ZNALECKÝ POSUDEK. íslo 4077/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo 4077/2013 NEMOVITOST: 1/6 bytového domu.p. 32 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Louny, obec Deštnice, k.ú. Deštnice Adresa nemovitosti: Deštnice 32, Deštnice Vlastníci stavby: Renata Chladová, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Michal Hendrich, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Pavol Holi, Žele 101, Mcholupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jana Müllerová, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Josef Pergler, Deštnice 32, , vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Marie Perglerová, Deštnice 32, , vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Vladimír Škrýba, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Marek Štáfek, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Vlastníci pozemku: Renata Chladová, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Michal Hendrich, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Pavol Holi, Žele 101, Mcholupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jana Müllerová, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Josef Pergler, Deštnice 32, , vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Marie Perglerová, Deštnice 32, , vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Vladimír Škrýba, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Marek Štáfek, Deštnice 32, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úad Litomice, JUDr. Ondej Mareš Masarykova 679/33, Litomice-Msto ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 I: ÚEL OCENNÍ: Exekuní ízení.j. 124 EX 20951/12-14 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA K Datum místního šetení: Stav ke dni : Poet stran: 13 stran Poet píloh: 5 Poet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o cen obvyklé nemovitosti - 1/6 domu.p. 32 na pozemku parc.. St. 7/2 v kat. úz. Deštnice, obec Deštnice, okres Louny, vše uvedeno na listu vlastnictví Pehled podklad - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 215, kat. úz. Deštnice, Katastrální úad pro Ústecký kraj, KP Žatec - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Louny 9-9/42, mítko 1:1000, kat. úz. Deštnice - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 20951/12-14 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 20951/12-45 ze dne kopie kupní smlouvy ze dne Právní úinky vkladu práva ke dni evidenní list bytové jednotky - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutenosti zjištné na míst samém Místopis Vesnice Deštnice je souástí okresu Louny a náleží pod Ústecký kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je msto Žatec. Obec Deštnice se rozkládá asi 21 km jihozápadn od Loun a 14 km jihovýchodn od msta Žatec. Veškerá obanská vybavenost se nachází v Žatci. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniní stanice. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II.,III.t Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zdné Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Pístup pes pozemky: 1744/19 R - ostatní plocha 1744/15 Obec Deštnice - ostatní komunikace Celkový popis Oceovaný bytový dm se nachází v centru obce Deštnice na vlastním pozemku parc.. St. 7/2. Bytový dm je podsklepený, típodlažní se sedlovou stechou. V dom je šest bytových jednotek. Dm je bez výtahu. Parkování je možné v okolí domu. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Pístup k nemovitosti pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovitosti pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenní provádného podle cenového pedpisu 1. Ocenní staveb 1.1 Bytový dm.p Ocenní pozemk 2.1 Pozemek St. p.. 7/2 Obsah tržního ocenní majetku 1. Porovnávací ocenní 1.1 Bytová jednotka. 1 3

4 OCENNÍ Ocenní provádné podle cenového pedpisu Ocenní je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb. a. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb.,. 387/2011 Sb. a. 450/2012 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1. Ocenní staveb 1.1 Bytový dm.p. 32 Popis Samostatn stojící bytový dm.p. 32 se nachází v centru obce Deštnice, k.ú. Deštnice, okres Louny. Dm je podsklepený, típodlažní se sedlovou stechou. V 1.PP se nachází sklepní kóje a technické zázemí domu. V 1.-3.NP se nachází bytové jednotky 3+1. Výtah v dom není. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zdné. Stropy betonové. Krov devný. Stecha vlnitý eternit. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Schodišt je betonové. Okna a dvee jsou devná a plastová. Vytápní je ústední kotlem ve sklep. Ohev vody el. bojlerem v každé jednotce. V pedložené kopii kupní smlouvy nejsou uvedeny žádné informace o spoluvlastnickém podílu a užívané bytové jednotce. Dle sdlení obecního úadu Deštnice se jedná o bytovou jednotku. 1 v pízemí domu. Bytová jednotka je dispozin ešena jako 3+1 (pokoje 16,8m 2, 12,6m 2, 13m 2, kuchyn 10,6m 2, pedsí 4,8m 2, koupelna 2,7m 2, WC 1,3m 2, balkon 3m 2 a sklep 8m 2 ). Zatídní pro poteby ocenní Budova 3: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zdná Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1122 Výpoet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 9,6*18,1 = 173,76 2.NP 9,6*18,1 = 173,76 3.NP 9,6*18,1 = 173,76 4.NP 9,6*18,1 = 173,76 Zastavné plochy a výšky podlaží Název Zastavná. Konstr. plocha výška Souin 1.NP 173,76 m2 1,90 m 330,14 2.NP 173,76 m2 2,70 m 469,15 3.NP 173,76 m2 2,70 m 469,15 4.NP 173,76 m2 2,70 m 469,15 Souet 695, ,59 4

5 Prmrná výška podlaží: PVP = 1 737,59 / 695,04 = 2,50 m Prmrná zastavná plocha podlaží: PZP = 695,04 / 4 = 173,76 m 2 Obestavný prostor Výpoet jednotlivých výmr Název Obestavný prostor [m 3 ] 1.NP (9,6*18,1)*(1,90) = 330,14 m 3 2.NP (9,6*18,1)*(2,70) = 469,15 m 3 3.NP (9,6*18,1)*(2,70) = 469,15 m 3 4.NP (9,6*18,1)*(2,70) = 469,15 m 3 zastešení (9,6*18,1)*(1,00)/2 = 86,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastešení) Název Typ Obestavný prostor 1.NP NP 330,14 m 3 2.NP NP 469,15 m 3 3.NP NP 469,15 m 3 4.NP NP 469,15 m 3 zastešení Z 86,88 m 3 Obestavný prostor - celkem: 1 824,47 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpoet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ást [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy v. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, stecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny stech S 2, ,00 2,30 6. Klempíské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitních povrch S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnjších povrch S 2, ,00 2,90 9. Vnitní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dvee S 3, ,00 1, Dvee N 3, ,54 2, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 2, Okna N 5, ,54 4, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápní S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5,10 5

6 17. Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitní vodovod S 3, ,00 3, Vnitní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitní plynovod C 0, ,00 0, Ohev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalaní pref. jádra S 3, ,00 3,70 Souet upravených objemových podíl 100,62 Koeficient vybavení K 4 : 1,0062 Ocenní Základní cena (dle píl.. 2) [K/m 3 ]: = 1 950,- Koeficient konstrukce K 1 (dle píl.. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9580 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): * 1,0062 Polohový koeficient K 5 (píl dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití): * 0,4790 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 1 745,79 Plná cena: 1 824,47 m 3 * 1 745,79 K/m 3 = ,48 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 63 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 67 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 63 / 130 = 48,462 % ,26 K = ,22 K Výpoet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Bytový dm.p zjištná cena = ,04 K 6

7 2. Ocenní pozemk 2.1 Pozemek St. p.. 7/2 Ocenní Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - píloha položka. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska úelu užití staveb na nich zízených nebo k jejich zízení urených: Úprava cen: 30 % Zdvodnní použití i nepoužití pirážek a srážek: Jedná se o pozemek zastavný bytovým domem. Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití) 0,4790 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): 2,1310 Pehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zatídní Zákl. cena [K/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [K/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavná plocha a nádvoí 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1310 0, ,00 46,44 Typ Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] 28 odst. 1 a 2 zastavná plocha a St. 7/2 212,00 46, ,28 nádvoí Stavební pozemek - celkem 9 845,28 = 9 845,28 K Výpoet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemek St. p.. 7/2 - zjištná cena = 1 640,88 K 7

8 Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenní staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dm.p ,- K 1. Ocenní staveb celkem ,- K 2. Ocenní pozemk 2.1. Pozemek St. p.. 7/ ,90 K 2. Ocenní pozemk celkem 1 640,90 K Celkem ,90 K Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 K 8

9 Ocenní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenní 1.1 Bytová jednotka. 1 Oceovaná nemovitost Užitná plocha: 72,80 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Bytová jednotka Naše spolenost Vám zprostedkuje prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví o výme 90m^(2), ve 3. podlaží cihlového domu v obci Deštnice. Byt prošel rekonstrukcí oken (výmna za plastová) a ústedního topení. Ústední topení je centrální na tuhá paliva, kotel je umístn ve sklepních prostorách. Souástí bytu jsou sklepní koje. Ohev vody v byt je zajištn elektr. bojlerem. Škola a školka, léka je v nedaleké obci Mcholupy. Doprava je zajištna, autobusem nebo vlakem. Deštince je malá klidná obec v zalesnné krajin. Žatec je vzdálen 13km, Rakovník 20km. Bytová jednotka Prodej bytu 3+1 v klidné lokalit, obec Deštnice okres Louny, která se nachází 20 km od Rakovníka a 14 km od Žatce. V blízkosti dtské hišt, obchod, zastávka autobusu a vlaku. V okolí krásná píroda (lesy,louky). Nová plastová okna, plánuje se rekonstrukce stechy a zateplení domu. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 3+1 v os. vlastnictví v obci Liboice, okr: Louny. Byt má také balkón a se nachází ve 3.pate. Bytový dm prošel v roce 2011 celkovou revitalizací (zateplení, plastová okna, stupaky, stecha). Samotná bytová jednotka prošla rekonstrukci v roce 2007 a to kompletní pestavbou koupelny a položením nových plovoucích podlah v celém byt. V zimním období je byt vytápn ústedním topením prostednictvím kotle na tuhá paliva, kterým je vytápn celý bytový dm. Byt je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Základní obanská vybavenost se nachází v obci Mcholupy vzdálené 2km. Žatec i Podboany jsou vzdáleny cca 8km. Vzdálenost od okresního msta je pak cca 25 km. Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka Lokalita Deštnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 9

10 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 0 m K K/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Deštnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,95 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 0 m K K/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Liboice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 1,00 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 0 m K K/m 2 Výpoet porovnávací hodnoty nemovitosti na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Prmrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Stanovená jednotková cena oceované nemovitosti K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovitosti 72,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota K 10

11 REKAPITULACE OCENNÍ Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu: 1. Ocenní staveb 1.1 Bytový dm.p ,00 K 2. Ocenní pozemk 2.1 Pozemek St. p.. 7/ ,00 K Rekapitulace tržního ocenní majetku 1. Porovnávací ocenní 1.1 Bytová jednotka ,00 K Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Vcná hodnota Hodnota pozemku Zjištná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Souasný stav K 0 K 0 K 0 K K K zpracováno programem Komentá ke stanovení obvyklé ceny Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na stední úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištny c) parametry ponižující cenu: nezjištny Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitostí ve výši ,- K. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 11

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování movitých vcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investiního majetku, cenných papír, podnik a obchodních spoleností. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 4077/2013 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a pedala podklady pod po.. 136/2013. SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 215 ze dne

13 13