SNP 74/ Zvolen. Číslo spisu (objednávky): Ústna objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK. znalecký úkon číslo: 40/2015

Transkript

1 Ing. Mária KUBIŠOVÁ Znalec v odbore Stavebníctvo - Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo: M. Bela 2393/1, Zvolen č. tel.: ; kubisova.maria@gmail.com Zadávateľ: Prvá aukčná, s.r.o. SNP 74/ Zvolen Číslo spisu (objednávky): Ústna objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo: 40/2015 Vo veci ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Byt č. 3 s príslušenstvom na 2. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1445 na parcele C-KN č. 3410/80, 3410/81, 3410/82, 3410/83, 3410/84, 3410/85, 3410/86; ulica Šmidkeho orientačné číslo 8, Zvolen; katastrálne územie Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen Počet strán (z toho príloh): 25 strán formátu A4 (10 strán formátu A4) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 exempláre Archív znalca: 1 exemplár Výtlačok číslo: 1 Vo Zvolene

2 I. Ú VODNA Č ASŤ 1. ÚLOHA ZNALCA Odhad hodnoty nehnuteľností - Stanovenie všeobecnej hodnoty - Byt č. 3 s príslušenstvom na 2. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1445 na parcele Č-KN č. 3410/80, 3410/81, 3410/82, 3410/83, 3410/84, 3410/85, 3410/86; ulica Šmidkeho orientačné číslo 8, Zvolen; katastrálne územie Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen. 2. ÚČEL ZNALECKÉHO ÚKONU Účely zákona číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. 3. ROZHODUJÚCE DÁTUMY Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: PODKLADY NA VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO ÚKONU 4.1 POSKYŤNÚŤÉ ZADÁVAŤEĽOM 1. Ústna objednávka zo dňa ZÍSKANÉ ZNALČOM 1. Obhliadka nehnuteľnosti spojená so zameraním skutkového stavu a vyhotovením fotodokumentácie. 2. Výpis z katastra nehnuteľností, Čiastočný výpis z Listu vlastníctva číslo 7764, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa Potvrdenie bývalého správcu Stavebné bytové družstvo Zvolen o veku bytového domu, zo dňa Schematické pôdorysy typického a technického podlažia bytového domu. 6. Štúdium archívnych materiálov a dokumentov. 5. POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 492/2004 Z. z. zo dňa , o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len "Vyhláška"). 6. ĎALŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA Zákon číslo 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon číslo 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov. Zákon číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Vyhláška MS SR číslo 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Opatrenie štatistického úradu Slovenskej republiky číslo 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, zo dňa Strana 2

3 Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. STN /63 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Vyparina M. a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb; ŽÚ v Žiline, Vyhláška úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch - Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský Mipress, Bratislava, 2012, ISBN OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATEĽA Žiadne. 8. ZÁKLADNÉ POJMY Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Ťechnická hodnota (ŤH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Ťechnický stav stavby (ŤS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Opotrebenie stavby (O) - je percentuálne vyjadrenie opotrebenia stavby. Vek stavby (V) - je vek stavby v rokoch od začiatku užívania k termínu posúdenia/ohodnotenia. Zostatková životnosť stavby (Ť) - je predpokladaná doba ďalšej životnosti stavby v rokoch až do predpokladaného zániku stavby. Predpokladaná životnosť stavby (Z) - je predpokladaná (alebo stanovená) celková životnosť stavby v rokoch. Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách ( 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení). Strana 3

4 II. POSÚDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) VÝBER POUŽITEJ METÓDY Pre stanovenie všeobecnej hodnoty je aplikovaná príloha č. 3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Podľa tejto vyhlášky sa všeobecná hodnota stavieb stanoví porovnávacou metódou, kombinovanou metódou (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu), alebo metódou polohovej diferenciácie. Metódu porovnávania je možné použiť na všetky typy nehnuteľností a stavieb (stavby, pozemky, byty, nebytové priestory a pod.), pokiaľ je získaný súbor objektov vhodný na porovnávanie. Porovnanie sa vykonáva na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Vzhľadom na skutočnosť, že nebolo možné získať vhodný súbor identifikovateľných objektov na porovnávanie, porovnávacia metóda nemohla byť v znaleckom posudku použitá. Kombinovaná metóda vychádza z váhového priemeru technickej a výnosovej hodnoty. Ťúto metódu na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností som v znaleckom posudku nepoužila, nakoľko ohodnocovaná nehnuteľnosť nie je takého charakteru, že môže dosahovať primerané výnosy formou prenájmu. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností bola v znaleckom posudku použitá metóda polohovej diferenciácie, ktorej základom je transformácia technickej hodnoty stavby pomocou koeficientu polohovej diferenciácie na všeobecnú hodnotu stavby, ktorá by sa dosiahla pri predajoch rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností a stavieb v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN Rozpočtový ukazovateľ stavby je stanovený v zmysle citovanej metodiky (po podlažiach) s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky, vplyvu vybavenosti, územného vplyvu a vývoja cien. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 1. štvrťrok k cu = 2,263 - zverejnený na b) VLASTNÍCKE A EVIDENČNÉ ÚDAJE List vlastníctva číslo: 7764 Katastrálne územie: Zvolen Obec: Zvolen Okres: Zvolen Miesto nehnuteľností: ulica Šmidkeho súpisné číslo 1445, orientačné číslo 8, Zvolen Strana 4

5 c) ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti spojená so zameraním a vyhotovením fotodokumentácie bola vykonaná znalcom na tvári miesta dňa Súčasťou tejto obhliadky bolo aj zistenie technického stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti. d) ÚDAJE O TECHNICKEJ DOKUMENTÁCII A JEJ POROVNANIE SO SKUTOČNOSŤOU Pre posúdenie definovanej nehnuteľnosti - bytu, boli získané znalcom schematické pôdorysy typického a technického podlažia bytového domu (viď prílohy znaleckého posudku). Rozmery miestností bytu Strana 5

6 podstatné pre ohodnotenie (posúdenie) boli zamerané (overené) pri obhliadke. Potvrdenie o veku bytového domu bolo získané znalcom od bývalého správcu bytového domu - Stavebné bytové družstvo Zvolen (viď príloha znaleckého posudku). e) POROVNANIE ÚDAJOV KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ SO SKUTOČNOSŤOU Pri obhliadke posudzovanej nehnuteľnosti nebol zistený žiadny nesúlad vlastníckych dokladov so skutočnosťou. f) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA Byt č. 3 s príslušenstvom na 2. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1445 na parcele C-KN č. 3410/80, 3410/81, 3410/82, 3410/83, 3410/84, 3410/85, 3410/86; ulica Šmidkeho orientačné číslo 8, Zvolen; katastrálne územie Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen. g) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA Nie sú. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 3 s príslušenstvom na 2. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1445 na parcele C-KN č. 3410/80, 3410/81, 3410/82, 3410/83, 3410/84, 3410/85, 3410/86 POPIS Ohodnocovaný trojizbový Byt č. 3 s príslušenstvom sa nachádza na 2. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1445 na parcele C-KN č. 3410/80, 3410/81, 3410/82, 3410/83, 3410/84, 3410/85, 3410/86; ulica Šmidkeho orientačné číslo 8, Zvolen; katastrálne územie Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen. Technický a dispozičný popis bytového domu Deväťpodlažný bytový dom s ôsmimi obytnými a jedným technickým podlažím má 7 vchodov a 112 bytových jednotiek. Na typickom podlaží jedného vchodu sa nachádzajú dva byty. Je postavený v stavebnej sústave PS-82 BB. Bytový dom má obdĺžnikový pôdorys a plochú strechu. Priečny stenový nosný konštrukčný systém tvoria železobetónové panely hrúbky 150 mm, stropné panely sú železobetónové plné hrúbky 120 mm, modulová osnova je mm, konštrukčná výška podlaží mm, svetlá výška mm. Obvodový plášť - vnútorná železobetónová stena hrúbky 150 mm, tepelná izolácia penový polystyrén hrúbky 80 mm, vonkajšia ochranná betónová membrána hrúbky 70 mm. Strecha je dvojplášťová plochá, vyspádovaná od atík smerom k strešným odpadom. Schodisko je železobetónové prefabrikované dvojramenné, šírka ramena mm. Stabilitu objektu v priečnom smere zabezpečujú nosné steny a v pozdĺžnom smere priečky a nosné steny. Otvorové konštrukcie - okná v bytoch sú drevené, z časti vymenené za plastové. Okná a dvere na spoločných častiach bytového domu sú vymenené za plastové. Bytový dom je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu, zemný plyn, elektroinštaláciu a telekomunikačnú sieť. Dodávka tepla a teplej vody je zabezpečená z centrálneho zdroja, na vykurovacích telesách je namontovaná regulačná a meracia technika. Strana 6

7 Technický a dispozičný popis bytu Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, ktoré tvorí kuchyňa, kúpeľňa, WČ, predsieň, balkón a pivnica. Byt je v pôvodnom stave, bez vykonanej rekonštrukcie so štandardným vybavením. Bytové jadro svojim dispozičným riešením vytvára priestor pre kúpeľňu a WČ, pričom svojou polohou vymedzuje dispozíciu predsiene a kuchyne. Súčasťou bytového jadra je aj technické inštalačné jadro, ktorým je byt napojený na inžinierske siete. Súčasťou bytového jadra je aj technické inštalačné jadro, ktorým je byt napojený na inžinierske siete. Svetelná a motorická elektroinštalácia je pôvodná a je napojená na samostatné istiace okruhy bytového rozvádzača. Podlahy sú vo všetkých miestnostiach PVČ. Úprava vnútorných povrchov vápenná omietka a v kuchyni pri kuchynskej linke je vyhotovený keramický obklad. V kúpeľni je osadená liatinová smaltovaná vaňa a keramické umývadlo a vo WČ splachovací záchod. V kuchyni je kuchynská linka vyrobená z plechu s drevotrieskovou pracovnou doskou s liatinovým smaltovaným drezom a plynovým sporákom. Vodovodné batérie sú kohútikové. Okná sú pôvodné drevené s horizontálnymi retiazkovými žalúziami a látkovými roletami, interiérové dvere sú hladké plné a zasklené v kovových zárubniach. Vykurovanie je teplovodné, vykurovacie telesá sú oceľové panelové a liatinové rebrové s namontovanou meracou a regulačnou technikou. Príslušenstvo bytu tvorí aj pivnica s plochou 2,08 m 2 umiestnená v technickom podlaží bytového domu a balkón. Podiel priestoru bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu je vo výške 7169 / V čase obhliadky nebol byt zariadený a užívaný. Podľa získaných podkladov od bývalého správcu bytového domu, bol bytový dom daný do užívania v roku 1988 (viď príloha znaleckého posudku - Potvrdenie správcu Stavebné bytové družstvo Zvolen o veku bytového domu, zo dňa ). Ťechnický stav nehnuteľnosti je primeraný veku bez viditeľného poškodenia prvkov dlhodobej životnosti. Životnosť bytového domu stanovujem odhadom s ohľadom na konštrukčné vyhotovenie a súčasný technický stav rokov. Detailnejší popis nehnuteľnosti a jeho existujúceho vybavenia je vo výpočte koeficientu vplyvu vybavenia objektu pri stanovení rozpočtového ukazovateľa. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Ťrojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Predsieň = 2,64*3,45+2,01*0,80 10,72 Izba = 4,70*3,45 16,22 Izba = 3,62*3,45 12,49 Izba = 5,28*3,45 18,22 Kuchyňa = 3,45*2,35 8,11 Kúpeľňa = 1,70*1,60 2,72 WC = 0,80*1,40 1,12 Výmera bytu bez pivnice 69,60 Pivnica = 2,08 2,08 Vypočítaná podlahová plocha 71,68 Balkón = 3,05*1,34 4,09 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RÚ = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 3 Strana 7

8 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,36 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 19,31 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,58 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,22 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,36 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,14 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,07 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,22 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,14 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,59 12 Okná 5,00 1,20 6,00 6,43 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,54 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,68 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,14 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,07 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,14 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,14 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,07 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 2,14 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,14 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,29 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,30 0,30 0,32 24 Dvere 2,00 0,80 1,60 1,72 25 Povrchy podláh 2,50 0,70 1,75 1,88 26 Vykurovanie 2,50 1,15 2,88 3,08 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,22 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,07 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,07 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,54 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,14 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,60 1,20 1,29 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 4,00 0,20 0,80 0,86 WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 0,80 3,20 3,43 35 Ostatné 2,50 0,60 1,50 1,61 Spolu 100,00 93,28 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 93,28 / 100 = 0,9328 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,263 * 1,037 * 0,9328 * 1,00 VH = 712,09 /m 2 Strana 8

9 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 3 s príslušenstvom na 2. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1445 na parcele C-KN č. 3410/80, 3410/81, 3410/82, 3410/83, 3410/84, 3410/85, 3410/ ,00 73,00 Názov Východisková hodnota 712,09 /m 2 * 71,68m 2 Ťechnická hodnota 73,00% z ,61 Výpočet 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) ANALÝZA POLOHY NEHNUTEĽNOSTI Predmetom ohodnotenia je byt v bytovom dome na ulici Šmidkeho v okresnom meste Zvolen. Nachádza sa v zastavanom území obce, v mestskej časti sídliska Zvolen - Ťepličky, cca 3-5 min. jazdy autom od centra mesta. Okolo objektu sú zatrávnené plochy a pred vstupom spevnené asfaltové plochy - chodníky. Prístup k bytovému domu je z miestnej komunikácie na ulici Šmidkeho. Orientačná poloha mesta Zvolen a poloha nehnuteľnosti v meste Zvolen: Strana 9

10 b) ANALÝZA VYUŽITIA NEHNUTEĽNOSTI Nehnuteľnosť je svojím umiestnením a súčasným technicko-konštrukčným prevedením určená pre využitie na bývanie. c) ANALÝZA PRÍPADNÝCH RIZÍK SPOJENÝCH S VYUŽÍVANÍM NEHNUTEĽNOSTI Riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti sú nasledovné: Nevysporiadané pozemky, na ktorých leží stavba predmetného bytového domu. Strana 10

11 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácii Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN Orientačný priemerný koeficient predajnosti v SR pre bytové budovy nachádzajúce sa v meste Zvolen - okresné mesto, je v uvedenej publikácii v intervale 0,40-0,50. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností a vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, blízkosť krajského mesta Banská Bystrica (do 20 km), vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,7. Posudzovaná nehnuteľnosť sa nachádza na ulici Šmidkeho, v mestskej časti Zvolen - Ťepličky, kde v súčasnej dobe je na trhu s bytmi dopyt v porovnaní s ponukou v rovnováhe. Prístup k objektu je po upravenej miestnej komunikácii, pozemok, na ktorom je postavený bytový dom, je upravený, rovinatý. Orientácia obytných miestností k svetovým stranám je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Ťechnický stav nehnuteľnosti je primeraný veku bez viditeľného poškodenia prvkov dlhodobej životnosti. V lokalite sú situované všetky podstatné inžinierske siete v dostatočných kapacitách pre posudzovanú nehnuteľnosť. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,7 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,400) 2,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,700 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,385 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,700-0,630) 0,070 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,00 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,80 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2, ,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu II. 1, ,40 byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0, ,85 Strana 11

12 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 1, ,20 III. 0, ,20 III. 0, ,50 byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 2, ,90 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0, ,90 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 2, ,70 III. 0, ,20 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,80 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca priemerný byt III. 0, ,00 Spolu ,95 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 145,95/ 145 1,007 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,11 * 1, ,94 Strana 12

13 III. ZA VER Z dôvodu neexistencie relevantných a hodnoverných podkladov pre aplikáciu porovnávacej metódy a kombinovanej metódy stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, je ako jediná vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností v súlade so znením časti B.) prílohy č. 3 vyhl. č. 492/2004 Z. z. použitá metóda polohovej diferenciácie. Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách ( 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení). REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Byt č. 3 s príslušenstvom na 2. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1445 na parcele C-KN č. 3410/80, 3410/81, 3410/82, 3410/83, 3410/84, 3410/85, 3410/ ,94 Spolu VŠH ,94 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Slovom: Tridsaťsedemtisícpäťsto Eur Vo Zvolene, dňa Ing. Mária Kubišová Strana 13

14 IV. PRI LOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, Čiastočný výpis z Listu vlastníctva číslo 7764, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 3 A4 2. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa A4 3. Potvrdenie bývalého správcu Stavebné bytové družstvo Zvolen o veku bytového domu, zo dňa A4 4. Schematické pôdorysy typického a technického podlažia bytového domu. 2 A4 5. Pôdorys so zameraním bytu č. 3 na 2. poschodí v bytovom dome s. č. 1445, ulica Šmidkeho, Zvolen. 1 A4 6. Fotodokumentácia posudzovanej nehnuteľnosti. 2 A4 Strana 14

15 V. ZNALEČKA DOLOZ KA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 40/2015 znaleckého denníka č. 1/2015. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 40/2015. Vo Zvolene, dňa Ing. Mária Kubišová Strana 15