Znalecký posudek č. 2343/2011 o ceně nemovitosti - 1/3 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 222/19 v kat. úz. Jičíněves, obec Jičíněves, okres Jičín, ve vlastnictví Miroslava Hartla. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 1398/08-13 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 8.6.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 19.7.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/3 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 222/19 v kat. úz. Jičíněves, obec Jičíněves, okres Jičín, zapsán na LV č. 120. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/3 pozemku PK 222/19 507 31 Jičíněves Region: Královéhradecký Okres: Jičín Katastrální území: Jičíněves 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.6.2011 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.4.2011, LV č. 120, kat. úz. Jičíněves, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, KP Jičín - kopie mapy katastrální ze dne 1.7.2010, mapový list č. XII-11/18, měřítko 1:2880, kat. úz. Jičíněves - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne 1.7.2010, mapový list č. 3, měřítko 1:2880, kat. úz. Jičíněves - srovnávací sestavení parcel ze dne 1.7.2010 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1398/08-13 ze dne 20.3.2008 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1398/08-38 ze dne 29.6.2010 - informace OÚ Jičíněves ze dne 2.7.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 120, k.ú. Jičíněves, obec Jičíněves ze dne 12.4.2011 jsou vlastníky oceňovaného pozemku PK 222/19 Hartl Miroslav, Přímá 393, Děčín XXXII-Boletice nad Labem, 407 11 Děčín 9 podíl 1/3 a Hartlová Hana, Dvořákova 1322/25, Děčín II-Nové Město, 405 02 Děčín 2 podíl 2/3. 2
6. Celkový popis nemovitosti: Pozemek PK 222/19 se nachází jižně od zastavěného území obce Jičíněves, kat. úz. Jičíněves. Pozemek má obdélníkový tvar a je součástí č. parc. 222/1 (v KN veden jako orná půda). Přístup je přes zpevněnou komunikaci v majetku kraje. Pozemek je s terénními nerovnostmi, v současnosti obhospodařovaný - nájemní smlouva nepředložena. V Územním plánu sídelního útvaru pro obec Jičíněves je veden jako zemědělsky obhospodařovaný. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/3. 7. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek PK 222/19 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek PK 222/19-27 - 32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda PK 222/19 32001 2092 8,14 8,14 17 028,88 orná půda PK 222/19 32011 733 7,28 7,28 5 336,24 Výměra celkem 2825 Mezisoučet 22 365,12 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 22 365,12 22 365,12 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Pozemek PK 222/19 - zjištěná cena = 7 455,04 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek PK 222/19 = 7 460,- Kč Cena pozemků činí celkem 7 460,- Kč 3
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek PK 222/19 Popis porovnávaných pozemků: 1) Orná půda u obce Zliv nedaleko silnice Libáň - Kopidlno.Celková plocha 2877 m2. Vzdálenost od Libáně 2 km. 2) Zemědělské pozemky, 2,9 ha, k.ú. Podůlší a k.ú. Zámezí (Jičín 5km). Pozemky jsou obhospodařovány zemědělskou společností. Celková výměra pozemků je 29309m2. 3) K prodeji zemědělský pozemek o celkové výměře 5101m2 v kat. úz. Malá Strana u Chotěšic, okr. Nymburk určený k zemědělské výrobě. BPEJ 30700. 4) Pozemky se nacházejí v katastrálním území Libuň (výměra 8470m2) a Kněžnice (výměra 20235m2). Pozemky na sebe částečně navazují (viz. mapa). Pozemky se neprodávají jednotlivě, pouze jako celek. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1) Orná půda - Zliv u 40 000,- 2877 13,90 0,80 1,10 11,12 Libáně 2) Orná půda 322 399,- 29309 11,00 0,90 1,10 9,90 3) Orná půda 45 909,- 5101 9,00 1,00 1,00 9,00 4) Orná půda 280 702,- 28702 9,78 0,90 1,00 8,80 40,93 / 4,200 Průměrná jednotková cena: 9,74 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 8,80 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 11,12 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: orná půda p.č. PK 222/19 2825 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2825 m 2 2 825,00 m 2 á 9,74 Kč/m 2 = 27 515,50 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 27 515,50 Kč Pozemek PK 222/19 - výsledná cena = 27 515,50 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek PK 222/19 = 27 520,- Kč Cena pozemků činí celkem 27 520,- Kč 4
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 7 460,- Kč 7 460,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 27 520,- Kč 27 520,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - je na střední úrovni b) parametry povyšující cenu - dobře přístupný pozemek c) parametry ponižující cenu - spoluvlastnický podíl Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 pozemku ve výši 9.000,- Kč. Obvyklá cena 1/3 pozemku: 9 000,- Kč slovy: devět tisíc Kč V Praze dne 19.7.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 5
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2343/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, 150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 218/2011 deníku. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 6