ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6968-36/17 NEMOVITÁ VĚC: pozemky Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Štěpánov, k.ú. Štěpánov u Olomouce Adresa nemovité část obce Stádlo, 783 13 Štěpánov věci: OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Brno - Město, se sídlem Bratislavská 73, 602 00 Brno, dne 17. února 2017 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Podsedník Pateřín 34, 78321 Bílá Lhota IČ:12082287 telefon: 777 145 959 e-mail: petrpodsednik@seznam.cz Exekuční řízení č.j. 056 EX 10679/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 155 600 Kč Datum místního šetření: 20. března 2017 Stav ke dni : 20.3.2017 Za přítomnosti: bez cizí účasti (povinná osoba se nedostavila) Počet stran: 17 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 V Pateříně, dne 29. března 2017 Ing. Petr Podsedník
- 2 - Znalecký posudek č. NÁLEZ Znalecký úkol Určení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti pozemku parc.č. 433 v k.ú. Stádlo, obec Štěpánov, okres Olomouc (dle LV č. 110). Přehled podkladů a) Usnesení Exekutorského úřadu Brno-Město ze dne 6.2.2017, č.j. 056 EX 10679/11-84. b) Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 110 pro katastrální území Stádlo, obec Štěpánov vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, č.j. 056 EX 10679/11 pro JUDr. Vít Novozámský dne 6.2.2017 (6 stran A4). c) Kopie katastrální mapy k.ú. Stádlo v měřítku 1:1000 vyhotovená dálkovým přístupem dne 6.2.2017 (1 strana A4). d) Územní plán obce Štěpánov (nahlédnuto na OÚ ve Štěpánově a na internetových stránkách Olomouckého kraje). e) Údaje zjištěné při prohlídce na místě samém a zjištěné na stavebním úřadu OÚ ve Štěpánově. Při prohlídce byly ověřeny skutečnosti pro posudek nezbytné. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 431 - ostatní plocha, Obec Štěpánov ostatní komunikace Celkový popis Nemovitost pozemku parc.č. 433 je situována na severním okraji zastavěného a zastavitelného území obce Štěpánov, části obce Stádlo, k.ú. Stádlo, přičemž přístup na pozemek je z obecní obslužné nezpevněné komunikace. Hranice pozemku jsou v terénu od nezpevněné komunikace vyznačeny plotem ze strojového pletiva s plotovými vraty a vrátky ocelové konstrukce s pletivem. Levá boční hranice s parc.č. 432 je tvořena plotem z vlnitých AZC desek sousední nemovitosti, pravá boční hranice s parc.č. 437 je tvořena plotem sousední nemovitosti, zadní hranice není v terénu blíže vyznačena (identifikace provedena přibližně dle kopie katastrální mapy). Na pozemky jsou vysazeny trvalé ovocné a okrasné porosty (tři slivoně, dvě jabloně a osm malých smrčků). Ze stavu na místě samém lze dovozovat, že pozemek je užíván k RD č.p. 147 na parc.č. st.18/1 a s parc.č. 3/1 (viz LV č. 64)
- 3 - Znalecký posudek č. Obec Štěpánov, včetně části Stádlo, je typickou obci regionu cca 5 km severozápadně od krajského města Olomouc a cca 6 km od města Šternberk. V obci je základní občanská vybavenost : mateřská škola, ZŠ 1 až 5 ročník, pošta, obecní úřad, obchod, sportoviště, přičemž v místních částech je přiměřená počtu obyvatel (obchod atd.). Obec Štěpánov má cca 3485 obyvatel, je zde veřejný vodovod, splašková kanalizace, rozvody zemního plynu a NN. Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita porovnávací metoda. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitosti srovnatelných svým charakterem, velikosti a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitosti, se uskutečňují prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1/2 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitosti, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří a konzultacemi s realitními kancelářemi. Kladné stránky - oživení realitního trhu Záporné stránky - nejsou RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní
- 4 - Znalecký posudek č. smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území území Nemovitá věc situována v záplavovém Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 433 OBSAH 1. Hodnota pozemků OCENĚNÍ 1.1. Pozemek parc.č. 433 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Název: Prodej stavebního pozemku 1 106 m 2 Lokalita: Štěpánov, okres Olomouc Popis: Prodej pozemku ke stavbě rodinného domu v obci Štěpánov. Pozemek o výměře 1106 m2 se nachází v centru obce. Všechny sítě jsou na hranici pozemku. K pozemku jsou dva přístupy. Celková cena: 995 400 Kč za nemovitost, včetně právního servisu Cena za m 2 : 900 Kč Aktualizace: 24.03.2017 ID: 3121934684 Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 1106 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Koeficienty: redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 velikost pozemku - větší než oceňovaný 0,98 poloha pozemku - výrazněji lepší 1,15
- 5 - Znalecký posudek č. dopravní dostupnost - výrazněji lepší 1,10 možnost zastavění poz. - výrazně lepší 1,10 intenzita využití poz. - lepší 1,05 vybavenost pozemku - lepší 1,02 úvaha zpracovatele ocenění - 1,25 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. po redukci [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 995 400 1 106 810,00 1,8256 443,69 Název: Prodej stavebního pozemku 1 984 m 2 Lokalita: Mladějovice, okres Olomouc Popis: Prodej EXKLUZIVNÍHO pozemku určeného pro stavbu rodinného domu.is - kanalizace již u pozemku, elektřina, plyn, voda - zasíťování v plánu v dohledné době, zatím cca 20m od pozemku u poslední novostavby. Ideální je koupě celého pozemku, jelikož je zde jen jedna přístupová komunikace. Pěkný výhled do okolí, ticho a klid, v obci je veškerá občanská vybavenost. Na dosah města Šternberk a Uničov. Celková cena: 1 042 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m2: 525 Kč Aktualizace: 27.02.2017 ID: 2266218588 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1984 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Koeficienty: redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,95 velikost pozemku - větší než oceňovaný 0,96 poloha pozemku - lepší 1,03 dopravní dostupnost - lepší 1,05 možnost zastavění poz. - výrazněji lepší 1,10 intenzita využití poz. - obdobná 1,00 vybavenost pozemku - mírně lepší 1,02 úvaha zpracovatele ocenění - 1,05 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. po redukci [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 1 042 000 1 984 498,94 1,2232 407,90
- 6 - Znalecký posudek č. Název: Prodej stavebního pozemku 6 371 m 2 Lokalita: Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc Popis: Prodej stavebního pozemku v obci Bělkovice-Lašťany. Pozemek se nachází na okraji obce, v nové zástavbě rodinných domů. Výměra pozemku je 6.371 m 2, šířka je 26 metrů. Přístup k pozemku je z obou stran po zpevněné komunikaci. Z jižní strany pozemku je na hranici elektřina, kanalizace, plyn a vodovod, ze severní strany jen elektřina. Majitel nabízí pozemek k prodeji jako celek (nelze dělit), ale pro nového majitele je zde zajímavá možnost rozdělit pozemek na 4 až 6 stavebních parcel s následným rozprodejem nebo výstavbou více domů. Více informací u makléře v RK. Celková cena: 3 758 890 Kč za nemovitost Cena za m2: 590 Kč ID zakázky: HRK13-21027 Aktualizace: 04.01.2017 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 6371 m 2 Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Silnice, MHD, Autobus Koeficienty: redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,95 velikost pozemku - větší než oceňovaný 0,95 poloha pozemku - výrazně lepší 1,10 dopravní dostupnost - lepší 1,05 možnost zastavění poz. - lepší 1,05 intenzita využití poz. - lepší 1,05 vybavenost pozemku - mírně lepší 1,01 úvaha zpracovatele ocenění - 1,15 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 3 758 890 6 371 560,50 1,4051 398,90 Název: Prodej stavebního pozemku 1 194 m 2 Lokalita: Babice, okres Olomouc Popis: Exkluzivní prodej pozemku o celkové výměře 1.194 m 2 určeného k výstavbě rodinného domu. Parcela má dvě příjezdové cesty a je možno ji rozdělit na dvě stavební místa. IS u pozemku. Možnost financování naším hypotečním centrem. Celková cena: 3 758 890 Kč za nemovitost Cena za m2: 590 Kč ID zakázky: HRK13-21027 Aktualizace: 04.01.2017 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 6371 m 2 Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Silnice, MHD, Autobus Koeficienty: redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,95
- 7 - Znalecký posudek č. velikost pozemku - větší než oceňovaný 0,96 poloha pozemku - lepší 1,05 dopravní dostupnost - mírně lepší 1,02 možnost zastavění poz. - výrazněji lepší 1,10 intenzita využití poz. - obdobná 1,00 vybavenost pozemku - horší 0,95 úvaha zpracovatele ocenění - 1,05 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. po redukci [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 500 000 1 194 397,82 1,1281 352,65 Zjištěná průměrná jednotková cena 400,79 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 433 389 400,00 155 600 Celková výměra pozemků 389 Hodnota pozemků celkem 155 600 Rekapitulace vliv na obvyklou cenu Pozemek je využíván jako zahrada, přičemž je na něm možná výstavba objektu bydlení (v ÚP obce plochy SV1 smíšené obytné venkovské) Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi a jeho zařazením daném uzemním plánem obce, cenu oceňovaného pozemku odhaduji zhruba ve výši průměrné obvyklé ceny stanovené metodou porovnávací, tj. 400 Kč/m 2. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 433 155 600,- Kč
- 8 - Znalecký posudek č. REKAPITULACE : Obvyklá (tržní) cena pozemku parc.č. 433 v k.ú. Stádlo včetně příslušenství dle LV č. 110 podle odborného odhadu činí cca 155.600,- Kč Cena slovy: Jednostopadesátpěttisícšestset Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a výsledku oceňovacího postupu přímým porovnáním, s ohledem na dodržení principu opatrnosti, stanovuji výše uvedenou obvyklou cenu Zástavní právo a exekuční tituly zanikají exekučním výkonem, pro nějž je ocenění zpracováno, proto k těmto omezením není přihlíženo. V Pateříně, dne 29. března 2017 Ing. Petr Podsedník Pateřín 34 78321 Bílá Lhota Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.5. 1992 č.j. Spr. 1995/92 pro základní obor ekonomika, odvětví: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6968-36/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. f/17038. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH fotodokumentace pozemku (1 strana A4) kopie výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Stádlo, obec Štěpánov (6 stran A4) kopie katastrální mapy k.ú. Stádlo v měřítku 1:1000 (1 strana A4) kopie doručenky dopisu povinné osobě (1 strana A4)