ZNALECKÝ POSUDEK č. 2-4226 O ceně zemědělských pozemků čísla parcel 1882, 2588 a 2698 v katastrálním území Košice u Soběslavi, obec - Košice, okr. Tábor. Vlastník nemovitosti : Tomášek Lubomír, Rejskova 2330/13, 120 00 Praha 2... ¼ & apol. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 1697/13-39 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 14.1.2016
1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění různé přirážky, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o zemědělské pozemky situované mimo zastavěné území Košice u Tábora. Začleněné do větších půdních celků, využívané pro zemědělskou výrobu. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda a zjištěná cena dle platných cenových předpisů. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti pozemků čísla parcel : 1882, 2588 a 2698, v katastrálním území Košice u Soběslavi, obec Košice, okr. Tábor. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 91. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Jedná se jen o ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼! 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Lubomír Tomášk, bytem Rejskova 2330/13, 120 00 Praha 2. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. - 2 -
151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 29.12.2015. 1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - - Zákon č. 89/2013 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhláška č. 356/2013 Sb. průměrné ceny zemědělských pozemků - - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2015 - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález - 3 -
2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 29.12.2015 - osobně znalec. Pozn. Povinný byl o místním šetření písemně informován, ale místního šetření se nezúčastnil (ani tf. či jiná spolupráce). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 91 pro katastrální území Košice u Soběslavi, obec Košice, okr. Tábor. V části A je zapsán vlastník Tomášek Lubomír... ¼ a další spoluvlastníci V části B vlastnictví pozemku trvalý travní porost a orná půda V části C - exekuční příkazy, zástavní právo, věcná břemena V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Lubomíra Tomáška, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku jsou zemědělské pozemky. Situované v různých částech katastru Košice u Soběslavi, okr. Tábor, mimo zastavěné území obce. Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ¼! 3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na - 4 -
základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 a 199/2014 Sb.(současný cenový předpis platný k datu ocenění, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí i pro ocenění zejména stavebních pozemků (Bližší - viz dále). U zemědělských pozemků jsou použity údaje dle BPEJ. 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - zemědělských pozemků čísla parcel 1882, 2588 a 2698 v katastrálním území Košice u Soběslavi, obec - Košice, okr. Tábor. Pozn. Předmětem ocenění je jen ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4! Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 2 č.j. 52 EXE 632/2013-15 ze dne 20.6.2013 provedením exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j. 1941219839 ze dne 8.8.2012 k vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Lubomír Tomášek, bytem Rejskova 2330/13, 120 00 Praha 2. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Parcela číslo 1882 je zatížena právem věcného břemene zřízení a provozování plynárenského zařízení s oprávnění pro NET4GAS s.r.o. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky v katastrálním území Košice u Soběslavi, evidované na listu vlastnictví číslo 91 Košice u Soběslavi 391 17 Košice Jihočeský Tábor Košice Košice u Soběslavi - 5 -
Počet obyvatel: 768 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.12.2015 za přítomnosti osobně znalec ( povinný přes písemné obeslání se znalcem nespolupracoval ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 30.11.2015, číslo listu vlastnictví 91, katastrální území Košice u Soběslavi - - Snímky katastrálních map předmětných území - - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 1697/13-39 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Schválený území plán obce ( zemědělské využití předmětných pozemků ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 1697/13-18 - Údaje získané na cuzk.cz - Údaje získané znalcem v místě a na sreality.cz ( obchodovatelné ceny zemědělských pozemků v místě a bližším okolí ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 91 pro katastrální území Košice u Soběslavi, okr. Tábor. Bližší - viz přílohy posudku. 6. Dokumentace a skutečnost. Dle místního šetření jsou pozemky užívány v souladu s právním stavem. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky jsou situovány mimo zastavěné území obce, sloučené do větších půdních celků, využívané pro zemědělskou výrobu. Parcely čísla 2698 a 2588 jsou situována severně od obce, v prostoru mezi osadou Borek a vlastní obcí. Využívány jako louky. Pozemek číslo parcely 1882 je umístěn také mimo zastavěné území obce, jižně, podél silnice spojující Košice a Myslkovice. Tato parcela je začleněna do velkého půdního celku, orná půda. Parcela je zatížena věcným břemenem vedení plynovodu. Košice jsou ostatní obcí okresu Tábor, základní občanská vybavenost, počet obyvatel do 1. tisíce. Správní centrum v Soběslavi, nebo dále již okresní město Tábor. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky - - 6 -
2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno plynárenského zařízení - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky - Jedná se o zemědělské pozemky situované v různých částech katastru Košice u Soběslavi. Dle místního šetření jsou pozemky prosté staveb a trvalých porostů. K pozemkům není vedeno územní, nebo stavební řízení, pozemky nejsou v ÚP určeny pro jiné, než stávající využití. Jedná se o zemědělské pozemky, užívané jako louky a orná půda. Orná půda č. parcely 1882 je zatížena věcným břemenem vedení plynovodu. Pozemky se ocení dle příslušné BPEJ, které jsou součástí výpisu z listu vlastnictví. Pozemek č. parcely 2698 je situován na severním okraji katastru, hranice s lesem Lužec. Rovinný, přístup po asfaltové komunikaci spojující Košice a Borek. Vlastní přístup odbočením vpravo podél lesa po zpevněné obslužné komunikaci. Rovinný charakter, louka na okraji lesa. Pozemek č. parcely 2588 - trvalý travní porost je louka před rybníkem Koberný, větší půdní celek při vodoteči, která napájí rybník Koberný z rybníka Krmičný, který je situován vedle okresní silnice spojující Košice a Borek. Rovinný charakter, velká louka. Pozemek č. parcely 1882 začleněn do velkého půdního celku, orná půda, podél okresní silnice spojující Košice a Myslkovice, podél D 3. Jižní okraj katastru, mírně sklonitý charakter k jihu. Začíná na okraji Habřího potoka a dále směrem na Košice. Protáhlý obdélníkový tvar, zatížen věcným břemenem vedení plynovodu. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % zemědělské využití je sníženo lokalizací v chráněných -2 % územích: Celková úprava ceny: 18,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] Orná půda 1882 72901 2 163,00 8,08 18,00 9,53 20 613,39 Orná půda 1882 72911 1 005,00 7,04 18,00 8,31 8 351,55 Orná půda 1882 76901 734,00 1,34 18,00 1,58 1 159,72 Trvalý travní 2588 76701 4 367,00 1,34 18,00 1,58 6 899,86-7 -
porost Trvalý travní porost 2698 75301 3 434,00 4,34 18,00 5,12 17 582,08 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 11 703,00 m 2 54 606,60 Zemědělské pozemky - - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 54 606,60 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Zemědělské pozemky - - zjištěná cena = 13 651,65 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno plynárenského zařízení - Jedná se o zřízení a provozování plynárenského zařízení, práva vstupovat a vjíždět v souvislosti s opravami a provozováním tohoto zařízení. Nejde o zřízení trvalé cesty, ani pravidelně se opakující užívání. V těchto případech nelze objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv majitele pozemku a proto je použito ustanovení 18, odst. 5, zák. č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění. Omezen věcným břemenem je pozemek č. parcely 1882, orná půda. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Věcné břemeno plynárenského zařízení - - výchozí cena pro výpočet = 10 000,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 2 500,- Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky - 13 651,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 13 651,70 Kč Celkem 13 651,70 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno plynárenského zařízení - 2 500,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 2 500,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 11 151,70 Kč - 8 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 11 151,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 11 150,- Kč slovy: Jedenácttisícjednostopadesát Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.4.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pozemky dle ÚP a dalších podkladů nejsou určeny pro jiné než zemědělské využití. Pozemky jsou samostatně přístupné, situovány uprostřed větších půdních celků, přístup přes jiné zemědělské pozemky, resp. po lesní cestě, prakticky nelze samostatně využít. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot zemědělských pozemků pro obec Košice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK, Internetu a informací z místa. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. V tomto případě je třeba také zohlednit podmáčení od vodoteče, omezené využití. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na druh pozemku, umístění v obci, možnost připojení IS, přístup, celkové situování a další. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Plnohodnotné zemědělské pozemky, s jasnou vlastnickou strukturou, nezatížené právy třetích osob, se pohybují v místě a okolí v rozpětí 8,- Kč 12,- Kč/m2.(informace zejména z inzerce). Z výše uvedených důvodů je odhad obvyklé ceny ještě korigován, zejména z důvodu situování, věcného břemene, podmáčení, přístupu. S určitou mírou zjednodušení je u všech parcel uvedena stejná (zprůměrovaná) obvyklá cena a to ve výši 7,- Kč/m2. V tomto případě nelze ani předpokládat zájem spekulantů. Reálné by bylo např. přikoupení pozemku ke stávajícím zemědělským pozemkům, ale zemědělské pozemky se obecně obchodují velmi málo nebo za nízké ceny, nebo odkoupení spoluvl.podílu dalšími spoluvlastníky. Také je třeba zohlednit výsledky administrativní ceny. Pozn. Přiložené inzerce je třeba v tomto případě považovat za výlučně informativní. Celková výměra pozemků - 11.703,0 m2 * 7,- Kč... 81.921,- Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Odhad obvyklé ceny pozemků na LV č. 91 81.921,- Kč Z toho ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼ (zaokr.) 20.480,- Kč Hodnota věcného břemene, podíl ¼... 2.500,- Kč - 9 -
3.5. Rekapitulace kategorií ocenění 3.5.1 Administrativní cena (podíl ¼ ) 11.150,- Kč 3.5.2. Výsledná tržní hodnota pozemků (¼ ) 20.480,- Kč Hodnota věcného břemene ¼ 2.500,- Kč Výsledná tržní hodnota pozemků po odečtení věcného břemene, spoluvlastnický podíl ¼ (zaokr.) 17.980,- Kč Tj. slovy : Sedmnácttisícdevětsetosmdesát Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitostí zemědělských pozemků čísla parcel 1882, 2588 a 2698, evidovaných na LV číslo 91 pro katastrální území Košice u Soběslavi, obec Košice, okr. Tábor, ve výši zaokrouhleně (spoluvlastnický podíl ¼ ) : 20.480,- Kč Hodnota věcného břemene ¼ podíl... 2.500,- Kč Po odečtu věcného břemene zaokr. 18.000,- Kč Tj. slovy : Osmnácttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech 14.1.2016-10 -
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2-4226 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2-4226. - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Pozemek č. parcely 2698, Košice u Soběslavi Pozemek č. parcely 2698, okraj lesa, Lužec Okresní komunikace - Košice - Borek Pozemek.č. parcely 2698, přístup po okraji lesa - 19 -
Pozemek č. parcely 2588, k.ú. Košice u Soběslavi Západní pohled od komunikace - Košice - Borek Pohled od rybníka Krmičný - 20 -
Pozemek č. parcely 1882 Košice u Soběslavi Komunikace - Košice - Myslkovice, vlevo pozemek Pozemek č. parcely 1882 Pozemek a přilehlá komunikace - do Košic - 21 -