ev.č. 3-0693-15 Předmět posudku: o obvyklé ceně nemovitosti - zahrádkářské chaty ev.č.19 na st.p.č. 6099 v k.ú i obci Cheb, včetně příslušenství a pozemků Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město JUDr.Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, 616 Brno IČ 662 08 238 Účel posudku: k exekučnímu řízení Zhotovitel posudku: Kupka Ladislav Alšova 1743, 35601 Sokolov e-mail: kupkaladislav@volny.cz mob.: 602 188 626 Datum, k němuž je provedeno ocenění: 15.06.2015 č.j. 97EX9006/06-180 Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Pomocně - Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb,- k provedení zákona o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4410.. Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dne 15.6.2015 Informace pamětníků ze zahrádkářské kolonie na doručovací adresu jsem zaslal žádost o telefonické dojednání schůzky na místě nemovitosti - bez odezvy Sokolov, dne: 15.06.2015 1
1. NÁLEZ M.1. - Zahrádkářská chata ev.č. 19, na stp.č.6099, k.ú. Cheb Kód katastrálního území: 650919 Název katastrálního území: Cheb Kód obce: 554481 Název obce: Cheb Kód okresu: CZ0411 Název okresu: Cheb Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o volně stojící zahrádkářskou chatu s oplocenou zahradou, která se nachází v oplocené zahrádkářské kolonii. Chata je napojena na elektřinu. Na zalévání je k dispozici srážková voda. Pitná voda se musí donášet. Přístup a příjezd je po místní nezpevněné komunikaci s dlouhým objezdem z města. Technický stav odpovídá stáří a běžné údržbě. K chatě přísluší zděný skleník postavený z pětilitrových sklenic a standardní příslušenství s porosty. Podle venkovního zjištění je chata užívána. Vlastník nereagoval na výzvu, aby se ozval telefonem k uskutečnění zjištění na místě. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemky M.1.2. zahrádkářská chata ev.č. 19 M.1.3. skleník M.1.4. trvalý porost M.1.5 ocenění porovnávacím způsobem M.1.1. pozemky Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. a): ZC = 1 060,00 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: 6099 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,05 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Nemovisti jsou v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,09) = 0,910 2
Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, 0,00 S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,00 Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Stavby pro rodinnou rekreaci 0,85 2 Převažující zástavba v okolí a III. Rekreační oblasti 0,05 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě -0,05 obce v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná 0,00 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné -0,03 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m -0,01 8 Poloha pozemku, stavby-komerční I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,00 využití stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 špatně přístupná poloha bez možnosti napojení na vodovod a kanalizaci Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,85 * ( 1 + -0,29) = 0,604 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,910 * 1,000 * 0,604 = 0,550 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 060,00 * 0,550 = 583,00 Kč/m 2 Parcela: 540/51 - zahrada Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,910 * 1,000 * 0,604 = 0,550 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 060,00 * 0,550 = 583,00 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 6099 zastavěná plocha a nádvoří 17,00 583,00 9 911,00 540/51 zahrada 369,00 583,00 215 127,00 Celkem 386,00 225 038,00 pozemky - celkem: Zjištěná cena 225 038 Kč 3
M.1.2. zahrádkářská chata ev.č. 19 Ocenění rekreačních chat a zahrádkářských chat porovnávacím způsobem podle 36 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,05 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,04 nemovitost je v exekučním řízení 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,09) = 0,910 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Stavby pro rodinnou rekreaci 0,85 2 Převažující zástavba v okolí a III. Rekreační oblasti 0,05 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě -0,05 obce v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná 0,00 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné -0,03 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m -0,01 8 Poloha pozemku, stavby-komerční I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,00 využití stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Nemovitost nelze napojit na veřejný vodovod ani kanalizaci. Příjezd a přístup je komplikovaný. Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,85 * ( 1 + -0,29) = 0,604 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.24 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklep nebo podsklep do 1/2 ZP - 0,00 1 Druh stavby I. Zahrádkářská chata 0,02 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 0,05 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy 0,03 stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 0,00 5 Vybavení II. Pouze WC suché nebo i mimo stavbu -0,06 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 0,00 7 Příslušenství stavby III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 0,00 8 Výměra pozemků užívaných se stavbou II. Do 400 m2 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem 0,04 1,00 4
Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou-předpoklad 0,85 provedení menších stav. úprav y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 40,00 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * (1-0,005 * y) I V = (1 + 0,04) * 0,85 * (1-0,005 * 40) = 0,707 Obestavěný prostor OP - odhadnutý OP vzhledem k znepřístupnění nemovitosti Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 140,00 Celkem 140,00 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.20 tab č.1a chata, Cheb, 10001-50000 obyv. ZC = 1695 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 1695,00 * 0,707 = 1 198,37 Kč/m 3 obestavěného prostoru Cena stavby porovnáním CS p = OP * ZCU * I T * I P CS p = 140,00 * 1198,37 * 0,910 * 0,604 = 92 214 Kč zahrádkářská chata ev.č. 19 - celkem: Zjištěná cena 92 214 Kč M.1.3. skleník Ocenění nákladovým způsobem podle 18 Výměra pro ocenění odhadnutá pro znepřístupnění nemovitosti Výměra V = 10,00 m 2 Soustava koeficientů Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 3 Okresní města a ostatní lázeňská místa: K 5 = 1,05000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: K i = 2,26900 Opotřebení stavby metodou lineární Stáří - S (roky) = 25 Celková životnost - Z (roky) = 30 Zbytková životnost Z - S (roky) = 5 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 25 / 30 = 83,333 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,05 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Nemovitosti jsou v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 5
6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,09) = 0,910 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Stavby pro rodinnou rekreaci 0,85 2 Převažující zástavba v okolí a III. Rekreační oblasti 0,05 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě -0,05 obce v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná 0,00 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné -0,03 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m -0,01 8 Poloha pozemku, stavby-komerční I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,00 využití stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 špatně přístupná poloha bez možnosti napojení na vodovod a kanalizaci Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,85 * ( 1 + -0,29) = 0,604 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,910 * 0,604 = 0,550 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.17 Pol. 19.1 Skleník z ocelových profilů se zasklením: ZC = 2 050 Kč/m 2 Výchozí cena VC = ZC * V VC = 2 050 * 10,00 = 20 500 Kč Výchozí cena upravená VCU = VC * K 5 * K i VCU = 20 500 * 1,05000 * 2,26900 = 48 840 Kč Cena stavby nákladově CS N = VCU * (1 - O / 100) CS N = 48 840 * (1-83,333 / 100) = 8 140 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 8 140 * 0,550 = 4 477 skleník - celkem: Zjištěná cena 4 477 Kč M.1.4. trvalý porost Ocenění podle 47 ovocné dřeviny a okrasné rostliny ve výši 6,5 % z ceny pozemku Cp P.č. Název J.cena (Kč/m2) Plocha (m2) Cena (Kč) 540/51 zahrada 583,00 69,00 40 227 Celkem 40 227 6
Výpočet ceny pozemku je dokumentován v objektu: M.1.1. pozemky Zjištěná cena zjednodušeným způsobem Czj = Cp * sazba v % Czj = 40 227 * 6,5 / 100 = 2 615 Kč trvalý porost - celkem: Zjištěná cena 2 615 Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) pozemky 225 038 zahrádkářská chata ev.č. 19 92 214 skleník 4 477 trvalý porost 2 615 Cena zjištěná dle vyhlášky 324 344 M.1.5 - Ocenění porovnávacím způsobem Zákon 151/97 Sb, 2 odst.č. 1. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných chat pohybuje od 210 do 400 tis.kč Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. 1- Cheb Poprad užitná plocha 19m2 nabídka za 330 000,-Kč 2- Cheb Skalka užitná plocha 26m2 nabídka za 280 000,-Kč 1- Cheb Cetnov užitná plocha 32m2 nabídka za 230 000,-Kč zahrádkářská chata ev.č. 19 Cheb Porovnávací hodnota : 280 000 Kč 7
Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů a nabídek podobných chat 324 344,-Kč 280 000 Kč Silné stránky nemovitosti : Tiché místo v oplocené zahrádkářské kolonii Velmi malý pohyb prodejů v kolonii Slabé stránky nemovitosti : Problematický příjezd V místě není napojení na vodovod ani kanalizaci Obvyklá cena zahrádkářské chaty ev.č. 19 300 000 Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je obvyklá cena zahrádkářské chaty ev.č. 19 v Chebu. 300 000,-Kč Chata ev.č. 19 s pozemky se nachází v oploceném prostoru zahrádkářské kolonie s právem využívat společné prostory a jiné výhody kolonie. Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle dokladu č.1. Příloha : LV č.4410 z 8.4.2015 kopie kat. mapy fotodokumentace výzva k prohlídce nemovitosti 8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23