ZNALECKÝ POSUDEK č. 4404-203/2015 O ceně pozemku p.č.st.75, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 548 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.60 ulice Nádražní, obec Chotětov, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.66 pro k.ú.chotětov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 15.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.75, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 548 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.60 ulice Nádražní, obec Chotětov, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.66 pro k.ú.chotětov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nádražní 60 294 28 Chotětov Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Chotětov Katastrální území: Chotětov Počet obyvatel: 876 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 456,89 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.6.2015 za přítomnosti znalce a dcery Štefánie Ederové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.66 pro k.ú.chotětov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Laura Ederová, Platanová 79, 252 65 Holubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Sandra Ederová, Platanová 79, 252 65 Holubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Štefánie Ederová, Nádražní 60, 294 28 Chotětov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Vlastníci pozemku: Laura Ederová, Platanová 79, 252 65 Holubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 odpovídají skutečnosti Sandra Ederová, Platanová 79, 252 65 Holubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Štefánie Ederová, Nádražní 60, 294 28 Chotětov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od zadavatele ocenění. Rozměry byly částečně změřeny a částečně odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný, zdivo přes 75 cm, pravděpodobně smíšené. Má sedlovou střechu, krytina je plechová, ze šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová a zdvojená, fasáda je vápenná hladká, částečně cementový postřik. Podlahy jsou z dlažby a PVC. V přízemí jsou čtyři pokoje, kuchyň, koupelna s vanou, samostatné WC a schodiště. V patře jsou pak 3 pokoje a vchod na půdu. Celkově 7+1. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je průměrný. Stáří domu odhaduji na nejméně 90 roků, údržba je dobrá. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Možnost napojení na vlastní studnu. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba hospodářského charakteru a garáž. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,890 * 1,000 * 1,040 = 0,926 11 i = 2-6 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 456,89 0,926 423,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.75 548,00 423,08 231 847,84 Stavební pozemek - celkem 548,00 m 2 231 847,84 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111-7 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-8 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0,926 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 16,0 = 16,00 1.NP 6,7*14,79+6,55*9,14 = 158,96 2.NP 158,63 = 158,63 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 16,00 m 2 1,90 m 1.NP 158,96 m 2 2,60 m 2.NP 158,63 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 16,0*1,9 = 30,40 m 3 vrchní stavba 158,96*6,53 = 1 038,01 m 3 zastřešení 158,96*4,0/2 = 317,92 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 30,40 m 3 vrchní stavba NP 1 038,01 m 3 zastřešení Z 317,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 386,33 m 3-9 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo smíšené zdivo S 100 3. Stropy rovné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce standardní S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky N 50 8. Fasádní omítky cementový postřik P 50 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody standardní S 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností standardní S 100 15. Podlahy ostatních místností standardní S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace standardní S 100 23. Vybavení kuchyně standardní S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky N 3,10 50 1,54 2,39-10 -
8. Fasádní omítky P 3,10 50 0,46 0,71 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,07 Koeficient vybavení K 4 : 0,9107 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9107 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 043,29 Plná cena: 1 386,33 m 3 * 3 043,29 Kč/m 3 = 4 219 004,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 125 = 72,0 % Koeficient opotřebení: (1-72,0 % / 100) * 0,280 Nákladová cena stavby CS N = 1 181 321,18 Kč Koeficient pp * 0,926 Cena stavby CS = 1 093 903,41 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 093 903,41 Kč - 11 -
Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-12 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0,926 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 13,19*6,55 = 86,39 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 86,39 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 86,39*6,53 = 564,13 m 3 zastřešení 86,39*4,0/2 = 172,78 m 3-13 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 564,13 m 3 zastřešení Z 172,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 736,91 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení P 100 2. Obvodové stěny zděné S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 50 7. Úprava povrchů stříkaná S 50 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 13. Vrata ocelová A 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 50 1,00 3,05 7. Úprava povrchů S 6,10 50 1,00 3,05 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00-14 -
11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 13. Vrata ocelová A 1,64 100 1,00 1,64 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 5 * K i ) 25 000,00 / (736,91 * 1 250,- * 0,8000 * 2,0670) = 1,64 Součet upravených objemových podílů 91,15 Koeficient vybavení K 4 : 0,9115 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9115 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 884,07 Plná cena: 736,91 m 3 * 1 884,07 Kč/m 3 = 1 388 390,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 347 097,50 Kč Koeficient pp * 0,926 Cena stavby CS = 321 412,29 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 321 412,29 Kč - 15 -
Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-16 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0,926 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 5,78*7,9 = 45,66 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 45,66 m 2 2,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] obestavěný prostor 45,66*(3,3+2,0)/2 = 121,00 m 3-17 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 121,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 121,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov X 100 5. Krytina standardní S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úpravy povrchů omítky S 100 8. Dveře kovové S 100 9. Okna C 100 10. Vrata plechová S 100 11. Podlahy standardní S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100 1,00 2,70 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 98,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,9860-18 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9860 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 241,87 Plná cena: 121,00 m 3 * 2 241,87 Kč/m 3 = 271 266,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 110 = 81,8 % Koeficient opotřebení: (1-81,8 % / 100) * 0,182 Nákladová cena stavby CS N = 49 370,46 Kč Koeficient pp * 0,926 Cena stavby CS = 45 717,05 Kč Garáž - zjištěná cena = 45 717,05 Kč Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 7,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222-19 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-20 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0,926 i = 2 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m + 7 620,- Kč Základní cena celkem = 17 370,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = 31 863,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 = 7 965,88Kč Nákladová cena stavby CS N = 7 965,88 Kč Koeficient pp * 0,926 Cena stavby CS = 7 376,40 Kč Studna - zjištěná cena = 7 376,40 Kč - 21 -
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Vedlejší stavba Garáž Celkem: Cena stavby 1 093 903,41 Kč 321 412,29 Kč 45 717,05 Kč 1 461 032,75 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 1 461 032,75 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 51 136,15 Kč Cena staveb celkem = 1 519 545,30 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům 1 093 903,41 Kč Vedlejší stavba 321 412,29 Kč Garáž 45 717,05 Kč Studna 7 376,40 Kč Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 51 136,15 Kč Stavby na pozemku - celkem 1 519 545,30 Kč Pozemky - celkem + 231 847,84 Kč Pozemek s rodinným domem - zjištěná cena = 1 751 393,14 Kč - 22 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem 5 756 129,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 5 756 129,30 Kč Celkem 5 756 129,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 5 756 129,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem 1 751 393,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 751 393,10 Kč Celkem 1 751 393,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 751 393,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 751 390,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátjednatisíctřistadevadesát Kč - 23 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 620.000,- Kč s příslušenstvím - Maxell Reality S.R.O., Štrossova 510, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 24 -
Rodinný dům s hospodářským zázemím a velkou zahradou v obci Vysoká Libeň, okr. Mělník. Pozemek o celkové ploše 2 487 m2. Dispozice: vstupní chodba, samostatné WC, koupelna, obývací pokoj, kuchyň. 1.NP - chodba, společenská místnost a dvě ložnice, příprava na koupelnu a samostatné WC. Z chodby je zde schodiště do půdního prostoru. Nemovitost je částečně podsklepena cca 25m2. El.: 230/400V, kanalizace a voda obecní. Na pozemku je také vlastní kopaná studna. Topení zajištěno prostřednictvím ústředního topení s kotlem na tuhá paliva. Třída energetické náročnosti budovy: G, hodnota energetické náročnosti budovy: více než 286 kwh/m2/rok. Jedná se o budovu z cihlového zdiva s rozsáhlým hospodářským zázemím. Jako jsou chlév, sklad krmiva, dílna, sklad paliva a garáž. Je zde také zděná stodola. Dům samotný je v dobrém stavu vhodný pro větší rodinu či podnikání. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč. - 25 -
patrový dům o velikosti 3+kk s terasou v klidné obci KRPY na pozemku o velikosti směr Mělník cca 42km od Prahy a 15km od Mělníka. Dům prošel rozsáhlejší velkou rekonstrukcí. Nová střecha, nová plastová okna, nová elektroinstalace, nové rozvody vody, ústřední topení na elektrokotel s nízkou sazbou za elektřinu, navíc velká krbová kamna na dřevo v obývací hale, upravená zahrada, sklep na potraviny, kompoty a brambory. Z vrchní terasy je kouzelný výhled do okolí. Dům je napojen na vodovodní obecní řád, septik (v dohledu dvou let plánuje obec vybudování kanalizace). Dispozice domu nabízí v přízemí kuchyň s prosklenými dveřmi se vstupem na dolní terasu, obývací pokoj, ložnici, koupelnu se sprchovým koutem a s toaletou. Z přízemí vedou schody do horního patra, kde je velký pokoj, vstup na horní terasu a část zachovalé půdy. Dopravní spojení vlak ze stanice Kropáčová Vrutice přímí směr na hl. nádraží Praha cca 1 hod cesty. Občanské vybavení obce, potraviny. Pošta v obci Kropáčová Vrutice. Požadovaná cena 1.890.000,- Kč včetně právního servisu. - 26 -
Nabízíme k prodeji RD, zemědělskou usedlost 5+1, s velkou stodolou a rozlehlou zahradou - Velké Všelisy - Zamachy, okres Mladá Boleslav. Celková plocha pozemku 4.772m2. Stáje, dvě garáže, sklep, chlévy, kůlny, skleník atd. Dispozice - přízemí kuchyň, jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, komora. 1. patro 2x ložnice, velká půda. Vhodné pro farmaření či jiné podnikání. Snadná dostupnost Ml. Boleslav 16 km, Mělník 18 km. Klid a příroda. Požadovaná cena 2.100.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.900.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč V Tršicích 15.6.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 27 - Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4404-203/2015 znaleckého deníku. - 28 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 66 ze dne 3.6.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-29 -
Fotodokumentace nemovitosti - 30 -
Mapa oblasti - 31 -
- 32 -
- 33 -
Dodatek ke ZNALECKÉMU POSUDKU č. 4404-203/2015 O ceně pozemku p.č.st.75, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 548 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.60 ulice Nádražní, obec Chotětov, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.66 pro k.ú.chotětov Objednatel znaleckého posudku: Účel dodatku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Ocenění pouze podílu o velikosti ¾ nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Dodatek ke znaleckému posudku obsahuje 3 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 15.7.2015
Závěr : Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Velmi negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti ¾ nemovitosti stanovuji na 930.000,- Kč. Slovy: Devětsettřicettisíc Kč V Tršicích 15.7.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 2 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4404-203/2015 znaleckého deníku. - 3 -