ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 134/8104/2018 o obvyklé ceně podílu ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely 78, ostatní plocha, podle LV č. 462, k.ú. Blatno u Chomutova, obec Blatno, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 134/8104/2018 LV no.: 462 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely 78, ostatní plocha, k.ú. Blatno u Chomutova, obec Blatno, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Blatno u Chomutova, 430 01 Blatno GPS: 50.5133219N, 13.3570367E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 189.200 Kč nebyla stanovena 913.000 Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 320.000 Kč 320.000 Kč nestanoveno Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: obec Blatno, severní okraj zástavby infrastruktura odpovídá velikosti obce, vyšší vybavenost je v blízkých městech Jirkov a Chomutov LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh Unit price: Jednotková cena: 78 880 m 2 ostatní plocha, jiná plocha 215 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 462, prokazující stav evidovaný k datu 19.03.2018, jsou ve společném jmění manželů Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 462 jsou evidována následující omezení: - 4x zástavní právo soudcovské - 8x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - 2x zástavní právo exekutorské - 1x exekuční příkaz k prodeji - 1x nařízení exekuce - 2x zahájení exekuce Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 462 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 462 je evidováno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu: - 8x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Legal and structural state / stavebně právní stav: Pozemek čís. parcely 78 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha se zp ůsobem využití jiná plocha. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je užíván jako pozemek určený k zastavění pro účely bydlení (na pozemku se nachází rozestavěná stavba, která není evidovaná na listu vlastnictví dle katastrálního zákona se dnes již neeviduje), tzn. v jistém nesouladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, ( dle údajů z RUIAN - registru územní identifikace adres a nemovitostí - není více uvedeno). Weak points / slabé stránky: - investice na odstranění rozestavěné stavby - omezení vlastnických práv Strong points / silné stránky: - vhodná lokalita k bydlení a k rekreaci (zastavitelná část obce) - velikost pozemku - možnost napojení na inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 462 pro k.ú. Blatno u Chomutova, obec Blatno, prokazující stav evidovaný k datu 19.03.2018, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Blatno u Chomutova, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 28.06.2018 ve 15:00 hodin, na základ ě písemného oznámení společností Dražbyprost,s.r.o. Prohlídky předmětné nemovitosti nebyl nikdo z vlastníků přítomen, vzhledem k těmto okolnostem byla prohlídka provedena bez jejich účasti. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 605361 Název katastrálního území: Blatno u Chomutova Kód obce: 562998 Název obce: Blatno Počet obyvatel obce: 539 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2017 Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Blatno Infrastructure / infrastruktura: Obec Blatno se nachází v okrese Chomutov v Ústeckém kraji. V obci se nachází obecní ú řad, smíšený obchod, hostinec, kulturní dům, penzion, Podle Malého lexikonu obcí ČR 2017 ČSÚ má obec 539 obyvatel. Obec má veřejný vodovod, kanalizaci, rozvod elektrické energie. Po dopravní stránce je obec dob ře dostupná, silnicemi III/2524 spojující s Jirkovem a III/2521 spojující s Chomutovem, nedaleko silnice I/13 Chomutov Karlovy Vary a D7 Praha Chomutov a dále vedoucí na hranice do Německa. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na severním okraji obce Blatno, katastrálním území Blatno u Chomutova, v klidné lokalitě rodinných domů, rekreačních chat a nízkopodlažní zástavby, v blízkosti ve řejné komunikace. Short description property / stručný popis majetku: Pozemek (podle LV č. 462): Pozemek čís. parcely 78, k.ú. Blatno u Chomutova, o výměře 880 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Na pozemku se nachází rozestavěná stavba, jejíž stavebně technický stav ji určuje k odstranění. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace. Tvary pozemku je patrný z katastrální mapy v p říloze. Na oceňovaném pozemku se nachází náletové dřeviny v hustém zápoji, přes které není rozestavěná stavba patrná. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1098/6, k.ú. Blatno u Chomutova, vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník Obec Blatno, Blatno 1, 430 01 Blatno, I Č: 00261807. Cena pozemku zahrnuje i cenu příslušenství, např. přípojky inženýrských sítí. Jejich stav a provozuschopnost nebyl zjištěn. - 4 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena p ři prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na nemovitých věcech - pozemku čís. parcely 78, k.ú. Blatno u Chomutova, obec Blatno, okres Chomutov, kraj Ústecký. Vzhledem ke skute čnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podíl ů, ale tyto informace jsou k dispozici pouze o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjišt ěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjád ření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by m ělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 78, k.ú. Blatno u Chomutova, obec Blatno, okres Chomutov, kraj Ústecký, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledn ěním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech 913.000 Kč 913.000 x 1/2 = 456.500 Kč 456.500 x 70 % = 319.550 Kč - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely 78,k.ú. Blatno u Chomutova, obec Blatno, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základ ě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 28. června 2018 (po zaokrouhlení) Slovy: Třistadvacettisíc Kč 320.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 462 jsou evidována následující omezení: - 4x zástavní právo soudcovské - 8x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - 2x zástavní právo exekutorské - 1x exekuční příkaz k prodeji - 1x nařízení exekuce - 2x zahájení exekuce Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 462 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 462. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 134/8104/2018. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 29. června 2018-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Fotodokumentace
1 Analýza
2 Mapa širších vztahů
3 Výpis z katastru nemovitostí
4 Kopie katastrální mapy
5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.-Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s.r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 134/8104/2018 LV no.: 462 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 0 0 2 0 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 78 ostatní plocha, jiná plocha 880 215 189 200 2 0 3 0 4 0 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 189 200 Comments Komentář ocenění podle oceňovací vyhlášky Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 189 200 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item Realized / offer Rate of price Name Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total area of land no. price adjustment Price of lands Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková plocha pozemku Koeficient cenové úpravy Cena za pozemky Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč m2 Kč 1 Pozemky Blatno 1 727 100,00 6-18 nestanoven 1818 950 1 727 100 1 818,00 0,50 863 550 nabídka RK 1) 2 Pozemky Blatno 1 324 360,00 6-18 nestanoven 1172 1 130 1 324 360 1 172,00 0,75 993 270 nabídka RK 2) 3 Pozemky Blatno 1 178 000,00 6-18 nestanoven 1178 1 000 1 178 000 1 178,00 0,75 883 500 nabídka RK 3) 1) nabídka RK Bidli 2) nabídka RK CA reality, s.r.o. 3) nabídka RK Bidli Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,189 mil.kč nebyla stanovena 0,913 mil.kč 0,913 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Pozemek čís. parcely78 k.ú. Blatno u Chomutova pohled jihovýchodní pohled jihovýchodní pohled severovýchodní pohled severovýchodní pohled jihovýchodní pohled jihozápadní pohled jihozápadní pohled jihozápadní