Znalecký posudek. 2764/2011 o cen nemovitosti - 1/2 rekrea ní chalupy.p. 15 na pozemku p.. St. 47, 1/2 rekrea ní chaty.ev. 1 na pozemku p.. St. 131 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami. St. 47, St. 131 a p.. 18, 19/1, 209/2, 211/2, 212/2 a 543/3 v kat. úz. Bosyn, obec Vysoká, okres M lník, ve vlastnictví Vladimíry Šetkové Fikárové. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 13478/10-17 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 7.9.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 14 stran textu v etn titulního listu a 14 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 22.9.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rekrea ní chalupy.p. 15 na pozemku p.. St. 47, 1/2 rekrea ní chaty.ev. 1 na pozemku p.. St. 131 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami. St. 47, St. 131 a p.. 18, 19/1, 209/2, 211/2, 212/2 a 543/3 v kat. úz. Bosyn, obec Vysoká, okres M lník, zapsáno na LV. 500. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rekrea ní chalupy.p. 15 a 1/2 rekr. chaty.ev. 1 277 24 Vysoká Region: St edo eský Okres: M lník Katastrální území: Bosyn 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 7.9.2011 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.9.2011, LV. 500, kat. úz. Bosyn, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP M lník - kopie mapy katastrální, kat. úz. Bosyn - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 13478/10-17 ze dne 14.2.2011 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 13478/10-50 ze dne 5.9.2011 - kopie kupní smlouvy a smlouvy o z ízení v cného b emene ze dne 26.5.1994 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 500, k.ú. Bosyn, obec Vysoká ze dne 2.9.2011, A - vlastnické právo: Kubínová Št pánka, Sportovní 3203, M lník, 276 01 M lník 1 podíl 1/2 Šetková Fikarová Vladimíra, Pernerova 378/31, Praha 8, Karlín, 186 00 Praha 86 podíl 1/2 B - nemovitosti: Bosyn.p. 15 - rod. rekreace na pozemku p.. St. 47 Bosyn.ev. 1 - rod. rekreace na pozemku p.. St. 131 pozemek p.. St. 47 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 259 m 2 pozemek p.. St. 131 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 35 m 2 2
pozemek p.. 18 - zahrada o vým e 390 m 2 pozemek p.. 19/1 - zahrada o vým e 941 m 2 pozemek p.. 209/2 - zahrada o vým e 895 m 2 pozemek p.. 211/2 - zahrada o vým e 1394 m 2 pozemek p.. 212/2 - ostatní plocha - neplodná p da o vým e 43 m 2 pozemek p.. 543/3 - ostatní plocha - ostatní komunikace o vým e 134 m 2 C - omezení vlastnických práv: V cné b emeno ch ze ze dne 26.5.1994, právní ú inky vkladu ke dni 31.5.1994 V cné b emeno jízdy ze dne 26.5.1994, právní ú inky vkladu ke dni 31.5.1994 Smlouva o z ízení zástavního práva podle ob.z. ze dne 22.08.2007. Právní ú inky vkladu práva ke dni 03.09.2007. Usnesení soudu o na ízení exekuce 14 EXE-113/2010 10 OS P8 ze dne 11.03.2010.; uloženo na prac. Praha Usnesení soudu o na ízení exekuce 15 EXE-2641/2010 12 OSP8 ze dne 23.09.2010.; uloženo na prac. Praha Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 091 EX-09592/2010-009 ze dne 18.11.2010. Právní moc ke dni 03.12.2010. Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Praha 8, 15 EXE 96/2011-18 ze dne 24.01.2011.; uloženo na prac. Praha Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-13478/2010-17 ze dne 14.02.2011. Právní moc ke dni 14.03.2011. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-13478/2010-16 ze dne 14.02.2011. Právní moc ke dni 14.03.2011. Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 134 EX-03363/2011-008 ze dne 21.04.2011. Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 134 EX-20177/2010-018 ze dne 16.3.2011. Právní moc ke dni 12.5.2011 + Opravné usnesení 134 EX-20177/2010-070 ze dne 12.4.2011. Právní moc ke dni 12.5.2011. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 134 EX-20177/2010-019 ze dne 16.03.2011. Právní moc ke dni 12.05.2011 + Opravné usnesení 134 EX-20177/2010-69 ze dne 12.4.2011. Právní moc ke dni 12.5.2011. Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Praha 8, 14 EXE 2422/2011-11 ze dne 19.07.2011.; uloženo na prac. Praha Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 120 EX-26470/2011-13 ze dne 10.08.2011. D - Jiné zápisy Nepravomocný exeku ní p íkaz o z ízení zástav. práva doru en dne 03.12.2010, Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 132 EX- 7994/2010-18/ZI ze dne 03.12.2010. Nepravomocný exeku ní p íkaz o z ízení zástav. práva doru en 21.4.2011, Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 134 EX- 03363/2011-007 ze dne 21.04.2011. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva darovací ze dne 05.08.2005. Právní ú inky vkladu práva ke dni 08.08.2005. 3
6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k nesou innosti majitel nemovitostí, byli veškeré údaje použité ve znaleckém posudku zjišt ny p i místním šet ení. Dále bylo vycházeno z údaj uvedených v katastru nemovitostí a ze sd lení místních. Na listu vlastnictví je uvedeno v cné b emeno ch ze a jízdy ze dne 26.5.1994. Oprávn ná parcela. 212/1, povinná parcela. 212/2. 7. Celkový popis nemovitosti: Vesnice Vysoká je sou ástí okresu M lník a náleží pod St edo eský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je rovn ž okresní m sto M lník. Obec Vysoká se rozkládá asi 8 km severovýchodn od M lníka. Dle turistického len ní Ministerstva pro místní rozvoj pat í do regionu Polabí. Na území této st edn velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 800 obyvatel. Vysoká se dále d lí na p t ásti: Bosyn, Chode, Strážnice, St ednice a Vysoká. V obci mohou d ti docházet na základní školu vyššího stupn a rodi e malých d tí mohou také využít mate skou školu.. Pro využití volného asu je v obci k dispozici sportovní hrišt. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a h bitov. V obci Vysoká má ordinaci jeden praktický léka a jeden zuba. Z další ob anské vybavenosti je zde rovn ž poštovní ú ad. Oce ované nemovitosti - rekrea ní chalupa.p. 15 a rekrea ní chata.ev. 1 jsou situovány ve východní ásti obce Vysoká, kat. úz. Bosyn. Okolní zástavbu tvo í p evážn obytné domy a stavby ur ené k rekreaci. Chalupa.p. 15 se nachází na svažitém pozemku p.. St. 47 a navazuje bo ní st nou na sousední d m. Je nepodsklepená jednopodlažní s pultovou a plochou st echou. 1.NP se nachází pod úrovní místní komunikace. Vchod do chalupy je zajišt n p es zpevn ný dvorek p ístupný po železném schodišti. Základy jsou betonové, sokl obložen kab incem, svislé konstrukce zd né, fasádní omítky b ízolit a štuk. Krov d ev ný, st ešní krytinu tvo í pozink. šablony a áste n vlnitý eternit. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna a dve e plastové. Kanalizace svedena do septiku, napojeno na elektro rozvod a obecní vodovod. Pod úrovní chalupy se na svažitém pozemku p.. St. 47 nachází stavba k lny. K lna navazuje na chalupu.p. 15 a sousední d m. Je pravd podobn nepodsklepená, jednopodlažní s pultovou st echou. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zd né. Krov d ev ný, st ešní krytina eternit. Okno d ev né, vrata d ev ná. Další k lna navazující na p edchozí k lnu je jednopodlažní se sedlovou st echou. Betonové základy, svislé konstrukce d ev né, krov d ev ný, st ešní krytina eternit, okna a dve e d ev né. Na pozemku p.. St. 131 se nachází stavba samostatn stojící rekrea ní chaty.ev. 1s terasou. Betonové základy s podezdívkou. Svislé konstrukce d ev né, st echa sedlová, st ešní krytina šindel. Dve e a okna d ev ná. Okna opat eny okenicemi. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rekrea ní chalupa.p. 15 a 2 ) Rekrea ní chata.ev. 1 b) Pozemky b1) Pozemky 4
B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rekrea ní chalupa.p. 15-26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rekrea ní chalupa, rekrea ní domek Poloha objektu: St edo eský kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 40 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 4 717,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,0*3,5+5,0*2,5 = 40,50 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 40,50 m 2 2,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (8,0*3,5+5,0*2,5)*(2,50) = 101,25 m 3 st echa: (8,0*3,5)*(1,50)/2 = 21,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 122,25 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 40,50 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 40,50 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální vytáp ní el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 5
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - V tšího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 40 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,865 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Životní prost edí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. P írodní lokalita - les nebo vodní plocha je v míst (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavb - výhodná poloha III 0,02 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový p íjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí - obchody a služby (léka ) - Obec Vysoká má III 0,01 vewlmi dobrou ob anskou vybavenost. 8. Sportovišt - v míst - p ístupné ve ejnosti - V obci Vysoká se nachází II 0,05 sportovní h išt. 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,080 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,865 * 1,080 * 0,950 = 0,887 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- K /m 3 * 0,887 = 4 183,98 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 4 183,98 K /m 3 * 122,25 m 3 = 511 491,55 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 511 491,55 K 511 491,55 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 6
Rekrea ní chalupa.p. 15 - zjišt ná cena = 255 745,78 K a2) Rekrea ní chata.ev. 1-26 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Chata Poloha objektu: St edo eský kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 30 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20): 5 882,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,0*4,0 = 16,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 16,00 m 2 2,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (4,0*4,0)*(2,50)+43,20 = 83,20 m 3 zast ešení: (4,0*4,0)*1,50/2 = 12,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 95,20 m 3 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastav né I typ D plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastav né plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekrea ní chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - D ev né srubové IV 0,02 3. St ešní konstrukce - Plochá st echa nebo krov umož ující z ízení podkroví II 0,00 (nevyužito) 4. Napojení stavby na sít - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavb III 0,00 6. Vytáp ní stavby - Lokální vytáp ní II 0,00 7. P íslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 v.) - III 0,00 P íslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Vým ra pozemk užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,992 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Životní prost edí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. P írodní lokalita - les nebo vodní plocha je v míst (docházková vzdálenost) III 0,00 7
3. Poloha v zástavb - výhodná poloha III 0,02 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový p íjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí - obchody a služby (léka ) III 0,05 8. Sportovišt - v míst - p ístupné ve ejnosti II 0,05 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,120 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,992 * 1,120 * 0,950 = 1,055 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 5 882,- K /m 3 * 1,055 = 6 205,51 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 6 205,51 K /m 3 * 95,20 m 3 = 590 764,55 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 590 764,55 K 590 764,55 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rekrea ní chata.ev. 1 - zjišt ná cena = 295 382,28 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rekrea ní chalupa.p. 15 = 0,- K a 2 ) Rekrea ní chata.ev. 1 = 0,- K b) Ocen ní porovnávacím zp sobem b 1 ) Rekrea ní chalupa.p. 15 = 255 750,- K b 2 ) Rekrea ní chata.ev. 1 = 295 380,- K Cena objekt iní celkem 551 130,- K 8
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rekrea ní chalupa.p. 15 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 38,50 1) Rodinný domek o dispozici 4+1, užitná plocha 130 m2, s garáží, na pozemku o vým e 400 m2 se nachází na okraji klidné obce Kadlín na hranici vyhledávané a žádané rekrea ní oblasti Koko ínska, d m lze využít jako rekrea ní objekt tak i k trvalému bydlení. Objekt je ve velmi dobrém udržovaném stavu po provedené rekonstrukci má nové vodorovné izolace proti vlhkosti, byla provedena vým na oken za plastová, d m je zateplený s novou fasádou. V p ízemí domu je k dispozici v tší kuchy s jídelním koutem, obývací pokoj, pracovna, koupelna a WC. V pat e je nová ložnice + možnost vybudování dalších obytných místností. Objekt je napojený na ve ejný vodovod, oh ev TUV kombinovaným bojlerem, topení je úst ední kotel na TP + krbová kamna, el. 220/380, odpad ešen septikem. P ipojení k internetu. Plocha velmi udržované oplocené zahrady je 300 m2 p íslušenstvím je altán s grilem, udírna, zahradní jezírko. Vjezd. brána na DO. Charakter okolní ukon ené zástavby p vodní vesnická. Prodej v etn vybavení. V obci je k dispozici základní ob anská vybavenost. Dostupnost Mšeno 4 km, M lník a M. Boleslav 15 km, Praha 40 km. 2) Nabízíme RD 4+1 s garáží na hranici CHKO Koko ínsko v malebné obci Ješovice u M lníka, 45 km od Prahy. Celý RD je podsklepen. 1.NP: chodba, WC, koupelna, kuchy, 2 pokoje, lodžie. 2. NP: 2 ložnice. St echa eternit, podlahy d evot íska, lino a dlažba, okna d ev ná se žaluziemi. Na zahrad ovocné stromy. Škola a školka v Lib chov. Obec je nepr jezdná, absolutní klid. Vhodné jak k trvalému pobytu, tak k rekreaci. 3) Naše spole nost Vám zprost edkuje prodej zd né chalupy ešené dvougenera n 2x 2+1 s verandou v obci Vidim v CHKO Koko ínsko. Chalupa je zd ná s d ev nými okny, je ešena pro dv generace s vlastními dv mi vstupy, ale není problém celý objekt propojit a vy ešit dle své p edstavy jako jedna v tší chalupa. D m je postaven na vlastním pozemku s celkovou rozlohou 2388 m2. Spodní ást pozemku je rovinatá a zbylá ást je svahovitá s funkcí lesa. Chalupa je vytáp ná lokáln na tuhá paliva, je zde zavedena el. 220V a obecní voda je na pozemku (lze zavést do chalupy). Suché WC je umíst no samostatn v p ístavku naproti chalup spolu s dílnou. D m lze využít i k trvalému bydlení. Na pozemku se dále nachází jímka a sklep. Jedná se o krásnou lokalitu Koko ínska, nedaleko Doksy a Máchovo jezero s aquaparkem (cca 18km). Výborné místo na cykloturistiku, p ší túry a houba ení. Pro více informací nebo prohlídku volejte maklé ku. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) Chalupa, Kadlín 1 380 000,- K 0,90 0,95 1,50 0,85 1,00 1,00 130,00 11 572,10 2) Chata, Ješovice 2 498 000,- K 0,90 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 120,00 16 018,43 3) Chata, Vidim 1 280 000,- K 0,90 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 120,00 8 230,80 Sou et: 35 821,32 K /jedn. / 3 9
Pr m rná jednotková cena: 11 940,44 K /jedn. Minimální jednotková cena: 8 230,80 K /jedn. Maximální jednotková cena: 16 018,43 K /jedn. Základní cena: 11 940,44 K 38,50 á 11 940,44 K / = 459 706,94 K Rekrea ní chalupa.p. 15 - výsledná cena = 459 706,94 K a 2 ) Rekrea ní chata.ev. 1 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 15,00 1) Chata o C 27 m2 stojí v chatové oblasti. V p ízemí je veranda a obývací místnost, v podkroví ložnice. Chata má chemické a suché WC, kamna na pevná paliva, boiler na teplou vodu. Na zahrad kolna, za ízena jako obytná se zast ešeným posezením. Na oploceném pozemku o vým e 314 m2, který slouží jako zahrada jsou vzrostlé stromy a vlastní studna. Do chaty zavedena voda z obecního vodovodu. 2) Zachovalá patrová chata 4+1, vlastní pozemek 423m^(2), rekrea ní oblast CHKO Koko ín. Chata je postavena na vlastním, mírn svažitém pozemku (423m^(2)) v obci Ješovice. Chata je situována v zahradní kolonii podobn ešených chata domk. Zahrada je orientována na jižní stranu a áste n je porostlá vzrostlými okrasnými ke i a stromy. Výhodou chaty je bezproblémový celoro ní provoz. Chata je v rámci obce na dopravn dob e dostupném míst. Jedná se o turisticky atraktivní lokalitu v chrán né krajinné oblasti Koko ínsko s mnoha možnostmi relaxace, nedaleko je Koko ínský d l, hrad Koko ín, Lib chovský zámek a další památky. Ze zadní ásti chaty je p ístup na louky a následn p ímo do okolních les. Možnost parkování osobního vozu na pozemku. Dobré dopravní spojení je z M lníka ( 15km) a Prahy (60km). 3) Specialista na Neratovice a okolí Vám exkluzivn nabízí k prodeji p knou rekrea ní chatu 3+kk o zastav né ploše 50 m2 a zahrad o vým e 614 m2 v M lníku. Jedná se o p ízemní d evostavbu po rekonstrukci s vnit ním krbem. P vodní centrální ást s šikmou st echou je z roku 1993, k tomu p istav ny další dv ásti. V roce 2005 prošla rekonstrukcí a byla dodate n zkolaudována. Chata je nepodsklepená, s jedním NP a podkrovím. V 1 NP se nachází 2 pokoje, zádve í, koupelna a komora. V podkroví je ložnice. Obvodové konstrukce jsou zd né a d ev né. Kuchyn je vybavena kuch.linkou s plyn. sporákem. V koupeln je vana, splach.wc a umyvadlo. Podlahu místností pokrývá PVC a keramická dlažba. St ny obloženy SDK, PVC lamelami a keram.obklady. Objekt je napojen na vodovod a odkanalizován do plast. jímky. Vytáp n je lokál. kamny na tuhá paliva. Na pozemku je studna. V územ. plánu jsou parcely vedeny jako zahrady, nezastavitelné území. Leží v nezáplavovém území. K chat p ísluší p ízemní d ev. k lna se sedl. st echou s krytinou z pálených tašek z roku 2009. Na zahrad ohništ s posezením a skalka. Veškerá vybavenost v M lníku. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) Chata, Lužec nad 549 000,- K 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 38,00 12 352,50 Vltavou 2) Chata, Ješovice 1 300 000,- K 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 75,00 14 820,00 10
3) Chata, M lník 800 000,- K 1,10 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 50,00 16 720,00 Sou et: 43 892,50 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 14 630,83 K /jedn. Minimální jednotková cena: 12 352,50 K /jedn. Maximální jednotková cena: 16 720,- K /jedn. Základní cena: 14 630,83 K 15,00 á 14 630,83 K / = 219 462,45 K Rekrea ní chata.ev. 1 - výsledná cena = 219 462,45 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rekrea ní chalupa.p. 15 = 459 710,- K a 2 ) Rekrea ní chata.ev. 1 = 219 460,- K Cena objekt iní celkem 679 170,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 47 259,00 70,00 18 130,- zastav ná plocha a nádvo í St. 131 35,00 70,00 2 450,- Sou et 20 580,- Úprava ceny p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -4 % kanalizaci 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -3 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu p es -1 % 15 % Úprava ceny celkem -8 % - 1 646,40 Mezisou et 18 933,60 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,8270 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 75 029,37 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra Jedn. cena Cena [m 2 ] [K /m 2 ] [K ] zahrada 18 390,00 70,00 27 300,- 11
zahrada 19/1 941,00 70,00 65 870,- zahrada 209/2 895,00 70,00 62 650,- zahrada 211/2 1 394,00 70,00 97 580,- ostatní plocha - neplodná p da 212/2 43,00 70,00 3 010,- ostatní plocha - ostatní 543/3 134,00 70,00 9 380,- komunikace Sou et 265 790,- Úprava ceny - p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -4 % kanalizaci 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -3 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu p es -1 % 15 % Úprava ceny celkem -8 % - 21 263,20 Mezisou et 244 526,80 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,8270 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem 387 600,70 462 630,07 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjišt ná cena = 231 315,04 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 231 320,- K Cena pozemk iní celkem 231 320,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: 551 130,- K 231 320,- K 782 450,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 679 170,- K 679 170,- K 12
Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí k rekreaci, nebo k trvalému bydlení je v této lokalit a okolí na st ední úrovni, b) parametry povyšující cenu - dv samostatné nemovitosti, velikost pozemku, možnost rozší ení a trvalého bydlení, c) parametry ponižující cenu - spoluvlastnický podíl, malá užitná plocha Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 340.000,- K. Obvyklá cena ½ nemovitostí: 340 000,- K slovy: t i sta ty icet tisíc K V Praze dne 22.9.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2764/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. 13
Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, 150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 328/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 14