Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno bejsovec.areas@ceznam.cz Znalecký posudek č /2016 o ceně pozemků parcel č. 380/2 a č. 380/4, zapsaných na listu vlastnictví č. 192 pro katastrální území Dobšice u Znojma, obec Dobšice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 7602/14-79 ze dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, Brno tel.: , bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, s využitím vyhlášky č. 345/2015 Sb. a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu místního šetření Datum místního šetření : Místo a datum vyhotovení : Brno, Počet stran: 17 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek č EX 7602/14 Úvod Znalecký posudek o ceně pozemků parcel č. 380/2 a č. 380/4, zapsaných na listu vlastnictví č. 192 pro katastrální území Dobšice u Znojma, obec Dobšice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj uložil vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 7602/14-79 ze dne Na základě usnesení jsem svolal místní šetření na den , kterého se však povinní Miroslav Oliva a Soňa Olivová, ač řádně pozváni, nezúčastnili. Šetření se zúčastnila Marie Švejdová, které umožnila obhlídku pozemku parcely č. 380/2. Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 7602/14-79 ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 7602/14-17 ze dne ; - výpis z KN z LV č. 192 pro k.ú. Dobšice u Znojma, obec Dobšice ze dne ; - výpis z KN z LV č. 918 pro k.ú. Dobšice u Znojma, obec Dobšice ze dne ; - kopie katastrální mapy. 1.2 Podklady opatřené znalcem: - katastrální mapy ze serveru ČÚZK s projekcí leteckých snímků: 2

3 Znalecký posudek č EX 7602/14 - údaje platného územního plánu: 3

4 Znalecký posudek č EX 7602/ Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška Ministerstva financí č. 345/2015 Sb., dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, Údaje o pozemcích: Pozemky zapsané na listu vlastnictví č. 192 pro k.ú. Dobšice u Znojma se nacházejí na západním až severozápadním okraji obce Dobšice, u ulice Vilová, prakticky na hranici mezi Dobšicemi a Znojmem. Příjezd k pozemkům je z uvedené ulice, a to k pozemku 380/2 z jihovýchodní části ulice a k pozemku p.č. 380/4 z její severozápadní části. Na pozemku p.č. 380/4 se nachází část ubytovacího zařízení č.p. 459, zapsaného na listu vlastnictví č. 918 pozemek je v celé ploše zastavěn. Pozemek má obdélníkový tvar s podílnou osou paralelní s ulicí a orientovanou jihozápadním směrem. Pozemek p.č. 380/2 má nepravidelný tvar ve tvaru výškově převráceného písmene U. Pozemek z jižní, severní a severovýchodní strany obklopuje pozemek p.č. 380/3 zastavěný rodinným domem č.p Z jihovýchodní strany pozemek přimyká k hranici pozemku 388/2, resp. k ulici Vilová (tato část pozemku, tj. jeho jihovýchodní část, je prakticky nezastavěnou prolukou o šíři cca 9,60 m). Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku 380/2 416 orná půda, ve skutečnosti užívaný coby zahrada 380/4 123 zastavěná plocha a nádvoří (na pozemku stojí stavba č.p. 459 ubytovací zařízení, zapsaná na LV č. 918) Celkem 539 4

5 Znalecký posudek č EX 7602/14 2. Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemky byly identifikovány na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a paní Marií Švejdovou. 2.2 Popis Popis nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou pozemky parcely č. 380/2 a 380/4 nacházející se v obci Dobšice u ulice Vilová. Pozemek p.č. 380/2 je pozemkem téměř rovinné konfigurace a nepravidelného tvaru. Pozemek je přístupný z jihovýchodní strany z ulice Vilová, od které je oddělen oplocením a pokračuje dále severním směrem za rodinným domem č.p. 170 na pozemku p.č. 380/3, a dále jihovýchodním směrem podél severovýchodní strany rodinného domu zpět směrem k ulici Vilová, ke které však nedosahuje (prakticky obklopuje rodinný dům a jím zastavěný pozemek z jižní, severní a severovýchodní strany). Z jihozápadní strany a ze strany ulice je pozemek oplocen. Ze severozápadní strany je pozemek ohraničen zdí ubytovacího zařízení postaveného na pozemcích parcelách č. 380/4 a č. 380/5. Ze severovýchodní strany je pozemek ohraničen dalším oplocením. Ze strany rodinného domu jsou hranice pozemku vymezeny ze severovýchodní a jihovýchodní strany opěrnými zídkami a z jihozápadní strany zdí rodinného domu. Na pozemku se nacházejí ovocné stromy a okrasné keře. Na severozápadní hranici pozemku, u ubytovacího zařízení, se nacházejí přístřešky oddělené od zbývající části pozemku p.č. 380/2 oplocením, které je na pozemku p.č. 380/2. Při jihozápadní hranici pozemku se v jeho západním rohu nachází další přístřešek. Dále se na pozemku nacházejí zpevněné plochy (chodníčky a přístup na pozemek ze strany ulice podél severní zdi rodinného domu č.p z cizího pozemku p.č. 380/3). Dle sdělení paní Švejdové se pod pozemkem, pod jeho severozápadní části, nacházejí sklepní prostory ubytovacího zařízení postaveného na pozemcích parcelách č. 380/4 a 380/5. Pravdivost tohoto údaje nebylo možno ověřit, neboť ubytovací zařízení nebylo zpřístupněno. Přesto je možné tento údaj považovat za značně pravděpodobný, neboť na pozemku se nacházejí pravděpodobně větrací průduchy sklepa: Pozemek p.č. 380/4 o obdélníkovém půdorysu je v celé ploše zastavěn jižní částí ubytovacího zařízení č.p Pozemek je svažitý severozápadním směrem Údaje územního plánu Dle platného ÚP se jedná o plochy smíšené obytné B1- B8, Bd. Plochy smíšené obytné zahrnují pozemky staveb pro bydlení, dále je na nich možné umístit stavby občanské vybavenosti, související dopravní a technické infrastruktury, vymezit veřejná prostranství. Dále je možné tyto plochy využít pro umístění staveb, které svým provozem a technickým zařízením nenarušují užívání staveb v okolí a nenarušují kvalitu prostředí (např. nerušící výroba a služby, zemědělství). Do těchto ploch je zařazena většina ploch vymezených pro bydlení v platné územně plánovací dokumentaci, jsou navrženy nové plochy. Nové plochy jsou vymezeny v návaznosti na zastavěné území tak, aby byla zajištěna návaznost na veřejnou infrastrukturu. Územní plán navrhuje bydlení v rodinných domech. 5

6 Znalecký posudek č EX 7602/14 Stabilizované území obce, v němž převažuje obytná funkce, je zařazeno do ploch smíšených obytných (jsou označeny písmenem B). Lokality s bytovými domy jsou zařazeny do ploch smíšených obytných a jsou označeny indexem Bd. viz také str Práva a závady Na LV č. 192 pro k.ú. Dobšice u Znojma, obec Dobšice není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňovaných nemovitých věcí. V KN je na LV č. 192 ke dni uvedeno zahájení exekuce. Pozemky údajně nejsou pronajímány, a to i přes to, že na pozemku p.č. 380/4 se nachází cizí stavba. 4. Metodika Pro odhad ceny obvyklé pozemků je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. Následně je proveden odhad ceny pozemků se zohledněním všech relevantních skutečností, především, že: - pod pozemkem p.č. 380/2 se s vysokou mírou pravděpodobnosti nachází sklep sousední stavby č.p. 459 (pod cca 1/3 výměry ze severozápadní strany zohledněno je omezení případné zastavitelnosti pozemku v celé ploše); - část pozemku p.č. 380/2 v šíři 2 m ze severovýchodní strany rodinného domu č.p. 170 je nezastavitelná (jedná se o zpevněnou plochu užívanou vlastníkem pozemku p.č. 380/3 a rodinného domu k přístupu k zadní části rodinného domu; k zadní části RD je však přístup také přímo z rodinného domu); - v jihozápadní zdi rodinného domu č.p. 170 se směrem do pozemku p.č. 380/2 nacházejí okna obytných místností (v důsledku čehož je šíře zastavitelné části pozemku p.č. 380/2 z jeho celkové šíře cca 9,60 m snížena na cca 4 m při dodržení odstupových vzdáleností, to znamená, že prakticky neumožňuje výstavbu plnohodnotného rodinného domu; nevylučuje však výstavbu jiné budovy občanské vybavenosti, technické nebo dopravní infrastruktury tak jak je uvedeno v platném územním plánu); - pozemek p.č. 380/4 je zastavěn v celé ploše cizí stavbou. Při zohlednění uvedených skutečností je pro indikaci ceny obvyklé oceňovaných pozemků odhadnuta porovnávacím způsobem porovnávací hodnota nezastavěných stavebních pozemků a porovnávací hodnota pozemků určených k využití coby zahrady. Určena je jednotková cena (Kč/m 2 ). 6

7 Znalecký posudek č EX 7602/14 Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Určena je jednotková cena pozemku p.č. 380/2 a p.č. 380/4, a to s přiměřeným využitím stávajícího oceňovacího předpisu. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Dobšice Dobšice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Dobšice Katastrální území: Dobšice u Znojma Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) II 1,03 vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - autobusová zastávka, do obce zajíždí MHD ze Znojma II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (ale možnost využití vybavenosti Znojma) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 687,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,65 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,08 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí - V okolí je částečně dostupná obč. vybavenost obce II -0,01 6. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m vč. III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná I -0,03 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7

8 Znalecký posudek č EX 7602/14 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,676 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění Pozemek p.č. 380/4 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; III -0,01 orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,922 i = 1 Index polohy pozemku IP = 0,676 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,922 * 0,990 * 0,676 = 0,617 Stavební pozemek zast. plochy a nádvoří dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,00 0, ,88 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 380/4 1,00 423,88 423,88 Stavební pozemek - celkem 1,00 m 2 423,88 Pozemek p.č. 380/4 - zjištěná cena = 423,88 Kč 8

9 Znalecký posudek č EX 7602/14 Pozemek p.č. 380/2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost - Nevhodný tvar, nebo velikost omezující využití I -0,03 2. Svažitost a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ost. orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Stavba pod povrchem pozemku III -0,05 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,920 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - stavba pod povrchem II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost - V okolí je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,01 6. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost komerčního III 0,04 využití (viz také ÚP) 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i = 2 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,920 * 1,010 = 0,

10 Znalecký posudek č EX 7602/14 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,00 0,929 0, ,47 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda (dle KN) 380/2 1,00 191,47 191,47 Stavební pozemek - celkem 1,00 m 2 191,47 380/2 - zjištěná cena = 191,47 Kč Cena stavebního pozemku určená s přiměřeným využitím aktuálního cenového předpisu činí (zaokrouhleno): 420,00 Kč/m 2 a cena pozemku určeného k zastavění územním plánem určená s přiměřeným využitím aktuálního cenového předpisu činí (zaokrouhleno): 190,00 Kč/m 2 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Odhadnuta je jednotková cena pozemků. Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné stavební pozemky: požadována je cena 229,00 Kč/m 2 za pozemky v Suchohrdlech severně od Znojma, v méně výhodné poloze (okraj obce, dále od Znojma - 1,15). Jako reálná se jeví cena okolo 210,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený k výstavbě rodinného domu (1,00). Celková výměra je výrazně větší (1,10), dostupnost inženýrských sítí je horší, pozemek je pouze částečně zainvestovaný (1,20). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích, určených k zastavění objekty pro bydlení, alternativně občanskou vybavenost, s přihlédnutím k jejich výměře a lepší dostupnosti (1,05) na: 335,00 Kč/m 2 10

11 Znalecký posudek č EX 7602/14 požadována je cena 290,00 Kč/m 2 za pozemky ve Znojmě Derflicích. Jedná se o v méně výhodnou polohu (1,15). Jako reálná se jeví cena okolo 260,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený k výstavbě rodinného domu (1,00). Celková výměra je výrazně větší (1,20), dostupnost inženýrských sítí je podobná (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích, určených k zastavění objekty pro bydlení, alternativně občanskou vybavenost, s přihlédnutím k jejich výměře a dostupnosti (1,05) na: 380,00 Kč/m 2 požadována je cena 300,00 Kč/m 2 za pozemky v obci Dyje, v podobné až mírně horší poloze z hlediska zájmu kupujících (1,05). Jako reálná se jeví cena okolo 270,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený k výstavbě rodinného domu (1,00). Celková výměra je výrazně větší (1,20), dostupnost inženýrských sítí je však horší (dle inzerátu IS v dosahu 1,10). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích, určených k zastavění objekty pro bydlení, alternativně občanskou vybavenost, s přihlédnutím k jejich výměře a lepší dostupnosti (1,05) na: 390,00 Kč/m 2 11

12 Znalecký posudek č EX 7602/14 požadována je cena 321,00 Kč/m 2 za pozemky v obci Dyjákovičky jižně od Znojma, v méně žádané lokalitě (1,15). Jako reálná se jeví cena okolo 290,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený k výstavbě rodinného domu alternativně hotelu (1,00). Celková výměra je výrazně větší (1,20), dostupnost inženýrských sítí je podobná (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích, určených k zastavění objekty pro bydlení, alternativně občanskou vybavenost, s přihlédnutím k jejich výměře a dostupnosti, při zohlednění nabídky prodeje pozemku vč. projektové dokumentace (0,95) na: 380,00 Kč/m 2 12

13 Znalecký posudek č EX 7602/14 požadována je cena 500,00 Kč/m 2 za pozemky v obci Dyje, v podobné poloze z hlediska zájmu kupujících (1,00). Jako reálná se jeví cena okolo 450,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený k výstavbě rodinného domu (1,00). Celková výměra je větší (1,05), dostupnost inženýrských sítí je srovnatelná (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích, určených k zastavění objekty pro bydlení, alternativně občanskou vybavenost, s přihlédnutím k jejich výměře a podobné dostupnosti (1,00) na: 470,00 Kč/m 2 požadována je cena 497,00 Kč/m 2 za pozemky ve Znojmě - Příměticích, v žádanější lokalitě na severním okraji Znojma (0,90). Jako reálná se jeví cena okolo 450,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený k výstavbě rodinného domu (1,00). Celková výměra je srovnatelná (1,00), dostupnost inženýrských sítí je mírně horší (1,05). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích, určených k zastavění objekty pro bydlení, alternativně občanskou vybavenost, s přihlédnutím k jejich výměře a dostupnosti na: 425,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu stavebních pozemků v Dobšicích na: 400,00 Kč/m 2 Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné pozemky využitelné coby zahrady, uvažována je zahrada bez staveb a v této souvislosti je porovnávací hodnota odpovídajícím způsobem upravena: 13

14 Znalecký posudek č EX 7602/14 požadována je cena 335,00 Kč/m 2 za pozemky ve Znojmě Oblekovicích. Na pozemku je možná výstavba objektu rekreace, na který je vydáno SP (0,85). Jako reálná se jeví cena okolo 300,00 Kč/m 2. Celková výměra je větší (1,05), dostupnost inženýrských sítí není uvedena (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích coby zahrady, s přihlédnutím k jejich výměře a dostupnosti na: 270,00 Kč/m 2 požadována je cena 197,00 Kč/m 2 za pozemky ve Znojmě (0,95). Na pozemku je možná výstavba objektu rekreace, ale stavba se na pozemku nenachází (0,95). Jako reálná se jeví cena okolo 180,00 Kč/m 2. Celková výměra je větší (1,05), dostupnost inženýrských sítí je horší (1,10). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích coby zahrady, s přihlédnutím k jejich výměře a dostupnosti na: 190,00 Kč/m 2 14

15 Znalecký posudek č EX 7602/14 požadována je cena 304,00 Kč/m 2 za pozemky v Mašovicích (horší lokalita (1,10). Na pozemku se nachází stavba objektu rekreace (0,75). Jako reálná se jeví cena okolo 270,00 Kč/m 2. Celková výměra je větší (1,05), dostupnost inženýrských sítí není uvedena (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích coby zahrady, s přihlédnutím k jejich výměře a dostupnosti na: 230,00 Kč/m 2 požadována je cena 236,00 Kč/m 2 za pozemky ve Znojmě. Na pozemku je menší objekt rekreace (0,80). Jako reálná se jeví cena okolo 210,00 Kč/m 2. Celková výměra je výrazně větší (1,10), dostupnost inženýrských je horší (1,05). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu pozemků v Dobšicích coby zahrady, s přihlédnutím k jejich výměře a dostupnosti na: 190,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu pozemků - zahrad v Dobšicích na: 220,00 Kč/m 2 7. Odhad ceny obvyklé: 7.1 Pozemek p.č. 380/2 Pozemek p.č. 380/2 byl v minulosti užíván s rodinným domem č.p. 170 postaveným na pozemku p.č. 380/3 a s pozemkem p.č. 380/3, a to jako zahrada. V případě, že bude pozemek p.č. 380/2 prodán samostatně, je nutno při odhadu ceny obvyklé posoudit jeho zastavitelnost, která je omezena jednak podzemní stavbou v části přiléhající ke stavbě č.p. 459, jednak je omezena zastavitelnost z důvodu dodržení odstupových vzdáleností mezi rodinnými domy a odstupem od komunikace. Pozemek je z uvedených důvodů využitelný především coby zahrada, resp. je zastavitelný pouze z malé části (rozsah zastavění by bylo možno posoudit pouze na základě konkrétního záměru výstavby). Cena zahrady v zastavěném území obce je odhadnuta na cca 220,00 Kč/m 2. Uvedená cena koresponduje nejenom s cenou zahrad určenou porovnávacím způsobem, ale i s cenou pozemků určených k zastavění na základě územního plánu, kdy je uvažována pouze částečná zastavitelnost pozemku (v případě ocenění takovýchto pozemků podle cenového předpisu je zastavitelnost pozemku zohledněna koeficientem 0,30). Na základě těchto skutečností je odhadnuta cena obvyklá pozemku p.č. 380/2 na: 200,00 Kč/m 2 resp. pozemku jako celku na: 416 m 2 * 200,00 Kč/m 2 = ,00 Kč 15

16 Znalecký posudek č EX 7602/ Pozemek p.č. 380/4 Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu činí v případě pozemku p.č. 380/4 420,00 Kč/m 2 a přiměřeně odpovídá i ceně určené porovnávacím způsobem, kdy porovnávací hodnota činí 400,00 Kč/m 2. Na základě těchto indikací odhaduji cenu obvyklou nezastavěného stavebního pozemku v obci Dobšice, nacházejícího se v okrajové části obce a určeného k zastavění rodinnými domy, alternativně pro umístění staveb, které svým provozem a technickým zařízením nenarušují užívání staveb v okolí a nenarušují kvalitu prostředí (např. nerušící výroba a služby, zemědělství) na 400,00 Kč/m 2. Tato cena je však cenou pozemku bez stavby, který je zastavitelný, resp. zastavěný v celé ploše, tak jak je tomu i ve skutečnosti. V případě, že by chtěl pozemek zakoupit vlastník stavby nacházející se na pozemku, mohl by namítat, že pozemek je již výrazně znehodnocen jeho stavbou. Naopak vlastník pozemku by v takovémto případě pozemek nemusel prodat, ale po vlastníku stavby by mohl požadovat nájemné, a to v obvyklé výši, ovšem s rizikem výpadků placení nájemného a případných dalších nákladů spojených se soudním řešením případných sporů. Pro odhaduji cenu obvyklou pozemku p.č. 380/4 při zohlednění uvedených rizik na 80 % z ceny nezastavěného stavebního pozemku, tj. ve výši 320,00 Kč/m 2, resp. v celkové výši: 123 m 2 * 320,00 Kč/m 2 = ,00 Kč ,00 Kč Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 7602/14-79 ze dne je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 7602/14-17 ze dne ; - stanovit cenu obvyklou; - uvést všechna příslušenství nemovitostí; - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitostí a jejich příslušenství. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemků a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu obvyklou pozemku parcely č. 380/2, zapsaného na listu vlastnictví č. 192 pro katastrální území Dobšice u Znojma, obec Dobšice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč cenu obvyklou pozemku parcely č. 380/4, zapsaného na listu vlastnictví č. 192 pro katastrální území Dobšice u Znojma, obec Dobšice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Pozemek p.č. 380/2 je od ulice Vilová oddělen oplocením, které náleží k pozemku. Z jihozápadní strany je pozemek p.č. 380/2 také oplocen. Součástí pozemku jsou ovocné stromy a okrasné keře. Na severozápadní hranici pozemku, u ubytovacího zařízení, se nacházejí přístřešky oddělené od zbývající části pozemku p.č. 380/2 oplocením, které je na pozemku p.č. 380/2. Při jihozápadní hranici pozemku se v jeho západním rohu nachází další přístřešek. Dále se na pozemku nacházejí 16

17 Znalecký posudek č EX 7602/14 zpevněné plochy (chodníčky na zahradě a zpevněný přístup na pozemek ze strany ulice podél severní zdi rodinného domu č.p. 170). Dle sdělení paní Švejdové se pod pozemkem, pod jeho severozápadní části, nacházejí sklepní prostory ubytovacího zařízení postaveného na pozemcích parcelách č. 380/4 a 380/5. Práva a závady spojené s nemovitostmi Práva a závady jsou uvedeny na str. 6 posudku. Jejich cena je odhadnuta na: 0,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 6 posudku. Jejich cena je odhadnuta Na základě skutečností uvedených v tomto znaleckém posudku je výsledná cena pozemků parcel č. 380/2 a č. 380/4, zapsaných na listu vlastnictví č. 192 pro katastrální území Dobšice u Znojma, obec Dobšice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky pozemků, resp. vyhotovení znaleckého posudku určena na: ,00 Kč Slovy: Jednostodvacetdvatisícešestset korun českých. V Brně 21. ledna 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2603 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 17

18 Znalecký posudek č EX 7602/14 Příloha č. 1 18

19 Znalecký posudek č EX 7602/14 19

20 Znalecký posudek č EX 7602/14 Příloha č. 2 20

21 Znalecký posudek č EX 7602/14 21

22 Znalecký posudek č EX 7602/14 Příloha č. 3 22

23 Znalecký posudek č EX 7602/14 23

24 Znalecký posudek č EX 7602/14 Příloha č. 4 24

25 Znalecký posudek č EX 7602/14 25

26 Znalecký posudek č EX 7602/14 Příloha č. 5 26

27 Znalecký posudek č EX 7602/14 Příloha č. 6 27

28 Znalecký posudek č EX 7602/14 Příloha č. 7 28