ZNALECKÝ POSUDEK č.3790-90/2014 O ceně rodinného domu ve Šlapanicích, Bedřichovice, Studýnky 60/3, včetně příslušenství a pozemku p.č.63, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 222 m 2, vše zapsáno na LV č.66 pro k.ú.bedřichovice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 27.2.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 27.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu ve Šlapanicích, Bedřichovice, Studýnky 60/3, včetně příslušenství a pozemku p.č.63, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 222 m 2, vše zapsáno na LV č.66 pro k.ú.bedřichovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Studýnky 60/3 664 51 Šlapanice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Šlapanice Katastrální území: Bedřichovice Počet obyvatel: 7 076 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce I 1,05 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce I 1,00 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 046,18 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.10.2012, 27.2.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.66 pro k.ú.bedřichovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - vlastní ocenění č.3124-340/2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 655508/0994, Paní Hana Pospíšilová, Studýnky 60/3, 66451 Šlapanice, vlastnictví: výhradní 655508/0994, Paní Hana Pospíšilová, Studýnky 60/3, 66451 Šlapanice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, částečně podsklepený objekt rodinného domu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Sedlová střecha, krytina z pálené tašky, bleskosvod není instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je do ulice vápenná hladká, ze dvora břízolitová stříkaná. Okna jsou plastová do ulice, do dvora pak dřevěná zdvojená. Kuchyň je s linkou, a plynovým sporákem. Topení je lokální kamínky na pevná paliva a elektrickými přímotopy. Teplá voda je z boileru. WC jsou splachovací, koupelny jsou standardní, vana v přízemí, sprchový kout v patře. Dveře jsou plné, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Schody jsou - 3 -
betonové s povrchem z PVC. Dispozičně jde o byt 5+1. Dům je starý cca 70 roků, před 30 lety proběhla přístavba do dvora, včetně nástavby podkroví. Stav domu je podprůměrný, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní, morálně zastaralé. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod. Kanalizace je do jímky. Přípojka plynu končí na fasádě HUP. U domu ve dvoře se nachází vedlejší zděná stavba ve velmi špatném stavu, bez střechy, s negativním vlivem na obvyklou cenu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 421,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 4,5*6,3+2,7*2,9+4,18*4,8 = 56,24 m 2 přízemí: 10,65*5,11+2,95*3,34+5,85*5,9-3,32 = 94,14 m 2 *1,4 podkroví: 10,65*5,11+2,95*3,34 = 64,27 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 56,24 m 2 2,46 m přízemí: 94,14 m 2 3,07 m podkroví: 64,27 m 2 2,54 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 56,24*2,46 = 138,35 m 3 vrchní stavba: (10,65*5,11+2,95*3,34+5,85*5,9)*(5,45+3,95) = 450,04 m 3 /2-3,32*1,4*3,07 zastřešení: (10,65*5,11+2,95*3,34+5,85*5,9)*1,5/2 = 74,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 662,48 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 94,14 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 214,65 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,28 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,02 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 32 let po celkové rekonstrukci: - 6 -
s = 1-0,005 * 32 = 0,77 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,87 = 0,669 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-7 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Ocenění i = 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 421,- Kč/m 3 * 0,669 = 1 619,65 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 662,48 m 3 * 1 619,65 Kč/m 3 * 0,900 * 1,040= 1 004 314,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 004 314,65 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-8 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,040 = 0,936 11 i = 2-9 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 046,18 0,936 979,22 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 63 222,00 979,22 217 386,84 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 217 386,84 Pozemek - zjištěná cena = 217 386,84 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 004 314,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 004 314,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 217 386,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 217 386,80 Kč Celkem 1 221 701,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 221 701,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 004 314,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 004 314,70 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 217 386,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 217 386,80 Kč Celkem 1 221 701,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 221 701,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 221 700,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědvacetjednatisícsedmset Kč - 12 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.758.000,- Kč - INVESA s.r.o., Malá Štěpánská 1932/3, Praha 2, Uzavření smlouvy o provedení nedobrovolné dražby. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : RD 2+1 v Ponětovicích, okr. Brno-venkov, situovaný v klidné ulici. V přízemní části domu byla provedena rekonstrukce koupelny vč. veškerých rozvodů. V domě je nový el. boiler a jsou částečně vyměněna okna za plastová. Do domu, který je podsklepený, jsou dovedeny všechny IS. K domu navazují menší chlívky a komora, místo kterých lze vytvořit menší zahrádku. Další výhodou domu je vchod ze dvou stran. Obec Ponětovice spadá pod obec Šlapanice a nachází se pouhých 5 km východně od Brna - Slatiny. Ve Šlapanicích je velice dobře fungující občanská vybavenost. Více informací v RK. Požadovaná cena 1.200.000,- Kč. - 13 -
Rodinný dům k rekonstrukci v obci Ponětovice, vzdálené jen 10 min od Brna. V domě jsou tři byty o velikostech 4+1, 2+1 a 2+1. Dům je připojen k rozvodům plynu, elektřiny, vodovodu, kanalizace. V přízemní se nachází byt 4+1, v patře jsou dva byty každý o velikosti 2+1 s příslušenstvím. V zadní části dvora se nachází garáž. Požadovaná cena 1.750.000,- Kč Rodinný dům k rekonstrukci v obci Ponětovice, vzdálené jen 10 min od Brna. V domě jsou tři byty o velikostech 4+1, 2+1 a 2+1. Dům je připojen k rozvodům plynu, elektřiny, vodovodu, kanalizace. V přízemní se nachází byt 4+1, v patře jsou dva byty každý o velikosti 2+1 s příslušenstvím. V zadní části dvora se nachází garáž.. Prodej řadového rodinného domu 2+1 v Podolí u Brna. Celková užitná plocha je 63 m2 (pokoje 18,7 a 16,3 m2). Za domem na uzavřeném dvoře je dílna a vstup do sklepa, který je pod zahradou. Zastavěná plocha domu včetně uzavřeného dvora a dílny je 131 m2. Velká půda k rozšíření obytné plochy. Zahrada má 310 m2 s přístupem i ze zadní strany. Ze zahrady je výhled na Žuráň. Vlastní studna i obecní vodovod, Před domem přípojka plynu. Obecní kanalizace (přípojka 2009). Požadovaná cena 1.970.000,- Kč. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.500.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.500.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč V Tršicích 27.2.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3790-90/2014 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 66 ze dne 13.2.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 4-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -