ZNALECKÝ POSUDEK č. 991/11/08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 991/11/08 o stanovení obvyklé ceny nemovitosti, kterou představuje rodinný dům č.p. 47, vč. příslušenství a pozemků p.č. 411 a p.č. 412, zapsaných na LV 207 pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/ Beroun stanovení ceny pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II Třeboň Datum místního šetření: Znalecký posudek je vyhotoven ve 4 vyhotoveních a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu vč. 4 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zaječov, ze dne , 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Zaječov, 1x A4 3. Fotodokumentace 4. Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti V Třeboni,

2 A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek o stanovení obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, zapsaných na LV č. 207, pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Zaječov Zaječov Region: Středočeský Okres: Beroun Katastrální území: Zaječov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne , pro LV č. 207, k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun, vyhotovený dálkovým přístupem na Katastrálním úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Třeboň, vedený v knize o poskytnutých údajích pod položkou řízení PÚ: 938/ /11 - kopie katastrální mapy pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - znalecký posudek č.: /2011, ze dne , vypracovaný Ing. Jan Merten, Armády 246, Praha 5 - Stodůlky - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od Rizika: Na nemovitostech zapsaných na LV 207 je věcné břemeno užívání ve prospěch: Jaroslav Sim, RČ: /065 a Jaroslav Simová, RČ: /045 oba bytem: Zaječov 47, Zaječov 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předložených podkladů, zejména z LV č. 207, je zřejmé, že vlastníky a k ocenění určených nemovitostí jsou: SJM Pavel Studený, r.č.: /2593 a Jaroslav Studená, r.č.: /0249 oba bytem: Zaječov 47, Zaječov 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se skládá z rodinného domu - jako hlavní stavby a přístřešku - jako vedlejší stavby, stavebních pozemků, venkovních úprav a trvalých porostů. Nemovitost je přístupná z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem a je napojena v všechna v místě přístupná media. Rodinný dům byl postaven v roce 1896, v roce 1985 bylo modernizováno ústřední topení, rozvody vody a příprava TUV. V roce 1989 byly na objektu provedeny rekonstrukční práce spočívající v modernizaci soc. zařízení, nových obkladů, podlah, vyměněna okna a vnitřní dveře, nově provedena el. instalace a nově osazeny zařizovací předměty. Vnitřní kanalizace byla svedena do vyvážecí žumpy. Vzhledem ke shora uvedenému je opotřebení počítáno analytickou metodou. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K 4 při ocenění stavby. Oceňovaná nemovitost je v poměrně solidním technickém stavu, je v dlouhodobé rekonstrukci a

3 - 3 - je připravována na provedení půdní vestavby. Z hlediska ocenění se jedná o řadový vnitřní rodinný dům, který je podsklepený v celém rozsahu zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží, s 1 nadzemním podlažím a bez obytného podkroví. Jako vedlejší stavba je oceněn: - přístřešek, který je přistavěn k rodinnému domu. Stáří je shodné s rodinným domem, na přístřešku byly provedeny částečné drobné změny a opotřebení odpovídá stáří. Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravy - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. Rovněž nejsou předmětem samostatného ocenění ovocné dřeviny a okrasné rostliny. Dále jsou oceněny stavební pozemky p.p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 726 m 2 a p.p.č zahrada o výměře 1804 m 2, které jsou v jednotném funkčním celku a které jsou připojeny na všechna v místě přístupná media. Na oceňované nemovitosti vázne věcné břemeno užívání - viz shora, které je oceněno samostatně. 8. Obsah posudku: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům 2) Vedlejší stavby 2a) Přístřešek B) Porovnávací hodnota pozemků 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky C) Porovnávací hodnota celku D) Výnosová hodnota E) Věcné břemeno 1a) Věcné břemeno užívání

4 B. Posudek Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou používány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

5 A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1. PP: ((9,30*5,75)+(15,20*9,70)+(9,70*5,60))*2,80 = 714,66 m 3 1. NP: (((9,30*5,75)+(15,20*9,70)+(9,70*5,60))*3,20) = 974,68 m 3 +(13,70*4,35*2,65) Zastřešení: (((18,70*6,10)+(15,20*9,70))*0,35)+ = 729,22 m 3 (((18,70*6,10)+(15,20*9,70))*4,15/2)+(5,60*9, 70*3,50/2) Obestavěný prostor celkem: = 2 418,56 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: smíšené zdivo tl. až 60 cm S 100,00 3. Stropy: cihelné klenby S 30,00 dřevěné polospalné S 70,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: pozinkovaný plech S 40,00 betonové tašky S 60,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 70,00 dvouvrstvé vápenné omítky S 30,00 8. Fasádní omítky: vápenné dvouvrstvé omítky S 100,00 9. Vnější obklady: nejsou C 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: žb monolitické s běžným povrchem S 100, Dveře: typové plné a prosklené S 100, Okna: dřevěná zdvojená okna S 100, Podlahy obytných místností: PVC + textilní krytiny S 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: ÚT s kotlem na tuhá paliva S 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Bleskosvod: není C 100, Rozvod vody: ocelové trubky S 100, Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 Část

