří, technického stavu a průběžné údržby. Vlastní budova rodinného domu č.p. 443 situovaného na zastavěné ploše č. parcelní 58, je střední velikosti se zastavěnou plochou 108 m 2. Životní prostředí je v dané oblasti poměrně nenarušené přímým vlivem jakéhokoliv škodlivého průmyslu nebo provozu. Nemovitost je situována v klidné části obce. S nemovitostí rodinného domu č.p. 443 jsou předmětem ocenění rovněž vedlejší stavby - zděný sklad, skleník, altán, dále pak venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka zemního plynu, přípojka kanalizace, venkovní terasa, zpevněná plocha, oplocení, vrata a vrátka) a pozemek s ovocnými a okrasnými trvalými porosty. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ - 3 -
Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Dvoupodlažní rodinný dům č.p. 443 s technickým podlažím a plochou střechou, je situován na zastavěné ploše č. parcelní 58, v jihozápadní části intravilánu obce Komárov, v ulici Na Výsluní. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům byl dle předložených podkladů postaven v letech 1975-78, v tomto roce též kolaudován, je tedy stáří 35 let. Dům obsahuje v přízemí vstupní předsíň s chodbou a schodištěm, dále pak garáž, šatnu, dva pokoje a koupelnu s WC. Patro obsahuje byt dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím. Technické podlaží obsahuje kotelnu, uhelnu, prádelnu, sušárnu a dva sklady. Obvodové zdivo je vyzděno na tl. 45 z klasických zdících materiálů své doby výstavby s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným omítaným podhledem, střešní konstrukce je plochá, zakryta živičnou krytinou s klempířskými prvky, bez bleskosvodu. Fasádní omítka je dvouvrstvá břizolitová, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Schodiště je provedeno z umělého mramoru, dveře plné a prosklené do ocelové zárubně, garážová vrata a vstupní dveře jsou dřevěná laťková, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou betonové s položenými standardními finálními podlahovými krytinami, dlažby položeny keramické. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva a také na zemní plyn, elektroinstalace zavedena třífázová jištěna pojistkovými automaty. Ohřev TUV je zajištěn elektrickým bojlerem, zásobování pitnou vodou přípojkou z veřejného řadu, odkanalizování rovněž do veřejné kanalizace, dům je napojen na veřejný rozvod zemního plynu a rozvod elektro. Rodinný dům je standardně vybaven a rovněž tak užíván ke svému účelu. S nemovitostí rodinného domu č.p. 443 jsou předmětem ocenění rovněž vedlejší stavby - zděný sklad, skleník, altán, dále pak venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka zemního plynu, přípojka kanalizace, venkovní terasa, zpevněná plocha, oplocení, vrata a vrátka) a pozemek s ovocnými a okrasnými trvalými porosty. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům - Komárov. Rodinný dům - Neřežín. Rodinný dům - Osek. Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 108,00 m 2 Hrubá užitková plocha PUH 108,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 0,950 Správní funkce 0,97 1,03 0,980-4 -
Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,010 Obchod a služby 0,94 1,06 0,970 Školství 0,94 1,06 0,970 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,960 Kultura, sport 0,94 1,06 0,970 Hotely ap. 0,98 1,02 0,980 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 Životní prostředí 0,94 1,06 1,010 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,030 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,000 Typ stavby 0,94 1,06 1,010 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0,800 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,020 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,990 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,600 Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,020 Názor odhadce 0,90 1,10 1,010 Výsledný koeficient 0,424 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům - Komárov. Výchozí cena: 2 340 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 1 872 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,95 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služb y 0,97 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,96 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,01 12 Poloha k centru 0,96 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 0,99 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 0,55 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,02 31. Názor odhadce 0,99 Součin dílčích koeficientů 0,344-5 -
Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 116,00 m 2 16 137,93 0,344 46 913,- Název: Rodinný dům - Neřežín. Výchozí cena: 2 480 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 1 984 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 0,95 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služb y 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,01 12 Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 0,96 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,70 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 0,60 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 0,95 Součin dílčích koeficientů 0,187 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 120,00 m 2 16 533,33 0,187 88 414,- Název: Rodinný dům - Osek. Výchozí cena: 2 400 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 1 920 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,88 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,99 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 0,95 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 26. Příslušenství nemovit. 1,05 27. Možnost rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 0,60 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 0,99 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,333 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 103,00 m 2 18 640,78 0,333 55 978,- Ocenění - 6 -
Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUH 1.Rodinný dům - Komárov. 46 913,00 2.Rodinný dům - Neřežín. 88 414,00 3.Rodinný dům - Osek. 55 978,00 SJC - minimum 46 913,00 SJC - průměr 63 768,00 SJC - maximum 88 414,00 Index oceňovaného obj. 0,424 0,424 JCO - minimum 19 891,00 JCO - průměr 27 038,00 JCO - maximum 37 488,00 Výměry oceňovaného obj. 108,00 108,00 CO - minimum 2 148 228 CO - průměr 2 920 104 CO - maximum 4 048 704 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 2 148 228,- Kč Průměrná cena 2 920 104,- Kč Maximální cena 4 048 704,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = 2 920 104 - [ 0,15 * ( 4 048 704-2 148 228 )] = 2 635 032,60 Kč Výsledná porovnávací hodnota 2 635 033 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 2 635 033 Kč - 7 -
Obvyklá cena 2 635 000,- Kč slovy: Dvamilionyšestsetřicetpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 V Třemošné - Záluží 7.11.2013 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1761/131/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 131/2013. - 8 -