ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 38-34/2016 datumová aktualizace Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 723 o výměře 133 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Nezvěstice, č.p. 109, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 723, Parcela č. 1124 o výměře 1279 m2 zahrada, zapsané na LV č. 457, pro k.ú. Nezvěstice, obec Nezvěstice, okres Plzeň-město, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 02.04.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 16.03.2017
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 723 o výměře 133 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Nezvěstice, č.p. 109, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 723, Parcela č. 1124 o výměře 1279 m2 zahrada, zapsané na LV č. 457, pro k.ú. Nezvěstice, obec Nezvěstice, okres Plzeň-město, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. 1.2. Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 457 pro k.ú. Nezvěstice ze dne 14.03.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 3
151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 457 ze dne 14.03.2016 pro k.ú. Nezvěstice SJM Naar Ivan a Naarová Jana, č. p. 109, 33204 Nezvěstice Adresa: Nezvěstice čp. 109 Název katastrálního území: Nezvěstice Název obce: Nezvěstice Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č. 457 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 457 pro k.ú. Nezvěstice) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Naar Ivan Zahájení exekuce - Naarová Jana Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Nezvěstice, v okrajové, jižní části obce, při místní zpevněné komunikaci parc.č. 1122 ve vlastnictví Plzeňský kraj, Škroupova 1760/18, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň a parc.č. 1123 ve vlastnictví Obec Nezvěstice, č. p. 277, 33204 Nezvěstice. Rodinný dům stojí pod komunikací a téměř pod mostem, u hlavní, průjezdné, frekventované komunikace, v těsné blízkosti vodního toku Bradava, blízko soutoku Bradavy s Úslavou, dle klasifikace rizika povodeň - záplava (Aquarius) - riziko povodně 4. Okolní zástavbu tvoří převážně původní rodinné domy. Rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem na pozemek k rodinnému domu po schodech z jižní strany, s vjezdem na pozemek z jihovýchodní strany a dvěma vstupy do rodinného domu, jeden vstup ze 4
západní strany a druhý vstup z východní strany. Severovýchodně na rodinný dům navazují původní kolny. Odkanalizování splaškových vod do ČOV, voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, plyn zaveden Nezvěstice se nachází na území okresu Plzeň město a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Plzeň. Obec Nezvěstice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jihovýchodně od centra Plzně a sedmnáct kilometrů jihovýchodně od města Plzeň. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 1370 obyvatel. Protéká zde řeka Úslava. Nezvěstice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Nezvěstice a Olešná. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nezvěstice má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 109, součást pozemku st.parc.č. 723 Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený (suterén není přístupný, dle sdělení v něm trvale stojí voda), přízemní s využitým podkrovím. Rodinný dům je užíván jako dva byty, jeden byt v přízemí, se vstupem z východní strany a druhý byt v podkroví, se vstupem ze západní strany. Přibližně před 20 roky byla započata rekonstrukce, která není dokončena (západní vstup, vestavba podkroví). V rodinném domě je jeden byt se sociálním zařízením. Dispozičně a orientačně výměry: 1 PP (suterén): nebylo možno zaměřit, suterén je nepřístupný, dle sdělení v něm trvale stojí voda 1 NP (přízemí): chodba (3,50m2, ker.dlažba), kuchyně (16,85m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem), pokoj (30,15m2, PVC), chodba (3,10m2, ker.dlažba), druhý vstup (4,20m2, ker.dlažba), komora (1,40m2), sociální zařízení (10,00m2, umyvadlo, vana, WC), kotelna (4,90m2), schody do podkroví (4,80m2). Zastřešená terasa u východního vstupu do domu (15,00m2). Podkroví: chodba (12,00m2, plovoucí), WC (1,75m2), pokoj s kuchyňským koutem (28,30m2, volně stojící nezabudovaná kuchyňská linka bez dřezu, bez vody), pokoj (15,00m2, plovoucí). Celkem 2x 2+kk s jednou koupelnou a dvěma WC, podlahová plocha 135,95m2, obytná plocha 135,95m2, zastavěná plocha 86m2, obestavěný prostor informativně 550m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěné trámové, schody dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, částečně omítky chybí, keramické obklady na sociálním zařízením a za kuchyňskou linkou, okna plastová, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody solárními panely v kombinaci s kotlem na tuhá paliva, rozvody instalací běžně provedeny. Stáří rodinného domu nebylo doloženo, odhaduje se na osmdesát až sto let, přibližně před patnácti až dvaceti roky byla započaty a postupně prováděny práce na rekonstrukcích (elektroinstalace, výměna oken, střešní krytina, sociální zařízení, kuchyně, vestavba podkroví apod.), které nejsou zcela dokončeny (západní vstup do domu, kuchyně v podkroví, sociální zařízení v podkroví apod.). Celkově je rodinný dům v běžném, mírně horším stavu, trvale užíván k bydlení. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby: severovýchodně u rodinného domu původní zděná a dřevěná kolna, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, na pozemku zahrady pak různé ocelové přístřešky. 5
Venkovní úpravy: v běžném rozsahu oplocení s vraty a vrátky, zpevněné plochy okolo domu, jezírko, udírna, přípojky inž. sítí apod.. Pozemky st.parc.č. 723 o výměře 133m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem a kolnami. parc.č. 1124 o výměře 1279m2 (zahrada) je pozemkem, převážně východně od rodinného domu, zahrada je zatravněná, běžně udržovaná. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 135,95m2 RD 86m2 1412m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům po částečných rekonstrukcích provedených před patnácti až dvaceti roky, rodinný dům je v běžném, mírně horším stavu, trvale užíván k bydlení. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Lipnice, Spálené Poříčí, okr. Plzeň jih 315 000,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům v obci Spálené Poříčí, samostatná část Lipnice. Východně na rodinný dům navazuje pod jedním zastřešením menší stodola, ve které je kotelna, na stodolu pak bývalý chlívek. Odkanalizování splaškových vod do ČOV, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Rodinný dům je nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Obsahuje jeden byt. Celkem 2+1, užitná plocha 74,50m2, zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor 570m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem, schody nejsou, na půdu dřevěný žebřík ze stodoly, krov dřevěný, sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, podlahy keramická dlažba, beton, PVC, koberec, dveře náplňové, okna dřevěná a plastová, ohřev vody bojlerem, vytápění ústřední kamny na tuhá paliva ve stodole. Stáří rodinného domu nebylo doloženo ani sděleno, odhaduji na 80 let, již dříve byla provedena částečná rekonstrukce (krytina střechy, sociální zařízení, ústřední vytápění apod.), před 10 lety byla provedena ČOV a menší opravy, nyní již delší dobu bez oprav a bez údržby, v horším zanedbaném stavu, morálně již zastaralé. Rodinný dům je přibližně 2 roky prázdný, neobydlený. Pozemky celkem 523m2. Prodej 10/2015. 2) Předenice, okr. Plzeň jih 600 000,- Kč Kupní cena Rodinný dům je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Odkanalizování splaškových vod do plastového septiku v suterénu domu, voda ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu, východně od domu otevřený přístřešek u štítu sousedního domu, naproti domu přes komunikaci. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, nad přízemím dřevěné trámové, krov dřevěný sedlový, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy omítnuty, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, schody dřevěné, dveře náplňové do kovových zárubní, okna dřevěná, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v suterénu, ohřev vody bojlerem na chodbě, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je stáří odhadem 100 let, přibližně před 8 lety byla prováděna rekonstrukce, která byla prováděna spíše neodborně, svépomocí a není zcela dokončena (nedokončené omítky, provizorní schody do podkroví, nedokončené podlahy, nedokončené podhledy, nedokončené sádrokartony v podkroví, dožilé rozvody a radiátory ústředního vytápění apod.). Celkový stavebně technický stav hodnotím jako zhoršený, převážně dožilé. Užitná plocha 175m2, zastavěná plocha 110m2, obestavěný prostor 900m2, pozemky celkem 214m2. Prodej 09/2015. 6
3) Nezvěstice, Olešná, okr. Plzeň jih 710 000,- Kč Nabídková cena Exklusivně vám nabízíme k prodeji chalupu se zahradou o zast. ploše 123 m2 na pěkném pozemku o celkové ploše 589 m2,výborná dostupnost centra. Objekt lze použít po úpravě i k trvalému bydlení. Veškeré inženýrské sítě jsou zavedeny do domu - veřejný vodovod, odpad sveden do kanalizace, plyn a elektřina. Součástí pozemku je prostorná stodola. Na zahradě je několik ovocných stromů a kopaná studna. Do centra města je to pár minut chůze. Spálené Poříčí disponuje kompletní občanskou vybaveností s častými autobusovými spoji do Blovic a Plzně. Plzeň je vzdálená 25 km, město Blovice 7km. Doporučujeme. Celková cena: 710 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) Poznámka k ceně: včetně DPH, včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu, cena k jednání ID zakázky: 00048 Aktualizace: 27.01.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 123 m 2 Užitná plocha: 201 m 2 Plocha pozemku: 589 m 2 Plocha zahrady: 466 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Lipnice, Spálené Poříčí, okr.pj 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 4228 4661 2. RD Předenice, okr. Plzeň jih 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 3429 3780 3. RD Nezvěstice, Olešná, okr. PM 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 0,95 7100 6307 minimum 3780 maximum 6307 průměr 4916 užitná plocha m2 135,95 porovnávací hodnota 668 349 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 670 000,00 Kč 7
Aktualizace posudku Znalecký posudek č. 38-34/2016 byl proveden dne 21.04.2016 ke dni 02.04.2016. Obvyklá cena nemovitých věcí, určená znaleckým posudkem č. 38-34/2016 ze dne 21.04.2016 platí po dobu, kdy se nezmění poměry na trhu případně nedojde ke změnám rozhodujících podmínek, za kterých byl znalecký posudek vypracován. Z průzkumu trhu s nemovitými věcmi, dle vlastní databáze a dle konzultace s realitní kanceláří jsou obvyklé a realizované ceny obdobných nemovitých věcí v rozhodném období bez zásadních změn, poptávka a nabídka obdobných nemovitých věcí je beze změn. Obvyklá cena nezměněna. 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 670 000,00 Kč slovy: šestsetsedmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky částečné rekonstrukce Slabé stránky riziko povodně, nedokončené rekonstrukce Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. 8
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 02.04.2016 ve výši: 670 000,00 Kč Slovy: šestsetsedmdesát tisíc korun českých V Pardubicích, 16.03.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 38-34/2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9
5.2. Fotodokumentace Mapy 10
vchod východní vchod západní 11
1 NP kuchyně pokoj chodba, západní vchod 12
sociální zařízení kotelna schody do podkroví 13
podkroví chodba WC pokoj s kuchyňským koutem pokoj 14
schody do suterénu zahrada východní vstup, terasa pohled z terasy 15
pohled východní pohled západní pohled jihozápadní pohled jižní pohled jižní 16
pohled jihovýchodní 17
katastrální mapa 18