ZNALECKÝ POSUDEK. č. 423/6503/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 423/6503/2013 o obvyklé ceně budovy č.p. 22, budovy bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 131, budovy bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 132, dalších staveb v příslušenství a pozemků čís. parcel 131, 132, 133, 134, 135, 136, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 423/6503/2013 LV no.: 813 Name of subject / Předmět ocenění: Budova č.p. 22, budova bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 131, budova bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 132, další stavby v příslušenství a pozemky čís. parcel 131, 132, 133, 134, 135, 136, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Horní Chřibská č.p. 22, Chřibská GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 3 (budova č.p. 22, 2x budova bez č.p./č.e.) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: budova č.p. 22 Čísla parcel Parcel of land nr. 131; 132; 133; 134; 135; 136 Appurtenances: Příslušenství: stavba komínu a venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení) Size: Velikost celkem 5238 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: osada Horní Chřibská - část města Chřibská obč. vybavenost města Chřibská odpovídající jeho velkosti (škola, školka, městský úřad, pošta, lékaři, obchody) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 3x zastav. plocha a nádvoří 2x zahrada 1x trvalý travní porost 100 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: 502 m 2 Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: m 2 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: odhad m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhad 90 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 813 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Milana Slance, bytem Valkeřice č.p. 43, Valkeřice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 813 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost HYPO CAPITAL s.r.o. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 813 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost HYPO CAPITAL s.r.o. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 22 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako průmyslový objekt. Podle zjištění na místě je patrné, že budova je delší dobu neužívaná a je v dezolátním stavu, podle dostupných údajů bylo původní využití k výrobním účelům, tzn. v souladu se způsobem využití evidovaným v katastru nemovitostí. Budova bez č.p./č.e. situovaná na pozemku čís. parcely 131, k.ú. Horní Chřibská, je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako zemědělská stavba. Podle zjištění na místě již stavba přestala existovat, na původním místě stavby se nachází pouze náletové porosty. Budova bez č.p./č.e. situovaná na pozemku čís. parcely 132, k.ú. Horní Chřibská, je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako jiná stavba. Podle zjištění na místě se na původním místě stavby nacházejí pouze její zbylé části, jedná se o konstrukce základů a část obvodových konstrukcí. Z těchto zbylých částí původní stavby již není patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží stavby, stavba již tedy přestala právně existovat. Weak points / slabé stránky: - budova č.p. 22 je v dezolátním stavebně technickém stavu, u ostatních staveb již došlo k jejich zániku Strong points / silné stránky: - rozlehlý areál sestávající z pozemků v návrhu zadání územního plánu Chřibská evidovaných jako plochy výroby a skladování - lehký průmysl Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 813 pro k.ú. Horní Chřibská a obec Chřibská, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Horní Chřibská, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ návrh zadání územního plánu sídelního útvaru Chřibská d/ informace sdělené obyvateli lokality e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na , 13:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyla přítomna žádná osoba, která by umožnila provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Horní Chřibská Kód obce: Název obce: Chřibská Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0511 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: osada Horní Chřibská Infrastructure / infrastruktura: Město Chřibská se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Děčín, přibližně 15 km od města Varnsdorf, 30 km od města Děčín a přibližně 115 km od centra hl. města Prahy. Město Chřibská leží na území Chráněné krajinné oblasti Lužické hory a zčásti, svým západním okrajem, na územích Chráněné krajinné oblasti Labské pískovce a Národního parku České Švýcarsko. Město Chřibská má obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ) a sestává ze čtyř částí - Chřibská, Dolní Chřibská, Horní Chřibská a Krásné Pole. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (škola, školka, městský úřad, pošta, lékaři, obchody). Po dopravní stránce je město dostupné především po silnici II/263, město je také napojeno na regionální autobusovou a železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí na jihozápadním okraji osady Horní Chřibská, která je částí města Chřibská. Poloha nemovitostí je patrná ze situace širších vztahů v příloze posudku. Podle sdělení místních obyvatel se v lokalitě nachází rozvod elektrického proudu a veřejný vodovod. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 22: Budova č.p. 22 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely 133, k.ú. Horní Chřibská, v katastru nemovitostí evidovaná jako průmyslový objekt. Jedná se o budovu kdysi užívanou pro výrobu, která byla součástí výrobního areálu. V současné době není budova užívána. Dispoziční řešení: Vzhledem k dezolátnímu stavu budovy nebyla provedena prohlídka vnitřních prostor. Budova má dvě nadzemní podlaží a pravděpodobně užitné podkroví. Dispozice budovy je tvořena prostory s původním využitím pravděpodobně k výrobě. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou zděné z pálených cihel, v části stavby jsou uvnitř dispozice kovové nosné sloupy, stropy jsou s rovným podhledem, střechy jednotlivých částí budovy jsou sedlové a pultové, krytina střech je plechová případně chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové. Vybavení a vnitřní instalace budovy chybí. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků předpokládáme její stáří na více než 80 roků. V současné době není budova užívána, stavební konstrukce a vybavení stavby jsou v dezolátním stavu vlivem neprováděné údržby a devastací násilnými vniknutími do stavby. Budova bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 131, k.ú. Horní Chřibská: Budova bez č.p./č.e. situovaná na pozemku čís. parcely 131, k.ú. Horní Chřibská, je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako zemědělská stavba. Podle zjištění na místě již stavba přestala existovat, na původním místě stavby se nachází pouze náletové porosty. Budova bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 132, k.ú. Horní Chřibská: Budova bez č.p./č.e. situovaná na pozemku čís. parcely 132, k.ú. Horní Chřibská, je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako jiná stavba. Podle zjištění na místě se na původním místě stavby nacházejí pouze její zbylé části, jedná se o konstrukce základů a část obvodových konstrukcí. Z těchto zbylých částí původní stavby již není patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží stavby, stavba již tedy přestala právně existovat. Zbylé části původní stavby nejsou samostatně oceněny, jelikož náklady na jejich odstranění pravděpodobně převýší obvyklou cenu použitelného materiálu

5 Další stavby v příslušenství: Na části pozemku čís. parcely 133, k.ú. Horní Chřibská, se nachází stavba komínu. Příslušenství výrobního areálu, tvořeného oceňovanými stavbami a pozemky, tvořily pravděpodobně další stavby. Podle zjištění na místě již tyto stavby přestaly existovat, na některým místech areálu se nacházejí pouze jejich zbylé části (základové konstrukce apod.). Další příslušenství areálu tvoří venkovní úpravy, lze předpokládat např. existenci přípojek inženýrských sítí, zejména elektrického proudu a vody, o funkčnosti přípojek nebylo možné se přesvědčit, dále se v areálu nacházejí zpevněné plochy a zbylé části oplocení. Vzhledem k dezolátnímu stavu dalších staveb v příslušenství není provedeno jejich ocenění, jelikož náklady na jejich odstranění pravděpodobně převýší obvyklou cenu použitelného materiálu. Pozemky: Pozemek čís. parcely 131, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 90 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Podle informací z katastru nemovitostí je na pozemku evidována budova bez č.p./č.e., podle zjištění na místě se však nejedná o zastavěný pozemek, budova bez č.p./č.e. již pravděpodobně zanikla. Pozemek čís. parcely 132, k.ú. Horní Chřibská, o výměře m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Podle informací z katastru nemovitosti jde o pozemek částečně zastavěný budovou bez č.p./č.e., podle zjištění na místě se na části pozemku nachází zbylé části budovy bez č.p./č.e., zbývající část pozemku tvoří plochy okolo zbylých částí budovy bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 133, k.ú. Horní Chřibská, o výměře m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Podle informací z katastru nemovitosti jde o pozemek částečně zastavěný budovou č.p. 22, z katastrální mapy je patrné, že pozemek byl zastavěný dalšími stavbami neevidovanými v katastru nemovitostí, podle zjištění na místě je pozemek částečně zastavěný budovou č.p. 22 a stavbou komínu, na pozemku se dále nachází zbylé části dalších staveb, které již přestaly existovat, zbývající část pozemku tvoří zpevněné plochy a nezastavěné plochy. Pozemek čís. parcely 134, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 626 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o nezastavěný pozemek tvořící funkční celek výrobního areálu. Pozemek čís. parcely 135, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 213 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o nezastavěný pozemek tvořící funkční celek výrobního areálu. Pozemek čís. parcely 136, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 120 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jde o nezastavěný pozemek tvořící funkční celek výrobního areálu. V návrhu zadání územního plánu Chřibská jsou oceňované pozemky evidované jako plochy výroby a skladování - lehký průmysl. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z pozemku čís. parcely 129, k.ú. Horní Chřibská (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Chřibská)

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) budovy č.p. 22, budovy bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 131, budovy bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 132, dalších staveb v příslušenství a pozemků čís. parcel 131, 132, 133, 134, 135, 136, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. listopadu ,- Kč Slovy: Pětsetdvacettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 813 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost HYPO CAPITAL s.r.o. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 423/6503/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. listopadu

7 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 423/6503/2013 LV no.: 813 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 budova č.p , Item no. Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet trvalý travní porost Comments Komentář Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Výnosová hodnota nebyla stanovena, jelikož stavebně technický stav budov neumožňuje jejich pronajmutí. Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Porovávací hodnota nebyla stanovena, jelikož nemovitosti v obdobném stavu nejsou předmětem běžného obchodování a nebyly tedy nalezeny informace o obdobných nemovitostech použitelné pro porovnání. Comments Komentář Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,790 mil.kč nebyla stanovena nebyla stanovena 0,520 mil.kč *) *) Vzhledem ke skutečnosti, že v daném případě není možné stanovit výnosovou ani porovnávací hodnotu a věcná hodnota staveb není zcela relevantní, vzhledem k jejich velmi špatnému stavebně technickému stavu, byla výsledná obvyklá cena nemovitostí stanovena v úrovni tržní hodnoty pozemků.

9 Situace lokality Mapa oblasti

10 A Okres: CZ0421 Děčín Vlastník, jiný oprávněný VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Obec: Kat.území: Horní Chřibská List vlastnictví: Chřibská V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor Vlastnické právo Slanec Milan, č.p. 43, Valkeřice /0301 Podíl B B1 C D Nemovitosti Pozemky Parcela Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Horní Chřibská, č.p. 22 bez čp/če bez čp/če Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Bez zápisu o Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši ,- Kč HYPO CAPITAL s.r.o., Dvořákova 56, Nový Bor, RČ/IČO: Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Bez zápisu zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada trvalý travní porost Způsob využití prům.obj zem.stav jiná st. Způsob ochrany rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území Parcela: 131 Parcela: 132 Parcela: 133 Parcela: 134 Parcela: 135 Parcela: 136 Stavba: bez čp/če na parc. 131 Stavba: bez čp/če na parc. 132 Stavba: Horní Chřibská, č.p. 22 rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond Na parcele E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 1

11 Okres: CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Obec: Kat.území: Horní Chřibská List vlastnictví: 813 Listina o Chřibská V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Kupní smlouva V /1999 ze dne Právní účinky vkladu ke dni POLVZ:9/1999 Z / Pro: Slanec Milan, č.p. 43, Valkeřice RČ/IČO: /0301 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :10:43 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 2

12

13 Budova č.p. 22, budova bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 132 a další stavby v příslušenství, vše v části obce Chřibská-Horní Chřibská, okr. Děčín Jihozápadní pohled na budovu č.p. 22 Jihovýchodní pohled na budovu č.p. 22 Východní pohled na budovu č.p. 22 Severovýchodní pohled na budovu č.p. 22 Interiér budovy č.p. 22 Interiér budovy č.p. 22

14 Interiér budovy č.p. 22 Zbylé části budovy bez č.p./č.e. situované na pozemku čís. parcely 132, k.ú. Horní Chřibská Zbylé části budovy bez č.p./č.e. situované na pozemku čís. parcely 132, k.ú. Horní Chřibská Zbylé části dalších staveb v příslušenství na pozemku čís. parcely 133, k,ú. Horní Chřibská Severní pohled z komunikace procházející areálem Jižní pohled z komunikace procházející areálem