ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Skorotice č.p. 37 včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Skorotice u Ústí nad Labem Adresa nemovité věci: K Chatám 37, Ústí nad Labem Vlastníci stavby: SJM Hampejs Václav, K Chatám 37, Ústí nad Labem a Ludvíková Růžena, Vinařská 740/16, Ústí nad Labem Vlastníci pozemků: SJM Hampejs Václav, K Chatám 37, Ústí nad Labem a Ludvíková Růžena, Vinařská 740/16, Ústí nad Labem OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, Ph.D. V Bezovce 1896/6, Plzeň JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Určení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 178 EX 7101/05 OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Počet stran: 11 stran Počet příloh: 18 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny pozemku parc.č. 383 o výměře 370 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Skorotice č.p rodinný dům, na pozemku parc.č. 383, pozemku parc.č. 384 o výměře 925 m 2 - zahrada, a pozemku parc.č. 391 o výměře 553 m 2 - trvalý travní porost, vše v katastrálním území Skorotice u Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely tohoto ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění porovnávací metodou: Pro ocenění objektu byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání. Tato metoda pro ocenění nemovitosti (staveb a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (max. 6 měsíců) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných (porovnatelných) nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách a úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX 7101/05-31 ze dne , výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 60 ze dne , znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo provedeno ohledání nemovitostí a byla pořízena fotodokumentace, povinný se však k ohledání nedostavil, a proto nebylo možné provést prohlídku vnitřních prostor stavby

3 Místopis Oceňovaný objekt je situován na severozápadním okraji zastavěného území města Ústí nad Labem, v části Skorotice, po pravé straně ulice V Chatách ve směru z centra, ve vzdálenosti cca 5 km severozápadně od centra. Okolní zástavbu tvoří téměř výlučně rodinné domy, v místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k objektu je zajištěn z přímo veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, nejbližší zastávka autobusu MHD se nachází přímo před oceňovaným objektem. Město Ústí nad Labem je krajským městem Ústeckého kraje s kompletní technickou a občanskou vybaveností a soustavou úřadů, ležící v severozápadní části ČR, ve vzdálenosti cca 82 km severozápadně od Prahy a 22 km jihovýchodně od hraničního přechodu Breitenau/Krásný Les, při dálnici D8. Dopravní spojení v rámci města je zajištěno trolejbusovými a autobusovými spoji MHD, spojení do okolních měst a obcí je zajištěno meziměstskými autobusovými linkami a vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt sestává z téměř rovinného stavebního pozemku, jehož součástí je stavba nepodsklepeného rodinného domu zastřešeného sedlovou střechou, a ze dvou pozemků, které tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, jejichž součástí jsou zbytky oplocení a zanedbané trvalé porosty. Celková výměra pozemků náležejících k objektu činí m 2. Hlavní stavba je svým charakterem samostatně stojící nepodsklepená stavba rodinného domu o dvou nadzemních podlažích zastřešeného sedlovou střechou. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor objektu, nelze přesně popsat jeho vnitřní dispozici, avšak dle vnějších charakteristik lze předpokládat, že se v přízemí nachází dvě garáže a místnosti technického podlaží, v patře se patrně 6 místností a příslušenství. Zastavěná plocha stavby činí dle zaměření 145 m 2, celková užitná plocha objektu byla odvozena po zastavěné plochy a počtu podlaží na cca 200 m 2. Základy domu jsou patrně kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny ze smíšeného zdiva z kamene a cihel tl. cca cm, stropy dřevěné trámové, střecha sedlová s dřevěným krovem s taškovou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu, okna dřevěná zdvojená, vstupní dveře dřevěné, garážová vrata plechová, fasádní omítky směrem do zahrady původní vápenné převážně poškozené, fasádní omítky směrem do ulice novodobé. V objektu je zřejmě provedena instalace ústředního teplovodního systému, objekt je patrně zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť a na veřejný plynovod. Stáří stavby nelze přesně určit, avšak dle typu stavby, použitých konstrukčních prvků a umístění objektu v zástavbě lze předpokládat, že byla postavena před více než 100 lety, v minulosti byla provedena jeho částečná rekonstrukce, objekt však není patrně delší dobu užíván, některé prostory v přízemí domu jsou volně přístupné a zřejmě v nich přebývají osoby bez domova. Není proto - 3 -

4 vyloučena ani demontáž kovových konstrukcí uvnitř stavby, zejm topného systému, elektroinstalace apod.. Dle stavu krovu a střešní krytiny je patrné, že půdní prostor objektu byl zasažen požárem, rozsah poškození však nelze přesněji určit, do objektu však střechou prokazatelně zatéká, a není proto vyloučené poškození některých zejména stropních konstrukcí. Celkový stav objektu lze hodnotit jako velmi špatný, s výjimkou porušení krovu požárem však nejsou patrné zjevné poruchy nosných konstrukcí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na oceňovaném objektu vázne zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízené a zahájené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: NE Nemovitá věc není pronajímána ANO Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je prázdný a jeho užívání není s ohledem na špatný stavebně technický stav reálné - 4 -

