Č. j.: 167 EX 15378/12-69 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ ZAPSANÝCH NA LV 1403 A LV 2284 K. Ú. BOJKOVICE číslo 6297-272 / 2014 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, obec Bojkovice, k.ú. Bojkovice Adresa nemovitosti: Mánesova 856, 687 71 Bojkovice Vlastník stavby: 515809/034, paní Anna Slavíčková, Mánesova 956, 68771 Bojkovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 515809/034, paní Anna Slavíčková, Mánesova 956, 68771 Bojkovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s. r. o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/7, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 608 956 607 e-mail: kofido@volny.cz DIČ: CZ61501107 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 2 300 000 Kč Datum místního šetření: 16. 6. 2014 Stav ke dni : 16. 6. 2014 Počet stran: 29 stran Počet příloh: 19 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne 17. 10. 2014 Ing. Ladislav Kubíček, MBA NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 15378/12-69 - List vlastnictví 1403 pro katastrální území Bojkovice - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC Místopis Obec Bojkovice patří k menším obcím ležící v Zlínském kraji, okres Uherské Hradiště. Obec má kolem pěti tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je přiměřená její velikosti. Dopravní obslužnost je dobrá všemi druhy dopravy. Běžně dosažitelné jsou větší města - Ostrava, Brno a další. Všechny nemovitosti jsou v rozsáhlém chráněném území. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV - 2 -
Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 956 v ulici Mánesova. K domu patří nejen pozemky pod stavbami, ale ještě rozsáhlá a dobře udržovaná zahrada a ostatní půda mimo dům. Vlastní budova je přízemní, podsklepená v centrální části obce. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 30 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci, i když je vjezd poněkud utajen. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem velmi dobré údržby. V okolní zástavbě se nachází další rodinné domky a další hospodářské stavby. Rovněž zahrada a ostatní půda působí velmi pozitivním dojmem stejně jako vlastní dům. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní pro Stavební spořitelnu České spořitelny, a. s.pro pohledávky v celkové výši 850.000 Kč sw příslušenstvím a budoucími pohledávkami, zůstatek není znám. Dále je na LV zapsáno zástavní právo exekutorské a další exekuční tituly. Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou. Silné stránky - Vlastní rodinný dům je nově dobudován a je ve velmi dobrém stavu. - Blízkost centra obce Slabé stránky - Rozsáhlé chráněné území RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 3 -
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Další rizika spočívají v zástavní smlouvě pro Stavební spořitelnu, České spořitelny za pohledávky zůstatek není znám. Na podíl 1/2 další nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Další rizika spočívají ve spoluvlastnictví druhé nemovitosti. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Bojkovice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 961 14 415 15,00 1,00 15,00 Popis pozemku: Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v příloze ocenění. Průměrná jednotková cena 15,00 Kč/m 2-4 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V obci se podařilo najít toliko jediný případ nabídky realitní kanceláře a žádný uskutečněný obchodní případ. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 5656 57 15 855 Celková výměra pozemků 57 Hodnota pozemků celkem 855 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí 435,00 m 2 3,80 m Zastřešení 430,00 m 2 1,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (435)*(3,80) = 1 653,00 m 3 Zastřešení (430)*(1,65) = 709,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 1 653,00 m 3 Zastřešení 709,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 362,50 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 435 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 302 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 362,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 3 600-5 -
Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] 3 600 Reprodukční hodnota [Kč] 1 087 200 (RC * UP) Stáří roků 9 Další životnost roků 91 Opotřebení % 9,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 989 352 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 302,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Veletiny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena - 6 -
koef. K C 0,66 Kč/m 2 7 978 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 0 m 2 3 040 000 Kč 12 160 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Boršice u Blatnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 7 695 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 0 m 2 1 900 000 Kč 9 500 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Český Těšín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 7 254 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m 2 0 m 2 1 970 000 Kč 8 955 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 254 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 642 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 978 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 642 Kč/m 2-7 -
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 302,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 307 884 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 087 200 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 2 307 884 Kč 0 Kč 990 207 Kč 855 Kč Obvyklá cena stavby - 8 -
2 300 000 Kč slovy: Dvamilionytřistatisíc Kč Obvyklá cena podílu ½ pozemku 430 Kč Slovy: Čtyřistatřicet Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2-9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 15378/12-69 3 List vlastnictví 1403 katastrální území Bojkovice 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2284 2 Snímky katastrální mapy 2 Mapa oblasti 2 Karty porovnávaných nemovitostí 5 Fotodokumentace 2-10 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 1-11 -
Příloha č. 1 Usnesení - str.2-12 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 3-13 -
Příloha č. 4 Kat. mapa - 19 -
Příloha č. 4 Kat. mapa - 20 -
Mapka okolí Příloha č. 5-1 - 21 -
Mapka místa Příloha č. 5-2 - 22 -
Příloha č. 6 Karta namovitosti č. 1-23 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 1.2-24 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 2-25 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3-26 -
Příloha č. 6 Karta pozemku - 27 -
Příloha č. 7 Pohled na dům zepředu Zahrada Pohled na dům zezadu Kuchyně - 28 -
Příloha č. 7 Pokoj Pracovna Ložnice Pozemek - 29 -