6 21. Instalace plynu: není C 100, Kanalizace: plastové potrubí S 100, Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní vybavení: vana, umyvadlo S 100, Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: není C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 5,40 100,00 0,46 2,48 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 30,00 1,00 2,73 S 9,10 70,00 1,00 6,37 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 40,00 1,00 1,32 S 3,30 60,00 1,00 1,98 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 70,00 1,00 4,27 S 6,10 30,00 1,00 1,83 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2, Schody: S 2,30 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,10 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 91,48 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9148 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 5,40 100,0 0,46 2,48 2, ,71 1, Zdivo: S 23,40 100,0 1,00 23,40 25, ,14 21, Stropy: S 9,10 30,0 1,00 2,73 2, ,14 2,4560 S 9,10 70,0 1,00 6,37 6, ,14 5, Střecha: S 5,40 100,0 1,00 5,40 5, ,83 5, Krytina: S 3,30 40,0 1,00 1,32 1, ,67 1,1040 S 3,30 60,0 1,00 1,98 2, ,83 2, Klempířské konstrukce: S 0,80 100,0 1,00 0,80 0, ,64 0, Vnitřní omítky: S 6,10 70,0 1,00 4,27 4, ,44 4,5504 S 6,10 30,0 1,00 1,83 2, ,00 0, Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3, ,20 2, Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,

7 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2, ,50 1, Schody: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2, ,14 2, Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,31 1, Okna: S 5,10 100,0 1,00 5,10 5, ,31 1, Podlahy obyt. místností: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2, ,68 1, Podlahy ostat. místností: S 1,30 100,0 1,00 1,30 1, ,68 0, Vytápění: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5, ,29 4, Elektroinstalace: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,76 2, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,90 100,0 1,00 2,90 3, ,29 2, Zdroj teplé vody: S 1,70 100,0 1,00 1,70 1, ,67 1, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,70 100,0 1,00 2,70 2, ,96 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,45 0, Vnitřní vybavení: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4, ,67 2, Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,67 0, Ostatní: C 4,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 91,48Opotřebení: 73, Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9148 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 3 592,40 Kč/m 3 Plná cena: 2 418,56 m 3 * 3 592,40 Kč/m 3 = ,94 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 73,0058 % Úprava ceny za opotřebení ,44 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,50 Kč 2) Vedlejší stavby 2a) Přístřešek - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: 1. NP: (9,50*3,75)*(2,50) = 89,06 m 3 Zastřešení: (9,50*3,75)*(1,32/2) = 23,51 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 112,57 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamenné bez izolace P 100,00 2. Obvodové stěny pilířky S 50,00 chybí C 50,00 3. Stropy X 100,00 Část

8 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví - pultový S 100,00 5. Krytina betonové tašky S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů nejsou C 50,00 vnější - vápenná omítka P 50,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře X 100, Okna X 100, Podlahy X 100, Elektroinstalace X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 12,20 100,00 0,46 5,61 2. Obvodové stěny S 31,00 50,00 1,00 15,50 C 31,00 50,00 0,00 0,00 4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,00 1,00 4,20 7. Úprava povrchů C 6,30 50,00 0,00 0,00 P 6,30 50,00 0,46 1,45 Součet upravených objemových podílů: 73,06 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7306 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy P 12,20 100,0 0,46 5,61 7, ,71 5, Obvodové stěny S 31,00 50,0 1,00 15,50 21, ,14 17,4301 C 31,00 50,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Stropy X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Krov S 33,50 100,0 1,00 33,50 45, ,83 43, Krytina S 12,80 100,0 1,00 12,80 17, ,83 16, Klempířské konstrukce S 4,20 100,0 1,00 4,20 5, ,83 5, Úprava povrchů C 6,30 50,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 P 6,30 50,0 0,46 1,45 1, ,44 1, Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dveře X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Podlahy X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Elektroinstalace X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 73,06Opotřebení: 90, Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 750,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7306 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 984,15 Kč/m 3 Plná cena: 112,57 m 3 * 984,15 Kč/m 3 = ,77 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 90,1782 %

9 Úprava ceny za opotřebení ,61 Kč Přístřešek - zjištěná cena = ,16 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč B) Porovnávací hodnota pozemků 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky Popis porovnávaných pozemků: Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníženy o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Zaječov , ,72 0,80 1,00 667,78 Zaječov , ,00 0,80 1,00 320,00 Malá Víska , ,44 0,80 1,00 884,35 Malá Víska , ,70 0,80 1,00 353, ,49 / 4,000 Průměrná jednotková cena: 556,37 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 320,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 884,35 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 zahrada p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2530 m ,00 m 2 á 556,37 Kč/m 2 = ,10 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,10 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C) Porovnávací hodnota celku Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníženy o 20%. Jako porovnávací jednotka je použita cena za 1 m 2 porovnávaných objektech. zastavěné plochy všech podlaží v Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Adresa Zaječov 49, Zaječov Popis: viz výše Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 115 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 2530 m 2 Zastavěná plocha 155 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne

10 Svislé konstrukce Přípojky Příslušenství zděné voda, elektro, zpevněný příjezd přístřešek Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 220,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům 4+1 Adresa Zaječov, Zaječov Popis: RD je částečně podsklepený s 1 NP a bez obytného podkroví. V domě je samostatná bytová jednotka o velikosti 4+1, dále dílna a garáž. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 451 m 2 Zastavěná plocha 161 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství dílna, garáž Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetu * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 210,00 m ,81 Kč/m ,17 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 4+1/T/B Adresa Nová Ves, Nová Ves Popis: RD je samostatně stojící, podsklepený, se 2 NP a bez obytného podkroví. V 1. PP je technické zázemí, garáž a dílna. Na zahradě ovocné stromy a altán. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 19 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1059 m 2 Zastavěná plocha 130 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, zpevněný přístup Příslušenství zahradní altán Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetu * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,- Kč

11 Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 250,00 m ,- Kč/m ,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 3+1 Adresa Zaječov, Zaječov Popis: RD je samostatně stojící, nepodsklepený, s 1 NP a s obytným podkrovím, má zateplenou fasádu. Na zahradě 2x stání pro auto, dřevník, kolna. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 45 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 866 m 2 Zastavěná plocha 145 m 2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, kanalizace, zpevněný příjezd Příslušenství stání pro auto, dřevník, kolna Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetu * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 170,00 m ,71 Kč/m ,92 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 4+1 0,00 0, ,17 0,00 0,00 2. Rodinný dům 4+1/T/B 0,00 0, ,00 0,00 0,00 3. Rodinný dům 3+1 0,00 0, ,92 0,00 0,00 SJC průměr 6 302,00 JCO = SJC * I O 6 302,00 Výměry oceňované stavby 220,00 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Rodinný dům - výsledná cena = ,- Kč D) Výnosová hodnota Popis: V dané lokalitě - malých obcích - nedochází běžně k pronájmům rodinných domů jako celku. Z tohoto důvodu není možné zjistit v místě obvyklé nájemné za pronájem rodinného domu. Na základě tohoto rozboru je od výpočtu výnosové hodnoty upuštěno.

12 E) Věcné břemeno a) Věcné břemeno užívání Na podkladě smlouvy o zřízení věcného břemene, evidované Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun, pod číslem V3 1041/1998, bylo dne vlastníky nemovitosti zřízeno věcné břemeno bezplatného a doživotního užívání nemovitostí zapsaných na LV 207 pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun a to pro oprávněné: Jaroslav Sim, RČ: /065 a Jaroslav Simová, RČ: /045, oba bytem: Zaječov 47, Zaječov Rozsah věcného břemene: Oprávnění, tzn. manželé Jaroslav a Jaroslav Simovi, budou výhradně pro svoji potřebu bezplatně a doživotně užívat byt situovaný v levé části rodinného domu - při pohledu z ulice. Dále budou společně s vlastníky užívat veškeré součásti a příslušenství nemovitostí zapsaných na LV 207, tj. zejména vedlejší stavby, dvorek na p.p.č. 411 a zahradu na p.p.č Jedná se tedy o užívání cca 1/2 nemovitosti. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu. Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: RD 47 jako celek: Výměra: 1,00 cpl Jednotková cena: ,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 1,00 cpl * ,- Kč/rok = ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50,00 % ,- Kč/rok * 50,00 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč

13 C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněž tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení, s dobrou dopravní obslužností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: nemovitost umístěna v centru obce Zápory: probíhající dlouhodobá rekonstrukce A) Věcná hodnota objektů: ,- Kč B) Porovnávací metoda pozemků: ,- Kč C) Porovnávací hodnota celku: ,- Kč D) Výnosová hodnota: Nebyla stanovena,- Kč E) Odpočet věcného břemene: ,- Kč Závěrečná analýza Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuce) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako vážený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu... 10% z ,- Kč = , Kč 2) Porovnávací hodnota celku... 90% z ,- Kč = ,- Kč 3) Výnosová hodnota... 0 % 4) Odpočet věcného břemene ,- Kč Obvyklá cena celkem před zaokrouhlením slovy: sedmsetšedesáttisíc Kč Obvyklá cena: ,- Kč = ,- Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové

14 dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II tel.: Třeboň pantl@tiscali.cz V Třeboni, dne Vítězslav Pantl Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 991/11/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Třeboni, dne Vítězslav Pantl

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -