ZNALECKÝ POSUDEK č. 370/16/2012 O ceně nemovitosti objekt č.p.280 na pozemku p.č. st.691 včetně součástí a příslušenství zapsaný na LV 1065 a pozemky parcelní číslo 374/28 a p.č.374/29 včetně součástí a příslušenství zapsané na LV 1185, vše katastrální území Rybitví, obec Rybitví, okres Pardubice. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno město, JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 17.5.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bohuslavicích, 30.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Hakenova 280 533 54 Rybitví Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Rybitví Katastrální území: Rybitví Počet obyvatel: 1 433 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,2103 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = C p x 3,0 = 114,63 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 17.5.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1065 ze dne 24. 4. 2012 - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1185 ze dne 24. 4. 2012 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 17. 5. 2012 za účasti vlastníka nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 1065 SJM Lévai Vladimír a Lévaiová Eva, Hakenova 280, 533 54 Rybitví LV 1185 Lévaiová Eva, Hakenova 280, 533 54 Rybitví 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o vnitřní objekt v řadové zástavbě pěti domů. Nemovitost je umístěna cca 300 m SZ od centra obce v části Nová kolonie. Přístup do nemovitosti je přímo z pozemku parcelní číslo 374/1 (LV 10001), který vlevo navazuje na ulici Hakenova. Obec Rybitví leží 3 km od Pardubic při silnici č.36 (směr Lázně Bohdaneč). V obci je základní občanská vybavenost. Pracovní příležitosti včetně kompletní sítě služeb a obchodů jsou zajištěny ve správním středisku Pardubice. Ve správním středisku je zajištěno veškeré kulturní, společenské a sportovní vyžití obyvatel obce. Lokalitu negativně ovlivňuje blízkost průmyslové zóny Semtín. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. RD č.p.280-2 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 2.2. Pozemky LV 1185-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. RD č.p.280 Popis: Jedná se o vnitřní objekt v řadové zástavbě pěti bývalých dělnických domků vybudovaných v roce 1950. Objekt není podsklepen a má jedno nadzemní podlaží. Vstup do objektu je zádveřím ve střední části ze severní strany. Na vstup navazuje chodba, ze které je vlevo vstup do koupelny s WC a vpravo vstup do obytné části se třemi komunikačně propojenými místnostmi. V roce 2007 byla provedena přístavba v jižní části objektu. Přístavba je provozně a komunikačně propojena s původní částí a je tvořena spojovací chodbou a dvěma na sebe navazujícími místnostmi se vstupem do dvorního traktu. Druhá koupelna s WC je přístupna z místnosti, spojující původní část a přístavbu. Celková užitná plocha je 136,79m 2. Původní část objektu je z roku 1950. V roce 2007 byla provedena přístavba v jižní části a vybudování druhé koupelny s WC. Tyto stavební práce jsou provedeny v podstandardu, který výrazně ovlivňuje životnost konstrukce. Základy jsou betonové bez izolace. Obvodové konstrukce zděné. Stropní konstrukce původní (rákosové) a v přístavbě SDK podhled (podstandardní provedení). Zastřešení objektu je provedeno sedlovou střechou s krytinou z eternit. šablon (přístavba - pultová střecha s krytinou z eternit. šablon). Podlahy v obytných místnostech tvoří PVC a koberce. Okna jsou dřevěná jednoduchá. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, veřejnou rozvodnou kabelovou síť. Vytápění objektu je řešeno jako lokální kamny na tuhá paliva. V původní části vykazuje objekt stav minimální údržby s velice podstandardním vybavením. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 62 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 062 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (11,00x9,50)+(5,90x1,55)+(4,29x12,6 = 167,91 m 2 5) Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 167,91 m 2 2,81 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: (104,50x2,81)+(9,14x2,77)+(54,27x2,80) = 470,92 m 3 zastřešení: 104,50x(0,84 2) = 43,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 514,81 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 167,91 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 167,91 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Dispoziční řešení objektu. Podstandardní provedení stavebních prvků přístavby ve dvorním traktu. I -0,06 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 62 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,70 = 0,355 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a III 0,03 další zařízení 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských III 0,04 linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,40-5 -
sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - Odloučená lokalita v rámci obce. Nepreferovaná lokalita v rámci obce. Obyvatelstvo tvořící uzavřenou komunitu. 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Blízkost průmyslové zóny Semtín. I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,610 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka - Omezený segment trhu s obdobnými typy nemovitostí. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Přístavba ve dvorním traktu (nesoulad skutečného stavu v terénu se stavem katastru nemovitostí). I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,355 x 0,610 x 0,900 = 0,195 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 062 Kč/m 3 x 0,195 = 597,09 Kč/m 3 CP = CU x OP = 597,09 Kč/m 3 x 514,81 m 3 = 307 387,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 307 387,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 Popis: Jedná se o pozemek zastavěný stavbou hlavní. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Vzhledem k lokalitě oceňované nemovitosti (nepreferovaná lokalita v rámci obce) nebylo použito přirážek a srážek pro úpravu základní ceny stavebního pozemku. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550-6 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 114,63 1,00 2,1550 1,3280 328,05 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.691 117,00 328,05 38 381,85 nádvoří Stavební pozemek - celkem 38 381,85 Pozemky LV 1065 - zjištěná cena = 38 381,85 Kč 2.2. Pozemky LV 1185 Popis: Jedná se o pozemky ve funkčním celku se stavbou hlavní. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Vzhledem k lokalitě oceňované nemovitosti (nepreferovaná lokalita v rámci obce) nebylo použito přirážek a srážek pro úpravu základní ceny stavebního pozemku. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 114,63 0,40 2,1550 1,3280 131,22 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odstavec 5 ostatní plocha 274/28 122,00 131,22 16 008,84 28 odstavec 5 ostatní plocha 274/29 151,00 131,22 19 814,22 Stavební pozemky - celkem 35 823,06 Pozemky LV 1185 - zjištěná cena = 35 823,06 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. RD č.p.280 307 387,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 307 387,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 38 381,80 Kč 2.2. Pozemky LV 1185 35 823,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 74 204,90 Kč Celkem 381 592,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 381 592,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. RD č.p.280 307 387,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 307 387,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 38 381,80 Kč 2.2. Pozemky LV 1185 35 823,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 74 204,90 Kč Celkem 381 592,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 381 592,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 381 590 Kč slovy: Třistaosmdesátjednatisícpětsetdevadesát Kč V dané lokalitě jsou ceny stavebních pozemků v cenovém rozpětí od 450,-Kč//m 2 do 1250-,Kč/m 2. Uvedené cenové rozpětí je dáno především umístěním pozemku v rámci lokality a druhem budoucí zástavby. Ve spodní hranici cenového rozpětí jsou nemovitosti v odlehlejších lokalitách a v horní hranici cenového rozpětí jsou nemovitosti umístěné v okrajových částech správního střediska. Vzhledem k umístění nemovitosti v rámci lokalitě a vzhledem k zastavěnosti pozemku je stanovena cena stavebního pozemku pod spodní hranicí cenového rozpětí. Realizaci nemovitosti na trhu výrazně negativně ovlivňuje bezprostřední lokalita oceňované nemovitosti se svojí sociální strukturou a blízkost průmyslové zóny Semtín. Dalšími negativními hledisky jsou celkový stavebně technický stav objektu a standard vybavení, dispoziční řešení a standard kvality provedení stavebních prvků v rámci realizace přístavby. Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo - 8 -
nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitostí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovitosti. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddíle C listu vlastnictví č.1065 a bez omezení uvedených v oddíle C listu vlastnictví č.1185. Návrh ceny obvyklé nemovitosti stanovuji ve výši 350 000,- Kč. V Bohuslavicích, 30.5.2012 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 370/16/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. - 9 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1065 ze dne 24. 4. 2012 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1185 ze dne 24. 4. 2012 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -