Auctioneer, s.r.o., dražobná spoločnosť, Špitálska 61, Bratislava. ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo 218/2016

Transkript

1 Ing. Sylvia Piffková Znalec z odboru stavebníctvo - odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Turnianska 80, Senec; mobil: ; piffkovas@gmail.com Zadávateľ: Auctioneer, s.r.o., dražobná spoločnosť, Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo 218/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 25, 8. poschodie, v bytovom dome s. č. 443, na Tehelnej ulici č. 23 v Bratislave, postavenom na parc. č.11541/2 a 11541/3, k. ú. Nové Mesto, obec BA-m.č. Nové Mesto, okres Bratislava III so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu k. ú. Nové Mesto, obec BA-m.č. Nové Mesto, okres Bratislava III. Počet strán (z toho príloh): 18 (7) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 exempláre + 1 CD V Senci,

2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 25, 8. poschodie, v bytovom dome s. č. 443, na Tehelnej ulici č. 23 v Bratislave, postavenom na parc. č.11541/2 a 11541/3, k. ú. Nové Mesto, obec BA-m.č. Nové Mesto, okres Bratislava III so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu k. ú. Nové Mesto, obec BA-m.č. Nové Mesto, okres Bratislava III. 2. Účel znaleckého úkonu: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. 3. Rozhodujúce dátumy: Dátum vyžiadania posudku: Dátum miestneho šetrenia: Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný: Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : Potvrdenie o veku stavby byt. domu na Mraziarenskej ul. č. 7,9,11 vydané MAGNA - SK správcovskou kanceláriou, s. r. o., Drieňová 37, Bratislava zo dňa , Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa , Pôdorys bytu č Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k. ú. Nové Mesto zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu č. 25 zo dňa Fotodokumentácia vykonaná dňa Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z. z 18. mája 2010, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o VŠH majetku v znení neskorších predpisov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a.) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre II. Q.2016 b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1) ČIASTOĆNÝ VÝPIS Z LISTU VLASTNÍCTVA č. 3589, k. ú. Nové Mesto A. Majetková podstata: Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 3

4 c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Projektová dokumentácia domu nebola poskytnutá a teda nemohla byť porovnaná so skutkovým stavom. Predmetný byt bol zameraný, skutočné namerané hodnoty sú zapísané v pôdoryse, ktorý tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek bytového domu je stanovený na 41 rokov, na základe Potvrdenia o veku stavby, vydaného zo dňa viď príloha ZP. Celková výmera podlahovej plochy bytu v zmysle zamerania skutkového stavu je 67,06 m 2 vrátane pivnice. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Podľa LV č a LV č a kópie katastrálnej mapy, nehnuteľnosť ako celok, vrátane situácie okolia, zodpovedá evidovanému stavu v katastri nehnuteľnosti. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 25, 8. poschodie, v byt. dome s. č.443, Tehelná 23, na parc. KN č /2 a 11541/3, k. ú. Nové Mesto so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu vo veľkosti 11/1000. Spoluvlastnícky podiel k pozemkom p. č.11541/2 a 11541/3 k. ú. Nové mesto vo veľkosti 11/1000. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Spoluvlastnícky podiel k pozemkom1 1541/1 a 11541/2 pod bytovým domom. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt: Byt č. 25, 8.poschodie, v byt. dome s.č. 443 na p. č /2 a 11541/3, k.ú. Nové Mesto Popis bytového domu: Bytový dom s. č. 443, na Tehelnej ul. č. 23 v Bratislave, je postavený na pozemku p. č /3, k. ú. Nové Mesto. Bytový dom má 4 vchody (17, 19, 21, 23) prístupné z uličnej strany bytového domu vonkajším schodiskom. Byty v dome sú prístupné schodiskom a výťahom. Bytový dom má 9 nadzemných podlaží a jedno podzemné. V suteréne bytového domu sa nachádzajú pivnice, na ostatných podlažiach sú umiestené byty. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 4

5 Nosnú konštrukciu bytového domu tvorí celo-panelový systém. Založenie objektu je na plošných základoch. Obvodový i strešný plášť sú vytvorené zo železobetónových panelov, strecha je plochá, podlahy v spoločných vstupných priestoroch a na chodbách sú z terazzovej dlažby, na schodisku je liate terazzo. Vstupné dvere sú plastové presklené izolačným dvojsklom, dvere majú presklený nadsvetlík a bočný svetlík. Dvere sú opatrené elektrickým vrátnikom, ovládateľným z bytov. Na vonkajšej fasáde pri hlavnom vstupe sú osadené poštové schránky. Zádverie je oddelené drevenými pôvodnými dverami s presklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké s olejovým náterom, vonkajšia omietka je zateplená s omietkami na baze umelých látok. V spoločných priestoroch a na schodiskách bytového domu sú plastové okna s izolačným trojsklom. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, elektriky, kanalizácie, plynu. Vykurovanie a ohrev TÚV je zo spoločnej kotolne postavenej na p. č /2. Proti atmosferickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. V bytovom dome sa nachádza výťah. Bytový dom prešiel v roku 2015 stavebnými úpravami, rekonštrukciou, pri ktorej boli vymenené plastové okná a dvere na spoločných priestoroch, vyhotovené nové stupačky, zateplenie a nová fasáda, nová krytina na streche, vymenený výťah. Spoločnými časťami domu sú: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody a vchodové priestory, schodištia, podesty, medzipodesty, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné a izolačné konštrukcie, výťahová šachta. Spoločnými zariadeniami domu sú: okná, dvere, výťah, strojovňa výťahu, hlavný domový vypínač, bleskozvod a uzemnenie, kotolňa vrátane technologického zariadenia, komín, odkvapové žľaby a zvody, elektrické, vodovodné, teplovodné, kanalizačné a plynové prípojky, vodovodné, teplovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a slaboprúdové siete a kúrenárske rozvody v dome, protipožiarny rozvod vody a hlavný uzáver vody s hlavným vodomerom, domový vrátnik. Príslušenstvom domu je: kanalizačná a vodomerná šachta. Objekt bytového domu je udržiavaný. Podľa priloženého potvrdenia o veku stavby, dom bol daný do užívania v roku Vek domu k dátumu ohodnotenia je určený na 41 rokov. Obvyklá životnosť podobných bytových domov sa uvažuje v rozpätí od 50 do 150 rokov. Vzhľadom na použité stavebné materiály, konštrukčné riešenie, absencia vizuálnych nedostatkov charakteristických pre väčšinu novostavieb ako aj technický stav bytového domu stanovujem životnosť na 100 rokov. Popis bytu: Ohodnocovaný byt č. 25 s príslušenstvom sa nachádza na 8. poschodí bytového domu v stredovej časti domu. K bytu patrí aj pivničná kobka umiestnená mimo bytu v suteréne bytového domu. Byt tvoria tieto miestnosti: zádverie, chodba, kuchyňa, samostatné WC, kúpeľňa, tri obytné miestnosti, lodžia. Byt je čiastočne rekonštruovaný (vymenené podlahy,, dlažby, vybavenie kúpeľne a kuchyňa). Podlahy: laminátové parkety sú vyhotovené v izbách, na chodbe; keramické obklady: lodžia, kúpeľňa, WC, kuchyňa, zádverie. Steny sú vystierkované a vymaľované. Dvere sú plné osadené do oceľových zárubní, dvere medzi zádverím, obývacou izbou a chodbou sú posuvné, vchodové dvere sú bezpečnostné osadené v oceľovej zárubni, v byte sú inštalované oceľové radiátory Korad, vykurovanie je ústredné teplovodné. Byt je napojený na rozvod teplej, studenej vody a zemného plynu z verejných rozvodov. Meranie týchto médií je samostatnej pre byt v inštalačnej šachte prístupnej z WC. Elektroinštalácia v byte je svetelná, chránená automatickými ističmi umiestnenými priamo v byte. Meranie odberu el. energie plynu je samostatne pre byt elektromerom a plynomerom prístupným zo spoločnej chodby. Byt je vybavený rozvodom signálu káblovej televízie, vnútorným telefónom s diaľkovým ovládaním vchodových dverí domu. Zádverie je oddelené od šatníka posuvnými dverami, v spálni je osadená vstavaná skriňa. Kúpeľňa: plastová vaňa bez obmurovania a keramického obloženia, plastová sprchovacia vanička bez obmurovania, keramické umývadlo osadené do murovanej police s keramickým obkladom, vodovodné batérie 3x, (2x so sprchovou hlavicou), keramický obklad na stenách do celej výšky a vane. WC: stojatá keramická WC misa s nadržkou na splachovanie, keramický obklad stien do celej výšky, na bočnej stene je šachta so stúpačkou vody a kanalizácie prístupná drevenými dvierkami, dvere sú zhrňovacie. Kuchyňa: kuchynská linka na báze dreva umiestnené po oboch stranách kuchyne, nerezový drez s pákovou vodovodnou batériou, zabudovaný plynový štvorhorákový panel, digestor osadený do kuchynskej linky, zabudovaná elektrická rúra, umývačka riadu, práčka, obklad steny za kuchynskou linkou a pod oknom Výpočet východiskovej a technickej hodnoty Pri výpočte východiskovej hodnoty bytu je uvažovaná plocha zistená pri obhliadke a to 67,06 m 2. Pri stanovení východiskovej hodnoty posudzovaných nehnuteľností som použila koeficient cenovej úrovne k CU = 2,313 prevzatý z tabuľky Koeficienty cenovej úrovne pre metodiku USZ pre II.Q/2016, voči IV.Q/1996 uverejnenej na internete Ústavu súdneho znalectva. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov zverejnených v publikácii: Vyparina, M. a kol. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydala Žilinská univerzita v roku 2001, ISBN ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Spálňa: 4,377*2,683 11,74 Detská izba: 3,769*3,34 12,59 Obývacia izba: 3,492*5,923 20,68 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 5

6 Kuchyňa: 2,998*2,301 6,90 Chodba: 0,978*2,797 2,74 Zádverie so šatníkom: 4,139*1,578 6,53 Kúpeľňa: 2,185*1,431 3,13 WC: 1,105*1,121 1,24 Výmera bytu bez pivnice 65,55 Pivnica: 0,85*1,78 1,51 Vypočítaná podlahová plocha 67,06 Lodžia: 1,407*3,7 5,21 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,132 (monolitická betónová plošná) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,15 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,33 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 15,56 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 6,93 4 Schody 3,00 1,10 3,30 2,86 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,33 6 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 2,08 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 1,04 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,30 3,90 3,38 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,10 2,20 1,90 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,30 0,65 0,56 12 Okná 5,00 1,30 6,50 5,63 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,43 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,16 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,73 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,87 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,73 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,73 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,87 20 Výťahy 2,00 1,30 2,60 2,25 21 Ostatné 2,00 1,50 3,00 2,60 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,10 4,40 3,81 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,50 1,50 1,30 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,73 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,38 26 Vykurovanie 2,50 1,10 2,75 2,38 27 Elektroinštalácia 3,00 1,10 3,30 2,86 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 6

7 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,87 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,87 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,43 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,73 32 Vybavenie kuchýň 2,00 2,50 5,00 4,33 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,16 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 2,00 8,00 6,93 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,25 Spolu 100,00 115,50 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 115,50 / 100 = 1,155 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,313 * 1,132 * 1,1550 * 1,15 VH = 1 131,32 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 25, 8.poschodie, v byt. dome s.č. 443 na p. č /2 a 11541/3, k.ú. Nové Mesto ,00 59,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 1 131,32 Eur/m 2 * 67,06m ,32 Technická hodnota 59,00% z ,32 Eur ,13 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a.) Analýza polohy nehnuteľností: Byt č. 25 sa nachádza 8. poschodí v bytovom dome s. č. 443, postavenom na parc. KN č /3 na Tehelnej ulici č. 23, k. ú. Nové Mesto, obec. BA-m.č. Nové Mesto, okres Bratislava III. Posudzovaný byt sa nachádza v stredovej časti obytného útvaru. Orientácia obytných miestností hodnoteného bytu je na JZ dvornú a SV uličnú stranu. Bytový dom je napojený na všetky verejné inžinierske siete (elektrickú, vodovodnú, plynovú a kanalizačnú, na sieť káblovej televízie a telefónnu). V lokalite je pokrytie signálom mobilnej siete. Nehnuteľnosť je prístupná po mestskej komunikácii so spevneným povrchom vozovky z dvoch strán bytového domu. Bytový dom je situovaný v blízkosti trhoviska polikliniky ulici. Z hľadiska dopravného prepojenia je v lokalite miestna doprava, náväzne s možnosťou využitia železničnej dopravy a letištnej dopravy. Z hľadiska vybavenosti sa v predmetnej lokalite nachádza komplexná sústava úradov, škôl, kultúrnych a zdravotných zariadení a komplexná sieť obchodov a služieb. b.) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť svojím stavebno-technickým prevedením nie je uspôsobená na iný účel využitia, ako na bývanie. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 7

8 c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Žiadne iné závažné riziká negatívne ovplyvňujúce plynulé a nerušené využívanie nehnuteľnosti zistené neboli, preto nepredpokladám vznik žiadnych rizík. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je stanovená metódou polohovej diferenciácie. Pri stanovení priemerného koeficientu polohovej diferenciácie som vychádzala z technickej hodnoty bytu a bytového domu, polohy nehnuteľnosti v meste, ako aj s prihliadnutím na úroveň aktuálnych ponukových, porovnateľných bytov na relevantnom trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase (aktuálny dopyt po bytoch v danej lokalite je výrazne vyšší, ako ponuka je ponuka na realitnom trhu. Ku dňu ohodnotenia na www. reality sú v ponuke len dva byt podobnej veľkosti) - viď. príloha znaleckého posudku. Vzhľadom na vyššie uvedené je priemerný koeficient polohovej diferenciácie stanovený na hodnotu 1,55. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (1, ,100) 4,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 3,100 III. trieda Priemerný koeficient 1,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,853 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,550-1,395) 0,155 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 1, ,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 3, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 3, ,70 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 4, ,25 5 Príslušenstvo bytového domu bez príslušenstva V. 0, ,93 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % II. 3, ,00 I. 4, ,20 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 8

9 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 1, ,30 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 3, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 1, ,95 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0, ,97 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v I. 4, ,55 dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, I. 4, ,90 kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,41 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 3, ,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 3, ,00 Spolu ,66 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 408,66/ 145 2,818 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = ,13 Eur * 2, ,86 Eur Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 9

10 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je stanovená metódou polohovej diferenciácie a zohľadňuje aktuálnu situáciu na trhu s nehnuteľnosťami. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávaciu metódu nie je možné použiť, nakoľko znalec nemal k dispozícii dostatok porovnateľných nehnuteľností. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Názov Všeobecná hodnota [Eur] Stavby Byt č. 25, 8.poschodie, v byt. dome s. č. 443 na p. č /2 a 11541/3, k. ú. Nové Mesto ,86 Spolu VŠH ,86 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Jedenstodvadsaťšesťtisíc Eur V Senci, dňa Ing. Sylvia Piffková IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k. ú. Nové Mesto zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, 2. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, 3. Potvrdenie o veku stavby byt. domu na Tehelnej ul. č. 17, 19, 21, 23 vydané H-PROBYT, spol. s r. o. Povraznícka ul. č. 4, Bratislava zo dňa Pôdorys bytu č Fotodokumentácia. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 10

11 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký úkon (znalecký posudok) som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný v denníku pod poradovým číslom 218/2016. V Senci, dňa Ing. Sylvia Piffková Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 218/2016 Str. č. 11