Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č. 12020-0770/2016 o ceně rodinného domu č.p.24 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.20 v k.ú. Nučničky, obci Travčice, okres Litoměřice.LV 113. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543 Zjištění ceny nemovitosti - ve věci sp.zn. 102 EX 43/15 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29. 3. 2016. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842 rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran.
V Ostravě, 29. 3. 2016
3 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - ve věci sp.zn. 102 EX 43/15. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 2. 2016 za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nučničky, obec Travčice, okres Litoměřice, list vlastnictví č. 113, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Travčice Katastrální území: Nučničky (768031) List vlastnictví číslo: 113 Vlastník: Moravcová Věnceslava Nučničky 24, 41201 Travčice Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 113 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový III. Vlivy zvyšující cenu 0,30 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,300 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 0,01
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,010 i = 2 a) Rodinný dům 35 RD 3+1 v obci Travčice ( 554 ob.), část Nučničky, okres Litoměřice. Vzdálenost od okresního města je cca 10 km a od obce Terezín cca 3 km. Dům je v původním stavu a probíhá na něm pravidelná základní údržba. V zimním období je dům vytápěn ústředním topením, plynovým kotlem a krbem. Na domě je nová střešní krytina. V zadní části domu se nachází kůlna a skladový prostor zahradní techniky. Veškerá občanská vybavenost je ve městě Terezín. Dům je připojen na el.220/380 V, plyn a vodovodní přípojku, u RD studna. V 1.NP se nachází kuchyně, koupelna, WC, 2x pokoj, technická místnost, kůlna, v podkroví pokoj a půda. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 2,60 m 105,00 m 2 podkroví 1,70 m 70,00 m 2 Součet: 4,30 m 175,00 m 2 Podlažnost: 175,00 / 105,00 = 1,67 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,60 105 = 273,00 m 3 podkroví 1,70 70 = 119,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 392,00 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Travčice Počet obyvatel: 611 Základní cena (ZC): 1 324, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00
6 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1900 Rok celkové rekonstrukce: 1990 Stáří stavby (y): 41 Koeficient pro úpravu (s): 0,795 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,803 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 063,17 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,300 Index polohy (I P ): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 392,00 1 063,17 1,300 1,010 = 547 209,35 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 547 209,35 Kč b) Pozemky na LV číslo 113 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Travčice Název okresu: Litoměřice Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 1 350, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 455, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,300 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i
7 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,313 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 597,4150 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 20 zastavěná plocha a nádvoří 302 180 419,33 4/5 zahrada 228 136 210,62 Součet: 530 316 629,95 Pozemky na LV číslo 113 zjištěná cena: 316 629,95 Kč
8 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 530 m 2 Výsledné ceny včetně opotřebení - administratívní cena: a) Rodinný dům 547 209,35 Kč b) Pozemky na LV číslo 113 316 629,95 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 863 839,30 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 863 840, Kč Určená cena: 863 840, Kč Cena slovy: osmsetšedesáttřitisíceosmsetčtyřicet Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.24 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.20 v k.ú. Nučničky, obci Travčice, okres Litoměřice.LV 113. Kč 850.000,- Slovy: osumsetpadesáttisíc Kč V Ostravě, 29. 3. 2016 Ing. René Bystroň
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12020-0770/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
Katastrální mapa parcely st. 20 10
11 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky:8828780 http://www.sreality.cz MoniT-ID: 124E0B Nabídková cena: 949 000, Kč vč. DPH, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Travčice (okres Litoměřice) Obec: Travčice Číslo obce: 565741 Počet obyvatel: 611 Okres: Litoměřice Kraj: Ústecký Popis: Nabízíme samostatně stojící RD 4+1 s garáží a zahradou v klidné části na okraji obce Travčice. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu z cihel a tvárnic s plastovými okny a polovalbovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 289 m2, obytná je cca 120 m2. Dům prošel v roce 2011 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné nová okna a vchodové dveře. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s vanou, toaleta a komora. V patře je ložnice s balkonem, dětský pokoj a jeden prostorný pokoj s balkonem. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku včetně spotřebičů, nábytek a pračku. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky. Plynová přípojka je před domem. K domu náleží garáž, kůlna, sklad a udržovaná zahrada s okrasnými dřevinami o rozloze 82 m2. Nemovitost je oplocena. Kompletní občanská vybavenost se nachází v okresním městě Litoměřice. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Ostatní vybavenost: Kuchyňská linka včetně spotřebičů, nábytek a pračka. Celková plocha: 120 m 2 Zastavěná plocha: 289 m 2 Užitná plocha: 120 m 2 Plocha pozemku: 371 m 2 Plocha zahrady: 82 m 2 Plocha sklepa: 30 m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Rok rekonstrukce: 2011 Počet nadzemních podlaží: 2 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Plyn: individuální Kanalizace: jímka Rozvody: telefon, internet Doprava: silnice, autobus Příslušenství: sklep, garáž
12
13 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes-464899 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 356CF8 Nabídková cena: 600 000, Kč vč. DPH Včetně provize Adresa: Drahobuz, okres Litoměřice Obec: Drahobuz Číslo obce: 564770 Počet obyvatel: 254 Okres: Litoměřice Kraj: Ústecký Popis: Nabízíme prodej rodinného domu 5+1 s předzahrádkou a garáží. Rodinný dům je dispozičně dobře řešen. V přízemí domu jsou dva pokoje a přímý vstup z domu do garáže. V patře domu je kuchyň, tři pokoje a koupelna. Dostupnost Litoměřice 18 km, Roudnice nad Labem 15 km. Financování zajistíme naším hypocentrem.počet parkovacích míst: 3 Celková plocha: 242 m 2 Zastavěná plocha: 123 m 2 Užitná plocha: 242 m 2 Plocha pozemku: 355 m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: 2 Počet podzemních podlaží: 1 Počet místností: 65286 Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: septik Příslušenství: sklep, zahrada, garáž
14
Fotodokumentace 15
16