ZNALECKÝ POSUDEK 3787-87/2014 O ceně rodinného domu v Bystřici nad Pernštejnem, Vítochov č.p.30, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.22, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m 2 p.č.296/2, trvalý travní porost, o velikosti 575 m 2, p.č.303, trvalý travní porost, o velikosti 656 m 2, p.č.304, zahrada, o velikosti 133 m 2, a p.č.307/2, ostatní plocha, o velikosti 51 m 2, vše zapsáno na LV č.90 pro k.ú.vítochov Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 24.2.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 24.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Bystřici nad Pernštejnem, Vítochov č.p.30, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.22, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m 2 p.č.296/2, trvalý travní porost, o velikosti 575 m 2, p.č.303, trvalý travní porost, o velikosti 656 m 2, p.č.304, zahrada, o velikosti 133 m 2, a p.č.307/2, ostatní plocha, o velikosti 51 m 2, vše zapsáno na LV č.90 pro k.ú.vítochov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Vítochov 30 593 01 Bystřice nad Perštejnem Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Bystřice nad Pernštejnem Katastrální území: Vítochov Počet obyvatel: 8 485 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 225,26 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.2.2014 za přítomnosti znalce a syna vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.90 pro k.ú.vítochov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 300704/405, Pan Blahoslav Procházka, Vítochov 30, 593 01 Bystřice nad Perštejnem, vlastnictví: SJM 415118/425, Paní Milada Procházková, Vítochov 30, 593 01 Bystřice nad Perštejnem, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 300704/405, Pan Blahoslav Procházka, Vítochov 30, 593 01 Bystřice nad Perštejnem, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 415118/425, Paní Milada Procházková, Vítochov 30, 593 01 Bystřice nad Perštejnem, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti synem majitelů vpuštěn, ani mu nebylo umožněno nemovitost celkově změřit. Proto rozměry a údaje o vybavení objektu jsou v ocenění dle informací syna majitelů, který - 3 -
se zúčastnil místního šetření. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, je zděný. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, v horším stavu, z části chybějící. Dveře jsou plné a prosklené. V domě se nacházejí dva byty, každý dispozice 5+1. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a kombinovanými sporáky. Topení je lokální elektrickými přímotopy. Teplá voda je z elektrických průtokových ohřívačů. WC a koupelny jsou podstandardní. Podlahy jsou z parket a koberců. Schody jsou standardní. K domu náleží stavba hospodářského charakteru ve velmi špatném stavu, a přízemní zděná garáž, sousedící s domem. Dům je z roku 1937, v roce 1975 byla provedena nástavba a částečná rekonstrukce. Stav objektu je mírně zhoršený, celkové vybavení podstandardní. Nutné opravy. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, i s veřejného vodovodu, kanalizace je do jímky, napojení na elektřinu. Napojení na plyn není. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné obecní komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00-5 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,730 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,657-6 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 117,53 = 117,53 přízemí 45,5+122,4 = 167,90 patro 167,9 = 167,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 117,53 m 2 2,25 m přízemí 167,90 m 2 2,60 m patro 167,90 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 117,53*2,25 = 264,44 m 3 vrchní stavba 45,5*5,1+122,4*5,5 = 905,25 m 3 zastřešení 122,4*2,6*2/5 = 127,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 264,44 m 3 vrchní stavba NP 905,25 m 3 zastřešení Z 127,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 296,99 m 3-7 -
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo S 24,30 100 1,00 24,30 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky P 3,30 100 0,46 1,52 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění P 4,20 100 0,46 1,93 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod S 0,50 100 1,00 0,50 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení P 5,00 100 0,46 2,30 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,85 Koeficient vybavení K 4 : 0,8985 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8985-8 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1300 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 636,23 Plná cena: 1 296,99 m 3 * 3 636,23 Kč/m 3 = 4 716 153,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 77 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 77 / 120 = 64,2 % Koeficient opotřebení: (1-64,2 % / 100) * 0,358 Nákladová cena stavby CS N = 1 688 383,11 Kč Koeficient pp * 0,657 Cena stavby CS = 1 109 267,70 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 109 267,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00-9 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-10 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,730 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,730 = 0,657 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 225,26 0,657 148,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.22 181,00 148,00 26 788,- nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 307/2 51,00 148,00 7 548,- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 34 336,- Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 296/2 83 441 575,00 2,98 80,00 5,36 3 082,00 porost trvalý travní 303 83 441 656,00 2,98 80,00 5,36 3 516,16 porost zahrada 304 83 441 133,00 2,98 80,00 5,36 712,88 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 364,00 m2 7 311,04 Pozemky - zjištěná cena = 41 647,04 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 4 716 154,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 4 716 154,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 41 647,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 41 647,- Kč Celkem 4 757 801,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 4 757 801,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 109 267,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 109 267,70 Kč - 12 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 41 647,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 41 647,- Kč Celkem 1 150 914,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 150 914,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 150 920,- Kč slovy: Jedenmilionjednostopadesáttisícdevětsetdvacet Kč - 13 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 260.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky ve výši 650.000,-Kč s příslušenstvím - Jaroslav Sochor, Křivoklát 44, 270 23 Křivoklát. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej RD o CP 577 m2 s rozsáhlými pozemky v obci Branišov nedaleko Zvole nad Pernštejnem. Dům je o dispozici 2+1 s možností půdní vestavby. V roce 2012 zde proběhla rekonstrukce koupelny, nová elektřina po celém domě. Zrekonstruovaná střecha. Dům se nachází uprostřed obce. V místě se nachází škola, školka a obchod. K domu patří les o CP 1988 m2, louka 15 448 m2, pole 465 m2. Požadovaná cena 1.320.000,- Kč včetně provize a právních služeb. rodinný dům o velikosti 4+1 v Bystřici nad Pernštejnem. Dispozice domu jsou: kuchyně, obývací pokoj, jídelna a dvě ložnice. Mimo podlahovou plochu domu j k využití garáž a nově zbudovaný zahradní domek využitelný i jako dílna. Dům má vlastní zdroj vody. Požadovaná cena 1.600.000,- Kč. - 14 -
Prodej rodinného domu 4+1 v centru Bystřice nad Pernštejnem. V přízemí se nachází kuchyň, tři pokoje a koupelna s WC. Z chodby vede schodiště do podkroví, kde je prostorný pokoj a půda. Topení na tuhá paliva i na plynový kotel. Dům je částečně podsklepený. Je zde garáž, ze které se jde do kotelny a dílny. Ve sklepě je možnost využití vlastní kopané studny. Požadovaná cena 1.400.000,-Kč. Obvyklou cenu garáže a vedlejších staveb určuji částkou 100.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.500.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.500.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč V Tršicích 24.2.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3787-87/2014 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 90 ze dne 24.1.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 4-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -