ZNALECKÝ POSUDEK č. 4032-48/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.248 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 435m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby bydlení čp.185 - pozemku p.č.160/4 zahrada o výměře 396m 2, vše v KN zapsáno na LV č.70 pro obec a k.ú.chotusice, část obce Chotusice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 24.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 6.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.248 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 435m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby bydlení čp.185 - pozemku p.č.160/4 zahrada o výměře 396m 2, vše v KN zapsáno na LV č.70 pro obec a k.ú.chotusice, část obce Chotusice. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.185 + pozemky p.č.st.248,p.č.160/4 Adresa předmětu ocenění: Chotusice 285 76 Chotusice Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Chotusice Katastrální území: Chotusice Počet obyvatel: 702 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 162/2015-A z 21.4.2015 - LV č.70 z 27.4.2015 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Pavel Komberec, Chotusice 185, 28576, vlastnictví: výhradní Pavel Komberec, Chotusice 185, 28576, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Dle evidence v KN se jedná o stavbu bydlení čp.185 stojící na pozemku p.č.st.248 (součást pozemku) v obci a k.ú.chotusice, část obce Chotusice. Ve skutečnosti se jedná o samostatně postavený přízemní zděný rodinný dům, s částečným podsklepením, s půdním prostorem pod polovalbovou střechou přístupným jednak otvorem s dřevěnými dvířky v štítu domu a též vnitřním betonovým schodištěm. Jedná se o objekt původního obdélníkového tvaru, ke kterému byla do dvorní části dodatečně přistavěna vstupní přízemní veranda (pultová střecha opatřená plechovou krytinou), a ještě před ní samostatně i z verandy přístupná kotelna - přístavek se sedlovou střechou, též pálenou taškovou krytinou. Dům je postaven spíše v okrajovější jihovýchodní části obce, v okolí domku se nachází převážně rodinné domky a též nedaleko místní hřbitov. Přístup k domu je z místní veřejné komunikace na pozemku p.č.2155/3 vlastník Obec Chotusice. Před domkem na pozemku p.č.st.248 je předzahrádka, oplocená dřevěným plůtkem s ocelovými sloupky, s betonovým prahem. Vlastní rodinný dům čp.185 je stavba neznámého stáří, která byla stávajícím vlastníkem rekonstruována ihned po jejím zakoupení v r.2007. Rodinný dům je založen na základových pasech s dodatečně vloženou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je cihelné z plných pálených cihel na tl. stěn 45cm, stropy jsou dřevěné s rákosovou omítkou,ve sklepě jsou stropy klenuté, valené cihelné, polovalbová střecha je opatřena pálenou taškovou krytinou. Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, - 2 -
parapety).vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové,prostory kotelny, a sklepa jsou bez omítek. fasádní omítka je hrubá vápenná. Domek je bez vnějších obkladů. Vnitřní bělninové obklady jsou v koupelně, části kuchyně. Schodiště je betonové na půdu, do sklepa je cihelné. Dveře jsou hladké lakované, ocelové zárubně. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, v kuchyni je keramická dlažba. V ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění v domku je ústřední teplovodní s deskovými radiátory, zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody studené i teplé je v plastových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování je v plastových rourách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, sprchový box. WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do veřejné kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta je umístěna na vlastním pozemku. K dispozici je i vlastní studna - do domku však přípojka není provedena. Domek je též napojen na STL plynovod - domeček HUP je v oplocení. Vstup do domku je přes přistavenou verandu k severovýchodní podélné stěně domku. Dispozičně domek obsahuje byt velikosti 3+1 s příslušenstvím, výměry místností jsou : 1.PP: sklep 6,71m 2 1.NP: veranda 5,04m 2, chodba 11,24m 2, koupelna 4,91m 2, WC 1,44m 2, kuchyně 13,44m 2, obývací pokoj 16,76m 2, pokoj 16,14m 2, pokoj 13,93m 2, technická místnost 2,39m 2, tj. celkem 85,29m 2, a zevně domku i z verandy přístupná kotelna v přístavbě domku 20,0m 2. Zastavěná plocha domku činí: 11,95*9,50+7,73*2,0+(3,0+1,30)/2*6,75= 143,50m2 Obestavěný prostor stavby činí: 11,95*9,50*(3,6+6,6)/2+2,0*7,73*(2,30+3,0)/2+(3,0+1,30)/2*6,75*(2,30+4,10)/2= 666,39m3 Celková výměra pozemků činí 831m2. K datu ocenění je objekt užíván vlastníkem. Rodinný dům je po rekonstrukci provedené v roce 2008 v dobrém stavu, neudržovaně působí pouze prostory kotelny. Příslušenství domku tvoří samostatně postavený objekt zastřešeného venkovního sezení jedná se o zčásti otevřený objekt dřevěné konstrukce (sloupky + částečné opláštění či jen zábradlí, se sedlovou střechou, taškovou krytinou, podlahou vytvořenou ze zatravňovací betonové dlažby. Částečně slouží jako sklad, částečně k venkovnímu posezení. Zastavěná plocha tohoto objektu je cca 8,55*4,02+0,80*2,0= 35,97m2. Pozemek p.č.160/4 zahrada je zatravněný oplocený pozemek, na němž se nachází v zadní části pozemku skupinka 3 smrků stáří cca 60 roků. Vesnice Chotusice leží na území okresu Kutná Hora a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Čáslav. Obec Chotusice se rozkládá asi deset kilometrů východně od Kutné Hory a čtyři kilometry severně od města Čáslav. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 700 obyvatel. Protéká zde řeka Výrovka. Chotusice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Druhanice a Chotusice. Pro školní děti zde obec zřídila jednu základní školu nižšího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Mezi obcí Chotusice a městem Čáslaví je umístěno vojenské letiště. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se v Chotusicích či okolí nabízí k prodeji např.: 1)za 499 tis.kč se nabízí Chotusicích - k prodeji rodinný dům v obci Chotusice nacházející se v klidné části původní zástavby obce. Celková výměra pozemku 408 m2, 70 m2 je zastavěná plocha. Dům je klasickým vesnickým stavením s uzavřeným dvorem, k dispozici je dílna, stodola a garáž. Dům je vhodný k rekonstrukci a možná je i přístavba domu. Na hranici pozemku jsou veškeré IS - elektřina, plyn, kanalizace, obecní voda + vlastní studna. V obci je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, zdravotní středisko, pošta, obchody a restaurace). Při podl.ploše odhadem 50m2 (RK uvádí 70m2 tj. stejnou jako zastavěnou plochu) se dům nabízí za 9980,-Kč/m2 PP: 2)za 4,7 mil.kč se nabízí - Prodej nízkonákladového rodinného domu s rozlehlou zahradou, obrovskou stodolou a stájemi v obci Chotusice na pozemku o celkové ploše 3828 m2. K domu lze bezplatně využívat pastviny o rozloze cca 5000 m2. Dům má vlastní tepelné čerpadlo a rekuperaci vzduchu. Velmi nízké provozní náklady. Dům je po kompletní rekonstrukci. Možnost využít půdu a navýšit podlahovou plochu o dalších 300 m2. Podlahová plocha 200m2. Tj. výrazně větší dům, výrazně větší pozemek, výrazně lepší vybavení domku. Nabízí se za 23500,-Kč/m PP: - 4 -
3)za 1,99 mil.kč se nabízí RD v Rohozci - Prodej udržovaného velkého rodinného dvougeneračního domu 5+1 v centru klidné obce, cca 8 km od Kutné Hory. K domu patří kolny, dílna, dvougaráž, sklep, zahradní domek či skleník a především velká okrasná a ovocná zahrada o rozloze cca 2000 m2. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, je do něj zavedena plynová přípojka. Lékař, školy či pošta jsou ve 2 km vzdálených Žehušicích. Pozemek celkem dle inzerce 3000m2, podl.plocha 180m2, vytápění lokální elektrické. Tj. objekt v horším stavu, s výrazně větším pozemkem, v jiné, méně vybavené (a žádané ) lokalitě se nabízí za 11055,-Kč/m2 PP. Oceňovaný rodinný dům čp.185 je dům po provedené rekonstrukci vnitřních prostor v roce 2008 koupelna, kuchyně,podlahy,okna, přesto však především zevně působí již morálně opotřebovaným dojmem. Lokalita Chotusice je běžně žádanou lokalitou, s dobrou vybaveností, přesto však v místě s málo pracovními příležitostmi. Po zvážení všech vlivů působících na obchodovatelnost s oceňovanou nemovitostí lze předpokládat úroveň obchodovatelnosti cca v úrovni 15-17 tis.kč/m2 PP v domku, tj. cca za 1 280 000 1 450 000,-Kč. Pro potřebu aukce je obvyklá cena určena přibližně v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 1 300 000,-Kč Slovy:jedenmilióntřistatisíc Kč V Lázních Bohdaneč 6.5.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4032-48/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 032-48/15. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti. LV č.70 pro k.ú.chotusice z 27.4.2015, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -