ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo 187/2014

Transkript

1 Meno: Ján Priezvisko: POJEZDALA Ing. Ev. číslo: Adresa znalca: Bielocerkevská 23, Košice Tel.: Zadávateľ: Dupos dražobná, spol. s.r.o Tamaškovičova č Trnava Číslo spisu (objednávky): Objednávka DD zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo 187/2014 Vo veci: - Odhad hodnoty nehnuteľnosti, stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - Byt č.2 na prízemí bytového domu súp. č.1116 na parcele KN č.3131 a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a pozemku parc. č.3131 v spoluvlastníckom podiele 462/ na ulici Komenského č.21 v katastrálnom území Letná, obec Košice - Sever, okres Košice I pre účely dobrovoľnej dražby prospech záložného veriteľa podľa Zákona č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a Zákona č.323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti v znení neskorších predpisov.. Počet listov posudku (z toho príloh): 24 strán formátu A4 (9 strán formátu A4) Počet odovzdaných: štyri exempláre + 2CD elektronická verzia V Košiciach dňa

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.0 ÚLOHA ZNALCA: - Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti podľa vyhlášky MS SR č.605/2008 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č.626/2007 Z.z. vyhlášky č.254/2010 Z.z. - Byt č.2 na prízemí bytového domu súp. č.1116 na parcele KN č.3131 a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a pozemku parc. č.3131 v spoluvlastníckom podiele 462/ na ulici Komenského č.21 v katastrálnom území Letná, obec Košice - Sever, okres Košice I. 1.1 DÁTUM VYŽIADANIA ZNALECKÉHO POSUDKU: - Písomná objednávka zo dňa pod č.dd DATUM KU KTORÉMU SA NEHNUTEĽNOSŤ OHODNOCUJE (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): dátum obhliadky 1.3 DÁTUM, KU KTORÉMU JE POSUDOK VYPRACOVANÝ: dátum vypracovania znaleckého posudku 1.4 PODKLADY PRE VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO POSUDKU: POSKYTNUTÉ ZADÁVATELOM: - Písomná objednávka zo dňa pod č.dd Znalecký posudok č.66/2009 vyhotovený Ing. Ivetou Weissovou zo dňa v tvare Pdf. - Výpočtový list ceny bytu a pozemku s rokom postavenia bytového domu. - Schematický náčrt bytu, suterénu, vstupného podlažia a typického podlažia. - Ostatné doklady nepredložené OBSTARANÉ ZNALCOM: - Výpis z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č čiastočný, vydaný Okresným úradom Košice, katastrálnym odborom, k. ú. Letná zo dňa , objednávka K1 2014/ originál. - Kópia z katastrálnej mapy, k. ú. Letná, vydaná Okresným úradom Košice, katastrálnym odbrom zo dňa , č. zákazky K1 2014/ originál. - Zameranie a technický popis stavu nehnuteľnosti. - Zistenie druhu konštrukcií a štandardu vybavenia jednotlivých nehnuteľnosti. - Príloha č.3 k vyhláške č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. - Indexy cien stavebných prác k III. štvrťroku 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR. - Posúdenie opotrebovania jednotlivých prvkov nehnuteľnosti. - Poznámky znalca z obhliadky nehnuteľnosti zo dňa Výsledok miestneho šetrenia. - Informácie z realitných portálov - Archív znalca - Fotodokumentácia. 1.5 POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS: - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č.626/2007, 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. - Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a Zákon č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti, v znení neskorších predpisov. 1.6 DALŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. MS SR č.500/2005, 534/2008 a 33/2009 Z.z. - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy - Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. - Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.33/2009 Z.z.. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.34/2009 Z.z.. - STN Budovy na bývanie. - Sčítanie obyvateľov, domov a bytov Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR. Strana 2

3 - Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. - Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. - Pre stanovenie Kcú v celom znaleckom posudku je použitý nasledujúci postup - Kcú z 4/1996 na 3/2014 podľa zverejnených údajov Štatistického úradu SR publikovaných na webovej stránke ŠÚ SR. (http: // - Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch - Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský Mipress, Bratislava, 2012, ISBN OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATELA: - Objednávateľ znaleckého posudku v prípade, že majiteľka nehnuteľnosti odmietne sprístupniť nehnuteľnosť, napriek písomnej výzve, ktorá bola prevzatá, požaduje ohodnotiť nehnuteľnosť podľa ustanovenia 12, odst. 3, Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení noviel na základe predloženého znaleckého posudku č.106/ " Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii." Vzhľadom k tomu, že obhliadka nehnuteľnosti by nebola umožnená, znalec postupuje nasledovným spôsobom. Takto vykonaný znalecký odhad hodnoty predmetu dražby je teda cenou obvyklou v mieste a čase konania dražby, podľa 12, odst.1 Zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách - "Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v miesta a čase konania dražby" a hodnota nehnuteľnosti v ňom vyčíslená môže slúžiť ako vyvolávacia cena k dražbe nehnuteľnosti. 1.8 ÚCEL ZNALECKÉHO ÚKONU: - Ako podklad pre právny úkon - výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa, podľa Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a Zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti, v znení neskorších predpisov. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1.a/ VÝBER POUŽITEJ METÓDY: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení nasledujúcich zmien a doplnkov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie spracovaná pomocou publikácie "Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej Žilinskou univerzitou v Žiline, ÚSI. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej nie je vhodné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je nevhodná z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby, nie je možnosť získania štatisticky významného súboru objektov vhodných na porovnanie v danom mieste a čase, bez relevantných a identifikovateľných podkladov porovnania. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený v zmysle verejne publikovaného katalógu určenom ministerstvom spravodlivosti, pre vytvorenie RU - Metodika stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb ISBN , KS Trojbytové a viacbytové budovy (JKSO Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami murovanými) s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie a vybavenia. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre III. štvrťrok Celý výpočet je realizovaný programom HYPO - verzia 12,70 Kros Žilina v spolupráci s USI Žilina. Základné pojmy metodiky: Všeobecná hodnota VŠH - Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Východisková hodnota VH Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota TH Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Všeobecná hodnota stavieb je definovaná ako súčin technickej hodnoty a výsledného koeficientu polohovej diferenciácie takto: Všh = TH * Kpd Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania (HO): TH = VH - HO (Eur) kde VH - východisková hodnota stavby (EUR), HO - hodnota vyjadrujúca opotrebenie stavby (EUR) TS - technický stav stavby (%), stanovený podľa vzťahu TS = O (%). Strana 3

4 O - opotrebenie stavby (%) Metóda polohovej diferenciácie Metóda vychádza zo základného vzťahu: VŠHS = TH * kpd [ ], kde: TH technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH, kpd koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH). Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI. Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použité priemerné koeficienty polohovej diferenciácie vychádzajú z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu). Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu pozemku bude stanovená metódou polohovej diferenciácie. Je definovaná ako súčin východiskovej hodnoty pre danú obec a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý je súčinom koeficientu všeobecnej situácie, intenzity využitia, dopravného napojenia, obchodnej a priemyselnej polohy, druhu pozemku a povyšujúcich resp. redukujúcich faktorov. 1.b/ VLASTNÍCKE A EVIDENCNÉ ÚDAJE: - Výpis z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č čiastočný, vydaný Okresným úradom Košice zo dňa Časť A: Majetková podstata Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc. č.3131 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 361 m 2 v spoluvlastníckom podiele 432/ Byty - Byt č.2 na prízemí, Komenského č.21, Košice Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby Účastník právneho vzťahu - Vlastník 4 - Galambosiová Renáta, rod. Koverová, Komenského 21, Košice, PSČ , SR, spoluvlastnícky podiel 1/1 Dátum narodenia: Titul nadobudnutia - Kúpna zmluva V /09 z /09. Poznámka informatívna: - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Slovenská sporiteľňa a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO: predajom v dobrovoľnej dražbe, P / /2014. Časť C: Ťarchy Por. č.: 4 - Záložné právo k bytu v prospech vlastníkov bytov podľa zák. 182/93, 15. Por. č.: 4 - Vklad záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., so sídlom Tomášikova 48, Bratislava, IČO: na byt č.2, prízemie, vchod č.21 v bytovom dome č. s.1116 postavenom na pozemku parc. č.3131 a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel pozemku parc. č.3131, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o výmere 361 m 2 o veľkosti 462/ zo dňa /2009. Iné údaje Por. č.: 4 - Zmena spoluvlastníckych podielov na základe Zmluvy o vstavbe V /09 - v.z.163/09. 1.c/ ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA: - Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti znalca a majiteľky nehnuteľnosti. Ohodnocovaný byt bol zameraný dňa Fotodokumentácia nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa d/ POROVNANIE TECNICKEJ DOKUMENTÁCIE STAVIEB A NEHNUTEĽNOSTI SO SKUTKOVÝM STAVOM: - Technická dokumentácia v čase obhliadky bola k dispozícii. Skutkový stav bytu bol zameraný a náčrt bytu tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek bytového domu bol určený na základe výpočtového listu ceny bytu a pozemku, kde je uvedený rok ukončenia bytového domu - rok e/ POROVNANIE PRÁVNEJ DOKUMENTÁCIE SO SKUTKOVÝM STAVOM: Strana 4

5 - Poskytnutá právna dokumentácia - výpis z listu vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy boli pri miestnom šetrení porovnané so skutkovým stavom. Rozdiely neboli zistené. 1.f/ VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH ČASTI NEHNUTEĽNOSTI V SÚLADE S DOKLADMI O VLASTNÍCTVE: Byty - Byt č.2 na prízemí, Komenského č.21, Košice Pozemky - parc. č.3131 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 361 m 2 v spoluvlastníckom podiele 432/ g/ VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA: - Neboli zistené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č.2 na prízemí, Komenského č.21, Košice Popis bytového domu súp. č.1116 na parc. KN č.3131, Komenského č.21, Košice: Bytový dom murovanej konštrukcie má jednu sekciu, jedno podzemné podlažie, štyri nadzemné podlažia vstavbu obytného mezonetového podkrovia, ktorá bola urobená v roku Ohodnocovaný byt č.2 je umiestnený na prízemí obytného domu súp. č.1116 na ulici Komenského č.21 v katastrálnom území Košice - Letná. Lokalita v ktorej sa bytový dom nachádza - sídlisko Komenského bolo postavené v šesťdesiatich rokoch minulého storočia. Je to pokojná časť mesta vystavaná prevažne z bytových domov murovaných podľa typových projektov bytových domov. O byty je v tejto lokalite záujem v rovnováhe až mierne vyšší z dôvodu vhodného prostredia so zeleňou, blízkosťou do centra mesta, dobrej dostupnosti MHD do okolitých sídlisk. Do centra mesta je dostupnosť do 1 min. osobným autom, autobusom a električkou. Dvojizbový byt je I. kategórie. Spoluvlastnícky podiel ku spoločným častiam a zariadeniam bytového domu je v podiele 462/ Bytový dom bol odovzdaný do užívania podľa výpočtového listu ceny bytu a pozemku v roku V 1.podzemnom podlaží sa nachádzajú priestory schodiska, skladu s WC, práčovne, CO krytu a pivnice k jednotlivým bytom, ktoré boli započítané do príslušenstva bytov pri prevode vlastníctva bytov. V 1. nadzemnom podlaží sa nachádza, vstup do bytového domu predný a zadný, zádverie, chodba, schodisko a tri bytové jednoty. Na typickom podlaží sa nachádzajú taktiež po tri bytové jednotky. V obytnom podkroví sa nachádzajú dva byty. Bytový dom je napojený na všetky mestské inžinierske siete (eli., plynovod, vodovod, kanalizácia, mestský teplovod, telefón. Prístup k bytovému domu je po spevnenej asfaltovej komunikácii s parkoviskom pred a za bytovým domom v dvornej časti. Bytový dom je v primeranom technickom stave svojmu veku s urobenou výmenou strešnej konštrukcie, krytiny, klampiarskych konštrukcií a bleskozvodu v roku Životnosť bytového domu som stanovil podľa časopisu Znalectvo 1/1996, pre obytné budovy murované na 120 rokov. SPOLOČNÉ ČASTI: Základy - betónové základové pásy s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé nosné konštrukcie - murované, tehlové v skladobnej hrúbke 45 cm. Obvodový plášť murovaný. Deliace konštrukcie murované z plnej pálenej tehly. Vodorovné konštrukcie - železobetónové prefabrikované dosky z panelové. Železobetónové prefabrikované schodiská s povrchmi z páleného cementového poteru, zábradlia kovové s nátermi. Zastrešenie bez krytiny - krov drevený manzardový urobený v roku Krytina strechy - pálená ťažká Bramac zrealizovaná v roku Klampiarske konštrukcie - z pozinkovaného plechu (atiky, rímsy, parapetné plechy, lemovania a pod.), urobené v roku Úpravy vnútorných povrchov - vápenné štukové omietky stien a stropov. Úpravy vonkajších povrchov - vápenno - cementová omietka zdrsnená. Dvere a vráta - v spoločných priestoroch sú osadené prevažne dvere na báze dreva plné v plechových zárubniach, vstupné dvere oceľové so zasklením, predné aj zadné s elektrickým vrátnikom, vymenené v roku Okná - drevené dvojité. Povrchy podláh - v komunikačných priestoroch z páleného cementového poteru a v priestoroch pivníc cementový poter. Tepelné izolácie - tepelná izolácia strechy urobená v roku Vonkajšie príslušenstvo - pripojenia na technickú infraštruktúru SPOLOČNÉ ZARIADENIA: Vykurovanie - teplovodné ústredné, napojenie prostredníctvom výmenníkovej stanice na horúcovod košickej teplárne s osadeným meraním a reguláciou, pričom v každom byte sú radiátory s pomerovými meračmi a termostatickými ventilmi, urobené v roku Stúpacie a hlavné rozvody k jednotlivým priestorom sú z oceľových rúr. Elektroinštalácia - rozvodná sústava 3NPE, 230/400, 50 Hz, TN-S. Všetky elektromery bytov sú inštalované v rozvádzačoch pri vchodoch do bytov. Vnútorné rozvody sú realizované v káblových žľaboch, na jednotlivých Strana 5

6 podlažiach v spoločných priestoroch pod omietkou. Osvetlenie v spoločných priestoroch je nástennými vypínačmi s časovačom. Bleskozvod - s uzemňovacou sústavou vymenený v roku Vnútorný vodovod - rozvod studenej a teplej vody, hlavné rozvody z plastových rúr s tepelnou izoláciou, vymenené v roku Meranie spotreby studenej a teplej vody pre jednotlivé byty a nebytové priestory. Vnútorná kanalizácia - kompletné rozvody splaškovej a dažďovej kanalizácie z plastových rúr, vymenené v roku Vnútorný plynovod - hlavné rozvody z oceľových rúr vymenený v roku Ohrev teplej vody - prostredníctvom elektrického bojlera osadeného v roku Vzduchotechnika - podtlakový systém nevyskytuje sa. Výťah - nevyskytuje sa. Ostatné - rozvody slaboprúdu (telefón, domový telefón). Popis bytu č.2 na prízemí, Komenského č.21, Košice: Byt č.2 v osobnom vlastníctve na prízemí je vybavený úplným základným príslušenstvom a ústredným kúrením z centrálneho zdroja mestského teplovodu. Dispozíciu bytu tvorí - chodba, kuchyňa, kúpeľňa, WC, 2x izba, komora a pivnica č.2 v 1. podzemnom podlaží, ktorá bola pri prevode vlastníctva bytu započítaná do príslušenstva bytu. Byt bol v roku 2007 čiastočne zrekonštruovaný (kúpeľňa, WC a kuchyňa) a je v primeranom technickom stave svojmu veku s nepravidelnou údržbou. Vybavenosť a príslušenstvo bytu je štandardné, zodpovedajúce typovému vyhotoveniu. Vnútorné omietky vrátane stropných sú vápenno cementové hladké. Dvere drevené plné v drevených zárubniach. Okná drevené dvojité. Vonkajšie plastové rolety. V izbách sú podlahy z drevených parkiet a v priestoroch príslušenstva bytu je keramická dlažba. Vykurovanie je diaľkové teplovodné s vykurovacími telesami oceľovými panelovými a v izbách sú aj pôvodné keramické kachle. Na radiátoroch sú osadené ventily na reguláciu spotreby tepla. Ohrev teplej vody je z elektrického bojlera. Vnútorné rozvody teplej a studenej vody sú z oceľových rúrok. Merače spotreby tepla, studenej vody, ako aj plynu sú v byte, merač elektriny na chodbe. Vnútorná kanalizácia je z plastového potrubia. Byt je napojený na rozvod zemného plynu. Kuchyňa má kuchynskú linku na báze dreva dl. 1,60 m so smaltovaným drezom a pákovou batériou, sporák plynový. Vaňa plastová rohová, umývadlo keramické. Vodovodné batérie pákové. Záchodová misa porcelánová kombi. Bytové jadro je murované s keramickým obkladom, kuchyne, kúpeľne a WC. Byt je vybavený domácim telefónom, telefónnou prípojkou, kúpeľne a WC. Byt je v primeranom technickom stave v štandardnej kvalite materiálov v danom čase, preto uvažujem s úpravou koeficienta vplyvu vybavenia bytového domu a bytu. Súčasťou bytu je vnútorné vybavenie: vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové bytové prípojky, prípojka STA, okrem tých, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Poštová schránka, zvonček, kuchynská linka, plynový sporák, vodovodné batérie, vaňa, radiátory a merače vody. Spoločné časti domu sú najmä: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť. Spoločné zariadenia domu sú najmä: práčovňa, sklad, STA, bleskozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky aj keď sú umiestnené mimo domu. Charakter nehnuteľnosti: - Jedná sa o bytovú jednotku v bytovom dome, ktorá je zaradená do I. kategórie s úplným sociálnym vyhotovením a ústredným vykurovaním. Index koeficienta cenovej úrovne, posledný známy ku dňu ohodnotenia 4/ /2014 = 2,251 pre odbor stavebníctvo ako celok, koeficient územného vplyvu - 1,09, Koeficient predajnosti 1,2 z dôvodu výhodnej polohy v rámci mesta Košice. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Izba: 4,820*3,520 16,97 Izba: 4,820*4,110 19,81 Kuchyňa: 3,850*2,80+2,250*0,540 12,00 Strana 6

7 Predsieň: 0,860*0,750+0,880*0,660+3,040*1,660 6,27 Kúpeľňa: 2,450*2,150+0,580*0,550 5,59 WC: 1,100*0,900 0,99 Komora: 1,520*0,880 1,34 Výmera bytu bez pivnice 62,97 PIvnica: 3,650*2,290 8,36 Vypočítaná podlahová plocha 71,33 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,251 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,09 Počet izieb: 2 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,30 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 19,11 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,48 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,18 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,30 6 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 2,55 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,06 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,18 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,12 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,53 12 Okná 5,00 1,00 5,00 5,30 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,53 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,65 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,12 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,06 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,12 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,12 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,06 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,12 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,24 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 1,06 Strana 7

8 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,12 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,65 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,65 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,18 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,06 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,06 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,53 31 Ohrev teplej vody 2,00 0,40 0,80 0,85 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,60 1,20 1,27 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 0,60 2,40 2,55 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4,24 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,65 Spolu 100,00 94,30 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 94,30 / 100 = 0,943 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,251 * 0,939 * 0,9430 * 1,09 VH = 706,75 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cp i*o i/100 1 Základy vrát. zemných prác 5,30 53,33 2,83 2 Zvislé konštrukcie 19,11 53,33 10,19 3 Stropy 8,48 53,33 4,52 4 Schody 3,18 53,33 1,70 5 Zastrešenie bez krytiny 5,30 5,00 0,27 6 Krytina strechy 2,55 5,00 0,13 7 Klampiarske konštrukcie 1,06 5,00 0,05 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,18 53,33 1,70 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,12 53,33 1,13 10 Vnútorné keramické obklady 0,00 53,33 0,00 11 Dvere 0,53 53,33 0,28 12 Okná 5,30 53,33 2,83 13 Povrchy podláh 0,53 53,33 0,28 14 Vykurovanie 2,65 32,50 0,86 15 Elektroinštalácia 2,12 53,33 1,13 16 Bleskozvod 1,06 5,00 0,05 17 Vnútorný vodovod 2,12 32,50 0,69 18 Vnútorná kanalizácia 2,12 32,50 0,69 19 Vnútorný plynovod 1,06 32,50 0,34 20 Výťahy 0,00 53,33 0,00 Strana 8

9 21 Ostatné 2,12 53,33 1,13 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,24 53,33 2,26 23 Vnútorné keramické obklady 1,06 5,83 0,06 24 Dvere 2,12 53,33 1,13 25 Povrchy podláh 2,65 53,33 1,41 26 Vykurovanie 2,65 32,50 0,86 27 Elektroinštalácia 3,18 53,33 1,70 28 Vnútorný vodovod 1,06 5,83 0,06 29 Vnútorná kanalizácia 1,06 5,83 0,06 30 Vnútorný plynovod 0,53 32,50 0,17 31 Ohrev teplej vody 0,85 5,83 0,05 32 Vybavenie kuchýň 1,27 32,50 0,41 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 2,55 5,83 0,15 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,24 5,83 0,25 35 Ostatné 2,65 53,33 1,41 Opotrebenie 40,78% Technický stav 59,22% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 706,75 Eur/m 2 * 71,33m ,48 Technická hodnota 59,22% z ,48 Eur ,27 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a. Analýza polohy nehnuteľností: - Bytový dom súp. č.1116 nachádza v intraviláne (severná poloha) mesta Košice na rovinatom pozemku na sídlisku Komenského, k. ú. Letná. Ohodnocovaný byt č.2 sa nachádza na prízemí bytového domu na ulici Komenského č.21 v Košiciach s orientáciou obytných miestnosti nad& 65% JV - JZ. V blízkosti bytového domu sú parkovacie plochy verejných parkovísk, obchodných priestorov. Svojou polohou a stavebno - technickým stavom vyhovuje účelu využitia ako bytový dom. Lokalita v ktorej sa bytový dom nachádza - severná časť mesta je trvalé začlenená do územného plánu mesta Košice a v tejto súvislosti sa nepredpokladajú žiadne zmeny. Bytový dom je napojený na všetky verejné inžinierske siete (elektrina, zemný plyn, vodovod, kanalizácia, mestský teplovod, slaboprúd). V blízkosti bytového domu sa nachádzajú obchodné priestory, pobočky bánk, pošta, poliklinika Sever, školy a športové areály. Polohu nehnuteľnosti vzhľadom k centru obce, komunikačných a dopravných väzieb hodnotím ako blízku k centru a rýchlo a dobre dostupnú MHD ( autobus, električka ) do centra mesta. O byty je v tejto lokalite je mierne zvýšený záujem z dôvodu vhodného prostredia s párkami, blízkosti mestských dopravných spojov ( autobus, električka ) s dobrým spojením do samotného centra mesta ako aj na okolité sídliska. MHD - zástavka autobusu a električky do 2 min. pešo, doprava do centra mesta do 1 min. Podrobnejší opis polohy je vykonaný podľa kritérií pre Strana 9

10 zohľadnenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti úpravou jej hodnoty. b. Analýza využitia nehnuteľností: - Ohodnocovaná nehnuteľnosť bola postavená ako byt v bytovom dome. Využitie ohodnocovaného bytu vzhľadom na aktuálny stav, byt je po čiastočnej rekonštrukcií, tak tu sa nepredpokladajú žiadne zmeny. Využitie nehnuteľnosti je možné zvýšiť dokončením rekonštrukcie bytu. Byt je možné prenajímať inej právnickej alebo fyzickej osobe celoročne. Iné využitie sa vzhľadom na polohu bytu v bytovom dome sa nedá predpokladať. c. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: - V súvislosti s využívaním ohodnocovaného bytu pre účely bývania nie sú známe žiadne rizika. V okolí nie sú konfliktné skupiny obyvateľstva. V danej lokalite nebola zisťovaná existencia radónového rizika. Na výpise z listu vlastníctva č čiastočný je zapísaná ťarcha zo zákona ako aj v prospech Slovenskej sporiteľne a.s. Bratislava a je uvedená v časti mimoriadne rizika. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s použitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, vek a typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, kvalite použitých materiálov je vo výpočte je zvolený na úrovni 1,2, ktorá zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty murovaných dvojizbových bytov v meste Košice v blízkosti centrálnej časti mesta. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v tabuľke: Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku, dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe. Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce, časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk. Súčasný technický stav bytu a bytového domu, nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu. Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu, objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.. Príslušenstvo bytového domu, práčovňa. Vybavenosť a príslušenstvo bytu, vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti, dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %. Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku, priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov. Orientácia obytných miestností k svetovým stranám, orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV. Umiestnenie bytu v bytovom dome, byt na prízemí. Počet bytov vo vchode - v bloku, Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov. Doprava v okolí bytového domu, železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút. Občianska vybavenosť v okolí bytového domu, pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb. Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu, park, vo vzdialenosti do 1000 m. Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu, bežný hluk a prašnosť od dopravy. Názor znalca, dobrý byt. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (1, ,400) 3,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,400 III. trieda Priemerný koeficient 1,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,660 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,200-1,080) 0,120 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl Popis Trieda k o PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 1, ,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 2, ,00 Strana 10

11 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2, ,80 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 3, ,00 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0, ,96 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 1, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám II. 2, ,20 II. 2, ,40 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 2, ,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 1, ,80 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 1, ,40 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 3, ,20 I. 3, ,60 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 1, ,80 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2, ,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 2, ,00 Spolu ,16 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 311,16/ 145 2,146 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = ,27 Eur * 2, ,26 Eur Strana 11

12 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č čiastočný POPIS Jedná sa o spoluvlastnícky podiel pozemku parc. č.3131, ktorý je zastavaný bytovým domom súp. č.1116, situovaný v intraviláne mesta Košice v mestskej časti Košice - Letná. Podiel spoluvlastníka je určený na 462/10 000, t.j. (462/10 000)*361 = 16,68 m 2. Pozemok je rovinatý, napojenie na všetky mestské inžinierske siete - vodovod, kanalizácia, plynovod, elektrina, mestský teplovod a STA. Prístup z miestnej komunikácie - ulice Komenského s parkoviskami pre osobné motorové vozidlá pred a za bytovým domom. Zástavka MHD - električka, autobus do 2 min. pešo, cesta do centra mesta MHD a vlast. autom do 1 min. Kompletná občianska vybavenosť krajského mesta. Všeobecná hodnota pozemku je vypočítaná podľa základného vzťahu: VŠHpoz = M * VŠH mj [EUR], kde M - výmera pozemku v m 2, VŠH mj - jednotková všeobecná hodnota pozemku v EUR/m 2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu VH mj - jednotková východisková hodnota pozemku je stanovená z mesta Košice, t.j. 26,56 EURk/m 2. k pd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu k pd = k s * k v * k d * k p * k i * k z * k r, kde k s - koeficient všeobecnej situácie (0,50-2,00) k v - koeficient intenzity využitia (0,90-2,0) k d - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20) k p - koeficient obchodnej alebo priemyselnej polohy (0,90-2,00) k i - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50) k z - koeficient povyšujúcich 1,01-3,00) k r - koeficient redukujúcich faktorov (0,20-0,99) Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 3131 zastavané plochy a nádvoria ,00 462/ ,68 Obec: Košice Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, koeficient dopravných vzťahov cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 1,40 1,00 1,00 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 1,00 1,00 Strana 12

13 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,40 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,9400 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 26,56 Eur/m 2 * 2, ,09 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠH POZ = M * VŠH MJ = 361,00 m 2 * 78,09 Eur/m ,49 Eur Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠH POZ = 462/10000 * ,49 Eur 1 302,40 Eur Strana 13

14 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie ,26 Eur 1 302,40 Eur 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [Eur] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [Eur] Stavby Byt č.2 na prízemí, Komenského č.21, Košice ,26 1/ ,26 Pozemky LV č čiastočný - parc. č (16,68 m 2 ) ,49 462/ ,40 Spolu VŠH ,66 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Šestdesiatpäťtisícštyristo Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka informatívna: - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Slovenská sporiteľňa a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO: predajom v dobrovoľnej dražbe, P / / Vklad záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., so sídlom Tomášikova 48, Bratislava, IČO: na byt č.2, prízemie, vchod č.21 v bytovom dome č. s.1116 postavenom na pozemku parc. č.3131 a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel pozemku parc. č.3131, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o výmere 361 m 2 o veľkosti 462/ zo dňa /2009. V Košiciach dňa Ing. Ján Pojezdala IV. PRÍLOHY Objednávka zo dňa pod č.dd A4 Výpis z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č čiastočný zo dňa A4 Kópia z katastrálnej mapy zo dňa A4 Doklad o veku obytného domu. 1A4 Schematický náčrt bytu, suterénu, prízemia a typického podlažia. 3A4 Fotodokumentácia. 1A4 Strana 14

15 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. Spr.4107/97 zo dňa pre odbor Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, odvetvie Vodohospodárske stavby a Odhady hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 187/2014 znaleckého denníka č.13/2014. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.187/2014. Ing. Ján Pojezdala Strana 15