ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3478-63/2018 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parcelní číslo 446/15, 446/21, 446/35, 455/15 a 455/16 s lesními porosty v katastrálním území Újezdec u Rakovníka, obec Hřebečníky. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Hřebečníky, k.ú. Újezdec u Rakovníka Adresa nemovité věci:hřebečníky, 270 41 Hřebečníky Vlastnické údaje: Antonín Hajzler, č. p. 21, 270 07 Nesuchyně, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Mělník Havlíčkova 329, 27601 Mělník ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282, 277 11 Neratovice Exekuční řízení sp. zn.: 031 Ex 268/15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 196 150 Kč Stav ke dni : 15.12.2018 Datum místního šetření: 15.12.2018 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 11 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 3 V Neratovicích, dne 16.12.2018 Ing. Zbyněk Dlask
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí podle 66 odst. 5 zákona číslo 120/2001 Sb. (exekuční řád), a to nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví 10 pro katastrální území Újezdec u Rakovníka, obec Hřebečníky. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přehled podkladů - Usnesení Exekutorského úřadu sp.zn.: 031 Ex 268/15-407 - údaje ze souboru geodetických a popisných informací katastru nemovitostí - údaje z místního šetření ze dne 15.12.2018 - údaje z lesního hospodářského plánu - fotodokumentace Místopis Soubor oceňovaných pozemků je situován cca 2 km západně od zastavěné části Hřebečníků, 2 km jihojihozápadně od Újezdce u Rakovníka a 2 km severně od řeky Berounky v nadmořské výšce kolem 400 m. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - samota Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 491/1 Obec Hřebečníky, č. p. 36, 27041 Hřebečníky - 2 -
Celkový popis Oceňované pozemky souvisle porostlé lesními porosty jsou v katastru nemovitostí evidovány jako lesní pozemky. Z provedeného místního šetření vyplývá, že jejich skutečné využití odpovídá evidovanému stavu v katastru a že hranice pozemků nejsou v terénu označeny trvalým způsobem. Pozemky jsou mírně svažité, jsou na okrajích souvislého lesa a trvalých travních porostů. Přístup k pozemkům parcelní číslo 446/15, 446/21 a 446/35 je možný pouze přes pozemky jiných vlastníků, nikoliv po veřejných pozemcích. Pozemky parcelní číslo 455/15 a 455/16 jsou přístupné po obecní nezpevněné cestě. Silné stránky Oceňované lesní porosty v terénu existují, jsou vzrostlé s hospodářským potenciálem těžby a využití a jsou v dobrém zdravotním stavu. Převážná část výměry oceňovaných pozemků je přístupná po veřejné komunikaci. Slabé stránky Menší část výměry pozemků není přístupná po veřejné komunikaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Komentář: Přístup po veřejné komunikaci je zajištěn k převážné části výměry souboru oceňovaných pozemků. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území ANO Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách ANO Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Příslušnost k rozsáhlému chráněnému území. Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: V KN jsou evidovány exekuční příkazy k prodeji oceňovaných pozemků. Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána - 3 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. 446/15 a 446/35 2. 446/21 3. 455/15 a 455/16 4. Lesní porosty na 446/15 a 446/35 5. Lesní porosty na 446/21 6. Lesní porosty na 455/15 a 455/16 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemky s lesními porosty OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Adresa předmětu ocenění: Hřebečníky 270 41 Hřebečníky LV: 10 Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Hřebečníky Katastrální území: Újezdec u Rakovníka Počet obyvatel: 238 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. 446/15 a 446/35 Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] lesní pozemek 446/16 3K3 1 169 2,66 2,66 3 109,54 lesní pozemek 446/35 3K3 233 2,66 2,66 619,78 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 1 402 m 2 3 729,32 446/15 a 446/35 - zjištěná cena = 3 729,32 Kč 2. 446/21 Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7-4 -
Výměra JC Úprava Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] lesní pozemek 446/21 3K3 217 2,66 2,66 577,22 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 217 m 2 577,22 446/21 - zjištěná cena = 577,22 Kč 3. 455/15 a 455/16 Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] lesní pozemek 455/15 3K3 1 410 2,66 2,66 3 750,60 lesní pozemek 455/16 3K3 4 236 2,66 2,66 11 267,76 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 5 646 m 2 15 018,36 455/15 a 455/16 - zjištěná cena = 15 018,36 Kč 4. Lesní porosty na 446/15 a 446/35 Lesní porosty: 40-43. Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z modříny ostatní na pozemku p.č.: 446/15,446/35 51 1 5,000 110 1 402 100 68,15 17,77 0,590 0,908 Ha=[(68,15-17,77)*0,590*1/0,908+17,77]*5,00*100 % = 25,2530 Kč/m 2 35 404,71 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,705 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 modříny ostatní - celkem = 24 960,32 Celkem - lesní porosty = 24 960,32 Kč Lesní porosty na 446/15 a 446/35 - zjištěná cena = 24 960,32 Kč 5. Lesní porosty na 446/21 Lesní porosty: 40-43. Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z akát trnovník na pozemku p.č.: 446/21 80 8 1,000 80 217 100 3,51 3,51 0,000 Ha=[(3,51-3,51)*0,000+3,51]*1,00*100 % = 3,5100 Kč/m 2 761,67-5 -
akát trnovník - celkem = 761,67 Celkem - lesní porosty = 761,67 Kč Lesní porosty na 446/21 - zjištěná cena = 761,67 Kč 6. Lesní porosty na 455/15 a 455/16 Lesní porosty: 40-43. Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z borovice lesní na pozemku p.č.: 455/15, 455/16 111 6 9,000 120 5 646 70 23,56 19,43 0,960 Ha=[(23,56-19,43)*0,960+19,43]*9,00*70 % = 14,7387 Kč/m 2 83 214,70 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,955 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem = 79 470,04 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z smrk ztepilý na pozemku p.č.: 455/15, 455/16 111 6 9,000 120 5 646 20 52,11 14,29 0,971 Ha=[(52,11-14,29)*0,971+14,29]*9,00*20 % = 9,1824 Kč/m 2 51 843,83 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,955 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 49 510,86 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z jedle bělokorá na pozemku p.č.: 455/15, 455/16 111 5 9,000 120 5 646 10 69,15 24,35 0,966 Ha=[(69,15-24,35)*0,966+24,35]*9,00*10 % = 6,0864 Kč/m 2 34 363,81 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,955 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 jedle bělokorá - celkem = 32 817,44 Celkem - lesní porosty = 161 798,34 Kč Lesní porosty na 455/15 a 455/16 - zjištěná cena = 161 798,34 Kč - 6 -
Tržní ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemky s lesními porosty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 7 265,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej lesa 10 262 m2 Skryje - část obce Skryje, okres Rakovník Prodej pozemků v katastrálním území Skryje nad Berounkou, okr. Rakovník Celková plocha je 10.262 m2, z toho je 3312 m2 ostatní plocha a 6957 m2 lesních pozemků. Dobrá dostupnost. Pozemek: 10 262,00 m 2 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. K C 278 000 10 262 27 1,00 27 Název: Lokalita: Popis: Prodej lesa 10 672 m2 Nové Strašecí - část obce Nové Strašecí, okres Rakovník K prodeji les a louka u Nového Strašecí. Z toho les je o velikosti 8475m2 a louka o velikosti 2197m2, rovinatý pozemek. Les je smíšený, stromy o průměru cca 15cm, v délce 20m. K pozemku vede příjezdová cesta. Pozemek: 10 672,00 m 2 K2 Vliv pozemku 0,90 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Oceňované porosty mají převážně lepší hospodářské parametry než porovnávací. Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. K C 490 912 10 672 46 0,90 41-7 -
Název: Lokalita: Popis: Prodej lesa 3 970 m2 Opočno, okres Louny Pozemek parc.č. 290/9 v k.ú. Opočno u Loun porostlý vzrostlými stromy. Nejedná se o les, jde o lesní porost na nelesním pozemku. Výborně dostupný z místní komunikace. Pozemek: 3 970,00 m 2 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: Lokalita: Popis: Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. K C 95 280 3 970 24 1,00 24 Prodej lesa 66 458 m2 Řehenice - část obce Malešín, okres Benešov Prodej lesních pozemků v katastrálním území Malešín, obec Řehenice, okres Benešov. Celková plocha je 66.458 m2. Jedná se o soubor 7 parcel, které lze prodat i jednotlivě. Proběhla zde částečně úmyslná mýtní těžba. V případě zájmu zašlu LHO + porostovou mapu. Pozemek: 66 458,00 m 2 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,30 Zdůvodnění koeficientu K c : Oceňované porosty mají lepší hospodářské parametry než porovnávací. Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. K C 1 065 000 66 458 16 1,30 21 Název: Prodej lesa 6 581 m2 Lokalita: Solenice - část obce Větrov, okres Příbram Popis: K prodeji les poblíž obce Solenice. Les se nachází 5 km od Orlické přehrady, v krásné krajině středního Povltaví. Jeho rozloha je 6581 m2. Jde o smíšený les, kde nalezneme například i třešně. Stáří stromů je u většiny 35 let a více. K lesu vede obecní cesta, kterou lze využívat. Pozemek: 6 581,00 m 2-8 -
K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,20 Zdůvodnění koeficientu K c : Oceňované porosty mají lepší hospodářské parametry než porovnávací. Název: Lokalita: Popis: Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. K C 125 000 6 581 19 1,20 23 Prodej lesa 3 698 m2 Ždírec - část obce Ždírec, okres Plzeň-jih Na prodej zalesněné pozemky o ploše 3698 m2 v obci Ždírec u Blovic. Pozemky jsou dle katastru různého druhu - lesní pozemky, trvalý travní porost, neplodná půda a vodní tok. Jedná se však o pozemky tvořící břeh řeky Úslavy s duby (77 ks), jasany (18 ks), olšemi (49 ks), lípami (5 ks) a dalšími listnatými stromy. Pozemek: 3 698,00 m 2 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Oceňované porosty mají lepší hospodářské parametry než porovnávací. Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. K C 89 000 3 698 24 1,10 26 Minimální jednotková porovnávací cena 21 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 27 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 41 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Průměrná jednotková cena 27 Kč/m 2 Výměra pozemku 7 265,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 196 155 Kč - 9 -
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. 446/15 a 446/35 3 729,30 Kč 2. 446/21 577,20 Kč 3. 455/15 a 455/16 15 018,40 Kč 4. Lesní porosty na 446/15 a 446/35 24 960,30 Kč 5. Lesní porosty na 446/21 761,70 Kč 6. Lesní porosty na 455/15 a 455/16 161 798,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvěstěšesttisícosmsetpadesát Kč 206 845,20 Kč 206 850,- Kč zjištěná dle cenového předpisu 206 850 Kč slovy: Dvěstěšesttisícosmsetpadesát Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemky s lesními porosty 196 155,- Kč Porovnávací hodnota 196 155 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Růstové parametry lesů, stáří a další údaje o porovnatelných nemovitých věcech nejsou z realitní inzerce dostupné ani ověřitelné. Použité srovnávací koeficienty jsou proto částečně určeny na základě zkušeností znalce. určená porovnávací metodou (196tis.Kč.) a zjištěná podle oceňovací vyhlášky (206tis.Kč) je obdobná. Obvyklá cena 196 150 Kč slovy: Jednostodevadesátšesttisícjednostopadesát Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.13-10 -
Závěr Prohlášení znalce a doložka znaleckého posudku Prohlašuji, že uvedený znalecký posudek byl zpracován mimo jiné v souladu s ustanoveními 8 až 15 a 25 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, s vědomím trestní odpovědnosti znalce dané ustanovením 346 odst. 1 a odst. 2 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku, v platném znění, a následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. V Neratovicích 16.12.2018 Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282 277 11 Neratovice Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.12.1989 pod č.j.spr. 475/87 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3478-63/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3478-63/2018. - 11 -