Meno a priezvisko znalca: Miroslav Pomffy Ing. Adresa znalca: Tatranská Lomnica 131, 059 60 Vysoké Tatry Tel.: 0905 274699, 0903 328893 Č. objednávky: 53/13 číslo: 53/2013 ZNALECKÝ POSUDOK Predmet znaleckého posúdenia: Stanovenie VŠH nehnuteľností v k.ú. Hôrka: - rodinný dom s.č. 200 na parcele parc.č. 322 - hospodárska stavba na parcele parc.č. 322 - pozemok parc.č. 322 Zadávateľ znaleckého posudku: LICITOR grop a.s., Tajovského 5 Žilina Počet strán posudku (z toho príloh): 27 (13) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Tatranskej Lomnici, dňa 02.08.2013
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu č.s. 200 s príslušenstvom a pozemkami C - KN parc.č. 322 v k. ú. Hôrka, obec Hôrka, okres Poprad, kraj Prešovský. 2. Dátum vyžiadania posudku: 31.05.2013 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 02.08.2013 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 02.08.2013 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Povolenie drobnej stavby vydané Obec Hôrka, j.č. 341/2007, dňa 23.08.2007, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa - nevyznačené Potvrdenie veku stavby vydané obec Hôrka pod č.j. 5/2008 z 28.04.2008 Projektová dokumentácia v rozsahu - pôdorysy podlaží 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 683 k.ú. Hôrka zo dňa 02.08.2013, vytvorený cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. vektorová mapa k.ú. Hôrka zo dňa 02.08.2013 vytvorená cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľ žiada ohodnotiť zneprístupnené stavby podľa doložených podkladov. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Prevod nehnuteľnosti spojený s uplatnením záložného práva. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2013. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 683 v k.ú. Húrka. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc.č. 322 zastavané plochy a nádvoria o výmere 237 m2 Stavby Dom rodinný s.č. 200 na parc.č. 322 B. Vlastníci: 3 Hlaváčová Marta r. Lišková nar. 31.12.1982, Húrka - Kišovce s.č. 200; spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: Viď LV č. 683. Iné údaje: Viď LV č. 683. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 18.06.2013 za účasti zadávateľa, objekt nesprístupnený. Zameranie vykonané dňa 18.06.2013, objekt nesprístupnený. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 18.06.2013, objekt nesprístupnený. d) Technická dokumentácia: Zadávateľom poskytnutá projektová dokumentácia stavby neposkytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Zadávateľom poskytnutá stavebná dokumentácia stavby neposkytnutá e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra - stavba hospodárskeho objektu nie je evidovaná v popisných údajoch katastra, - stavba hospodárskeho objektu nie je evidovaná v geodetických údajoch katastra f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Dom rodinný č.s. 200 na parc.č.322 Hospodársky objekt bez s.č. na parcele parc.č. 322 Strana 3
Príslušenstvo na parc. č. 322 (ploty, vonkajšie úpravy a pod.) Pozemky C - KN: parc. č. 322. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: časť oplotenia a prípojky pre neznáme vlastnícke vzťahy. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.200 POPIS STAVBY Predmetný rodinný dom je murovaná dvojpodlažná nepodpivničená stavba. Strecha objektu je sedlová s malým sklonom, krytina plechová vlnovková, klampiarske konštrukcie sú plechové. Základy sú betónové pásové, strop nad prízemím betónový doskový, nad podkrovím drevený trámový s podhľadom a záklopom. Steny objektu sú murované z kusového staviva, omietky stien a stropov sú čiastočne vyhotovené vápenné hladké, vonkajšie sú plánované ušľachtilé na zateplení nedokončené, podlahy sú v obytných miestnostiach veľkoplošné parkety, ostatné keramické dlažby. V kúpeľni a v kuchyni po za linku a sporák je keramický obklad stien, obložená je aj vaňa. Okná sú osadené nové čiastočne plastové, čiastočne drevené, dvere drevené, v kuchyni je linka na báze dreva, drez keramický, keramický sporák s el. rúrou, digestor, vodovodné batérie pákové nerezové, čiastočne kohútové. V kúpeľni je vaňa plechová smaltovaná, umývadlo, WC kombi. Vykurovanie je pecou na tuhé palivo, potrubné rozvody oceľové rúrkové, ohrev vody elektrickým zásobníkovým bojlerom, rozvody vody studenej aj teplej. Stav objektu je primeraný dobe a spôsobu užívania, jedná sa o stavbu v štádiu výstavby, údržba na dobrej úrovni, výstavba prebieha. POPIS PODLAŽÍ 1. Nadzemné podlažie Predmetné podlažie obsahuje obytné miestnosti, kuchyňu, komoru, sociálne zariadenie, komunikačné priestory ako schodisko, chodbu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8036 Domy rodinné jednobytové 1110 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 1914 9,86*6,31 62,22 120/62,22=1,929 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Strana 4
Bod Položka 2 Základy Hodnota Dokon. Vysled. 2.3.b kamenné - bez izolácie 200 100 200,0 3 Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 4 Murivo 380 100 380,0 4.2.c murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 40cm do 50cm 940 100 940,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 100 760,0 8.2 väznicové valbové, stanové 625 100 625,0 10 Krytiny strechy na krove 10.1.b plechové z hliníka 710 100 710,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy 65 100 65,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0 14. Fasádne omietky 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 220 50 110 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.6 cementový poter 180 100 180,0 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 100 135,0 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 100 380,0 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 100 75,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 355 100 355,0 23.2 keramické dlažby 150 100 150,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 480 100 480,0 25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 100 55,0 Spolu 6570 6460,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Strana 5
33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 100 10,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 65 100 65,0 35.2.a lokálne - elektrické konvertory (2 ks) 70 100 70,0 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) 20 100 20,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200 100 200,0 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 100 30,0 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 100 30,0 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.2 bm) 121 100 121,0 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 100 30,0 37.5 umývadlo (1 ks) 10 100 10,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 100 35,0 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 100 20,0 38.4 ostatné (1 ks) 15 100 15,0 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.4 vane (1 ks) 15 100 15,0 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 100 30,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 100 240,0 Spolu 1061 1061,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie 1. NP Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia (6570 + 1061 * 1,929)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (6460 + 1061 * 1,929)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [EUR/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [EUR/m 2 ] 286,02 282,37 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Základná životnosť stavby: 100 rokov Prvok dlhodobej životnosti (1) Podiel zo stavby celkom [%] (2) Podiel na súčte PDŽ [%] (3) Stav pri prehliadke [%] (4) (3)*(4)/100 [%] Základy 2,66 6,16 100 6,16 Murivo 19,68 45,61 100 45,61 Strana 6
Stropy 10,11 23,43 100 23,43 Schodisko 2,39 5,54 100 5,54 Krov 8,31 19,26 100 19,26 Súčet 43,15 100,00 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1914 99 50 149 66,44 33,56 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 286,02 EUR/m 2 *62,22 m 2 *2,211*0,95 37379,95 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 282,37 EUR/m 2 *62,22 m 2 *2,211*0,95 36902,94 Technická hodnota 33,56% z 36902,94 12384,63 Dokončenosť stavby: (36 902,94EUR / 37 379,95EUR) * 100 % = 98,72 % 2.2 DROBNÉ STAVBY 2.2.1 Hospodársky objekt POPIS STAVBY Prízemná nepodpivničená murovaná stavba s charakterom hospodárskeho objektu, základy pásové betónové, murivo stien z kusového staviva, strecha sedlová na drevenom krove plechová vlnovková krytina, klampiarske konštrukcie plechové. Omietky stien a stropov vápenno-cementové, okná a dvere drevené, vráta vyklápacie alebo otváravé, z inžinierskych sietí elektrické rozvody. V zmysle stavebného zákona, katastrálneho zákona a súvisiacich predpisov sa jedná o stavbu v štádiu výstavby. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 2008 6,820*4,730 32,26 18/32,26=0,558 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Strana 7
Bod Položka 2 Základy a podmurovka Hodnota 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.2.a murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky viac ako 30 cm 1735 4.2 trámčekové s pohľadom 360 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.1.b plechová z hliníka 890 9 Vonkajšia úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 12.5 rámové s výplňou 255 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 14.7 vodorovná izolácia 50 18 Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 5155 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.3 výklopné s pohľadovou plochou drevenou alebo hliníkovou (1 ks) 535 Spolu 535 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP (5155 + 535 * 0,558)/30,1260 181,02 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 2008 5 75 80 6,25 93,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 181,02 EUR/m 2 *32,26 m 2 *2,211*0,95 12 266,01 Technická hodnota 93,75% z 12 266,01 11 499,38 Strana 8
2.3 PLOTY 2.3.1 Oplotenie ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8152 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1. Základy vrátane zemných prác: Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 35,00m 225 7,47 EUR/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 35,00m 926 30,74 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 4. Plotové vráta: 38,21 EUR/m 63,00m 2 425 14,11 EUR/m c) drevené stolárske 1 ks 5185 172,11 EUR/ks 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks 1665 55,27 EUR/ks Dĺžka plotu: 29+6 = 35,00 m Pohľadová plocha výplne: 35*1,8 = 63,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie 2008 5 25 30 16,67 83,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] (35,00m * 38,21 EUR/m + 63,00m Východisková hodnota 2 * 14,11 EUR/m 2 + 1ks * 5153,79 172,11 EUR/ks + 1ks * 55,27 EUR/ks) * 2,211 * 0,95 Technická hodnota 83,33 % z 5153,79 EUR 4294,65 2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Spevnené plochy ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Strana 9
Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 8222,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,7*2,8 = 10,36 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy 2008 5 45 50 10,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 10,36 m 2 ZP * 8,63 EUR/m2 ZP * 2,211 * 0,95 187,79 Technická hodnota 90,00 % z 187,79 EUR 169,01 2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č.200 36902,94 12384,63 Hospodársky objekt 12 266,01 11 499,38 Oplotenie 5 153,79 4 294,65 Spevnené plochy 187,79 169,01 Celkom: 54 510,53 28 347,67 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI Žilina. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu a typ nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,4. Strana 10
V danej lokalite trh s obdobnými nehnuteľnosťami je nižší, predmetná nehnuteľnosť je situovaná v obci s dobrou dostupnosťou do okresného mesta Poprad, vo vhodnej vzdialenosti od okresného mesta Spišská Nová Ves a Kežmarok. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,220 13 2,8600 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,400 30 12,0000 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,400 8 3,2000 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,800 7 5,6000 II. 0,800 6 4,8000 III. 0,400 10 4,0000 IV. 0,220 9 1,9800 malá hustota obyvateľstva I. 1,200 6 7,2000 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,800 5 4,0000 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,200 6 7,2000 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,400 7 2,8000 železnica, alebo autobus IV. 0,220 7 1,5400 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,220 10 2,2000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,220 8 1,7600 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby Strana 11
bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,800 9 7,2000 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,400 8 3,2000 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,220 7 1,5400 nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné na prenájom IV. 0,220 4 0,8800 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,400 20 8,0000 Spolu 180 81,96 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 81,96/ 180 0,455 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 28 347,67 EUR * 0,455 12 898,19 EUR 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok v k.ú. Hôrka POPIS Rovinatý v časti mierne svahovitý pozemok vedený ako zastavaná plocha a nádvorie, v zastavanom území obce, v časti zastavaný hlavnou stavbou, v časti príslušenstvom hlavnej stavby, v časti slúži ako dvor, v časti ako záhrada pri rodinnom dome, z inžinierskych sietí verejná elektrická sieť, vodovod, kanalizácia, prístup z miestnej spevnenej komunikácie s povrchom asfaltovým. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 322 zastavaná plocha a nádvorie 237 237,00 1/1 237,00 m 2 Obec: Hôrka Východisková hodnota upravená: VH MJ = 70,00% z 9,96 EUR/m 2 (Poprad)= 6,97 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 0,85 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 Strana 12
ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1,25 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,90 * 1,10 * 1,25 * 1,00 * 1,00 1,0519 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 6,97 EUR/m 2 * 1,0519 7,33 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 237,00 m 2 * 7,33 EUR/m 2 1 737,21 EUR Strana 13
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Vzhľadom na charakter a umiestnenie nehnuteľností, ako aj na stavebno-technické a materiálové využitie, funkčné a všetky ostatné vlastnosti predmetných nehnuteľností volím metódu polohovej diferenciácie, nakoľko zvolená metóda vystihuje všeobecnú hodnotu nehnuteľností a stavieb najvernejšie. Pre výnosovú metódu a kombinovanú metódu nie sú predpoklady pre charakter a spôsob užívania predmetných nehnuteľností, pre porovnávaciu metódu nemám relevantné podklady z daného územia. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 12898,19 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 1737,21 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č.200 5 635,01 Hospodársky objekt 5 232,22 Oplotenie 1 954,07 Spevnené plochy 76,90 Pozemky Pozemok v k.ú. Hôrka - parc. č. 322 (237 m 2 ) 1 737,21 Spolu VŠH 14 635,40 Zaokrúhlená VŠH spolu 14 600,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 14 600,00 EUR Slovom: Štrnásťtisícšesťsto EUR V Tatranskej Lomnici dňa 2.8.2013 Strana 14
IV. PRÍLOHY Objednávka List vlastníctva Snímok z katastrálnej mapy Potvrdenie veku stavby Povolenie drobnej stavby Pôdorysy podlaží Fotodokumentácia Strana 15
Strana 16
Strana 17
Strana 18
Strana 19
Strana 20
Strana 21
Strana 22
Strana 23
Strana 24
Strana 25
Strana 26
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie: - pozemné stavby - odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca 912805. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 53/2013 znaleckého denníka. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu. Strana 27