Znalecký posudek. 3499/2012 o cen obvyklé - rodinného domu.p. 258 umístném na pozemku parc.. St. 331 a pozemk parc.. St. 331 a parc.. 723/50 v kat. úz. Brandov, obec Brandov, okres Most, ve vlastnictví Schandarové Martiny. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad v Litomicích Novobranská 20 412 01 Litomice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 13989/10-18 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 24.5.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíe 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 11 stran textu vetn titulního listu a 5 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 31.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 254, vedené Katastrálním úadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Most, kat. úz. Brandov, obec Brandov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dm Rudé armády 258 435 47 Brandov Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Brandov 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 24.5.2012 za pítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.4.2012, LV 254, kat. úz. Brandov, Katastrální úad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne 6.4.2012, mapový list. ZS-VIII-7-20, mítko 1:2880, kat. úz. Brandov - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 13989/10-18 ze dne 1.6.2011 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 13989/10-48 ze dne 5.4.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 254, kat. úz. Brandov, obec Brandov, okres Most, ze dne 5.4.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Schandarová Martina, Rudé armády 258, 435 47 Brandov 2
oddíl B - nemovitosti: - rodinný dm.p. 258 na pozemku parc.. St. 331 - pozemek parc.. St. 331 - zastavná plocha a nádvoí o výme 196 m 2 - pozemek parc.. 723/50 - zahrada o výme 110 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Most, 21 Nc-6925/2004-5 ze dne 11.08.2004.; uloženo na prac. Most - Smlouva o zízení zástavního práva podle ob.z. ze dne 10.03.2010. Právní úinky vkladu práva ke dni 10.03.2010. - Souhlasné prohlášení o zmn osoby zástavního vitele postoupením pohledávky ze dne 31.08.2010. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Most, 43 EXE-2737/2011-13 ze dne 16.02.2011. Právní moc ke dni 25.06.2011.; uloženo na prac. Most - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Litomice, 124 EX-13989/2010-18 ze dne 01.06.2011. - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úad Litomice, 124 EX-13989/2010-17 ze dne 01.06.2011. Právní moc ke dni 09.06.2011. - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úad Chrudim, 129 EX-2661/2011-7 ze dne 29.08.2011. Právní moc ke dni 13.09.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Dohoda o vypoádání SJM ze dne 05.10.2009. Právní úinky vkladu práva ke dni 03.02.2010. 6. Dokumentace a skutenost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoty uskutenny z namených hodnot a zjištných skuteností pi místním šetení. Zastavná a užitná plocha byla vypotena pouze orientan, proto nemusí vypotené celkové plochy odpovídat pesn skutenosti. Souasn byl posouzen stavebn-technický stav jednotlivých konstrukních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich pedpokládaná další životnost a stupe opotebení. Pi místním šetení bylo zjištno, že na dom probíhá zateplení. 7. Celkový popis nemovitosti: Brandov leží v Ústeckém kraji, okres Most, poblíž hranic s Nmeckem, západn od Litvínova a severozápadn od Hory Sv. Kateiny, podél komunikace vedoucí na hraniní pechod Brandov - Olbernhau. V obci s minimální obanskou vybaveností je doprava zajišována autobusy. Rozšíená obanská vybavenost v Hoe Sv. Kateiny (cca 6 km), kompletní obanská vybavenost v Most (cca 30 km). 3
Oceovaná nemovitost se nachází v zastavné ásti obce, u komunikace protínající obec. Rodinný dm je ásten podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn piveden na hranici pozemku, vytápn kotlem na tuhá paliva. 8. Obsah posudku: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Rodinný dm a 2 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Rodinný dm Oceovaná nemovitost se nachází v zastavném území obce Brandov, okres Most. Dm je samostatn stojící, jednopodlažní, ásten podsklepený, s podkrovím, pístupný z východu po zpevnné místní komunikaci, napojen elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn piveden na hranici pozemku. Dm je vytápn centráln kotlem na tuhá paliva, voda ohívána elektrickým bojlerem. K severní ásti domu piléhá garáž. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zdná, stropy devné, krovy devné, krytina osinkocementové šablony. Venkovní povrchy štítových stn ošeteny bízolitem, elní strana zateplena, pístavek hrub omítnut, klempíské konstrukce z pozink. plechu. Dvee a okna jsou devná. Vstup do domu je pes devné zádveí v jižní ásti domu. V 1.NP je kuchy, jídelna, obývací pokoj, ložnice, WC a koupelna, 2.NP, kde jsou dva pokoje, je pístupné po devném schodišti. Pi místním šetení bylo zjištno, že nemovitost je udržována, v dobrém stavu. Stáí stavby a užitná plocha stanovena odhadem. a 2 ) Garáž Oceovaná garáž se nachází v zastavném území obce Brandov, okres Most, piléhá k severní stn domu, je zdná, jednopodlažní, pístupná z východu po oceovaném pozemku, ze zpevnné místní komunikace. Vrata jsou dvoukídlá devná, okno kovové. Garáž je napojena na elektrorozvod. Stáí stavby a užitná plocha stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oceovaná pozemky leží v zastavném území obce Brandov, okres Most, tvoí celek nepravidelného tvaru, pístupné z východu po zpevnné komunikaci. Pozemky jsou mírn svažité, oploceny plotovými dílci a devnými lakami na ocelových sloupcích zasazených do zdné podezdívky. Vrata a vrátka jsou kovová. Pozemek je udržovaný, pevážn zatravnný, v ásti za garáží zpevnná plocha. 4
B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dm - 26a Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Rodinný dm Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáí stavby: 60 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 20a): 3 191,- K/m 3 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3*5 = 15,00 m 2 1.NP: 9*8+5*9 = 117,00 m 2 podkroví: 9*8 = 72,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.PP: 15,00 m 2 2,00 m 1.NP: 117,00 m 2 3,00 m podkroví: 72,00 m 2 0,50 m Obestavný prostor: 1.PP: (3*5)*(2,00) = 30,00 m 3 1.NP: (9*8+5*9)*(3,00)+9 = 360,00 m 3 podkroví: (9*8)*(0,50) = 36,00 m 3 zastešení: = 133,50 m 3 Obestavný prostor celkem: = 559,50 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 117,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 204,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,74 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dm III 0,00 2. Provedení obvodových stn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo - probíhá zateplení III 0,00 5
3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 vetn II 0,01 5. Napojení na sít (pípojky) - Pípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan - plyn na hranici pozemku 6. Zpsob vytápní stavby - Ústední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. píslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáí 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,801 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zaízení v obci - žádné zdravotnické zaízení I -0,03 7. Veejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezamstnanost v obci a okolí - nižší než je prmr v kraji III 0,06 10. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - ztížená dostupnost obce hlavn v zimním období I -0,10 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,910 i = 1 11 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,801 * 0,910 * 1,000 = 0,729 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 191,- K/m 3 * 0,729 = 2 326,24 K/m 3 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * OP = 2 326,24 K/m 3 * 559,50 m 3 = 1 301 531,28 K Rodinný dm - zjištná cena = 1 301 531,28 K 6
a 2 ) Garáž - 24 Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáí stavby: 60 rok Stavba je píslušenstvím jiné stavby - rodinný dm a od této stavby pebírá index I T a I P. Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 18): 1 526,- K/m 3 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5*4 = 20,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 20,00 m 2 2,50 m Obestavný prostor: 1.NP: (5*4)*(2,50) = 50,00 m 3 zastešení: = 3,00 m 3 Obestavný prostor celkem: = 53,00 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 20,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 20,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zdné nebo železobetonové s plochou II typ B stechou nebo krovem neumožující zízení podkroví 1. Druh stavby - samostatn stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - pívod el. naptí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. Píslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáí 60 let: 0,70 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,70 = 0,735 i = 1 Index polohy: Pevzatý index polohy I P = 0,910 Index trhu s nemovitostmi: Pevzatý index trhu I T = 1,000 7
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,735 * 0,910 * 1,000 = 0,669 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 526,- K/m 3 * 0,669 = 1 020,89 K/m 3 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * OP = 1 020,89 K/m 3 * 53,00 m 3 = 54 107,17 K Garáž - zjištná cena = 54 107,17 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Rodinný dm = 1 301 530,- K a 2 ) Garáž = 54 110,- K Cena objektiní celkem 1 355 640,- K Porovnávací metoda a) Rodinný dm a 1 ) rodinný dm Popis porovnávaných objekt: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceované stavby: 115,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Nové Vsi v Horách, okres Most, v blízkosti zimních stedisek. Samostatn stojící rodinný dm na pozemku o výme 300 m 2, je ásten podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, po rozsáhlé rekonstrukci, napojen na veškeré IS. Pozemek je udržovaný s venkovním bazénem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím internetu. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Nové Vsi v Horách, okres Most. Dvoupodlažní zdný dm ped rekonstrukcí na pozemku o výme 460 m 2, je ásten podsklepený, jednopodlažní s podkrovím a pdním prostorem. V dom jsou pokoje pipravené k úprav na budoucí využití. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Nové Vsi v Horách, okres Most. Dm je samostatn stojící, jednopodlažní s podkrovím, na pozemku o výme 600 m 2, s možností napojení na veškeré IS. Dm byl kolaudován v roce 1997 a náleží k nmu garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dm v obci Louka u Litvínova, okres Most. Samostatn stojící, jednopodlažní dm s podkrovím na pozemku o výme 1.285 m 2, napojen na vodovod a plyn. K domu ve velmi dobrém stavu navazuje udržovaná okrasná a zeleninová zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. 8
Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] RD Nová Ves v 1 190 000,- K 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 70,00 14 535,00 Horách RD Nová Ves v 799 000,- K 0,95 0,96 1,00 0,97 1,70 1,00 140,00 8 582,90 Horách RD Nová Ves v 2 899 000,- K 0,95 1,00 0,90 0,97 0,85 1,00 139,00 14 702,47 Horách RD Louka u 4 500 000,- K 0,85 1,00 0,90 0,97 0,95 1,00 260,00 12 201,01 Litvínova Souet: 50 021,38 K/jedn. / 4 Prmrná jednotková cena: 12 505,35 K/jedn. Minimální jednotková cena: 8 582,90 K/jedn. Maximální jednotková cena: 14 702,47 K/jedn. Základní cena: 12 505,35 K 115,00 á 12 505,35 K/ = 1 438 115,25 K - výsledná cena = 1 438 115,25 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) rodinný dm = 1 438 120,- K Cena objektiní celkem 1 438 120,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 331 196,00 35,00 6 860,- Souet 6 860,- Úprava ceny píloha. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 686,- Mezisouet 7 546,- Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 1,0830 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 17 611,35 9
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K/m 2. Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zahrada 723/50 110,00 35,00 3 850,- Souet 3 850,- Úprava ceny - píloha. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 385,- Mezisouet 4 235,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 1,0830 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 5 - celkem 3 953,57 Pozemky - zjištná cena = 21 564,92 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemky = 21 560,- K Cena pozemkiní celkem 21 560,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: 1 355 640,- K 21 560,- K 1 377 200,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: 1 438 120,- K 1 438 120,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: udržovaná nemovitost, probíhající renovace, napojení na veškeré IS, parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: obtížná dostupnost obce pevážn v zimním období 10
Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1,440.000 K. Obvyklá cena: 1 440 000,- K slovy: jeden milion tyi sta tyicet tisíc K V Praze dne 31.5.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 150 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3499/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657,150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 221/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 11