ZNALECKÝ POSUDEK č. 2845-21/14 o ceně obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 2568/5 (trvalý travní porost výměry 1190 m 2 ) v katastrálním území Žár u Nových Hradů, obec Žár - zapsané v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, na listu vlastnictví č.674 katastrálního území Žár u Nových Hradů. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 1061/13-62 na základě pravomocného exekučního příkazu č.j. 132 EX 1061/13-16 proti povinnému Lukáši Pupavovi, nar. 5.1.1978. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 20.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 2.4.2014 Vyhotovení č.: 3
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 2568/5 (trvalý travní porost výměry 1190 m 2 ) v katastrálním území Žár u Nových Hradů, obec Žár - zapsané v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, na listu vlastnictví č.674 katastrálního území Žár u Nových Hradů. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek k.ú. Žár u Nových Hradů Adresa předmětu ocenění: pozemek parc.č. 2568/5 373 33 Žár Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Žár Katastrální území: Žár u Nových Hradů Počet obyvatel: 328 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 410,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 353,98 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.3.2014 za přítomnosti zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 1061/13-62 ze dne 27.6.2013 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.674 katastrálního území Žár u Nových Hradů k datu 7.3.2014 - kopie katastrální mapy předmětných území - přehledná katastrální mapa - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.674 katastrálního území Žár u Nových Hradů zapsáno pro: Pupavová Jana, Pod Zámeckým 421, 373 33 Nové Hrady ident. 845720/1588-2 -
V oddílu C listu vlastnictví č.674 m.j. zapsáno: Předkupní právo ze dne 17.1.2007 k pozemku parc.č. 2568/5 pro ČR dle zákona č. 95/1999 Sb. Z 3382/2007-301 Exekuční příkaz 132 EX 1061/2013-17 ze dne 13.5.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Z 7277/2013-301 Exekuční příkaz 132 EX-1061/2013-16 ze dne 13.5.2013 k prodeji nemovitých věcí Z-7279/2013-301 Exekuční příkaz 125 EX-1034/2013-30 ze dne 11.10.2013 k prodeji nemovitých věcí Z-19320/2013-301 Exekuční příkaz 125 EX-1034/2013-30 ze dne 11.10.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Z-19321/2013-301 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází východně od obce Žár, na levé straně zpevněné komunikace asi 250 m ve směru od rybníku Horního Karolínského k rybníku Tomáš. Horní Karolínský rybník v kaskádě rybníků od Hlinitého po Kachní. Na pozemku se nachází jen nedokončené zvětralé, zarostlé a nepoužitelné výkopy pro základy stavby. Dřeviny zde žádné nejsou. Jedná se o území určené pro rekreaci a zahrádkářskou činnost. Jižní část pozemku o výměře 179 m2 zatížená ochranným pásmem nadzemního vedení vn vč. jednoho betonového sloupu je obtížně využitelná k zemědělským účelům. V místě je možné napojení jen na elektrickou síť. V obci vzdálené 3 km je kanalizace pouze dešťová, rozvody zemního plynu, vodovodní řad a elektrická síť. Občanská vybavenost je částečně v obci Žár a zejména v nedalekých Nových Hradech. V současné době se zemědělské pozemky v územním plánu v zóně určené pro rekreaci neobchodují, pro porovnávací přístup jsou použity nabízené pozemky v nejbližším možném okolí s indexovou úpravou. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 2568/5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2568/5-3 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,711 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,711 = 0,661 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 353,98 0,661 0,300 70,19 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 o dst.1) TTP 2568/5 a 1 011,00 70,19 70 962,09 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 70 962,09 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % zemědělské využití je sníženo zvýšeným výskytem stožárů: -25 % Celková úprava ceny: -8,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 2568/5 b 75 201 179,00 5,12-8,00 4,71 843,09 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 179,00 m2 843,09 Pozemek parc.č. 2568/5 - zjištěná výsledná cena = 71 805,18 Kč Pozemek parc.č.2568/5 zjištěná nákladová c. bez Kpp 70962,09/0,661+843,09 = 108 198,75 Kč C. REKAPITULACE CEN ZJIŠTĚNÝCH PODLE PŘEDPISU Rekapitulace nákladových cen bez It a Ip 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 108 198,75 Kč Rekapitulace nákladových cen, celkem 108 200,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 83 526,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 83 530,- Kč - 5 -
D. CENA OBVYKLÁ Obvyklou cenou nemovité věci se pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovité věci pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovité věci: Věcná hodnota nemovité věci je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovité věci: (v případě nedostupnosti objektivních hodnot a podkladů o pronájmech neprovedena) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovité věci: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovité věci podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do návrhu ceny obvyklé promítnut. - 6 -
Porovnávací přístup Porovnávací přístup ocenění : Pozemek v ÚP v zóně staveb pro rekreaci Žár Jednotka: m2 výměry pozemku Množství jednotek pozemku: 1 011,0 Popis porovnávaných pozemků: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Podíl pozemku TTP 179 m2 zahrnut v koef.kv Kc - koeficient druhu K2 - právní stav, celistvost Kv - vybavenost, využitelnost K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] Pozemek, zahrada 1827, Borovany, Radostice, studna, 990 000,- Kč 0,70 0,70 0,70 1,05 0,75 0,85 1 870 122,- kurty Pozemek ostatní 2439 Žár, Žumberk, IS u pozemku 280 000,- Kč 0,85 1,20 1,20 1,10 0,85 0,85 2 439 112,- Pozemek 1899, Olešnice, dle úp pro bydlení 420 000,- Kč 0,85 0,85 0,90 1,05 0,85 0,85 1 899 109,- Součet: 342,33 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 114,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 109,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 122,- Kč/jedn. Základní cena: 114,11 Kč/jedn. á 1 011,0 jedn. = 115 364,53 Kč Pozemek v ÚP v zóně staveb pro rekreaci Žár = 115 360,- Kč Rekapitulace hodnot a cen: výsledná cena nemovité věci zjištěná podle předpisu věcná hodnota nemovité věci zjištěná podle předpisu hodnota nemovité věci podle porovnávacího přístupu 83 530,- Kč 108 200,- Kč 115 360,- Kč - 7 -
Závěr: Cena obvyklá je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Negativní vliv na tržní hodnotu nemovité věci má její lokalizace mimo zastavěné území obce, absence vybraných inženýrských sítí, její zatřídění podle druhu trvalý travní porost a zejména ochranné pásmo vzdušného elektrického vedení a umístění betonového sloupu vedení na pozemku, u jeho jižního okraje. Kladný vliv na tržní hodnotu nemovitosti má zahrnutí pozemku parc.č. 2568/5 do zóny se zástavbou budov pro rekreaci dle územního plánu obce, jeho lokalita nedaleko obce Nové Hrady s dobrou občanskou vybaveností a s dobrou dopravní dostupností po upravené komunikaci do krajského města. Cena obvyklá nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí 115 000,- Kč Cena slovy: jednostopatnácttisíc Kč Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Ve Vejprnicích 2.4.2014 Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2845-21/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem. F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.674 katastrálního území Žár u Nových Hradů - kopie katastrální mapy předmětného území - přehledná katastrální mapa - fotodokumentace - infomapa - nabídky realitních kanceláří - 8 -