ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1198/143/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 73, 363/4 a 364/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 28, která je součástí pozemku parc. č. st. 73 v části obce Krásný Buk; to vše v k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394 Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 41464/13-68 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27. 1. 2015. Ing. DAGMAR MUSILOVÁ (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: dagmar.musilova@estimmo.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 7. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 41 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne 8. 9. 2015
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod... 3 1. Znalecký úkol... 3 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN... 3 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena... 4 3.1. Obvyklá cena... 4 3.2. Administrativní cena... 4 4. Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález... 4 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ... 4 5.1. Prohlídka nemovitých věcí... 4 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 5 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku... 7 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění... 7 5.5. Dokumentace a skutečnosti... 8 6. METODY OCENĚNÍ... 8 6.1. Nákladový způsob ocenění... 8 6.2. Výnosový způsob ocenění... 9 6.3. Srovnávací způsob ocenění... 9 6.4. Metody aplikované v ocenění... 9 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ... 10 7.1. Poloha a vnější vlivy... 10 7.2. Rodinný dům č. p. 28, který je součástí p. č. st. 73, a příslušenství... 11 7.3. Pozemky... 13 7.4. Využití ploch územní plán... 15 7.5. Povodňový plán ČR... 15 7.6. Shrnutí... 16 C. Posudek... 17 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY... 17 8.1. srovnávacím způsobem... 17 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí... 26 8.3. Určení administrativní ceny... 27 D. Závěrečný výrok... 33 E. Znalecká doložka... 34 F. Seznam příloh... 34 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 2 z 34
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 41464/13-68: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1241, tj.: - pozemky parc. č. st. 73, 363/4, 364/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 28, která je součástí pozemku parc. č. st. 73 v části obce Krásný Buk; to vše v k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1241 pro k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín; ke dni 10. 7. 2015 ALV: BLV: FLV: Vlastník Demeter Daniel, Krásný Buk 28, 407 47 Krásná Lípa; identifikátor: 810116/1178 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 73 zastavěná plocha a nádvoří 145 m 2 Součástí je stavba: Krásný Buk č. p. 28; rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 73 parc. č. 363/4 trvalý travní porost 56 m 2 parc. č. 364/2 ostatní plocha 451 m 2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 363/4 85011 56 m 2 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 3 z 34
parc. č. 364/2 84077 25 m 2 85011 426 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3.2. Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014. 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17. 7. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 4 z 34
Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Při místním šetření bylo zjištěno, že je objekt pronajímán paní Veronice Humlové. Paní Veronika Humlová podala k nemovitým věcem informace, ale odmítla vnitřní prohlídku. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření. 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015, k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 41464/13-68 ze dne 27. 1. 2015 Písemné sdělení MěÚ Rumburk stavební úřad ze dne 22. 7. 2015; č. j. OSÚ/24265-15/novm OSÚ/3462-2015; vyřizuje: Bc. Michaela Novotná, že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Dokumenty získané z katastru nemovitostí: Smlouva kupní ze dne 19. 9. 2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 28. 11. 2011; V-2212/2011-531 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1241 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Krásný Buk dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Krásná Lípa Informace získané od paní Veroniky Humlové (nájemník; v současnosti obývá oceňovanou stavbu) Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 5 z 34
Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 6 z 34
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 7 z 34
Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla doložena žádná nájemní práva třetích osob. Ke dni místního šetření byla v objektu zastižena paní Veronika Humlová, která je prý v objektu v nájmu. Nájemní smlouvu však nedoložila. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny / zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. 5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány od paní Veroniky Humlové. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 8 z 34
6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. 6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci. 6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 9 z 34
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Děčín, v obci Krásná Lípa, v k. ú. Krásný Buk. Konkrétně se jedná o střední část obce zvané Krásný Buk, která na obec Krásná Lípa navazuje východním okrajem, v souvisle zastavěné části obce. V blízkosti se nachází komín bývalé Jägrovy továrny. Obec leží na horním toku říčky Křinice na pomezí Národního parku České Švýcarsko a Lužických hor, v blízkosti hranic s Německem (cca 7 km hraniční přechod Rumburk). Obec je rozdělena na několik částí: Dlouhý Důl, Hely, Kamenná Horka, Krásná Lípa, Krásný Buk, Kyjov, Sněžná, Vlčí Hora, Zahrady. V okolí obce se vyskytují četné lesy, které jsou protkané turistickými stezkami. Absolutní centrum obce Krásná Lípa (Křinické náměstí) je vzdáleno cca 1 km jízdy východním směrem. Okresní město Děčín je vzdáleno cca 35 km jízdy jihozápadním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů a několika průmyslových objektů. Les je v docházkové vzdálenosti (za oceňovanou stavbou). Občanská vybavenost: V obci je k dispozici potřebná občanská vybavenost pošta, městský úřad, restaurace, pivovar, hotel, bankomat, lékárna, hypermarket, kulturní dům, MŠ, ZŠ, sportovní hřiště, zdravotnické středisko aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou, leží na křižovatce silnici II. třídy. Regionu chybí rychlé dálniční spojení. Z veřejné dopravy je v místě autobusová (cca 250 m) i vlaková stanice (cca 2 km), zajišťující nevalnou dopravní dostupnost. Nevýhodou je nízká intenzita spojů a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Kyjovská, z obecního pozemku parc. č. 363/2, na který navazuje pozemek parc. č. 1070 (způsob využití: silnice, druh pozemku: ostatní plocha, vlastník: Ústecký kraj). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Objekt je dle sdělení paní Humlové napojen pouze na elektřinu, odpad je sveden do jímky a voda je odebírána z vlastní studny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Pořado vé číslo Název obce Kód obce Správní obvod 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 CZ0421 26 Krásná Lípa 562611 4212 9 5 3142 3560 2254 69 40 22 1 1 1 3 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 10 z 34
Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku 15-64 let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Rodinný dům č. p. 28, který je součástí p. č. st. 73, a příslušenství Dle odborného odhadu byla stavba postavena před cca 150 lety současně s Jägrovou továrnou (dle internetu z r. 1877) a původně sloužila jako kovárna. V současnosti je objekt v KN vedený a užívaný jako rodinný dům. Rodinný dům má 2 nadzemní podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půda). Vstup do objektu je možný dveřmi (umístěné v severní části objektu) či vraty (ve střední části objektu). Dispoziční řešení Dle sdělení obyvatelky domu paní Humlové jsou v objektu k dispozici pouze 2 místnosti s kuchyní a samostatnou toaletou ve 2.NP. V 1.NP je garáž, koupelna, suché WC a pravděpodobně dílna. Podkroví není stavebně upraveno. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu rodinný dům, což je v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Při místním šetření byla přítomna paní Humlová, která v současnosti objekt užívá k bydlení. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 150-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: plechové desky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, který je částečně zkorodovaný Vnější povrchy: omítka břízolitová stříkaná, částečně opadává Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: dřevěná Okna: dřevěná se zdvojeným zasklením (v 1.NP s mřížemi); v části 1.NP luxfery Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými či dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné prkenné, keramická dlažba, betonová mazanina kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 11 z 34
Vytápění: kotlem na tuhá paliva (v garáži) či lokální krbovými kamny Ohřev teplé vody: nezjištěn Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní - sprchový kout a umyvadlo v 1.NP; suché WC v 1.NP; splachovací WC ve 2.NP Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní - kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 28 - odměřeno z KM Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 11*9,2 3,3 m 101,20 m 2 334 m 3 2.NP 11*9,2 3 m 101,20 m 2 304 m 3 půdní prostor 11*9,2 - nadezdívka 1 m 101,20 m 2 101 m 3 11*9,2*4,5*0,5 - sedlová střecha 228 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 966 m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 101 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 202 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 202 m 2 Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 17,37 zastavěná plocha - obvodové zdivo 10,50 zastavěná plocha - vnitřní příčky 27,87 zastavěná plocha celková všemi zdmi 73,13 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,72 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu č. p. 28 Podlaží 1.NP Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha vnitřní výměra bez garáže - odhad 0,72 x zastavěná plocha - garáž 59,86 100% 59,86 m 2 garáž - odhad výměry (2,6 m x 5 m) 13,00 0% 0,00 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 59,86 m 2 2.NP vnitřní výměra - odhad 0,72 x zastavěná plocha 2.NP 72,86 100% 72,86 m 2 Započitatelná plocha 2.NP 72,86 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 133 m 2 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 12 z 34
Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 150-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v zachovalém stavu. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou však ve špatném stavu pro svoji funkčnost. Některá okna v 1.NP byla nahrazena luxfery, některá okna ve 2.NP ve štítové (severní) stěně jsou zazděná cihlami, ostatní jsou dřevěná špatně těsnící, fasáda opadává, dveře jsou opotřebované, klempířské konstrukce částečně zkorodované. Interiér objektu nebyl zpřístupněn, předpokládám podstandardní opotřebované vybavení, bez řádné údržby. Objekt je bez viditelných statických poruch. Pokud nedojde k opravám fasády, oken a klempířských konstrukcí, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina (vzdušná přípojka) b) Jímka betonová (součást pozemku) c) Oplocení dřevěné s ocelovými sloupky (do boku) či z kovových plotových rámů s drátěnou výplní do kovových sloupků (do ulice). Oplocení je v havarijním stavu. d) Vjezdová brána ocelová konstrukce s drátěnou výplní - Studna dle sdělení kopaná, nachází se pravděpodobně na pozemku parc. č. 364/2 - Kůlna na západní stranu RD navazuje menší stavba, dle katastrální mapy s rozměry cca 2 m x 2 m. Stavbu není z veřejně přístupných míst vidět, předpokládám, že se jedná o kůlnu. 7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 73, 363/4 a 364/2, které jsou zapsané na LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 pro k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 73: 364/2 parc. č. 363/4: st. 74/2, 363/2, 364/2, 1070 parc. č. 364/2: st. 72, st. 73, st. 74/2, 363/2, 363/4, 1133/2 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 13 z 34
Pozemek parc. č. st. 73 Pozemek je rovinný, má čtvercový tvar a je převážně zastavěn rodinným domem č. p. 28. Pozemek je umístěn ve střední části pozemku parc. č. 364/2 a je napojen pouze na elektřinu vzduchem, odpad je sveden do jímky, voda je odebírána ze studny. Nezastavěná část pozemku má travnatý povrch. Na pozemku pravděpodobně stojí také malá kůlna navazující západním směrem na rodinný dům. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 363/4 Pozemek je rovinný, má travnatý, neudržovaný povrch, slouží jako zahrada. Pozemek svou východní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 364/2 Pozemek je rovinný až mírně svažitý k západu k potoku Křinice, má nepravidelný tvar, travnatý povrch. Údržba pozemku je částečně zanedbaná. Západní stranou pozemek sousedí s potokem Křinice. Dle sdělení paní Humlové by se na pozemku dále měla nacházet jímka a studna. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 14 z 34
7.4. Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Krásná Lípa se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako SO - plochy smíšené obytné. Nemovité věci se nachází v národním parku. Hranice vede podél silnice vedoucí před domem označeno čarou se dvěma tmavě-zelenými trojúhelníky. Dle územního plánu nemovité věci také leží v záplavovém území potoka Křinice Q100. Pouze západní okraj pozemku parc. č. 364/2 leží navíc v aktivní zóně záplavového území. 7.5. Povodňový plán ČR Západním směrem od oceňovaného rodinného domu protéká potok Křinice. Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se RD stojí v záplavovém území 100-leté vody. Západní okraj pozemku parc. č. 364/2 je v záplavovém území 20-ti leté vody. Tuto skutečnost potvrzuje také výše uvedený územní plán. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 15 z 34
U nemovitých věcí, které se nachází v záplavovém území 20-leté vody (a méně), často ani nelze uzavřít pojistnou smlouvu na krytí pojistných událostí z povodně popř. záplavy. Jedná se o velmi rizikovou skupinu nemovitých věcí, která není vhodnou zástavou pro banky. Potencionální okruh kupujících je tak vysoce snížen. 7.6. Shrnutí Adresa: okres Děčín, obec Krásná lípa, část obce Krásný Buk č. p. 28 Nemovité věci: Rodinný dům č. p. 28 s pozemky parc. č. st. 73, 363/4, 364/2 a příslušenstvím Stavební stav: nevalný až špatný Vybavení: podstandardní Dispozice vč.zhodnocení: 2+1 Příslušenství: venkovní úpravy, studna, kůlna Podlažnost: 2.NP + půda Výměra pozemků: 652 m 2 Obestavěný prostor (OP): 966 m 3 Zast. plocha 1.NP: 101 m 2 Započitatelná plocha (zap.pl.): 2 Zastavěná plocha 133 m nadzemních podlaží: 202 m 2 Realizovatelnost: obtížná IPP: 0,310 OP / zap.pl.: 7,263 Pozn.: IPP index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 16 z 34
C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 10 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 11 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 12 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 17 z 34
K 13 Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 14 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Krásná Lípa - bylo nalezeno celkem 23 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 3.500.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 58 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 300.000 Kč do 5.505.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Krásná Lípa - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 3.500.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Krásná Lípa - bylo nalezeno celkem 24 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 3.500.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 40 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 5.505.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ V současnosti není v obci Krásná Lípa či blízkém okolí uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz ; http://www.exdrazby.cz Na uvedeném portále je v okrese Děčín pro rok 2015 uvedeno několik nedobrovolných dražeb, kde odhadní cena se pohybuje od 500.000 do 800.000,- Kč, které však prozatím nebyly uskutečněny. Nalezeny však byly také 3 uskutečněné nedobrovolné dražby, viz. tabulka níže. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 18 z 34
Uskutečněné nedobrovolné dražby Realizovaná dražba č. 1 Realizovaná dražba č. 2 Realizovaná dražba č. 3 Nemovité věci: samostatný RD RD s restaurací samostatný RD Adresa: Kyjovská 674/83, Krásná Lípa Vlčí Hora 158, Krásná Lípa Varnsdorfská 164/55, Krásná Lípa GPS: 50.9178200N, 14.4928750E 50.9306956N, 14.4706897E 50.9153247N, 14.5208139E Vzdálenost cca od oc. nem.: 60 m 2,9 km 2,3 km Fotografie: Doplňující popis: Stavba má 1.PP, 1.NP, podkroví a půdní prostorem. 1.NP: chodba, kuchyň, 2x pokoj, 2x WC, koupelna, schody do podkroví. Podkroví: chodba, 3x pokoj, půdní prostor. Příslušenstvím je dřevěný sklad. Vydraženo dne 12. 5. 2015. RD zkolaudovaný v r. 2005. 1.NP: bývalá restaurace. Podkroví: byt 3+kk. Střecha sedlová, okna dřevěná, TUV el.boiler, topení lokální na TP, schody dřevěné, na podlaze dlažby, v podkroví prkna. Příslušenství tvoří kolna. Vydraženo dne 13. 2. 2015. RD nepravidelného tvaru, vytápění ústřední kotlem na TP, stropní konstrukce podkroví je podmáčená. 1.PP: 2x sklep. 1.NP: vstup, chodba, kuchyň, koupelna, prádelna, 2x pokoj, WC, dílna. Podkroví: chodba, komora, 6x pokoj, kuchyň, koupelna, WC. Příslušenstvím je 3x kůlna a přístřešek. Vydraženo dne 21. 7. 2015. Konstrukční provedení: zděné zděné smíšené zdivo Dispozice: 5+1 3+kk + restaurace 8+2 Podlažnost: Pozemky parc. č.: 1.PP + 1.NP + podkroví + půda parc. č. st. 854-322 m 2 parc. č. 42-100 m 2 parc. č. 41/3-81 m 2 1.NP + podkroví parc. č. st. 304/1-171 m 2 parc. č. st. 318-122 m 2 parc. č. 240/7-247 m 2 sklep + 1.NP + podkroví + půda 2 parc. č. st. 500-486 m parc. č. 724-535 m 2 Výměra pozemků [m 2 ]: 503 540 1 021 Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: 153 113 257 Započitatelná plocha [m 2 ]: 246 145 383 Vydražená cena [Kč]: 300 000 580 000 333 333 Vydražená cena [Kč/m 2 zap.pl.]: 1 219 3 987 869 Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 19 z 34
Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 19. 9. 2011 (Právní účinky vkladu práva ke dni 28. 11. 2011; V-2212/2011-531) byla kupní cena za nemovité věci ve výši 740.000,- Kč, tj. 5.564 Kč/m 2 započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako výrazně vyšší, než je aktuální obvyklá cena. Tuto skutečno prokazují i nabídkové ceny reprezentantů použitých ve srovnávací metodě níže. Pouze 1 reprezentant umístěný na atraktivnějším místě, který je v lepším stavu a lépe vybaven se svojí nabídkovou cenou (5.000 Kč/m 2 započitatelné plochy) blíží této kupní smlouvě. Nabídkové ceny ostatních reprezentantů jsou výrazně nižší. V regionu žije velké množství sociálně nepřizpůsobivých občanů, vznikají zde sociální nepokoje, investice do bydlení jsou zde velice rizikové. Tyto sociální problémy se neustále prohlubují a úměrně s tím klesá cena nemovitých věcí. I přes turisticky a rekreačně atraktivní lokalitu jsou obdobné nemovité věci prakticky v celém Šluknovském výběžku obtížně obchodovatelné. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 20 z 34
Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: samostatný RD samostatný RD samostatný RD samostatný RD samostatný RD samostatný RD Adresa: GPS: Krásný Buk 28, Krásná Lípa 50.9183219N, 14.4922978E Fibichovo údolí 887/27, Krásná Lípa 50.9154650N, 14.4917694E Čelakovského 356/14, Krásná Lípa 50.9176636N, 14.4957586E Staré Křečany 479, Staré Křečany 50.9369200N, 14.4850544E Šmilovského 917/11, Rumburk 50.9499769N, 14.5538906E Velký Šenov 309 Vzdálenost cca od oc. nem.: x 350 m 160 m 4 km 7,5 km 13,5 50.9902608N, 14.3750417E Fotografie: Doplňující popis: x RD je podsklepený a má zachovalou a funkční střechu. Stavba má dále1 NP a stavebně upravené podkroví. Interiér ve špatném stavu. Konstrukční provedení: zděné zděné RD s dispozicí 3+1. 1.PP: schody a sklad potravin. 1.NP: zádveří, chodba, schody do sklepa a do podkroví, kuchyň, pokoj a sociální zařízení. Podkroví: chodba, 2x pokoj, půda. smíšené - cihla + kámen + dřevo Dům má 1. NP a podkroví, je delší dobu neobydlený, ve špatném technickém stavu a proto nutná rekonstrukce. Za domem zahrada, která je kompletně oplocena. RD s dispozicí 3+1. Jedná se o poloroubený dům po částečné rekonstrukci (r. 2013) se zachováním původních prvků. Vytápění řešeno plynovým kotlem a krbovými kamny. RD - v 1.NP: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC, chodba. V podkroví: 4 pokoje + půdní prostor. V domě je nová elektrika a odpady. Vytápění řešeno krbovými kamny. zděné smíšené - cihly + dřevo zděné Dispozice: 2+1/G 5+1 3+1 nebylo zjištěno 3+1 3+1 Podlažnost: 1.NP + 2.NP + půda část. 1.PP + 1. NP + podkroví sklep + 1.NP + podkroví + půda 1.NP + podkroví sklep + 1.NP + podkroví Pozemky parc. č. s výměrami: parc. č. st. 73-145 m 2 parc. č. 363/4-56 m 2 parc. č. 364/2-451 m 2 parc. č. st. 6-219 m 2 parc. č. st. 50/1-115 m parc. č. 1577-210 m 2 parc. č. 66-1124 m 2 parc. č. 3198-137 m 2 2 parc. č. st. 757-393 m 2 parc. č. 1498/4-554 m 2 parc. č. 1498/6-884 m 2 parc. č. 2532-157 m 2 parc. č. st. 180-146 m 2 parc. č. 418/1-924 m 2 parc. č. 418/2-35 m 2 parc. č. 419/2-182 m 2 Výměra pozemků [m 2 ]: 652 429 1 261 1 831 157 1 287 Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: 101 156 110 189 115 127 Započitatelná plocha [m 2 ]: 133 215 152 256 150 170 Nabídková / prodejní cena [Kč]: 740 000 449 000 350 000 650 000 750 000 665 000 Jednotková cena [Kč/m 2 zap.pl.]: 5 564 2 087 2 306 2 541 5 000 3 908 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 21 z 34
Variační koeficient [%]: 35,17% Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita: lepší; při vedlejší ulici lepší; při vedlejší ulici lepší; při vedlejší ulici lepší; občanská vybavenost, vedlejší obdobná Krásný Buk, Děčín ulice Koeficient úpravy 0,98 0,98 0,98 0,88 0,99 tj. číselná úprava v hodnotě -5 552 Kč -6 135 Kč -6 758 Kč -79 800 Kč -5 198 Kč K2 - Obslužnost veřejnou obdobná obdobná obdobná lepší; více spojů obdobná dopravou: Koeficient úpravy nevalná 1,00 1,00 1,00 0,90 0,98 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč -58 520 Kč -10 292 Kč K3 - Dostupnost osobní dopravou: obdobná obdobná obdobná obdobná obdobná Koeficient úpravy průměrná 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K4 - Pozemek: menší výměra větší výměra větší výměra menší výměra větší výměra částečně udržovaný, Koeficient úpravy 1,05 0,88 0,80 1,08 0,90 převážně travnatý tj. číselná úprava v hodnotě 13 603 Kč -36 074 Kč -66 227 Kč 42 134 Kč -50 432 Kč K5 - Stavebně technický stav: obdobný obdobný; interiér po reko. (+), dřevostavba (-) Koeficient úpravy nevalný až špatný 1,00 1,00 1,00 0,90 0,85 obdobný lepší; po rekonstrukci (+), dřevostavba (-) lepší; interiér po rekonstrukci tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč -56 881 Kč -68 083 Kč K6 - Vybavení: obdobné lepší; nová koupelna, podlahy, aj. v interiéru horší; neobyvatelné lepší; podlahy, soc.zař., aj., interiér po reko lepší; podlahy, soc. zař., aj., interié po reko. Koeficient úpravy podstandardní 1,00 0,90 1,10 0,80 0,80 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč -26 455 Kč 26 491 Kč -102 387 Kč -77 160 Kč K7 - Příslušenství: horší; bez studny horší; bez studny obdobné; kůlna horší; bez studny horší; bez studny Koeficient úpravy venkovní úpravy, studna, kůlna 1,03 1,03 1,00 1,03 1,03 tj. číselná úprava v hodnotě 8 570 Kč 7 143 Kč 0 Kč 12 286 Kč 9 259 Kč K8 - Velikost nemovitých věcí: větší stavba, bez garáže, bez půdy větší stavba, bez garáže, malá půda větší stavba, bez garáže, bez půdy větší stavba, bez garáže, bez půdy větší stavba, bez garáže, bez půdy Koeficient úpravy 1,15 1,10 1,20 1,10 1,12 tj. číselná úprava v hodnotě 44 136 Kč 24 523 Kč 58 280 Kč 42 183 Kč 38 148 Kč K9 - Napojení na sítě (přípojky): lepší; E, V, K, lepší; E, V, K, obdobné; E, V lepší; veškeré IS lepší; E, V, K Koeficient úpravy E, voda ze studny; IS v 0,97 0,97 1,00 0,95 0,97 ulici tj. číselná úprava v hodnotě -10 151 Kč -8 093 Kč 0 Kč -23 201 Kč -10 681 Kč K10 - Funkční využitelnost: obdobná obdobná obdobná obdobná obdobná Koeficient úpravy bydlení 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 22 z 34
tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K11 - Zdroj informací: reality.idnes.cz; IDNES-00159 reality-decin.info; ID: 032-N04161 hyperreality.cz; ID: 6050648 reality.idnes.cz; ID: 474585 severoceskereality.cz; ID: 00120 Koeficient úpravy 0,90 0,90 0,80 0,75 0,80 tj. číselná úprava v hodnotě -32 822 Kč -26 166 Kč -69 936 Kč -110 204 Kč -69 073 Kč K12 - Právní vztahy: bez exekuce s exekucí s exekucí bez exekuce bez exekuce Koeficient úpravy v exekuci 0,96 1,00 1,00 0,96 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě -11 816 Kč 0 Kč 0 Kč -13 224 Kč -11 052 Kč K13 - Věcná břemena (VB): obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy bez VB 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K14 - Ostatní: lepší; mimo záplavové území lepší; mimo záplavové území lepší; mimo záplavové území lepší; mimo záplavové území obdobné; u potoka záplavové území Q100 Koeficient úpravy 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě -14 179 Kč -11 775 Kč -13 987 Kč -15 869 Kč 0 Kč Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Vážený průměr [Kč / m 2 zap.pl.]: 1 993 Kč 2 026 Kč 1 682 Kč 1 998 Kč 2 267 Kč 1 994 Kč Vážený průměr upr. cen [Kč]: 265 129 Kč 269 406 Kč 223 723 Kč 265 756 Kč 301 518 Kč 265 242 Kč Variační koeficient [%]: 9,33% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: 24 728 Kč Minimální upravená cena [Kč]: 223 723 Kč Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: 240 401 Kč Aritmetický průměr [Kč]: 265 129 Kč Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: 289 857 Kč Maximální upravená cena [Kč]: 301 518 Kč Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]: 265 000 Kč kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 23 z 34
Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o lokalita s turisticky a rekreačně zajímavými místy v okolí NP České Švýcarsko o možnost dalšího rozšíření obytných prostor stavební úprava podkroví Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o nemovité věci jsou v záplavovém území Q100, západní okraj pozemků je v Q20 (aktivní zóna) o předpokládaný celkově nevalný až špatný stav a podstandardní vybavení o nevalná obslužnost veřejnou dopravou o pouze lokální vytápění objektu o jediným zdrojem vody je studna nebyl doložen atest na vodu; je zde možnost vodovodu o stav a vybavení stavby v současném stavu neumožňuje u některých bank financování hypotečním úvěrem (nevhodná zástava), což omezuje okruh potencionálních kupujících o v dané lokalitě vlastní nemovité věci sociálně nepřizpůsobiví občané Šluknovsko je problematická lokalita se sociálními nepokoji o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost o základní hygienické vybavení pravděpodobně neodpovídá dnešním standardům o neúplné inženýrské sítě není provedeno napojení na kanalizaci, vodovod a plyn o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 24 z 34