Znalec: Ing. Ľubica Marcibálová, ul. Nová č. 48, LUTILA znalec v odbore stavebníctvo ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 50/2012

Transkript

1 Znalec: Ing. Ľubica Marcibálová, ul. Nová č. 48, LUTILA znalec v odbore stavebníctvo Odhad hodnoty nehnuteľností mobil / lubica.marcibalova@hips.sk Zadávateľ: DUPOS dražobná spol.,s.r.o Tomaškovičova č.17, TRNAVA Číslo objednávky: Písomná objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 50/2012 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností - bytu č.2 vo vchode č.14 na I.NP ( 2. poschodie ) BD s.č.9, na ulici Kolkáreň na pozemku p.č.c-kn 72 v obci Podbrezová, k.ú.podbrezová, okres BREZNO v spoluvlastníckom podiele 1/1, vrátane podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, a spoluvlastníckeho podielu k pozemku p.č.c-kn 72, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty - pre účely stanovené NR SR č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách Počet strán (z toho príloh): 21(9) Počet odovzdaných vyhotovení: 5

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - bytu č.2 vo vchode č.14 na I.NP ( 2. poschodie ) BD s.č.9, na ulici Kolkáreň na pozemku p.č.c-kn 72 v obci Podbrezová, k.ú.podbrezová, okres BREZNO v spoluvlastníckom podiele 1/1, vrátane podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, a spoluvlastníckeho podielu k pozemku p.č.c-kn 72, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty - pre účely stanovené NR SR č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností vydaný Správou katastra Brezno zo dňa originál, v posudku kópia Kópia z katastrálnej mapy na parcelu p.č.c-kn 72 zo dňa kópia, v posudku kópia Potvrdenie o veku stavby vydané Správcom BYTOS,s.r.o Brezno zo dňa kópia, v posudku kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu č.2 vo vchode č.14 na I.NP BD s.č.9, fotodokumentácia vykonaná pri obhliadke, dňa Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Pre účely stanovené NR SR č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie porovnávacej metódy je vylúčené pre nedostatok podkladov potrebných pre porovnávanie. Nehnuteľnosť nedosahuje a nemôže v danej lokalite dosahovať primeraný výnos, z toho dôvodu nie je použitá kombinovaná metóda. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre II. štvrťrok kcú 2,204 b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.1918, čiastočný A. Majetková podstata: PARCELY registra "C": p.č.c-kn 72 o výmere 171,0m2 zastavané plochy a nádvoria v intraviláne obce Podbrezová, k.ú. Podbrezová STAVBY: Súpisné číslo 9 na pozemku p.č.c-kn 72 - bytový dom č.14 BYTY a NEBYTOVÉ PRIESTORY: Byt č.2 na I.NP ( 2. poschodie ) BD č.s.72 vo vchode č.14 v intraviláne obce Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, vrátane podielu k pozemku pod BD: 7017/ tin B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 11/Ladislav MOLNÁR, nar Kolkáreň č. 9/14 Podbrezová - spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva bytu V2535/02 zo dňa Poznámky - Upovedomenie o zriadení exekučného záložného práva č.ex 1732/2011 zo dňa na nehnuteľnosti - byt č.2 na 2. poschodí vo vchode č.14 v BD s.č.9 na p.č.c-kn 72 so spoluvl. podielom 7017/42658 na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemku p.č.c-kn 72 (JUDr. Jana Debnárová, T.Vansovej č.2 LUČENEC) Začatie výkonu záložného práva veriteľom - Slovenská sporiteľňa,a.s. Bratislava, IČO: vykonaním dobrovoľnej dražby C. Ťarchy: sú uvedené v prílohe č.2 znaleckého posudku. Pre ich rozsiahlosť ich v tejto časti neuvádzam. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa o 13:00 hodine za účasti družky vlastníka nehnuteľnosti. Zameranie vrátane fotodokumentácie vykonané pri obhliadke. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom : Dokumentácia bytu nebola poskytnutá, bolo vykonané zameranie bytu. Predmetom ohodnotenia je trojizbový byt č.2 na I.NP vo vchode č.14 BD č.s.9 na ulici Kolkáreň na pozemku p.č.c- KN 72 v obci Podbrezová, vrátane spoluvlastníckeho podielu k pozemkom pod BD. Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, vrátane pivnice na I.PP o výmere 2,70*3,0m. Pri obhliadke nebol doložený vek objektu, ten bol dodatočne vyžiadaný od správcu BD. V posudku je pracované s rokom 1944, kedy bol bytový dom skolaudovaný. Údaje súhlasia so skutočnosťou. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Strana 3

4 Snímka z katastra nehnuteľnosti bola vytvorená cez katastrálny portál, umožňuje to Vyhláška č. 33/č.33/2009 Zz, ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. LV bol vydaný príslušnou Správou katastra. Údaje katastra nehnuteľností sú vo vzájomnom súlade so skutkovým stavom. Údaje súhlasia so skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č.2 na I.NP ( 2. poschodie ) BD č.s.72 vo vchode č.14 v intraviláne obce Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, vrátane podielu k pozemku pod BD: 7017/ tin g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú také. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.2 vo vchode č.14 na I.NP v BD č.s.9 na ul. Kolkáreň v obci Podbrezová POPIS: Bytový dom s.č.9 je situovaný v obci Podbrezová, okres BREZNO. Je situovaný na ul. Kolkáreň v zástavbe radových domov postavených v roku V blízkosti sa nachádza základná škola, potraviny a bytové domy. Prístup k nehnuteľnosti je z hlavného dopravného ťahu, ďalej po miestnej komunikácií, cez železničné priecestie. Jedná sa o "starú" štvrť obce postavenú z dôvodu rozvoja závodu Podbrezová. Bytový dom je obdĺžnikového tvaru s piatimi samostatnými vchodmi od ulice. Obvodové murivo je murované z tehál. Vnútorné nosné a deliace priečky sú tehlové. Stropy sú z monolitické železobetónové. Schodište v dome je zo železobetónovej prefabrikovanej konštrukcie s povrchom terazzo. Dom má sedlovú strechu, krytina na streche je pozinkovaná. Vonkajšie omietky sú VPC. Bytový dom má tri podlažia, pričom I.PP je technické. Prvé a druhé nadzemné podlažie je bytové, s tým, že je využívané aj podkrovie BD ako obytné. Spolu je vo vchode 5 bytov. Bytový dom je napojený na verejný vodovod, NN sieť a kanalizáciu. Plyn k objektu majú privedený len niekoľkí vlastníci domu. Na základe obhliadky konštatujem, že na dome sú vykonávané len minimálne udržiavacie práce. BD je bez vykonaných rekonštrukcií a modernizácii. Prvky dlhodobej a krátkodobej životnosti sú po životnosti. Individuálne sú na BD menené okná za plastové, odhadujem do 60%. Vstupné dvere sú plastové. Celkové opotrebenie vzhľadom na vek a stavebno-technický stav stanovujem odhadom na 105 rokov. Opotrebenie je stanovené analytickou metódou, pričom pri výpočte sú zohľadnené roky, kedy bol byt rekonštruovaný. Popis bytu: Samotný byt bol v čase obhliadky v rekonštrukcii. Individuálne sú na byte vymenené pôvodné okná za plastové - rok V roku 2009 bola rekonštruovaná kuchyňa - nové rozvody vody, odpadu, keramická dlažba, obklad na stenách, sanita, batérie. V roku 2008 bolo zrealizované samostatné kúrenie - plynový kotol vrátane ohrevu TUV. K bytu bolo privedená prípojka plynu vrátane HDU. V roku 2010 bol v obývacej izbe zrealizovaný krb, ako alternatívny zdroj vykurovania. V roku 2011 boli zrealizované stavebné úpravy v kuchyni, čím sa oddelil jedálenský kút s kuchyňou a špajzou. Kuchynská linka je nová, korpus drevotrieska, dvierka lamino, Nerezový dres nebol osadený a napojený na vnútorné rozvody. V čase obhliadky neboli dokončené podlahy v obývacej izbe a časti chodby. Neboli osadené dvere. Podlahy v dvoch izbách sú laminátové, v jednej izbe sú pôvodné drevené dosky. Vnútorné omietky sú nové VPC, strop je znížený sadrokartónom. V roku 2009 bola menená elektroinštalácia v byte. vykurovanie je z plynového kotla, radiátory sú tabuľové. V položke "ostatné" hodnotím krb situovaný v obývacej izbe. V položke "vykurovanie" je zohľadnený samostatný zdroj kúrenia - plynový kotol. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné netypové KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Strana 4

5 Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Chodba vstupná 1,152*7,0 8,06 Kúpeľňa 2,139*2,90-(1,0*1,20) 5,00 Kuchyňa 3,0*2,364+(1,0*1,20) 8,29 Jedáleň 3,10*2,482 7,69 Izba 2,400*4,10 9,84 Izba 3,505*4,10 14,37 Izba 2,318*4,10 9,50 Pivnica 3,0*2,70 8,10 Vypočítaná podlahová plocha 70,85 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,204 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Strana 5 Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,96 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,85 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,93 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,97 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,96 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,98 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,99 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,97 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,98 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,05 0,53 0,52 12 Okná 5,00 1,60 8,00 7,93 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,50 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,98 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,99 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,98 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,98 19 Vnútorný plynovod 1,00 0,55 0,55 0,55 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 0,00 0,00 0,00 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,15 4,60 4,56 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,99 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,98

6 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,73 26 Vykurovanie 2,50 1,70 4,25 4,21 27 Elektroinštalácia 3,00 1,15 3,45 3,42 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,15 1,15 1,14 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,15 1,15 1,14 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,50 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,98 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,15 2,30 2,28 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,10 4,40 4,36 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,97 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,72 Spolu 100,00 100,88 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 100,88 / 100 = 1,0088 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,204 * 0,939 * 1,0088 * 0,95 VH = 645,19 EUR/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 4, ,25 2 Zvislé konštrukcie 17, ,09 3 Stropy 7, ,59 4 Schody 2, ,35 5 Zastrešenie bez krytiny 4, ,37 6 Krytina strechy 1, ,24 7 Klampiarske konštrukcie 0, ,12 8 Úpravy vonk. povrchov 2, ,04 9 Úpravy vnút. povrchov 1, ,98 10 Vnútorné ker. obklady 0, ,00 11 Dvere 0, ,03 12 Okná 7, ,48 13 Povrchy podláh 0, ,50 14 Vykurovanie 0, ,00 15 Elektroinštalácia 1, ,98 16 Bleskozvod 0, ,35 17 Vnútorný vodovod 1, ,98 18 Vnútorná kanalizácia 1, ,98 19 Vnútorný plynovod 0, ,03 20 Výťahy 0, ,00 21 Ostatné 0, ,00 22 Úpravy vnút. povrchov 4, ,20 23 Vnútorné ker. obklady 0, ,04 24 Dvere 1, ,09 25 Povrchy podláh 2, ,04 26 Vykurovanie 4, ,25 27 Elektroinštalácia 3, ,15 Strana 6

7 28 Vnútorný vodovod 1, ,05 29 Vnútorná kanalizácia 1, ,05 30 Vnútorný plynovod 0, ,03 31 Ohrev teplej vody 1, ,12 32 Vybavenie kuchýň 2, ,00 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4, ,19 34 Bytové jadro bez rozvodov 3, ,97 35 Ostatné 3, ,16 Opotrebenie 41,70% Technický stav 58,30% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 645,19 EUR/m 2 * 70,85m ,71 Technická hodnota 58,30% z ,71 EUR ,93 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Obec Podbrezová leží v banskobystrickom kraji, v západnej časti okresu Brezno, nachádza sa 35 km od Banskej Bystrice a 8 km západne od Brezna medzi pohoriami Nízke Tatry a Slovenské rudohorie. Obec sa rozprestiera v úzkej doline Hrona na úpätí vrchu Brezová pri hlavnej pohronskej ceste. Bytový dom sa nachádza v "starej" časti obce na ul. Kolkáreň. V blízkosti sa nachádzajú podobné BD postavené v rokoch Tesne vedľa domu sa nachádza základná škola. Je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu a NN sieť. Plyn k objektu je privedený individuálne pre vlastníkov bytov. O meste: Železiarne Podbrezová patria k najvýznamnejším výrobcom bezšvíkových rúr v Európe. Cez dcérske spoločnosti sa zameriava aj na ťažké strojárenstvo a automobilizmus. Angažuje sa aj do cestovného ruchu a cez Nadáciu ŽP podporuje vzdelávanie, kultúru a šport, miestne zdravotníctvo a pod. Spoločnosť je zriaďovateľom súkromného SOU hutníckeho a súkromného gymnázia zameraného na telesnú výchovu. b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom slúži na trvalé bývanie nepredpokladá sa využitie na iné účely. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na nehnuteľnosť sú evidované ťarchy, uvedené v prílohe č.2 znaleckého posudku. V bytovom dome žijú aj neprispôsobivý občania. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s použitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb. Metodika odporúča priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre dané mesto, "okresné mestá a mestá zo zvláštnym štatútom" v rozmedzí od 0, Vo výpočte je uvažovaný priemerný koeficientom predajnosti vo výške 0,40, nakoľko ten zohľadňuje aktuálne ceny na trhu z nehnuteľnosťami, v danom mieste a čase. Predajnosť sa odvíja od rôznych faktorov, pričom nezanedbateľným je rýchla dostupnosť z okresného mesta Brezno a zároveň zamestnanosť v regióne, ktorú zabezpečujú výrobné prevádzky Železiarní Podbrezová. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Strana 7

8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 0, ,0000 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 0, ,0000 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0, , Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia nebyt. priestoru, pri bytoch rekonštrukcia jadra a kuchyne 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0, ,0000 III. 0, ,2000 II. 0, ,8000 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 0, , Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov, charakteristika nebytového priestoru: kancelárske priestory, projekcie 12 Doprava v okolí bytového domu II. 0, ,2000 II. 0, ,6000 železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 0, , Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu IV. 0, ,3200 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu zvýšená hlučnosť a prašnosť a ďalšie exhalácie, alebo zápach IV. 0, , Názor znalca problematický byt IV. 0, ,4000 Spolu ,14 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Strana 8

9 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 77,14/ 145 0,532 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,93 EUR * 0, ,76 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Podiel pozemku pod BD s.č.9 v k.ú. Podbrezová POPIS: Predmetom ohodnotenia je podiel z pozemkov pod BD. Jednotková východisková hodnota pozemku VH pozemku je stanovená v zmysle Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 254/2010, ktorou sa mení Vyhláška MS SR č.492/2004 Zb.z o stanovení VŠH majetku v znení neskorších predpisov. Jednotková východisková hodnota obce je 3,32 /m2. Pri stanovení hodnoty jednotlivých koeficientov je vychádzané z polohy danej nehnuteľnosti k centru mesta, napojenia na inžinierske siete, príjazdovej komunikácie. Ponižujúcim faktorom je zohľadnená priemyselná zóna v blízkosti sídliska. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera výmera 72 zastavaná plocha a nádvorie 171,00 171, / ,13 m 2 Obec: Podbrezová Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,00 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,10 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote ( z titulu závodu) 6. ak sa v blízkosti obytnej, administratívnej alebo rekreačnej zóny nachádzajú rušivo pôsobiace priemyselné zariadenia Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 2,50 * 0,90 2,1038 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 EUR/m 2 * 2,1038 6,98 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 28,13 m 2 * 6,98 EUR/m 2 196,35 EUR 0,85 1,00 1,00 2,50 0,90 Strana 9

10 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - bytu č.2 vo vchode č.14 na I.NP ( 2. poschodie ) BD s.č.9, na ulici Kolkáreň na pozemku p.č.c-kn 72 v obci Podbrezová, k.ú. Podbrezová, okres BREZNO v spoluvlastníckom podiele 1/1, vrátane podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, a spoluvlastníckeho podielu k pozemkom p.č.c-kn 72, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty - pre účely stanovené NR SR č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách Odpoveď: Na základe dodaných podkladov, obhliadky a podkladov získaných stanovujem všeobecnú hodnotu predmetných nehnuteľností k rozhodujúcemu dátumu na: , VŠEOBECNÁ HODNOTA Na výpočet bola použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie porovnávacej metódy je vylúčené pre nedostatok relevantných podkladov potrebných pre porovnávanie. Nehnuteľnosť nedosahuje a nemôže v danej lokalite dosahovať primeraný výnos, z toho dôvodu nie je použitá kombinovaná metóda. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : ,76 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 196,35 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č.2 vo vchode č.14 na I.NP v BD č.s.9 na ul. Kolkáreň v obci Podbrezová ,76 Pozemky Podiel pozemku pod BD s.č.9 v k.ú. Podbrezová - parc. č. 72 (28,13 m 2 ) 196,35 Spolu VŠH ,11 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Štrnásťtisícštyristo EUR V LUTILE dňa Ing.Ľubica Marcibálová Strana 10

11 IV. PRÍLOHY Príloha č.1 - Písomná objednávka zo dňa originál, v posudku kópia Príloha č.2 - Výpis z katastra nehnuteľností vydaný Správou katastra Brezno zo dňa originál, v posudku kópia Príloha č.3 - Kópia z katastrálnej mapy na parcelu p.č.c-kn 72 zo dňa kópia, v posudku kópia Príloha č.4 - Potvrdenie o veku stavby vydané Správcom BYTOS,s.r.o Brezno zo dňa kópia, v posudku kópia Príloha č.5 - Nákres Príloha č.6 - Fotodokumentácia stavu nehnuteľnosti Kópie dokladov v prílohách potvrdené podpisom znalca boli vkladané do posudku podľa originálov, ktoré sú založené u znalca. Strana 11

12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č zo dňa pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 50/2012 znaleckého denníka č.1/2012 Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.50/2012. Ing.Ľubica Marcibálová Strana 12