ZNALECKÝ POSUDEK č.3435-258/2013 O ceně bytové jednotky č.659/17 v Jindřichově Hradci, sídliště Vajgar 659, včetně příslušenství a podílu o velikosti 62/2354 na společných částech domu a pozemku p.č.4426/1 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 458 m 2, vše zapsáno na LV č.8549 pro k.ú.jindřichův Hradec Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 1.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 1.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.659/17 v Jindřichově Hradci, sídliště Vajgar 659, včetně příslušenství a podílu o velikosti 62/2354 na společných částech domu a pozemku p.č.4426/1 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 458 m 2, vše zapsáno na LV č.8549 pro k.ú.jindřichův Hradec 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: sídliště Vajgar 659 377 01 Jindřichův Hradec III Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: 21 853 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.7.2013 za přítomnosti znalce a bratra vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8549 pro k.ú.jindřichův Hradec - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 781018/1742, Pan Ondřej Wehle, Horní Pěna 93, 37831 Horní Pěna, vlastnictví: výhradní 781018/1742, Pan Ondřej Wehle, Horní Pěna 93, 37831 Horní Pěna, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu se sedmi nadzemními podlažími (přízemí je technické - sklepy a byty). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou náplňové do obložkových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberce. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je původní výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. Stav domu je podprůměrný, stav bytu také, původní stav bez oprav. Objekt je z roku 1975. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) 56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1,2590 56,20 1 676,29 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 4426/1 458,00 1 676,29 767 740,82 nádvoří Stavební pozemek - celkem 767 740,82 Pozemek - zjištěná cena = 767 740,82 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 767 740,82 Kč 767 740,82 Kč Cena příslušenství - celkem = 767 740,82 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Jindřichův Hradec Stáří stavby: 38 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 18 318,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 14,20 m 2 kuchyň: 11,41 m 2 pokoj: 20,79 m 2-5 -
koupelna: 2,67 m 2 chodba: 5,30 m 2 chodba: 3,16 m 2 komora: 3,24 m 2 WC: 0,98 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 61,75 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí balkon: 2,27 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 2,27 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,39 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,39 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 61,75 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 2,27m 2 * 0,17 = 0,39 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,39 m 2 * 0,10 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem = 62,28 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00-6 -
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 38 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 1,030 * 0,850 = 0,553 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 18 318,- Kč/m 2 * 0,553 = 10 129,85 Kč/m 2 CP = CU * PP = 10 129,85 Kč/m 2 * 62,28 m 2 = 630 887,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 630 887,06 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 767 740,82 Kč Spoluvlastnický podíl: 62 / 2 354 Hodnota spoluvlastnického podílu: 767 740,82 Kč * 62 / 2 354 = 20 220,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 20 220,87 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 651 107,93 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 651 107,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 651 107,90 Kč Celkem 651 107,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 651 107,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 651 107,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 651 107,90 Kč Celkem 651 107,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 651 107,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 651 110,- Kč slovy: Šestsetpadesátjednatisícjednostodeset Kč - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 232.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 632.000,- Kč - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, 256 01 Benešov u Prahy, Nařízení exekuce 10EXE-5447/2012 ze dne 19.11.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 056 EX-7459/2012-12 ze dne 10.1.2013, Nařízení exekuce 10EXE-6065/2012 ze dne 18.12.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 137 EX-13377/2012-19 ze dne 17.1.2013, Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 6.358,- Kč s příslušenstvím - OMEGA Financial, s.r.o., náměstí Svobody 93/22, Brno-město, 602 00 Brno, Nařízení exekuce 10EXE-224/2013 ze dne 29.1.2013, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 3.250,- Kč s příslušenstvím - MIRACON s.r.o., Na Šťáhlavce 1555/2, Dejvice, 160 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 2+1, 64,5 m2, Jindřichův Hradec III - sídliště Vajgar, OV, v 5.NP panel. domu po rekonstrukci (střecha, zateplení fasády, plastová okna 2006, výtah prozatím původní). V bytě je původní umakartové jádro a původní kuchyňská linka. V pokojích a v kuchyni jsou nové štuky a výmalba, nové vypínače a zásuvky. V jednom z pokojů je zcela nová plovoucí podlaha. K bytu náleží sklep o velikosti 1,3 m2. Byt se nachází v klidné příjemné lokalitě. V blízkosti domu: Kaufland, Billa, Albert, lékárna, plavecký bazén a koupaliště, atletický stadion, mateřská i základní škola. Poplatky 2.800,- + elektřina + plyn. Požadovaná cena 789.000,- Kč. - 10 -
byt 2+1 s balkonem na sídlišti Vajgar v Jindřichově Hradci. Byt o podlahové ploše 58 m2 se nachází v 6. patře panelového domu s výtahem. Dům je zateplený, má nová plastová okna a nové balkony. Hezký výhled z oken. Výborná občanská vybavenost. Bazén, nákupní střediska, škola, školka, restaurace a zastávka MHD atd. Požadovaná cena 699.000,- Kč. byt 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví. Byt na sídl. Vajgar se nachází ve 3. patře panelového domu s výtahem. Dům má nová okna, vyzděné meziokení prostory a zateplenou fasádu. Byt sám je zachovalý v původním stavu. Velmi úsporný nízké náklady. Klidní lokalita poblíž obchodních center a zastávky MHD. Požadovaná cena 750.000,- Kč včetně provize. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 650.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 650.000,- Kč. Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 1.7.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3435-258/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8549 ze dne 10.6.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -