ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 153/8 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku NEMOVITOST : m.p. 29 k.ú. mice u Hodonína LV. 17 okr. Hodonín na pozemku, parc.. 74 zastav ná plocha a nádvo í obec: mice VLASTNICTVÍ: Miroslav Kou il, T mice 29, T mice u Hodonína Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R,se sídlem Praha 3, Orlická 4 I : proti povinnému: Miroslav Kou il, T mice 29, T mice u Hodonína na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 15 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 3 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 29 v etn p íslušenství LV. 17 pro k.ú. T mice u Hodonína Související pozemek:.parc.74 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 267m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Povinný neumožnil znalci vstup do nemovitosti, na místo prohlídky se bez udání d vod nedostavil, i když byl o termínu prohlídky v as uv domen doporu eným dopisem. Znalec tedy vycházel ze zjišt ní, které inil p i prohlídce této nemovitosti v roce 26 a využil vlastních záznam a fotodokumentace z toho období. Na skute ný technický stav interiéru domu a stav údržby usoudil podle vn jších znak, náhledem p es prosklené ásti a z ásti využil i informace od soused. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m.p.29 Adresa nemovitosti: T mice 29 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:T mice, Katastrální území:t mice u Hodonína, Po et obyvatel:861 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 35, K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD pro LV. 17 k.ú. T mice u Hodonína ze dne ást projektové dokumentace na plynoinstalaci domu z roku kupní smlouva ze dne

3 - stavební povolení k rekonstrukci domu a instalaci ÚT.j.Ky-13/77 vydané MNV T mice, komise výstavby ze dne stavební povolení k úpravám RD ze dne kolauda ní rozhodnutí nebylo k dispozici - informace, poskytnuté na OÚ v T micích - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV. 17 k.ú.t mice u Hodonína Druh vlastnictví: Výlu né Vlastnické právo: Miroslav Kou il, T mice 29, T mice u Hodonína Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m.p.29 je situován do uli ní, adové zástavby, jako koncový, poblíž centra obce T mice, podél místní zpevn né komunikace, která navazuje asi po 2m na hlavní pr jezdní vozovku obcí. Okolní zástavbu tvo í rodinné domky a ob anská vybavenost obce. V míst je možnost napojení na veškeré inženýrské sít a to na vodovodní ad, kanalizaci, plynovod, kabelovou televizi a nadzemní elektro. D m je napojen na všechny tyto sít krom vodovodu a telekomunika ního kabelu. Kanalizace je vyvedena do ve ejné kanalizace p es septik, plynové rozvody jsou pouze ke kotli ÚT v suterénu. Zdroj vody je z vlastní studny. m je p ízemní, áste podsklepený. Je tvercového p dorysného tvaru, zast ešení tvo í v p ední ásti sedlový krov, na který kolmo navazuje pultová st echa (p vodní p dorys domu), vstupní p ístavek a pozd ji postavená p ístavba má plochou st echu. Vstup do domu je z uli ní fronty p es vstupní p ístavek nebo p es bránu v oplocení a dv r z bo ního pr elí. Dispozice sestává ze ty obytných pokoj, kuchyn a p íslušenství. íslušenství tvo í vstupní p edsí, chodba, spíž, koupelna a samostatné WC. Suterén je p ístupný ze dvora es vn jší schodišt a sestává ze dvou místností a to kotelny pod domem a skladu, mimo p dorys domu. Všechny prostory v dom slouží výlu k bytovým ú el m a z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. V levé ásti pozemku je situována samostatná garáž s vjezdem p ímo z uli ní fronty. vodní d m byl postaven v roce 1956 tradi ní stavební technologií a byl p dorysného tvaru L. V roce 1977 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce domu. Z p vodního domu z staly svislé konstrukce, v ásti domu strop a st echa. V zadní ásti byla p istav na jedna obytná místnost (obývací pokoj) a kuchy, pod kterou byl ízen sklep. Rekonstrukce pokra ovala v roce 1985 a to opravou omítek, z ízením vchodového schodišt aj. K domu náleží dvorek, který je p ístupný z domu nebo p es branku v oplocení z uli ní fronty, ohrani ený je ploty nebo zástavbou. Pozemek je tvo en jedinou parcelou, ozna enou jako zastav ná plocha a nádvo í. íslušenstvím k domu je garáž, studna, venkovní úpravy a pozemek. parc. 74 s jedním ovocným stromem a okrasnými ke i p ed domem. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) D m.p a m je situován do uli ní, adové zástavby v obci, jako koncový. Je tvercového p dorysu, p ízemní, se sedlovou nebo plochou st echou, áste podsklepený. Z inženýrských sítí je napojen na kanalizaci, plynovod a nadzemní elektro. Sít probíhají soub žn se zástavbou. m byl vybudován a uveden do užívání v roce V roce 1977 byl d m celkov rekonstruován, z vodního domu z staly pouze st ny, ást strop a st echa. Dále byla provedena v zadní ásti p ístavba obývacího pokoje a kuchyn, pod kterou byl z ízen sklep. Tato p ístavba byla provedena mezi p vodní hlavní ástí a dvorním k ídlem. V roce 1985 byly na dom provedeny další menší stavební úpravy (oprava omítek, vchodového schodišt aj.). Základy domu jsou betonové s vodorovnou hydroizolací, p vodní st ny jsou ze škvárobetonových tvárnic, nové zdivo p ístavby kuchyn je z pórobetonových tvárnic, v suterénu jsou pálené cihle. Stropy jsou v ásti d ev né, trámové a v ásti keramické, hurdové. St echu tvo í v uli ní ásti klasický, d ev ný sedlový krov, na který kolmo navazuje pultová st echa, krytina je tašková, pálená. Nová p ístavba a vstupní p ístavek má st echu plochou s plechovou krytinou. Klempí ské výrobky žlaby, svody a parapety oken jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná, dvojitá nebo zdvojená, dve e jsou nápl ové nebo hladké, plné nebo prosklené do ev ných nebo ocelových zárubní. Vstupní dve e jsou ocelohliníkové, prosklené. Do p dního prostoru je vstup ze štítu p es st echu vstupního p ístavku. Vstup do domu je z hlavního uli ního pr elí do vstupní p edsín, na kterou voln navazuje obývací pokoj (hala) a následn další obytné ásti v dom. Z obývacího pokoje je možný vstup do dvora. Celkov d m sestává ze ty obytných místností, kuchyn, vstupní p edsín, chodby, spíže, koupelny a samostatného WC. Suterén je p ístupný po betonovém schodišti ze dvora a je zde kotelna (pod p dorysem domu) a sklad (mimo dorys domu). Vybavení kuchyn tvo í linka s d ezem s TUV a elektrický sporák s digesto í, za linkou je keramický obklad. Koupelna je vybavena vanou a umývadlem a je obložena keramickým obkladem. WC je splachovací a je zde keramický obklad. Podlahy obytných místností tvo í OSB desky, d ev né vlysy nebo d evot ískové p ezy, v ostatních místnostech je vesm s keramická dlažba. V suterénu je podlaha teracová nebo zdusaná hlína. Vytáp ní domu je ze suterénu plynovým kombinovaným kotlem, radiátory jsou deskové. P íprava TUV je v boileru. Vnit ní omítky jsou vápenné hladké, podhledy jsou vesm s omítané, v obývacím pokoji jsou d ev né kazety a ve vstupní p edsíni pak polystyrenové stropnice. V suterénu jsou omítky áste né, vápenné hrubé. Fasáda je b izolitová, sokl je v uli ní ásti obložen b idlicovými obklady Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 54 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 4

5 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. PP: 5,1*3,7 = 18,87 m 2 1. NP: 2,23*5,45 = 12,15 m 2 : 7,3*6,18 = 43,45 m 2 : 5,45*8,9 = 48,51 m 2 : 4,95*7,3 = 34,8 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. PP: 18,87 m 2 2,27 m 1. NP: 12,15 m 2 2,75 m : 43,45 m 2 2,95 m : 48,51 m 2 3,11 m : 34,8 m 2 3, m Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: (5,1*3,7)*(2,27) = 42,83 m 3 VRCHNÍ STAVBA: (2,23*5,45)*(2,75)+(7,3*6,18)*(2,95)+(5,45*8,9)*(3, = 416,83 m 3 11)+(4,95*7,3)*(3,) ZAST EŠENÍ: (5,45*8,9)*(1,32)+(4,95*8,2)*(1,7) = 17,46 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 567,12 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,9 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 157,77 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,14 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III, 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II,1 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V,8 nebo propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III, 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III, 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -,3 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II, celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -,1 stavbou) nebo do 3 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III, 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad provedení IV,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 54 let:,7 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 *,7 =,473 i = 1 5

6 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III,1 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -,3 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II, 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,92 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než I -,1 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,9 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,473 *,92 *,9 =,392 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 164,- K /m 3 *,392 = 1 24,29 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 1 24,29 K /m 3 * 567,12 m 3 = ,26 K m.p zjišt ná cena = ,26 K a2) Garáž - 24 Samostatn stojící, p ízemní garáž, situovaná po levé stran uli ního pr elí domu v souvislé zástavb (p es dv r). Vjezd je samostatný z uli ní fronty, vrata jsou d ev ná, svlaková, provizorní, neotvíravá. Do dvora je možný vstup p es otev ený dve ní otvor v zadním pr elí. Objekt nemá okna (pouze okenní otvory) ani klempí ské výrobky. Základy jsou betonové, st ny jsou z vápenopískových nebo pálených neomítnutých cihel. Stropy jsou keramické Hurdis, st echa je plochá bez krytiny. Podlaha je tvo ena hrubou betonovou mazaninou. Garáž byla vybudována v roce Objekt není v sou asnosti využíván, udržován a nemá žádné vybavení. Objekt je ve špatném technickém stavu. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 33 rok Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - D m.p. 29 a od této stavby p ebírá index IT a IP. Základní cena ZC (p íloha. 18): 1 93,- K /m 3 6

7 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: 6,5*5,26 = 34,19 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. NP: 34,19 m 2 2,72 m Obestav ný prostor: 1. NP: (6,5*5,26)*(2,72) = 93, m 3 Obestav ný prostor celkem: = 93, m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 =, m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 34,19 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1, Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - adová I -,1 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II, 3. Technické vybavení - bez vybavení I -,5 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez p íslušenství II -,1 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III, 6. Stavebn - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková V,4 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stá í 33 let:,8 5 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V6 *,8 =,298 i = 1 Index polohy: evzatý index polohy IP =,92 Index trhu s nemovitostmi: evzatý index trhu IT =,9 Celkový index I = IV * IP * IT =,298 *,92 *,9 =,247 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 93,- K /m 3 *,247 = 476,71 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 476,71 K /m 3 * 93, m 3 = ,3 K Garáž - zjišt ná cena = ,3 K 7

8 b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu.p Pozemek se nachází poblíž centra obce T mice. P ístup je po místní zpevn né cest, která asi po 2m navazuje na hlavní pr jezdní vozovku v obci. Okolí tvo í zástavba rodinnými domy a veškerá ob anská vybavenost obce. Pozemek sestává z jediné parcely - stavební plochy. Je rovinný, z ásti zastav ný domem a vedlejšími stavbami, zbytek je využíván jako malý dvorek. Ohrani en je ploty nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, kanalizaci, plynovod, nadzemní elektro a dále na kabelovou televizi a rozvody telekomunikací. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í , 35, 9 345,- Sou et 9 345,- Úprava ceny íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % + 934,5 Mezisou et 1 279,5 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): *,828 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): * 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,33 Pozemek, náležející k domu.p.29 - zjišt ná cena = ,33 K Výsledné ceny: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) D m.p. 29 = ,26 K a2) Garáž = ,3 K b) Pozemek, náležející k domu.p.29 = ,33 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,62 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 8

9 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec T mice leží v údolí O echovského potoka asi 1 km východn od Kyjova. První písemné zprávy o obci pocházejí z roku Obec dostala své jméno po feudálu Janovi z Tém roku K historickým památkám obce pat í kamenný k íž z roku 181 a žudro na lidovém dom z poloviny 19. století.kulturní život v obci je pom rn bohatý. V b eznu se koná košt vína, v zá í vinobraní, v listopadu na sv. Kate inu tradi ní krojované hody s v ncem a ká ery. Katastrální vým ra: 378 ha Po et obyvatel: 86 Z toho v produkt. v ku: 518 Pr rný v k: 35,1 Pošta: Ano Škola: Ne Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Ve vesnici se nachází 3 obchody s potravinami, 2 hospody, 2 kade nictví, stavebniny a obchod s pr myslovým zbožím. Dále je zde soukromá autodoprava, pálenice, obchodn -výrobní firma a jiní podnikatelé. Mezi další instituce pat í pošta, mate ská škola, obecní ú ad a zdravotní st edisko. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V obci je pr rná nezam stnanost. POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. ízemní d m o velikosti 5+1 v T micích u Hodonína, 4 km od Bzence. U domu je postavena nová p ístavba vhodná jako komer ní objekt - pro prodejnu nebo kancelá e. K domu náleží dvougaráž a velká dílna, zahradní domek, dv r a zahrada. V dom je 5 místností, kuchyn s jídelnou, koupelna, samostatné WC a nová prádelna. Skv lý stav, rekonstrukce z roku 27. Zastav ná plocha 88 m2 Užitná plocha 88 m2 Po et podlaží objektu 1 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely 88 m2 Typ objektu ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy velmi dobrý Rok rekonstrukce 27 Po et byt 1 Nebytové prostory Garáž Voda Voda - zdroj pro celý objekt Elekt ina Elektro - 23 V, Elektro - 38 V, Elektro - 4 V. 2. ízemní, adový d m se sedlovou st echou, pr jezdem a dvorkem. D m je postaven do L se dv ma venkovními hospdá skými stavbami a velkým venkovním sklepem. m je dlouhou dobu prázdný a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Vým ra parcely 26 m2. Zajímavá alternativa domku k rekreaci i jako stavební parcela. Inženýrské sít : Plynová p ípojka p ed domem, elekt ina 22/ 38V, obecní studna (možnost p ípojky obecní vody), suché WC. Topení není. Stránka 9

10 3. Starší adový rodinný d m 2+1 ve Bzenci Kolonii. D m je postaven z pálených cihel, je zde zapo ata rekonstrukce vnit ních prostor. Na d m navazuje prosklená veranda a další stavení letní kuchy, dílna, malá garáž s montážní jámou, k lna, výminek, ást z t chto objekt je podsklepena. Za domem je velká zahrada 913 m2. Možnost íjezdu i ze zadní strany. RD se nachází ve velmi klidné ulici. Lze využít po dokon ení rekonstrukce k bydlení i k rekreaci. Plocha zastav ná: 396 m2 4. Prodej Rodinný d m 3+1 Bzenec, okres Hodonín.Nabízíme k prodeji RD 3+1 s obytným podkrovím ve Bzenci.D m je áste podsklepený.v p ízemí kuchyn,obývací pokoj,1 pokoj,chodba,koupelna a WC,veranda se vstupem na dvorek.v chodb d ev né schodišt do prostorného podkroví.na dom prob hla menší reakonstrukce pl.dve e do dvora, elekt ina,voda.topení úst ední na tuhá paliva a krbová kamna v pokoji,plyn u domu.d m je ur en k rekonstrukci,cena k jednání!za domem je malý dvorek s pr jezdem.cp pozemku 165m2.Cena bez provize RK.Domluvte si prohlídku RD 3+1 ve Bzenci na Hodonínsku. ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v T micích 2. Rodinný d m v Labutách 1 7 K 1, 1,,8 1,,8,6,6, K Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší Lepší 19 K,9 1, 1, 1, 1, 1,2 1,2 1, K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Horší Horší Horší K K 3. Rodinný d m v Bzenci 87 K,8,7,8 1, 1,,9,9, K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 4. Rodinný d m v Bzenci 85 K,8,7 1, 1, 1,,85,85,51 68 K Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: K K,15 Porovnávací hodnota celkem: Index odlišnosti K Cena porovnávaná Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 3 K Stránka 1

11 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 29 k.ú. mice u Hodonína LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 29 Zastav ná plocha: 139 m 2 Obestav ný prostor: 567 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 139 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. 74 o vým e 267 m 2 Vým ra pozemku celkem: 267 m 2 17 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 2 m 2 x,7 = 14 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 14 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): jiné ú ely Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 14 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 14 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok Stránka 11

12 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení negativní,8 d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,8 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,31 snižující Dosažitelná výše nájemného : 47 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 54 rok Doba dalšího trvání: 46 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 25 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 13,4% Opot ebení: 54,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 4 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 67% Ro ní nájemné celkem: VN = 65 8,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 5,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 13,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. zastav ná plocha manipulace, dv r zahrada, sad, rekrea ní plochy parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov 3 2,5 3. Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 3 2,5 okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3, 2,3,, Index,6,8 1, Stránka 12

13 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 267,, 3, % 8 1 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace),, 2,3 % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 267,, Celkem: 8 1 K Využitelná plocha pozemku celkem : 267 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 3, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,6 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,48 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 14,4 /m 2 /rok VN = 3 845,- K /rok Náklady (odhad): 2% N = 769,- K /rok r = 13,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index,8 C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 4 /m 3 = K opot ebení: 54,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 6 K pr rné opot ebení: 8,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 267 m 2 x 4 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: 1 66 K K 12 K 1 68 K K Stránka 13

14 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,26 K ,33 K ,3 K ,62 K K K 18 5 K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 5,691 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 3 K K K 3 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1, 1, 1, 1, 3 K Stránka 14

15 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 17 k.ú. mice u Hodonína obec Kn ždub okr. Hodonín m.p. 29 etn p íslušenství a pozemku parc.. 74 zastav ná plocha a nádvo í Obvyklá cena: 3 K slovy: t istatisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 34/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Stránka 15