Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.894/139/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.894/139/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Pozemek v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění pozemek parc.č. 2399, LV č Adresa Kraj Jihočeský kraj Statutární ČESKÉ BUDĚJOVICE Počet obyvatel město Kat. území České Budějovice 6 Ulice Vl. Rady Část obce dle LV České Budějovice Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví pozemek parc.č Kellnerová Marie - České Budějovice, Nám. Přemysla Otakara II 2/2, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0794 Zpracováno pro exekutora Ne Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 14 Obvyklá cena Výměra pozemku 809 m Kč/m Kč Obvyklá cena Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - na pozemku budova bez č.p./č.e., stavba postavená bez stavebního povolení ( nutná demolice ) - pozemky se nachází v záplavovém území Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Kč Dvěstěpadesát tisíc Kč - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kellnerová Marie Zahájení exekuce - Kellnerová Marie Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Pozemek je situován v záplavovém území 100 leté vody. ZONA 3 - zona se středním nebezpečím výskytu povodně. Na pozemku není povolena žádná výstavba a je součástí aktivní zóny záplavového území, kde se také nesmí z hlediska vodního zákona stavět nic, co by bránilo průtoku vody při povodní, tj. ani ploty nebo vzrostlá zeleň. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Na pozemku není povolena žádná výstavba a je součástí aktivní zóny záplavového území, kde se také nesmí z hlediska vodního zákona stavět nic, co by bránilo průtoku vody při povodní, tj. ani ploty nebo vzrostlá zeleň. Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kellnerová Marie Zahájení exekuce - Kellnerová Marie Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků - 2 -

3 Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1804, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Dálkový náhled do KN Územní plán, vyhotovil Dálkový náhled do Územního plánu Českých Budějovic Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Územní informace k pozemku p.č. 2399, k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Odbor územního plánování České Budějovice Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1804, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Dálkový náhled do KN Územní plán, vyhotovil Dálkový náhled do Územního plánu Českých Budějovic Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Územní informace k pozemku p.č. 2399, k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Odbor územního plánování České Budějovice Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu České Budějovice jsou statutárním městem a hlavní metropolí jižních Čech. Jsou významné i z pohledu celé České republiky. Poskytují ideální prostředí pro život včetně pracovních příležitostí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu České Budějovice 6, ulice Vl. Rady - pozemky jsou umístěny v okrajové části obce statutárního města České Budějovice. Občanská vybavenost je v místě zcela kompletní. Pracovní příležitosti jsou nejvyšší možné v celých jižních Čechách. Oceňovaná nemovitost se nachází v těsné blízkosti řeky. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je pozemek : - p.č zahrada v obci České Budějovice, ulice Vl. Rady. Pozemek je platným územním plánem vedený jako ZPF ( Uzemí zemědělského půdního fondu, který není součástí zastavitelných území. Plochy ZPF slouží zejména pro hospodaření se zemědělskou půdou, nebo pro činnosti, které s ním souvisejí ). Na pozemku jsou inženýrské sítě : el., voda. Pozemek je oplocen a na pozemku se nachází stavba "zahradní chaty", které je postavena bez stavebního povolení a je postavena v rozporu s územním plánem. Tato stavba dle mého názoru nemovitost z pohledu užívání (zahrada) znehodnocuje. Je nutné uvažovat s náklady na demolici této stavby. Na pozemku není povolena žádná výstavba a je součástí aktivní zóny záplavového území, kde se také nesmí z hlediska vodního zákona stavět nic, co by bránilo průtoku vody při povodní, tj. ani ploty nebo vzrostlá zeleň. Změna č. 10 ÚPnM, která byla schválena zastupitelstvem města následně v r. 2005, proto zde zavedla do územního plánu typ 1 - území koryt vodních toků a aktivní zóny. článek 87b typ 1 - území koryt vodních toků a aktivní zóny (1) V území koryt vodních toků a aktivní zóny je nepřípustná jakákoliv trvalá nebo dočasná zástavba. Nepřípustné je skladování volně odplavitelných předmětů a materiálu. Objekty mostů nesmí působit nadměrné povodňové vzdutí hladiny, například aplikací nedemontovatelných plných vysokých zábradlí a protihlukových zábran, nevhodným uspořádáním výše ležících částí mostní konstrukce. V území aktivní zóny budou odstraněny příčné překážky plotů, husté vegetace, zahradního či parkového inventáře, bude odstraňována přebujelá vegetace, odstraňován keřový podrost a stromy s nízko rostoucími větvemi. Výsadba ne-smí zhoršit průtokové poměry aktivní zóny. (2) Území koryt vodních toků a aktivní zóny je nutno přísně chránit z hlediska stavu průtočnosti a dle možnosti - 3 -

4 dlouhodobě působit i ve směru zlepšení této průtočnosti odstraňováním zde existujících překážek průtočnosti. Správce vodního toku je, mimo jiné, povinen pečovat o koryta vodních toků, zejména udržovat je ve stavu, který zabezpečuje při odvádění vody z území dostatečnou průtočnost a hloubku vody a přitom se co nejvíce blíží přírodním podmínkám, udržovat břehové porosty na pozemcích koryt vodních toků nebo na pozemcích sousedících s korytem vodního toku tak, aby se nestaly překážkou odtoku vody při povodňových situacích. Zvláštní pozornost je nutno věnovat především mostním objektům a příčným komunikačním náspům. Mostní objekty budou posuzovány i na stav hydraulického přetížení - průtokem v dané lokalitě nejvýše zaznamenaným nad Q100 - přičemž objekt musí být i při tomto průtoku stabilní. Pozemek je dotčen dle projektové dokumentace pro územní rozhodnutí na II. etapu protipovodňové ochrany Malše, která je dle změny č. 10 ÚPnM součástí veřejně prospěšných staveb, a to " VH38 - protipovodňová ochrana na Malši (Havlíčkova kolonie, Mladé, oblast u Samsona) - úprava koryta řeky, hrázky (lokality Havlíčkova kolonie, U Matice školské, U Pivovaru, U Malého jezu, U Špačků, U Malše, " VH45 - snížení hladiny v profilu řeky - nízká lávka u Policie (Malše) (lokality U Malého jezu, U Malše), " VH 47 - odstranění překážek v aktivní inundaci toku (vysazovaná a neudržovaná vegetace), zvětšení průtočného profilu pod mostem (lokalita U Malého jezu), Pro řešení hlavních problémů města z hlediska protipovodňové ochrany uloženo mimo jiné dle čl. 145a písm. a), m) a o) OZV realizovat protipovodňovou ochranu na Malši (Havlíčkova kolonie, Mladé, oblast u pivovaru), snížit hladinu povodně v profilu nízké lávky u Policie na Malši a zajistit odstranění překážek v aktivní zóně toku. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2408/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Tvar pozemku přibližně obdélníkový Sklon pozemku rovinný Oplocení pozemku celé Výměra m 2 Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Napojení na IS Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 964 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Jedná se o zahradu o výměře 688 m2 v okrajové části města České Budějovice, ulice Litvínovická. Zahrada se nachází v zahrádkářské kolonii u silnice směr Český Krumlov. Na oploceném pozemku je dřevěná starší dřevěná kůlna. Je zde zavedena elektřina. Na pozemku je vlastní studna

5 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Územní plán Napojení na IS Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 687 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 584 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Jedná se o oplocenou zahradu o výměře 393 m2 na okraji Č.B., Litvínovice,výpadovka na Č. Krumlov. Na pozemku malý zahradní domek se sklípkem, studna, ovocné stromy, záhonky. Na hranici pozemku je možnost připojení elektriky. Možnost vybudování garáže, nebo rekreační chatky. Obec Litvínovice se nachází 5 km jihozápadně od krajského města České Budějovice. V dosahu MHD. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Územní plán Napojení na IS Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 984 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 837 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Jedná se o prodej zahrady v obci Šindlovy Dvory,ulice Jižní. Pozemek je v současné době pouze zahrada s možností postavení zahradního domku, který je ale možný napojit na inženýrské sítě, na pozemku jsou ovocné stromy

6 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Územní plán Napojení na IS Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 646 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 549 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Jedná se o oplocenou zahradu. Pozemek se nachází v přírodě, ve velice klidné části obce Planá. Na zahradě stavební buňka na betonovém podkladu, kterou lze přebudovat na chatku. Pozemek se nachází u slepého ramene Vltavy, naproti Stecherovu mlýnu. Možno vybudovat el. přípojku. Prozatím je možné využívat elektrocentrálu, která je součástí prodeje. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 310 Kč/m 2 Současnou cenu pozemku p. č k.ú. České Budějovice 6 určené způsobem využití v KN jako zahrada odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených pozemků v dané lokalitě a na základě porovnání inženýrských sítí, dopravní obslužnosti a sklonnosti pozemků na 310 Kč/m2.Tj. 250 tis. Kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 6 -

7 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Při místním šetření byla zjištěna stavba postavená v rozporu s územním plánem a bez stavebního povelení. Dle mého názoru tato stavba znehodnocuje pozemek. Bude nutná demolice této stavby. Dle mého názoru je obvyklá cena jednotlivých práv a závad ke dni ocenění: ,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 894/139/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace Příjezdová cesta k pozemku Vstup na pozemek Pohled na pozemek Pohled na pozemek Pohled na pozemek Pohled na pozemek - 8 -

9 Fotodokumentace Vstup do stavby stojící na pozemku (stavba bez povolení) Pokoj (stavba bez povolení) WC (stavba bez povolení) Pokoj (stavba bez povolení) - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy České Budějovice pozemek p.č umístění nemovitosti v obci

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -