Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 839/84/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 839/84/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova č.p. dosud nepřiděleno, LV č. 195 na pozemku parc.č. St. 267 pozemek parc.č. St. 267, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/1, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/17, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/18, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/44, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/45, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/46, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/47, LV č. 195 pozemek parc.č. 171/48, LV č. 195 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Omlenice Počet obyvatel 507 Kat. území Omlenice Ulice Omlenička č.p. dosud nepřiděleno Část obce dle LV Omlenice Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Němec Václav - Kaplice, Náměstí 70, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /105 Ne Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Samostatné pozemky 1708 m 2 20 Kč/m Kč - 1 -

2 Obvyklá cena - současný stav Komentář k ceně Rekreační chata je vedená v LV jako stavba rozestavěná. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Třista tisíc Kč Kč Dvěstěsedmdesátdevět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací č.p./č.e. nebylo dosud přiděleno. V LV stavba vedena jako rozestavěná. ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Exekuční řízení - zástavní práva exekutorská,... NE Právní zánik stavby NE Stavba na cizím pozemku NE Dočasná stavba NE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví NE Probíhající obnova operátu NE Přestavek NE Plomba NE Přídatné spoluvlastnictví ANO Věc nemovitá situována v záplavovém území Oceňovaná nemovitost se nachází v blízkosti potoka. NE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží NE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) NE Věc nemovitá v území s přírodními riziky ANO Ztížený přístup k nemovitosti Po nezpevněné komunikaci. NE Umístění věci nemovité v chráněném území NE Umístění věci nemovité v památkové zóně NE Umístění věci nemovité v ochranném pásmu NE Stavba je v demoličním pásmu NE Demograficky negativně zatížená lokalita NE Reálná břemena / věcná břemena NE Služebnosti NE Reálné břemeno doživotního užívání/požívání NE Předkupní právo NE Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. NE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje NE Zajišťovací převod práva NE Právo stavby NE Nezbytná cesta NE Přednostní pořadí pro jiné právo NE Historická zástavní práva převzatá do KN NE Výměnek / Budoucí výměnek NE Ostatní finanční omezení NE Nájemní smlouva NE Pachtovní smlouva NE Stavba se zhoršeným technickým stavem NE Stavba dlouhou dobu neužívaná NE Stavba dlouhou dobu rozestavěná NE Stavba kapacitně předimenzovaná NE Výhrada vlastnického práva - 2 -

3 NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 195, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice Snímek kat. mapy pro k.ú. Omlenice, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 195, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice Snímek kat. mapy pro k.ú. Omlenice, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Omlenice patří do dřívějšího okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kaplice. Obec Omlenice se rozkládá asi patnáct kilometrů jihovýchodně od Českého Krumlova a čtyři kilometry jihozápadně od města Kaplice. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 480 obyvatel. Omlenice se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Blažkov, Omlenice, Omlenička, Stradov a Výnězda. Obec je vzdálená přibližně 9 km od rakouských hranic. Omlenička a její zahrádkářská kolonie se nachází 1,5 km severně od Omlenice. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba jiná Oceňovaná nemovitost se nachází v zahrádkářské kolonii cca 1,5 km od Omlenice. Občanská vybavenost není v místě žádná. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne Informace o nemovitosti Rekreační chata bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St. 267 vedená v LV jako rozestavěná je jednopodlažní s obytným podkrovím. RCH je dřevostavba s krovem sedlovým. Střecha je z umělé hmoty - vlnitá. Podlahy jsou dřevěné a z PVC. RCH je napojena na el. síť. Vytápění je lokální na TP. U RCH na pozemku je suchý záchod. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1103/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: výmoly. Jedná se o nezpevněnou komunikaci, na které jsou výmoly. Popis nemovitosti 35 Km - 3 -

4 Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna sklad kůlna sklad Technický stav Budova Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 10 Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 93 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 50 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky Výměra m 2 Cena pozemků 20 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce dřevěné v tloušťce 15 cm práce vodorovné dřevěné trámové bez podhledu konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech vlnitý laminát klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních nátěr úpravy vnějších obklad dřevěný povrchů povrchů vnitřní obklady obklad dřevěný schody dřevěné dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dřevěná zdvojená povrch podlah prkenné vytápění kamny na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod není bleskosvodu vnitřní kanalizace není vnitřní plynovod není ohřev teplé vody není ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 0 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák plynový, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0-4 -

5 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 balkon 4.02 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 19.0 m 2 Podlahová plocha 18.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o dřevěnou chatu 18m2 s pozemkem 497 m2 v zahrádkářské kolonii v Kaplici. Chata je zateplená, možno využívat od jara do podzimu. Eletřina vyvedena v kapličce u chaty, voda užitková, pitná cca 200 m. K chatě patří pozemek 497 m2 - zahrada s ovocnými stromy je udržovaná. Celá zahrádkářská kolonie je oplocená, parkování přímo u chaty. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 25.0 m 2 Podlahová plocha 30.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -

6 Jedná se o velice pěknou chatu po rekonstrukce v roce 2013, stojící na vlastním pozemku o celkové výměře cca 800 m2 v obci Pořešín na Kaplicku. Chata se zastavěnou plochou cca 25 m2 s nově vybudovanou pergolou s kamennými prvky a venkovním krbem prošla kompletní rekonstrukcí - izolace 8 cm polystyren, drenáž, střešní krytina včetně krovů. Nyní byla i kolaudována. V interiéru byli také rekonstruovány např: nový sprchový kout, podlaha (dřevěná), kuchyňská linka včetně vestavěného sporáku, schody, toaleta. Chata je řešena v přízemí jednou místností včetně odděleného sprchového koutu a toalety, v horní části je vybudován prostor se sníženým stropem na spaní. V chatě jsou doménou kachlová kamna, která zajišťují maximální pohodlí ohledně vytápění. Voda je zde obecní, odpad je sveden do přečerpávací stanice, elektrika je zde 220/380 V. Tuto chatu je možné obývat i v zimním období vzhledem k bezproblémovému přístupu na pozemek a izolaci. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 26.0 m 2 Podlahová plocha 46.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji zahradu se zděnou obytnou chatou na svažitém pozemku o výměře 915 m2 v kolonii několika málo zahrad ( Zátoň-Větřní) 12 km jižně od Českého Krumlova, na vyvýšeném místě nad řekou Vltavou. Strategicky nezátopová oblast nabízí před 24 lety založenou a udržovanou zahradu v jihozápadním svažitém terénu s citlivě umístěnou vyzděnou chatou z roku 1987, zastřešenou sedlovou střechou. Půdorys chaty o výměře plochy 26 m2 nabízí ve svém přízemí prostornou prosvětlenou obytnou místnost s kuchyňským koutem, chodbu a záchod se splachováním napojeným také na vnitřní rozvod užitkové vody. Vytápění je zde vyřešeno kamny Petra se zaústěním do zděného venkovního komína. Do podkroví o stejném půdorysu je možné umístit podle potřeby až čtyři lůžka a slouží víceméně jako ložnice. Okna jsou dřevěná jednoduchá

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu současnou rekreační chaty bez č.p./č.e., obec Omlenice zapsané na LV č. 195 k.ú. Omlenice včetně pozemků p.č.st. 267, p.č. 171/1, p.č. 171/17, p.č. 171/18, p.č. 171/44, p.č. 171/45, p.č. 171/46, p.č. 171/47 a p.č. 171/48 k.ú. Omlenice odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí, konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč /m2 užitné plochy. Tj. 300 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 839/84/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov Kontakt: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel.:

9 Fotodokumentace Pohled na RCH Pohled na RCH Pohled na pozemek Pohled na RCH 1.NP - pokoj s kk 1.NP - pokoj s kk - 9 -

10 Fotodokumentace Podkroví - pokoj

11 Fotodokumentace - mapy Obec Omlenice, část obce Omlenička RCH bez č.p.-č.e. na pozemku p.č.st umístění nemovitosti v obci

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -