ZNALECKÝ POSUDEK č.3185-8/2013 O ceně pozemků p.č.st.1625, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 44 m 2 a p.č.491/7, zahrada, o velikosti 1094 m 2 včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.2328 pro k.ú. Rožnov pod Radhoštěm Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j. 057 EX 4044/08-62 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 4.1.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny pozemků p.č.st.1625, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 44 m 2 a p.č.491/7, zahrada, o velikosti 1094 m 2 včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.2328 pro k.ú. Rožnov pod Radhoštěm 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Uhliska 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Rožnov pod Radhoštěm Katastrální území: Rožnov pod Radhoštěm Počet obyvatel: 16 821 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 152,2969 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 152,30 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.1.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2328 pro k.ú. Rožnov pod Radhoštěm - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: 280520/465, Pan Josef Bargel, 5. května 1537, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 336216/435, Paní Irena Barglová, Uhliska 1096, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky se nacházejí v zastavěném území města. Okolní zástavba je rodinnými domy. Na pozemku p.č.st.1625 se nachází objekt č.p.1096, který je však ve velmi špatném technickém stavu a nelze jej regulérně užívat. V KN je jako vlastník tohoto objektu uveden Neznámý vlastník. Na pozemku p.č.491/7 se nacházejí provizorní přístřešky a objekty, které dle sdělení souseda jsou využívány rodinou povinné k přebývání. Objekty jsou naprosto bez jakékoliv vybavenosti a bez napojení na sítě, a jsou ve stavu k demolici. Na pozemcích je skladováno větší množství komunálního odpadu, který povinná s rodinou na pozemcích vytrvale shromažďují. Náklady na případné odstranění a likvidaci odpadu působí negativně na obvyklou cenu pozemků. Na pozemcích se dále nacházejí porosty bez vlivu na obvyklou cenu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění: 1.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: okolní zástavba rodinnými domy. Možnost výstavby RD. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4950 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 152,30 1,00 2,1460 1,4950 100,00 977,24 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 152,30 0,40 2,1460 1,4950 100,00 390,90 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.1625 44,00 977,24 42 998,56 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 491/7 1 094,00 390,90 427 644,60 Stavební pozemky - celkem 470 643,16 Pozemky - zjištěná cena = 470 643,16 Kč - 4 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 470 643,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 470 643,20 Kč Celkem 470 643,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 470 643,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 470 643,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 470 643,20 Kč Celkem 470 643,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 470 643,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 470 640,- Kč slovy: Čtyřistasedmdesáttisícšestsetčtyřicet Kč - 5 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 15Nc-3506/2008-13 ze dne 11.6.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-4044/2008-17 ze dne 11.2.2009, Nařízení exekuce 44EX -854/2010-7 ze dne 17.5.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 081EX-09929/2010-M ze dne 9.1.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.089,50 Kč včetně příslušenství - Vodafone Czech Republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) Pozemek v Rožnově pod Radhoštěm, se nachází cca 500m od centra města v lokalitě zvané Kramolišov. Jedná se o lokalitu, kde v budoucnu vznikne zástavba rodinných domů. Celková výměra pozemku je 1056m2. Pozemek je rovinný s přístupem z obecní komunikace elektřina v dosahu nutno zřídit vlastní studnu. Požadovaná cena 758,- Kč/m 2. Korekce koeficientem polohy 1,0, zdroje 0,9, možnosti využití 0,5. Jednotková cena po korekci 341,- Kč/m 2. 2) mírně svažitý stavební pozemek o výměře 1037 m2 v Rožnově pod Radhoštěm, místní část Tylovice Horní Drahy. Veškeré inženýrské sítě v dosahu. Jedná se o exkluzivní pozemek na jižním svahu, situovaný v nově vznikající zástavbě rodinných domů a s krásným výhledem na okolní kopce. Centrum města je vzdáleno 1,5 km. Příjezd po obecní asfaltové komunikaci. Požadovaná cena 1100,- Kč/m 2 včetně provize RK a právních služeb. Korekce koeficientem polohy 0,85, zdroje 0,9, využití 0,5. Jednotková cena po korekci 421,- Kč/m 2. 3) rovinatá parcela v Rožnově pod Radhoštěm s možností výstavby komerčního objektu. Z inženýrských sítí je na pozemku elektřina a kanalizace. Byl proveden hydrogeologický průzkum pro účely zjištění možnosti vrtané studny s kladným výsledkem. V minulosti již byla zpracována studie na motorest s vyřešením příjezdové komunikace. Velmi zajímavé místo v blízkosti frekventované komunikace 1. třídy. Plocha pozemku je 1500 m2.. Požadovaná cena 1100,- Kč/m 2 včetně provize RK a právních služeb. Korekce koeficientem polohy 0,8, zdroje 0,9, využití 0,4. Jednotková cena po korekci 317,- Kč/m 2. 4) pozemek v Rožnově pod Radhoštěm o celkové výměře 1201 m2 určen k výstavbě RD. Pozemek je svažitého typu s IS elektřiny na pozemku. Vodovodní a kanalizační řád momentálně v oblasti není, proto možno vybudovat čističku a studnu na pitnou vodu, tak jako u okolních nemovitostí. Do centra města cca 2 km. Velmi klidná a krásná lokalita zvaná Uhliska. Požadovaná cena 758,- Kč/m 2 včetně provize RK a právních služeb. Korekce koeficientem polohy 1,0, zdroje 0,9, využití 0,5. Jednotková cena po korekci 341,- Kč/m 2. - 6 -
Průměrná cena činí 355,- Kč/m 2. Celková cena oceňovaných pozemků činí 403.990,- Kč, po zaokrouhlení pak 405.000,- Kč. Negativně působí existence stavby s nevyjasněným vlastnictvím, a také ekologická zátěž odpadem. Obvyklá cena nemovitosti bez vlivu závad : 405.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 405.000,- Kč. Slovy: Čtyřistapěttisíc Kč V Tršicích 4.1.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 7 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3185-8/2013 znaleckého deníku. - 8 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2328 ze dne 12.12.2012 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 4-9 -
Fotodokumentace nemovitosti - 10 -
- 11 -
Mapa oblasti - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -