POZEMKY S OBJEKTEM BYDLENÍ Č.P ČESKÉ BUDĚJOVICE, UL. LIDICKÁ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 12/100/2014 O CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ POZEMKY S OBJEKTEM BYDLENÍ Č.P ČESKÉ BUDĚJOVICE, UL. LIDICKÁ (POVINNÝ MILAN KOROSTENSKI 8EX 569/13-35) OBJEDNATEL OCENĚNÍ: ÚČEL OCENĚNÍ: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE JUDR. MILAN BRONEC ŠUMAVSKÁ UL ČESKÉ BUDĚJOVICE OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ PRO POTŘEBY EXEKUČNÍHO ŘÍZENÍ DATUM OCENĚNÍ: 14. DUBNA 2014 OCENĚNÍ VYPRACOVAL: ING. JAN NEUBAUER K LIPÁM PÍSEK POSUDEK OBSAHUJE 14 STRAN TEXTU A 7 STRAN PŘÍLOH. OBJEDNATELI JE PŘEDÁN V JEDNOM VYHOTOVENÍ. V PÍSKU V DUBNU 2014 VYHOTOVENÍ Č. 1

2 OBSAH 1. ZNALECKÝ ÚKOL NÁLEZ PŘEDMĚT OCENĚNÍ PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ PRÁVNÍ STAV METODY OCEŇOVÁNÍ OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Nákladová metoda Výnosový metoda Porovnávací metoda OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Poloha Stručný popis POPIS OBJEKTU Rodinný dům č.p na pozemcích p.č a Venkovní úpravy a inženýrské sítě Popis pozemků PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITÝMI VĚCMI Práva Popis závad Vliv závad na hodnotu nemovitých věcí POSTUPY OCENĚNÍ Metoda věcné hodnoty Metoda výnosová Metoda porovnávací Hodnocení trhu Závěrečná analýza pro stanovení ceny obvyklé předmětu ocenění ZÁVĚR UPOZORNĚNÍ PŘÍLOHY ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 2

3 1. ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je odhadnout obvyklou cenu ve smyslu zákona 151/1997 Sb. nemovitých věcí uvedených v kapitole 2.1 Předmět ocenění v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice s příslušenstvím, pro potřeby exekučního řízení. Jmenování Znalec Ing. Jan Neubauer, bytem K Lipám 90, Písek byl usnesením č.j. 8EX 569/13-35 o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Milanem Broncem, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne ustanoven znalcem za účelem ocenění dále uvedených nemovitých věcí v majetku povinného Milan Korostenski r.č /1324, bytem Lidická tř. 1119, České Budějovice. 2. NÁLEZ 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovité věci v Českých Budějovicích, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 2099, k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice: pozemek p.č o výměře 239 m 2 jehož součástí je stavba č.p. 1119, pozemek p.č o výměře 838 m 2, pozemek p.č o výměře 160 m 2 a další dále popsané stavby nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou příslušenstvím nebo součástí uvedených nemovitých věcí jako věci hlavní. 2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Podklady výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, dne , LV č. 2099, k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice kopie katastrální mapy, k.ú. České Budějovice 7, vyhotovená z nahlížení do katastru nemovitostí, ze dne usnesení o určení znalce č.j. 8EX 569/13-35 vyhotovené soudním exekutorem JUDr. Milanem Broncem, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne informace a sdělení poskytnutá objednatelem mapa aktivní zóny záplavového území Pro vypracování ocenění byly znalcem získány tyto další podklady a informace z internetové sítě: katastr nemovitostí Český statistický úřad jiho.ceskereality.cz/ a další realitní servery Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 3

4 Prohlídka předmětu ocenění Prohlídka předmětu ocenění byla provedena dne za přítomnosti pana Korostenského, otce povinného. Znalci byla umožněna prohlídka exteriéru i interiéru nemovitosti. Ocenění je provedeno podle stavu předmětu ocenění ke dni místního šetření. 2.3 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele, povinného a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v kap. 1. Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. 2.4 PRÁVNÍ STAV Vlastnictví pozemků a budov Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že oceňované nemovité věci zapsané na LV č v k.ú. České Budějovice 7 jsou ve vlastnictví Milana Korostenského r.č /1324. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaných staveb nebyla předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z porovnání katastrální mapy se skutečností vyplývá, že zákres a zápis stavby č.p evidovaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti. Stavba č.p je v katastru nemovitostí zapsána pouze na pozemku p.č. 2479, ve skutečnosti se nachází rovněž na pozemku p.č Zástavní a jiná věcná práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k předmětu ocenění omezena: 3 zástavním právem smluvním ve prospěch Oberbank AG pobočka Česká republika zahájením exekuce exekučním příkazem k prodeji nemovitosti Nájemní vztahy Nebyly zjištěny. Upozornění Případná omezení vlastnických práv nezapsaná na výpise z katastru nemovitostí nebyla zohledněna. Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 4

5 3. METODY OCEŇOVÁNÍ Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3.1 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: nákladový, výnosový, porovnávací NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovité věci V případě nemovitých věcí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovité věci. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů VÝNOSOVÝ METODA Výnosový metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následně je provedena analýza těchto informací se zohledněním rozdílů mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota. Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 5

6 4. OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ POLOHA Předmět ocenění se nachází na jižním okraji Českých Budějovic v části zvané Rožnov. Přístup do objektu je z ulice Lidická. V rámci Českých Budějovic se jedná o atraktivní a vyhledávanou lokalitu, užívanou pro rodinné bydlení. Lokalita je dostupná linkami MHD, kterou je následně centrum města dostupné do 10 min. v Českých Budějovicích je úplná občanská vybavenost na úrovni krajského města. Nevýhodou této lokality je sousedství s řekou Vltavou, kde oceňovaná zahrada se nachází v aktivní zóně záplavového území s pravidelně se opakujícími záplavami STRUČNÝ POPIS Předmětem ocenění je vnitřní řadový rodinný dům původního vesnického stylu. Objekt se skládá z obytné části, bývalé stodoly - dnes využívané jako dílna a garáže. Z ulice průchodem přes objekt je přístupná zahrada ve 2 výškových úrovních, kde za rodinným domem je menší dvůr na stejné výškové úrovni jako objekt a následně je po prudkém svahu přístupný zbytek zahrady. Spodní část zahrady je uzpůsobena podmáčenému podloží, jsou zde vybudovány dvě okrasná jezírka. Zbývající část zahrady je zatravněná a porostlá vzrostlými okrasnými a ovocnými stromy. Rodinný dům je částečně podsklepený (sklípek na ovoce), s jedním nadzemním podlažím a částečně zobytněným podkrovím. Půdorysný tvar objektu je do písmene L. Je napojen na veřejnou síť elektro, vody, plynu a kanalizace. Příslušenství tvoří venkovní úpravy tj. oplocení, zpevněné plochy, okrasná jezírka, dřevěný přístřešek zahradního posezení s ohništěm a dále přípojky inženýrských sítí. 4.2 POPIS OBJEKTU RODINNÝ DŮM Č.P NA POZEMCÍCH P.Č A 2481 Využití a dispozice Jedná se o částečně podsklepený vnitřní řadový rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a částečně využitým podkrovím v lomeném sedlovém krovu. Půdorysný tvar objektu je do písmene L. V 1.NP se nachází při pohledu napravo od vchodu dílna a prostor dnes užívaný jako masérna se zázemím (sprcha a WC), tato část je částečně podsklepena, kde je proveden malý sklep na ovoce. Z této části objektu je zároveň proveden vstup do nevyužitého půdního prostoru. Nalevo od vchodu se nachází garáž s dílnou, průchodem je přístupná obytná část nacházející se za zmíněnou garáží s dílnou tvořená předsíní, obytnou místností s kuchyňským koutem, koupelnou s WC a vstupem do obytného podkroví. V podkroví jsou tři pokoje a chodba. Stavební popis Nosná svislá konstrukce zděná. Nosná vodorovná konstrukce železobetonová. Střecha dřevěná trámová s krytinou z betonových tašek. Klempířské prvky z Pz plechu bez nátěru. Schodiště do obytného podkroví je dřevěné masivní a schodiště na půdu je z ocelové konstrukce s prkennými stupni. Okna jsou dřevěná a plastová s izolačním dvojsklem. Dveře dřevěné. Vrata do dílny i garáže jsou dřevěná. Podlahy betonové s keramickou dlažbou a textilními povlaky. Omítky vnitřní jsou vápenné štukové, vnější vápeno-cementové bez provedeného fasádního nátěru. V dílně a garáži jsou podlahy betonové s cementovým potěrem. Rozvody elektro 220V, 380V. Objekt je vytápěn ústředním topením s kamny na plyn, dále je možnost přitápět krbem. TUV je připravována v plynovém kotli. Je napojen na vodovod, plynovod a kanalizaci. Koupelna v obytné části je vybavena dvěmi umyvadly, vanou a WC. Koupelna v masérně je vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC. Technický stav Celkový technický stav objektu je dobrý. Objekt byl do současného stavu uveden rekonstrukcí provedenou v letech , kdy byla provedena kompletní rekonstrukce interiéru objektu a přístavba části objektu nacházející se nalevo do průchodu na pozemku p.č Dále byla zrekonstruována fasáda, vyměněna okna a položena nová střešní krytina. Rekonstrukce nebyla zcela dokončena, v interiéru ve 2.NP jsou provedeny pouze provizorní příčky, schodiště na půdu je řešeno jen provizorně, na severním štítu objektu zcela chybí fasáda a na celém objektu chybí fasádní nátěr. Znalci nebylo předloženo stavební povolení na provedení této rekonstrukce. Zároveň nebyla provedena kolaudace stavebních úprav ani sjednocení evidence stavby v katastru nemovitostí se skutečností. Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 6

7 Stáří stavby Doklad o stáří předložen nebyl. Na základě místního šetření a dostupných podkladů je stavba užívána přibližně více jak 100 let VENKOVNÍ ÚPRAVY A INŽENÝRSKÉ SÍTĚ přípojky inženýrských sítí oplocení zpevněné plochy okrasná jezírka dřevěný přístřešek zahradního posezení s ohništěm venkovní zapuštěný bazén POPIS POZEMKŮ Jedná se o ocenění následujících pozemků k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice zapsaných na LV č. 2099: pozemek p.č o výměře 239 m 2 zapsaný jako zastavená plocha a nádvoří pozemek p.č o výměře 838 m 2 zapsaný jako zahrada pozemek p.č o výměře 160 m 2 zapsaný jako zahrada Pozemek p.č je rovinný, z větší části zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 1119, konkrétně částí napravo od vchodu. Nezastavěná část tohoto pozemku je využívána jako nezpevněný dvůr. Pozemek p.č je nezastavěn, je vyjma krátkého, ale prudkého srázu v západní části rovinný a je využíván jako zahrada. Přibližně z 80%své plochy se nachází v aktivní zóně záplavového území. Pozemek p.č je zcela zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 1119, konkrétně částí nalevo od vchodu. Tato část stavby není evidována v katastru nemovitostí. 4.3 PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITÝMI VĚCMI PRÁVA Nájemní vztahy Žádné nájemní vztahy nebyly zjištěny. Věcná břemena Nebyla zjištěna POPIS ZÁVAD Věcná břemena Nebyla zjištěna. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k předmětu ocenění omezena: a) 3 zástavním právem smluvním ve prospěch Oberbank AG pobočka Česká republika Předkupní práva Nebyla zjištěna Jiné závady Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k předmětu ocenění omezena: a) exekuční příkazem k prodeji nemovitosti b) zahájením exekuce c) z výpisu z katastru nemovitostí a z porovnání katastrální mapy se skutečností vyplývá, že zákres a zápis stavby č.p evidovaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti. Stavba č.p je v katastru nemovitostí zapsána pouze na pozemku p.č. 2479, ve skutečnosti se nachází rovněž na pozemku p.č Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 7

8 4.3.3 VLIV ZÁVAD NA HODNOTU NEMOVITÝCH VĚCÍ Pro potřeby tohoto znaleckého posudku má z výše popsaných práv a závad vliv na výslednou hodnotu pouze závada uvedená v části Jiné závady pod písmenem c). Odstranění této závady znamená pro jejího vlastníka uvést do souladu stav předmětné stavby evidovaný v katastru nemovitostí se skutečností. Tato skutečnost je zohledněna v ocenění porovnávací metodou v cenotvorném vlivu technického stavu. 4.4 POSTUPY OCENĚNÍ METODA VĚCNÉ HODNOTY Reprodukční cena byla stanovena za pomoci vyhlášky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku nákladovým způsobem. Reprodukční cena venkovních úprav byla stanovena procentem z reprodukční ceny hlavních staveb. Výše podílu venkovních úprav se na základě dlouhodobého sledování pohybuje v rozmezí 2-5%. Výpočet věcné hodnoty staveb vychází z reprodukční ceny a zohledňuje přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené nemovité věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Rodinný dům č.p Zastavěná plocha 268 m 2 Užitná (podlahová) plocha 296 m 2 Obytná plocha 163 m 2 Obestavěný prostor m 3 Kód CZ-CC SKP Jednotková cena Kč/m 3 koeficient polohy 1,15 - Koeficient vybavení 1,00 - Koeficient změny cen 2,126 - Reprodukční cena objektu Kč Opotřebení (odborným odhadem) 40 % Věcná cena stavby Kč Venkovní úpravy a vedlejší stavby % z reprodukční ceny hlavních staveb 5,0 % Reprodukční cena venkovních úprav Kč Opotřebení (odborným odhadem) 30 % Věcná cena venkovních úprav Kč Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitých věcí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku a jeho velikost dopravní dostupnost, využitelnost pozemku inženýrské sítě, možnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), omezující vlivy věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěže atd. Ceny stavebních pozemků v této lokalitě se pohybují od 2000,- Kč/m 2 do 2500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, celkové výměře a využitelnosti byla výsledná hodnota pozemku odhadnuta na 2400,- Kč/m 2. Pro pozemek p.č nacházející se v aktivní zóně záplavového území byla odhadnuta hodnota tohoto pozemku 800,- Kč/m 2. Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 8

9 Pozemky Výměra zastavitelných pozemků 399 m 2 Jednotková cena pozemků Kč/m 2 Věcná hodnota zastavitelných pozemků Kč Výměra pozemků v zátopovém území 838 m 2 Jednotková cena pozemků 800 Kč/m 2 Věcná hodnota pozemků v zátopovém území Kč Věcná hodnota pozemků celkem Kč Metoda věcné hodnoty je v tomto případě pro stanovení ceny obvyklé pouze podpůrná, neboť nemá dostatečnou vypovídací schopnost o vývoji trhu a obchodovatelnosti s obdobnými nemovitými věcmi v dané lokalitě. Při rozhodování potenciálního kupujícího o koupi předmětu ocenění tato metoda podává informaci o potřebných nákladech na výstavbu obdobné nemovité věci v současné době a o aktuálním stavu opotřebení staveb, jak je vysvětleno v kapitole Nákladový přístup METODA VÝNOSOVÁ Předmět ocenění nemá povahu komerčně využitelné nemovité věci. Na trhu se obdobné nemovité věci pronajímají jen výjimečně. Běžní investoři tento typ nemovitých věcí kupují pro vlastní potřebu, nikoliv pro získání výnosů z pronájmu. Z těchto důvodů nebyla výnosová metoda použita. Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 9

10 4.4.3 METODA POROVNÁVACÍ V porovnávací metodě byly pro stanovení výsledku použity nabídkové ceny obdobných nemovitých věcí v obdobných lokalitách, informace z realitní inzerce uveřejněné v uplynulých 6 kalendářních měsících a ověřené v realitních kancelářích. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů (vlastní databáze, informace v realitních kancelářích a realitní inzerce). Vybrané nemovité věci jsou porovnávány s oceňovanými zejména z hlediska polohy, objemového uspořádání, velikosti, funkční využitelnosti, technického stavu, atd. Porovnávané nemovitosti jsou nabízeny k prodeji jako celky nikoliv spoluvlastnické podíly na nemovitostech. Tento způsob je zvolen z důvodu, že trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitostech prakticky neexistuje. Porovnávané nemovité věci byly upraveny následujícími cenotvornými vlivy: vliv prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu a zohledňuje vyjednávací prostor nabízejícího, vliv polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovité věci, vliv dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovité věci, vliv technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovité věci s ohledem na prováděnou údržbu atd. V daném případě rovněž zohledňuje skutečnost, že provedená rekonstrukce nebyla zkolaudována a stav stavby evidovaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, vliv vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávané a oceňované nemovité věci (inženýrské sítě, vytápění, atd.). vliv funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a dále zda má porovnávaný objekt stejný počet podlaží s obdobným způsobem využití, vliv velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost ve vztahu k stavbě, V tomto porovnání jsou uvedeny tři nemovité věci nabízené k prodeji v realitní inzerci. Jako srovnávací jednotka pro odhad porovnávací hodnoty byl použit 1 m 2 obytné plochy objektu. Hodnocení jednotlivých cenotvorných vlivů ve vztahu k předmětu ocenění je uvedeno níže na stránce č. 11. U všech porovnávaných nemovitých věcí se jedná o nabídkové ceny realitních kanceláří k jednání, realizované ceny prodeje bývají zpravidla nižší. Porovnávané nemovité věci jsou nabízeny za jednotkové ceny Kč/m 2 obytné plochy. Po zohlednění výše popsaných vlivů je pro předmět ocenění odpovídající porovnávací hodnota předmětu ocenění Kč za celou nemovitou věc. Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 10

11 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitá věc Rodinný dům České Budějovice, Lidická zdroj informací: nemovitá věc č. 1 nemovitá věc č. 2 nemovitá věc č. 3 Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Č.Budějovice, Lidická Č.Budějovice, L.B. Schneidera Č.Budějovice, Planá internet, internet, internet, realitní inzerce realitní inzerce realitní inzerce Základní údaje Oceňovaná nemovitá věc RD vhodný jak pro samostatné bydlení, nebo bydlení s podnikáním. Dům má dvě garáže 3 stání. Dále se na pozemku nachází dílna-skladmísto pro kola apod. a zázemí pro venkovní sezení s vodou a WC. Na pozemku je studna. Dům je vytápěn plynem, je podsklepený. Typově jde o bungalov, má vstupní halu, vybavenou kuchyň spojenou s obývacím pokojem, samostatný dětský pokoj a samostatnou ložnici. V přízemí je rovněž koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a WC. V podkroví, je velká místnost s koupelnou, dále kuchyňský kout a prostorná šatna. Dům je hlídán alarmem a má okenní rolety. Stáří domu 14let. nemovitá věc č. 1 Rodinný dům je dvoupodlažní, podsklepený. V přízemí 2+1, předsíň, koupelna, WC. V patře 3+1, koupelna, WC. Velká terasa 20 m2, dvougaráž, dílna. Kompletní rekonstrukce střechy na podzim Topení ústřední, dva kotle - plyn a tuhá paliva. Ohřev vody bojlerem a karmou. V jednom průčelí plastová okna, Zahrada 200 m2, příjezd k pozemku ze dvou stran. nemovitá věc č. 2 RD se zahradou. Dům je patrový o velikosti 4+1. V přízemí se nachází kuchyň se spíží, obývací pokoj, ložnice, samostatné WC a koupelna. V prvním patře jsou dva pokoje, WC s koupelnou a dále půda, která je rozdělená na dvě části. Obložky, dveře a kuchyň jsou vyrobeny z masivu. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Podlahové topení v obýváku, kuchyni, koupelně a na WC. Příprava na vytápění tuhými palivy. Místo dostupné MHD a zároveň v blízkosti přírody - vybudován nový lesopark. nemovitá věc č. 3 Výměra pozemku (m 2 ) Obytná plocha (m 2 ) Prodejní/nabídková cena (Kč) Základní jednotková cena (Kč/m 2 ) Porovnání Položka Položka Oceňovaná nemovitá věc nemovitá věc č. 1 nemovitá věc č. 2 nemovitá věc č. 3 Prodejnost --- mírně nadhodnoceno mírně nadhodnoceno mírně nadhodnoceno Poloha --- obdobná obdobná méně atraktivní Dopravní dostupnost --- obdobná obdobná mírně horší Technický stav objektu --- výrazně lepší lepší výrazně lepší Vybavenost budov --- lepší horší obdobná Funkční využitelnost --- menší menší menší Velikost pozemku --- menší menší obdobná Výsledná porovnávací hodnota Položka Oceňovaná nemovitá věc nemovitá věc č. 1 nemovitá věc č. 2 nemovitá věc č. 3 Základní jednotková cena (Kč/m 2 ) Upravená jednotková cena (Kč/m 2 ) Výsledná jednotková cena (Kč/m 2 ) Obytná plocha (m 2 ) 163 Porovnávací hodnota (Kč) Porovnávací hodnota (Kč) Výsledná porovnávací hodnota Kč Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 11

12 4.4.4 HODNOCENÍ TRHU Trh s obdobnými nemovitými věcmi je stále aktivní, poptávka v dané lokalitě mírně převyšuje nabídku a to zejména z důvodu výhodné polohy a dobré dopravní dostupnosti. Další výhodou předmětu ocenění je možnost jeho okamžitého využití. Nicméně stavebně právní stav předmětu ocenění je se závadami, zejména jde o rozdíl zápisu a zákresu budovy č.p v katastru nemovitostí se skutečným stavem, další nevýhodou jsou nedokončené stavební práce a zásadní omezení užívání zahrady plynoucí z důvodu polohy v aktivní zóně záplavového území. Částečnou nevýhodou je rovněž sousedství s frekventovanou silnicí Lidická. V daném případě je tak pravděpodobným kupujícím předmětu ocenění osoba hledající příležitost pro své rodinné bydlení s možností využití části objektu pro drobné podnikání (dílna), která je ochotna vynaložit úsilí na odstranění výše uvedených vad ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA PRO STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Rekapitulace výsledků: Rekapitulace výsledných hodnot: Věcná hodnota staveb Věcná hodnota venkovních úprav Věcná hodnota pozemků Výsledná věcná hodnota celkem Porovnávací hodnota Kč Kč Kč Kč Kč Po posouzení všech získaných informací o předmětné nemovité věci, na základě provedených ocenění a zhodnocení trhu s nemovitými věcmi, má z výše uvedených důvodů pro daný typ nemovité věci nejvěrohodnější vypovídací schopnost o ceně obvyklé ve smyslu směnitelnosti na trhu porovnávací metoda, v souladu s kterou odhaduji výslednou cenu obvyklou předmětných nemovitých věcí jako celku Kč. Cena vydraženého majetku se může od výsledné ceny obvyklé lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 12

13 5. Závěr Znaleckým úkolem je odhadnout cenu obvyklou nemovitých věcí popsaných v kapitole 2.1 Předmět ocenění, v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice s příslušenstvím pro potřeby exekučního řízení. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh ceny obvyklé k uvedenému datu, odhaduji cenu obvyklou předmětné nemovité věci jako celku: Kč Slovy: čtyřimilionysedmsettisíc korun českých 6. Upozornění Omezení vlastnických práv zapsaná v katastru nemovitostí na LV č pro k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice ke dni jsou pro potřeby tohoto znaleckého posudku bez vlivu na hodnotu nemovitých věcí a v odhadované ceně obvyklé nejsou zohledněna. Znalci nebyl předložen nabývací titul k předmětné nemovité věci. Omezení vlastnických práv nezapsaná v katastru nemovitostí na výše uvedeném LV nebyla zohledněna. 7. Přílohy PŘÍLOHA Č. 1: FOTOKOPIE VÝPISU Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ PŘÍLOHA Č. 2: FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY PŘÍLOHA Č. 3: MAPA ŠIRŠÍCH VZTAHŮ PŘÍLOHA Č. 4: MAPA AKTIVNÍ ZÓNY ZÁPLAVOVÉHO ÚZEMÍ PŘÍLOHA Č. 5: FOTOGRAFIE Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 13

14 8. Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích zn. Spr 278/2010 ze dne , pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12/100/2014 znaleckého deníku. Obsahuje čtrnáct stran textu a sedm stran příloh. Posudek vyhotovil: Ing. Jan Neubauer K Lipám Písek tel.: jan.neubauer@volny.cz V Písku dne 22.dubna 2014 Ing. Jan Neubauer Znalecký posudek č. 12/100/2014 Pozemky s objektem bydlení č.p. 1119, 14

15 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0311 České Budějovice Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: České Budějovice 7 List vlastnictví: České Budějovice Identifikátor B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: České Budějovice 7, č.p. 1119, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: zahrada zemědělský půdní fond zahrada zemědělský půdní fond B1 C Vlastnické právo Korostenski Milan, Lidická tř. 1119/212, České Budějovice 7, České Budějovice Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 569/13 pro JUDr. Milan Bronec V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě - Bez zápisu Povinnost k /1324 Podíl o Zástavní právo smluvní Pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím. Oberbank AG pobočka Česká Parcela: 2479 V-10664/ republika, nám. Přemysla Otakara Parcela: 2480 V-10664/ II. 6/3, České Budějovice 1, Parcela: 2481 V-10664/ České Budějovice, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-10664/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo smluvní Pohledávka ve výši ,-Kč s příslušenstvím. Oberbank AG pobočka Česká Parcela: 2479 V-10985/ republika, nám. Přemysla Otakara Parcela: 2480 V-10985/ II. 6/3, České Budějovice 1, Parcela: 2481 V-10985/ České Budějovice, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-10985/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo smluvní Pohledávka ve výši ,-Kč s příslušenstvím. Oberbank AG pobočka Česká Parcela: 2479 republika, nám. Přemysla Otakara Parcela: 2480 II. 6/3, České Budějovice 1, Parcela: 2481 České Budějovice, RČ/IČO: V-10986/ V-10986/ V-10986/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. strana 1

16 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 569/13 pro JUDr. Milan Bronec CZ0311 České Budějovice Povinnost k Obec: Kat.území: České Budějovice 7 List vlastnictví: 2099 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě České Budějovice Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-10986/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Milan Bronec, Šumavská ul. 17, České Budějovice. Korostenski Milan, Lidická tř. 1119/212, České Budějovice 7, České Budějovice, RČ/IČO: /1324 Z-7138/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad České Budějovice č.j.8 EX-569/ ze dne ; uloženo na prac. České Budějovice Z-7138/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti D Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad České Budějovice č.j.8 EX-569/ ze dne Z-7138/ Jiné zápisy - Bez zápisu Parcela: 2479 Parcela: 2480 Parcela: 2481 Z-7138/ Z-7138/ Z-7138/ Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva darovací ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-10141/ Pro: Korostenski Milan, Lidická tř. 1119/212, České Budějovice 7, RČ/IČO: / České Budějovice F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. strana 2

17 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 569/13 pro JUDr. Milan Bronec CZ0311 České Budějovice Obec: Kat.území: České Budějovice 7 List vlastnictví: 2099 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě České Budějovice Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :47:30 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. strana 3

18

19 Aktivní zóna záplavového území

20 Umístění nemovitostí

21 FOTOGRAFIE