ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemku číslo parcely st. 201 s rekreační chatou č.e. 8 a p.p. číslo 3299 v katastrálním území Klenovice u Soběslavi, obec - Klenovice, okr. Tábor. Vlastník nemovitosti : Thiele Edith, Písková 830/25, Modřany Praha 4... ½ Thiele Thomas, Písková 830/25, Modřany Praha 4... ½ Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 85/ Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Počet stran: 20 včetně titulního listu a 26 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění rekreačních chat tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starší rekreační chatu ve zhoršeném stavu, která není užívána (sporadicky), zaplavena při povodních. Mimo zastavěné území obce, rekreační osada na břehu Lužnice Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, věcná a zejména porovnávací Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti rekreační chaty č.e. 8 s příslušenstvím a s pozemkem, v katastrálním území Klenovice u Soběslavi, obec Klenovice, okr. Tábor. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 206. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinné. Jedná se o nemovitý majetek spoluvlastnický podíl ve výši ½ povinné Edith Thiele. Chata je součástí pozemku číslo parcely st

3 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : DONET s.r.o. proti povinné : Edith Thiele, bytem Písková 830/25, Praha. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. v aktuálním znění (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon číslo 89/2012 Sb. Nový občanský zákoník - Zákon číslo 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhl. číslo 358/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - 3 -

4 - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne osobně znalec. Povinná, ani spoluvlastník, se místního šetření, přes doporučené písemné obeslání, nezúčastnili, ani jinak se znalcem nespolupracovali Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 206 pro katastrální území Klenovice u Soběslavi, obec Klenovice, okr. Tábor. V části A je zapsán vlastník Thiele Edith, Písková 830/25, Modřany Praha... ½ Thiele Thomas, Písková 830/25, Modřany Praha... ½ V části B vlastnictví stavby č.e. 8 rodinná rekreace a pozemky V části C - nařízení exekuce, usnesení soudu a další V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinné : paní Thiele Edith, na základě exekučního příkazu. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½. Základem nemovitého majetku je rekreační chata s příslušenstvím, postavená na vlastním pozemku, malá rozptýlená chatová oblast na pravém břehu Lužnice

5 3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rekreačních chat používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - rekreační chaty č.e. 8 s příslušenstvím v katastrálním území Klenovice u Soběslavi, obec - Klenovice, okr. Tábor. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu pro Prahu 4, č.j. 13 Nc 33342/ ze dne , pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného platebního rozkazu Obvodního soudu pro Prahu 4, č.j. 63 Ro 4157/2003 ze dne , k vymožení pohledávky oprávněného : DONET spol. s. r.o. proti povinné : Edith Thiele, bytem Písková 830/25, Praha. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného

6 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek č. parcely st. 201 s rekreační chatou Adresa předmětu ocenění: Klenovice u Soběslavi Klenovice Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Klenovice Katastrální území: Klenovice u Soběslavi Počet obyvatel: 625 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 213,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti - osobně znalec. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 206, katastrální území Klenovice u Soběslavi, okr. Tábor - - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 85/ ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 85/ ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Prohlídka a venkovní zaměření chaty provedené znalcem při místním šetření - - Informace získané při místním šetření - 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 206 pro katastrální území Klenovice u Soběslavi, okr. Tábor. Bližší - viz přílohy posudku

7 6. Dokumentace a skutečnost Povinná, ani spoluvlastník se znalcem nijak nespolupracovali. Znalec vychází z venkovní obhlídky a zaměření. Z charakteru stavby je zřejmé, že se jedná o rekreační objekt v souladu se stavem v katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá mimo souvisle zastavěné území obce, rozptýlená chatová osada v sousedství Lužnice. Stáří chaty není přesně dokladováno, ale dle informací z okolí pochází celá osada z 70 let. S ohledem na stavebně - dispoziční řešení je tento údaj odpovídající. Nemovitost je napojena na elektrický proud, bez kanalizace, voda z vlastní studny. Přístup po lesní a polní nezpevněné cestě, která se po cca 1 km napojuje na okresní silnici do vlastních Klenovic, pod tratí ČD. Okolní zástavba - několik rekreačních chat, les, 100 m od Lužnice. Nemovitost je situována v záplavovém území! Pozemek je ve tvaru širokého T, rovinný charakter. Sestává ze dvou parcel. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pozn. Jedná se o dokončenou rekreační chatu. Pro ocenění se použije porovnávací způsob ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. Případné,vyjmenované venkovní úpravy a vedlejší stavby o zastavěné ploše do 25 m 2 jsou součástí ceny chaty. Dále je uveden stručný výčet příslušenství k rekreační chatě. - Přípojka elektrické energie - - Předpoklad odpadní jímky - - Přípojka vody ze studny a domácí vodárna? - Předložené schody - vstup do chaty - Event. další venkovní úpravy - 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č.e Příslušenství Studna - 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i - 7 -

8 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnictví I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5- leté vody) I 0,70 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,672 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,884 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rekreační chata č.e. 8 Samostatná chata postavená na st. číslo 201, jejíž je součástí. Chata nebyla zpřístupněna ( spoluvlastníci se znalcem nijak nespolupracovali ) a proto je část technických parametrů a - 8 -

9 předpoklad vnitřního provedení a vybavení stanovena technickým odhadem. Závěry posudku ale tato skutečnost výrazně neovlivňuje. Stavba je z větší části zastavěné plochy podsklepena, dále obsahuje přízemí a v podkroví je uvažována půda ( event. letní ložnice se zkosenými stěnami ). Vrchní stavba je na jižní straně přesazena nad sklepy, betonové pilíře, nízký prostor pro uskladnění. Vstup do 1. NP je po venkovním schodišti, které přechází v betonovou terasu, krakorcovitě vyložená nad vstup do sklepů. Nad palubkovými vstupními dveřmi je přístřešek. Zděné provedení z cihel a tvárnic ( škvárobetonové? ), strop nad suterénem předpokládán nespalný ( beton, alternativa Hurdis do I profilů ), strop nad přízemím dřevěný, trámkový. Sedlová střecha, vlnitý osinkocement. Klempířské prvky pozink, okna zdvojená a jednoduchá. Hladká fasádní omítka, část hrubá, odtrhovaná. Vyšší, kamenný sokl. Zavedena voda ze studny, elektro NN. Vnitřní vybavení odborným odhadem. Jedná se o stavbu pro rodinnou rekreaci ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Z venkovní obhlídky je zřejmé, že chata není delší dobu užívána, nebo jen sporadicky. Asi byla vykradena ( odštípané vstupní dveře a nový zámek ), větší trhlina v zadní stěně, byla zaplavena v roce 2006 a 2002 ( vyznačené na fasádě ), utržený svod, zarostlá střešní krytina, bez údržby. Stavebně - technický stav je určen jako značně zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 915,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: = 47,00 m 2 1. NP: = 61,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 47,00 m 2 2,00 m 1. NP: 61,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Stavba: = 290,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 290,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné III typ A plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení II 0,00 podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout IV 0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00-9 -

10 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - povodně, I -0,15 narušené zdivo 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,775 = 0,626 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,672 Index polohy pozemku I P = 0,884 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 915,- Kč/m 3 * 0,626 = 1 824,79 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 290,00 m 3 * 1 824,79 Kč/m 3 * 0,672 * 0,884= ,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,73 Kč 1.2. Příslušenství Studna - Technický odhad. Hloubka odhadována s ohledem na sousedící Lužnici. Schází obdlažba, těsnění, spad nečistot. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = ,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 90 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,

11 = 7 154,16Kč Nákladová cena stavby CS N = 7 154,16 Kč Koeficient pp * 0,594 Cena stavby CS = 4 249,57 Kč Studna - - zjištěná cena = 4 249,57 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - Tvar do širokého T, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemků - viz dále. Pozemek sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Několik lesních porostů ( borovice ), přestárlé ovocné stromy a křoví z náletu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Záplavové území I -0,15 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,850 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,672 Index polohy pozemku I P = 0,884 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,672 * 0,850 * 0,884 = 0,505 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,02 0, ,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena

12 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha ,00 107, ,38 4 odst. 1 ostatní plocha ,00 107, ,48 Stavební pozemky - celkem 667,00 m ,86 Pozemek - - zjištěná cena = ,86 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č.e ,70 Kč 1.2. Příslušenství Studna ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistadevadesáttisíctřistasedmdesát Kč Z toho ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ ,- Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.)

13 Výčet oceňovaných nemovitostí Rekreační chata č.e Studna Pozemek Rekreační chata č.e. 8 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 290,0 m3 ZCU základní cena 2.915,- Kč/m3 OP Reprodukční cena 290,0 m3 OP * 2.915,- Kč ,- Kč Znehodnocení opotřebením - 60% ,- Kč Věcná hodnota rekreační chaty č.e. 8 ke dni ocenění ,- Kč Studna 4,0 m x 1.950,- Kč - 60% 3.120,- Kč Věcná hodnota studny ke dni ocenění 3.120,- Kč Pozemky Výměra celkem 667,0 m2 Věcná hodnota je určena porovnáním ve výši 180,- Kč/m2 (velikost pozemku) 667,0 m2 * 180,- Kč = ,- Kč Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění ,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace Rekreační chata č.e ,- Kč Studna 3.120,- Kč Pozemek ,- Kč

14 3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem ,- Kč Tj. slovy : Čtyřistašedesátjedentisíctřistadvacet Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí pro rodinnou rekreaci jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Klenovice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Klenovicích je poměrně málo nabízených nemovitostí, a proto jsou také použity údaje z blízkého okolí. Porovnávací nemovitosti je proto nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, zhoršený technický stav, velikost pozemku a zejména skutečnost, že nemovitost je situována v záplavovém území. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Nemovitost nebyla zpřístupněna. Jedná se jen o prodej spoluvlastnického podílu ve výši ½. Chata je ve zhoršeném stavu, pro plnohodnotné užívání bude třeba vynaložit určité další finanční náklady. Je jisté, že pokud se

15 nenajde např. spekulativní zájemce nebo movitý kupec, který bude ochoten vykoupit i druhou polovinu nemovitosti, tak bude prodej ideální ½ předmětné nemovitosti značně obtížný. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí ,- Kč ,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob rekreační chaty č.e. 8 evidované na LV číslo 206, v katastrálním území Klenovice u Soběslavi, obec Klenovice, okr. Tábor, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) ,- Kč Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena ,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti ,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota Porovnávací hodnota rozpětí 300.tis. 400.tis.Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti pozemku číslo parcely st. 201 s rekreační chatou č.e. 8 s příslušenstvím a pozemku číslo parcely 3299, evidované na LV číslo 206 pro katastrální území Klenovice u Soběslavi, obec Klenovice, okr. Tábor, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč Tj. slovy : Třistatisíc Kč Z toho ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ ,- Kč Tj. slovy : Stopadesáttisíc,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

16 V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

17 - 17 -

18 - 18 -

19 Fotodokumentace z místního šetření pohled od Lužnice severovýchodní průčelí východní pohled zadní strana chaty

20 Fotodokumentace - pokračování chata - úložný prostor průčelí přístup od Lužnice příjezd a přístup