ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 5948/16-91

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 5948/16-91 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 5948/16-91 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 27 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...21 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...22 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 5948/ Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech: Součásti: garáž, hospodářská stavba, přístřešek (vše součástí pozemku parc.č. St. 32), oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a 2x branka, zpevněné plochy, venkovní schody, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, přípojka plynovodu (bez propojení s RD). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 170, k.ú. Strážnice u Mělníka, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 5948/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 3

4 - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene "T", je samostatně stojící, situovaný na svažitém terénu. Na dům dále navazuje hospodářská stavba, naproti domu je garáž. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Vysoká je ve vzdálenosti 2,6 km, do Mělníka je vzdálenost 6,8 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku ze zadní strany, od hlavní ulice pouze brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 50: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 60 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: zděné z cihel a kamene; nezatepleno Stropy: Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: s rovným podhledem a s mírným klenutím do ocelových noosníků tvar sedlový (různé sklony); krov je dřevěný Krytina střechy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno na mírnějším sklonu osinkocement (vlnitý); na strmějším sklonu tašky dvouvrstvé vápenocementové omítky; pravděpodobně obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: brizolit, místy opadané, z jedné strany domu fasáda chybí; obklad soklu - kamenný Schody: nezjištěno Dveře: vstupní jsou dřevěné - svlakové Vrata: nejsou Okna: dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina; další finální povrchy nezjištěny Vytápění: ústřední do litinových radiátorů, kotel nezjištěn, pravděpodobně na tuhá paliva Ohřev teplé vody: nezjištěno Vnitřní vodovod: Vnitřní kanalizace: pravděpodobně je proveden rozvod studené i teplé vody pravděpodobně od všech zařizovacích předmětů Hygienické vybavení: nezjištěno Vnitřní plynovod: nezjištěno 5

6 Elektroinstalace: na jističe, rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace součástí a příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: samostatný vstup ze zahrady, technická a skladová místnost 1.NP: vstup, veranda, chodba, schodišťový prostor, WC a koupelna, obývací pokoj, kuchyně, spíž 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 3x místnost, terasa Konstrukční řešení a technické vybavení hospodářské stavby: Hospodářská stavba navazuje na rodinný dům. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu s využitým podkrovím pro skladování. Nosné konstrukce jsou zděné z kamene s vyzdívkami z cihel, vnitřní a vnější omítky chybí. Strop dřevěný s prkenným jednoduchým záklopem. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytinu tvoří tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřeného nátěry. Vrata chybí, okno dřevěné s jednoduchým zasklením. Dále na stavbu navazuje jednoduchý dřevěný přístřešek, tvar střechy pultový, krytina tašky. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení garáže: Garáž je postavena naproti rodinnému domu, z části vestavěna do svažitého terénu. Nosné konstrukce jsou zděné z tvárnic, vnitřní a vnější omítky nejsou. Střecha chybí, pouze provizorně naskládaný a přitížený trapézový plech. Chybí dozdění obvodového zdiva pro osazení kce střechy. Zdivo není dostatečně převázáno a má svislé trhliny. Vraty chybí, okno dřevěné s jednoduchým zasklením. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p ,22 161,44 Hospodářská stavba na pozemku parc.č. St ,90 67,83 Garáž na pozemku parc.č. St ,79 20,74 Pozemek po zaokrouhlení

7 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, pravděpodobně dochází k zatékání přes hřeben střechy, který je provizorně zatížen cihlami. Fasáda je lokálně opadaná, na části úplně chybí. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, podlahových krytin, zařizovacích předmětů ZTI, které přestože jsou pravděpodobně funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 170 existuje soubor omezení vlastnického práva (zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 7

8 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Řepín - Živonín, okres Mělník Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 103 m2 Užitná plocha: 94 m2 Plocha pozemku: 1343 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 3+1, jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, částečně podsklepený, s půdou a vybudovaným obytným podkrovím. Objekt je smíšené konstrukce bez izolace. Dispozice: schodiště, zádveří, spíž, komora, chodba, obývací pokoj, 2x pokoj, koupelna a WC. Rodinný dům je ve špatném stavu s nutností kompletní rekonstrukce. Dům je postaven v jižní části obce. Prodej v rámci insolvenčního řízení. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX COMMERCIAL GROUP ulice Sokolovská 270/201, Praha 8

9 2) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Malé náměstí, Hoštka Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Užitná plocha: 90 m2 Plocha pozemku: 65 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Rodinný dům 2+1, určen ke kompletní rekonstrukci. V přízemí domu je koupelna a jedna malá místnost, v prvním patře je kuchyň a pokoj. Dům je napojen na veškeré rozvody. K domu je, od obce, pronajatý pozemek vedle domu. Zdroj: Realitní kancelář Stars reality Špindlerova třída 691, Roudnice nad Labem 9

10 3) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Kanina, okres Mělník Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 62 m2 Užitná plocha: 60 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Plocha pozemku: 248 m2 Sklep: 4 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V Popis: Dům 2+kk, prošel částečnou rekonstrukcí, plastová okna, dostavba předsíně, částečná rekonstrukce koupelny. Střecha je v dobrém stavu. Zdroj: Realitní kancelář KUZO Partners s.r.o. ulice Olbrachtova 599/8, Mladá Boleslav II 10

11 4) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Libkovice pod Řípem, okres Litoměřice Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: V bloku Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 100 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 860 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: V rámci insolvenčního prodej dvougeneračního rodinného domu č.p. 36 o dvou bytech 4+1, součástí pozemku parc.č. st. 60, to vše zapsané na LV č. 22 v katastrálním území Libkovice pod Řípem, obec Libkovice po Řípem, okres Litoměřice. Jedná se o podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemníma podlažími, bez využitého podkroví s valbovou střechou. Krytina tašky. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, kanalizace, obecní vodovod, možnost napojení na plyn; vlastní studna. Topení ústřední na tuhá paliva. Původní stáří objektu je přes 80 roků, předpoklad provedení větších stavebních úprav. Vedle rodinného domu se nachází zděná stodola se sedlovou střechou, krytina tašky. Na stodolu navazuje vedlejší stavba s pultovou střechou, taktéž s krytinou z tašek. Konstrukce stavby: základy betonové prokládané kamenem bez izolací, stavba je zděná tl cm bez izolací. Vytápění objektu, ohřev vody a další vybavení objektu není známo. Dispozice: 1.PP: sklepní prostor; 1.NP a 2.NP: dispozice 8+2; Podkroví: volný půdní prostor. Zdroj: Realitní kancelář INSOLVENCY REAL, s.r.o. ulice Mlýnská 76, Dřevohostice 11

12 5) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Štětí - Stračí, okres Litoměřice Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 120 m2 Užitná plocha: 82 m2 Plocha pozemku: 613 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Podlahy místností jsou betonové. Voda je řešena studnou. Dispozice: vstup, zádveří, samostatná toaleta a komora, chodba, koupelna, samostatný pokoj a dva průchozí pokoje. V zadní části pozemku se nachází zděná stavba bez střechy. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX G8 Reality Mírové náměstí 109/33, Ústí nad Labem 12

13 6) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Cítov, okres Mělník Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 56 m2 Plocha pozemku: 406 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: RD je obývaný, momentálně je obytné přízemí domu 2+1 (56m2) s možností provést obytné 1. patro (2NP - výšku stropů 2 m) a půda. Na dům navazuje zděná stodola s dílnou. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, el (230/400V) a plynová kaplička je na domě ve zdi, rozvod plynu není proveden. Vytápění je kamny na tuhá paliva, ohřev vody el. boilerem. Zdroj: Realitní kancelář JUPITER REALITY, s.r.o. ulice Strážní 1359/28, Praha 13

14 7) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Mělnická, Mělnické Vtelno Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 100 m2 Užitná plocha: 190 m2 Plocha pozemku: 542 m2 Sklep: 15 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Dvoupodlažní rodinný dům. Dispozice: 1 podlaží - vstupní chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna; 2 podlaží - chodba, 2 pokoje. Vedlejší prostory: garáž, chlévy, dílna, sklep. Podlahy v domě jsou dřevěné a betonové, na podlahách keramická dlažba, koberec. Elektřina v hliníku, vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/9, Praha Tel.:

15 8) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Havlíčkova, Mšeno Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 55 m2 Užitná plocha: 57 m2 Plocha pozemku: 290 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: V přízemí domu je vstupní chodba s vestavěnými skříněmi, WC, koupelna s vanou a bojlerem, zařízená kuchyně. V obývacím pokoji jsou kamna na tuhá paliva. Z obývacího pokoje vstup do ložnice a do dalšího pokoje. Venkovní schodiště do podkroví se třemi místnostmi, které byly využívány jako půda. Dům je napojen na kanalizaci. Dále je na pozemku postavena zděná garáž. Zdroj: Realitní kancelář NemoGlobal, s.r.o. Častolovice 40, Česká Lípa 15

16 9) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Nebužely, okres Mělník Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 200 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 884 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: RD 3+1, vedlejší stavby: stodola a kůlny. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY ulice Přátelství 606/39, Praha Tel.:

17 10) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Na Chaloupkách, Všetaty - Přívory Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 125 m2 Užitná plocha: 250 m2 Plocha pozemku: 500 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové, Ústřední tuhá paliva Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům 5+1, byl postaven v roce 1930, v roce 1960 byl rekonstruován a k původnímu domku byla dodělána přístavba. Jinak je dům v původním stavu. V 1.NP se nacházejí tři místnosti, kuchyň, technická místnost, dva chlívky, chodba se vstupem do patra. Ve 2.NP. jsou dva samostatné pokoje. Veškeré inženýrské sítě zavedeny - obecní voda, tlaková kanalizace, elektřina a plyn. Na pozemku zděná samostatná garáž. Zdroj: Realitní kancelář Bidli ulice Jindřišská 889/17, Praha 17

18 Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 18

19 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,90 1,10 1,05 1,00 1, SN ,90 1,05 1,25 1,00 1, SN ,90 1,05 1,20 0,95 1, SN ,90 1,00 0,85 1,00 1, SN ,90 1,00 1,05 0,90 1, SN ,90 1,00 0,95 0,90 1, SN ,90 0,95 0,90 1,00 1, SN ,90 0,90 1,10 0,95 1, SN ,90 1,00 0,85 0,90 1, SN ,90 0,90 0,85 0,90 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

20 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 20

21 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Osmdesátpěttisícpětset korun českých 21

22 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 22

23 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

24 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

25

26

27

28 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 27 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.