5 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 200,00 m 2 Zastavěná plocha: 145,00 m 2 Plocha pozemků: 1 848,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: RD Marxova ul. Ústí nad Labem - Předlice Rodinný dům, který prochází postupnou rekonstrukcí. V současnosti jsou po rekonstrukci 4 bytové jednotky, obsazené nájemníky. Byty jsou o velikosti byt je připraven k realizaci rekonstrukce, další 2 byty ( 1x 1+1 a 1x 2+1) lze zbudovat v podkroví. Nová střecha, plastová okna, rozvody vody. Každý byt má měřiče vody. Nyní čisté nájemné ,- měsíčně + energie. Po dokončení dalších bytů nájemné ,- Kč. Pozemek: 240,00 m 2 Užitná plocha: 400,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,85 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - výrazně lepší stav 0,70 K6 Vliv pozemku - výrazně menší pozemek 1,20 K7 Velikost objektu - větší stavba 0,90 Zdroj: Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 0, Kč Název: Lokalita: Popis: RD Hrbovická ul. Ústí nad Labem - Předlice Rodinný dům, který prochází postupnou rekonstrukcí. V přízemí domu kompletně zrekonstruovaný byt 2+1. Byt je velmi prostorný, otevřený - propojen obývací pokoj s kuchyní. V patře pak 5 místností, z toho jedna po rekonstrukci, využívána jako pokoj, další jsou k rekonstrukci. Lze vybudovat i bytové jednotky, které lze pronajmout. Jedna z možností je vybudovat 2x byt 1+1 a 1 x garsonku, nebo 2 větší byty, či jeden velký. V roce 2016 proběhla rekonstrukce topení, topná tělesa jsou rozvedena po celém domě. Vytápění automatickým kotlem na tuhá paliva. U domu se dostavuje garáž. Velká zahrada 1025 m2, zde se dá parkovat několika auty. Dům je na klidném místě, velmi dobrá dostupnost do centra města. V blízkosti škola, školka, obchody, supermarket Globus, autobusová zastávka. Dům je možno využít jako rodinný, na investici i kombinací obou. V případě zájmu o investiční využití mohu nabídnout obsazení byty slušnými nájemníky.v případě pronájmu je reálné - 5 -

6 nájemné ,- Kč měsíčně. Pozemek: 1 519,00 m 2 Užitná plocha: 400,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,85 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - výrazně lepší stav 0,70 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 Zdroj: K7 Velikost objektu - větší stavba 0,90 Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 0, Kč Název: Lokalita: Popis: RD Řeháčkova ul. Ústí nad Labem - Předlice Dům se 6 byty o velikosti 1+1. Dům prochází rekonstrukcí, nová střecha, plastová okna, plovoucí podlahy, částečně rozvody elektřiny. Jedná se investici, která bude generovat zisk mezi až ,- měsíčně ( dle nájemného v tomto místě obvyklém ). Nabízená cena je domu v současném stavu, případně za cenu 3 mil. kompletně dokončená rekonstrukce. Pozemek: 279,00 m 2 Užitná plocha: 250,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,85 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - výrazně lepší stav 0,70 K6 Vliv pozemku - výrazně menší pozemek 1,20 K7 Velikost objektu - srovnatelná 1,00 Název: Lokalita: Popis: Zdroj: Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 0, Kč RD Podmokelská ul. Ústí nad Labem - Krásné Březno RD k rekonstrukci v ul. Podmokelská - Krásné Březno. Dům je kvalitní zděná stavba, v přízemí metrové obvodové zdivo a klenbové stropy, v prvním patře 60 cm zdi a původní stropy jsou sundané. Krovy v pořádku a střecha 50% ( výměna časem nutná) Dům je napojen na elektrický proud, plyn a kanalizaci. V současné době je připraven rozpočet na kancelářskou budovu s investicí 1mil Kč. ideální pro sídlo společnosti. Pozemek: 240,00 m 2 Užitná plocha: 190,00 m 2-6 -

7 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,85 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav 0,90 K6 Vliv pozemku - výrazně menší pozemek 1,20 Zdroj: K7 Velikost objektu - srovnatelná 1,00 Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 0, Kč Název: Lokalita: Popis: RD Chabařovice ul. V Aleji Samostatný cihlový rodinný dům 4+1, 120 m2 + garáž 30 m2, v obci Chabařovice, okr. Ústí nad Labem. Dispozice a vybavení domu: 1. NP - dvě užitné místnosti, předsíň, koupelna s vanou a WC (možnost přestavby na bytovou jednotku), 2.NP - bytová jednotka 4+1 s kuchyňskou linkou, půda - možnost další velké obytné místnosti. Dům disponuje garáží 30 m2 pro jeden automobil a dvorkem. Vytápění domu je řešeno moderní plynovým kotlem s rozvody. O ohřev vody se stará velký elektrický boiler. Dům je postaven z kombinovaného materiálu (cihly, tvárnice, kámen). Střecha domu je dobrém stavu včetně krovů. Prohlídky jsou možné kdykoliv po dohodě. Město Chabařovice se nachází u soutoku Ždírnického a Podhorského potoka pod východní částí Krušných hor. Chabařovice nabízí dobrou nabídku k oddechu. Nové či obnovené parky, lesoparky, kulturní vyžití, koupaliště, a dokonce i nové Jezero Milada, jehož potenciál teprve čeká na široké využití. Výhodná je i poloha města na rozhraní okresů mezi městy Ústí nad Labem a Teplicemi. Skvělá je i dopravní dostupnost přímo po dálnici D8 - do Prahy za 45 min. Pozemek: 372,00 m 2 Užitná plocha: 160,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,85 K2 Poloha objektu - horší poloha 1,10 K3 Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - výrazně lepší stav 0,70 K6 Vliv pozemku - výrazně menší pozemek 1,20 K7 Velikost objektu - srovnatelná 1,00 Zdroj: Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 0, Kč Název: Lokalita: Popis: RD ul. Na Čihadle Ústí nad Labem - Střekov Rozestavěný dvougenerační dům s veškerou dokumentací. Dům se nachází v klidné a vyhledávané lokalitě Ústí nad Labem Střekov, ul. Na Čihadle v blízkosti hradu Střekov. Celková rozloha pozemku je 611 m. Dům je podsklepený a nyní je rozestavěn tak, že se v prvním patře a druhém patře nachází bytové jednotky o - 7 -

8 velikosti 4+1 s lodžiemi. V přízemí se nachází dvě garáže. Hezký výhled do okolí, škola, nemocnice, obchodní domy, sportovní a kulturní vyžití vše na dosah. Pozemek: 611,00 m 2 Užitná plocha: 240,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,85 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 1,10 Zdroj: K7 Velikost objektu - srovnatelná 1,00 Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 0, Kč Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Kč/ks Kč/ks Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro ocenění objektu byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání, která nejlépe ukazuje na reálné postavení oceňované nemovitosti na současném trhu v daném segmentu. Vzhledem k tomu, že jako nejlepší a nejvyšší využití objektu je jeho využití k bydlení, byly jako vzorky k porovnání použity rodinné domy obdobného typu a stáří, a z důvodu nedostatečného počtu srovnatelných vzorků z realizovaných prodejů, byly použity vzorky z realitní inzerce s použitím příslušných koeficientů zohledňujících rozdíly mezi oceňovaným objektem a porovnávanými vzorky. Trh v oblasti nemovitostí v daném regionu a odvětví vykazuje v současné době výrazný převis nabídky nad poptávkou, s výrazně menším objemem obchodovaných objektů obdobného charakteru. Výhodou oceňovaného objektu je jeho poloha v klidné okrajové části města, napojení, popř. možnost napojení objektu na všechny inženýrské sítě, přímý přístup k objektu z veřejné komunikace a dostatečná výměra pozemků náležejících k objektu, naopak nevýhodou je velmi špatný stav hlavní stavby. Z hlediska budoucího využití lze konstatovat, že se jedná o objekt vhodný k provedení celkové rekonstrukce hlavní stavby a k následnému využití patra a podkroví pro jednogenerační popř. dvougenerační bydlení s bohatým technickým zázemím v přízemí a s dostatečně velkým pozemkem zajišťujícím naprosté soukromí. Není však ani vyloučeno využití pozemku parc.č. 391 k výstavbě samostatného rodinného domu. Po právní stránce je objekt zatížen právními povinnostmi vyplývajícími ze zástavních práv, z nařízených exekucí a z exekučních příkazů k prodeji nemovitých věcí. Kromě shora uvedených právních vad neváznou na objektu žádná věcná práva, která by ovlivňovala hodnotu oceňovaného objektu, jako jsou věcná břemena apod.. Přístup k objektu je zajištěn přímo z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, objekt je prázdný, částečně volně přístupný, a jeho špatný stavebně technický stav ani užívání neumožňuje. Hodnota objektu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí a ani objekt sám nevykazuje žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. S ohledem na všechny shora uvedené skutečnosti a s ohledem na situaci na trhu s nemovitostmi v daném regionu znalec navrhuje vyjádřit hodnotu objektu níže uvedenou obvyklou cenou

10 REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH CEN Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Plzni JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/ Plzeň telefon: karel.mosna@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1143/2010, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Tento znalecký posudek jsem vyhotovil v souladu s ustanovením 127a zákona č. 99/1963 Sb., v platném znění a v souladu s tímto ustanovením zákona prohlašuji, že jsem si vědom všech následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX /05-31 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 60 ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne Inzertní nabídky z portálu ze dne

12 Fotodokumentace