Znalecký posudek č. 342-13/2018 o ceně nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu ¼ pozemku p. č. KN 3880 orná půda, pozemku p. č. KN 3943 trvalý travní porost a pozemku p. č. KN 4022 ostatní plocha, jiná plocha, vše včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Hradčovice (kód 646725), LV 131 Vlastníci nemovitých věcí: Olga Barnová, č. p. 165, 792 01 Nové Heřminovy, podíl ¼ Ing. Jiří Lengál, Mikulčická 1073/10, 627 00 Brno, podíl ¼ Zdeněk Zmydloch, Trnkova 557/12, 779 00 Nové Sady, podíl ¼ Alena Žlutířová, č. p. 188, 798 43 Ptení, podíl ¼ Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Home Credit, a.s., IČ: 26978636, se sídlem Nové sady 996/25, Brno, PSČ: 602 00, práv. zast. JUDr. Vladimír Muzikář, advokát, se sídlem AK Havlíčkova 13, Brno, PSČ: 602 00 proti povinnému: Olga Barnová, bytem Nové Heřminovy č. p. 165, PSČ: 792 01, na základě usnesení Okresního soudu v Bruntále ze dne 08. 12. 2006, č.j. 11Nc 1686/2006-4 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno č. spisu: 97EX 12963/06 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 12. 4. 2018 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 12. 4. 2018 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 24. 4. 2018 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18. 3. 2018, LV 131, k. ú. Hradčovice A: Vlastník: Olga Barnová, č. p. 165, 792 01 Nové Heřminovy, podíl ¼ Ing. Jiří Lengál, Mikulčická 1073/10, 627 00 Brno, podíl ¼ Zdeněk Zmydloch, Trnkova 557/12, 779 00 Nové Sady, podíl ¼ Alena Žlutířová, č. p. 188, 798 43 Ptení, podíl ¼ B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 3880, v druhu pozemku orná půda, o výměře 462 m 2, se způsobem ochrany ZPF p. č. KN 3943, v druhu pozemku trvalý travní porost, o výměře 1480 m 2, se způsobem ochrany ZPF p. č. KN 1818/258, v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha, o výměře 277 m 2 B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky k podílu ¼ (Z-1214/2012-742) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky k podílu ¼ (Z-8345/2012-742) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky k podílu ¼ (Z-8047/2013-742) zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky k podílu ¼ (Z-8302/2013-742) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky k podílu ¼ (V-320/2014-742) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky k podílu ¼ (V-2073/2014-742) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky k podílu ¼ (V-3294/2014-742) nařízení exekuce (Z-10582/2006-801) nařízení exekuce (Z-11798/2006-801) nařízení exekuce (Z-191/2007-801) nařízení exekuce (Z-8750/2008-801) nařízení exekuce (Z-12792/2009-801) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ¼ (Z-1214/2012-742), listina (Z-8670/2009-742) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ¼ (Z-1214/2012-742), listina (Z-4305/2007-742) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ¼ (Z-8090/2012-742) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ¼ (Z-244/2014-742) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ¼ (V-2073/2014-742), listina (V-2073/2007-742) a (VZ-2197/2014-742) zahájení exekuce (Z-6894/2015-705) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ¼ (Z-3100/2015-742) rozhodnutí o úpadku (Z-5533/2017-405) D: Jiné zápisy: bez zápisu Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě ze dne 7. 3. 2012. Právní moc ke dni 23. 3. 2012. (Z-1214/2012-742) pro: Alena Žlutířová, Zdeněk Zmydloch, Olga Barnová Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu 137EX-19583/2013-85 ze dne 22. 11. 2016. Právní účinky zápisu ke dni 24. 1. 2017. Zápis proveden dne 15. 2. 2017. (V-306/2017-742) pro: Ing. Jiří Lengál F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 3880, BPEJ 32411 pro výměru 44 m 2, BPEJ 32441 pro výměru 418 m 2 parcela KN 3943, BPEJ 32441 pro výměru 1480 m 2 1.1.2 Kopie katastrální mapy ze dne 24. 4. 2018 z www.cuzk.cz 1.1.3 Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 97EX 12963/06-16 ze dne 16. 7. 2007 k exekuci prodejem nemovitostí povinného, a to: id. ¼ pozemku p. č. 2212/21 o výměře 538 m 2, p. č. 2620/48 o výměře 1385 m 2, p. č. 2620/129 o výměře 129 m 2, p. č. 2620/169 o výměře 43 m 2, p. č. 2620/235 o výměře 83 m 2, v k. ú. Hradčovice, na LV 131. 2
1.1.4 Usnesení č.j. 97EX 12963/06-205 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno město, JUDr. Karla Urbana ze dne 22. 3. 2018 o ustanovení znalce z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí k vyhotovení znaleckého posudku. 1.1.5 Územní plán obce Hradčovice schválený usnesením Zastupitelstvem obce ze dne 26. 8. 2014, pod č.j. 26/297. Plán nabyl účinnosti od 13. 9. 2014. 1.1.6 Údaje z lesní hospodářské osnovy. 1.1.7 Informace uživatele zemědělských pozemků. 1.1.8 Výsledky místního šetření dne 13. 4. 2018, bez účasti povinné. 1.1.9 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb.. 1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: podílu ¼ pozemku p. č. KN 3880, v druhu pozemku orná půda, o výměře 462 m 2, se způsobem ochrany ZPF, podílu ¼ pozemku p. č. KN 3943, v druhu pozemku trvalý travní porost, o výměře 1480 m 2, se způsobem ochrany ZPF podílu ¼ pozemku p. č. KN 4022, v druhu pozemku ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 277 m 2 zapsaných na Katastrálním úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherský Brod, pro obec Hradčovice, k. ú. Hradčovice, LV č. 131 označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 12963/06-16 ze dne 16. 7. 2007 cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaných nemovitých věcí Hradčovice jsou obec ve Zlínském kraji, v okrese Uherské Hradiště, s počtem obyvatel dle Malého lexikonu obcí 2017 1 030. Obec leží mezi městy Uherské Hradiště a Uherský Brod, cca 10 km severozápadně od města Uherský Brod. Obec se nachází na jihozápadním okraji Vizovických vrchů, podél toku řeky Olšavy. V okolí obce jsou pole, louky, les a přírodní rezervace Rovná hora. V obci se nachází obecní úřad, kulturní dům, místní knihovna, pošta, prodejny potravin a smíšeného zboží, pohostinství, penzion, základní škola (1. až 5. třída), mateřská škola, tělocvična, dvě víceúčelová hřiště. Oceňované pozemky se nacházejí v severní části katastrálního území Hradčovice, severně od obce Hradčovice, v lokalitě Maršovce. Vzdálenost pozemků od souvisle zastavěné části obce Hradčovice je cca 1,43 km až 1,66 km vzdušnou čarou. Pozemky p. č. KN 3880 a p. č. KN 3943 na sebe vzájemně navazují a tvoří pás o šířce cca 7 m a délce cca 277 m. Pozemek p. č. KN 3880 je součástí lánu a je zemědělsky intenzivně využíván společností Zemědělské obchodní družstvo Poolšaví se sídlem v Prakšicích, IČ: 00156400, bez nájemní smlouvy. K pozemku je přístup ze zpevněné komunikace na pozemku p. č. KN 3997 (LV 10001) přes oceňovaný pozemek p. č. KN 3943, nebo přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek p. č. KN 3943 je využíván pouze částečně, a to jeho jižní část, přístupná ze zpevněné komunikace na pozemku p. č. KN 3997 (LV 10001) v ploše cca 1/6 pozemku, která je užívána jako louka (pastvina). Zbývající část pozemku užívána není a nachází se na ní hustý porost (smíšený porost ovocných stromů bez jakékoli pěstební péče, s hustým náletovým porostem). Pozemek p. č. KN 4022 užíván není. Ke dni ocenění se na pozemku nachází hustý náletový porost (listnaté stromy převážně v druzích: trnovník akát a lípa srdčitá), který je součástí krajinné zeleně. K pozemku je přístup ze zpevněné komunikace na pozemku p. č. KN 3997 (LV 10001). Z územního plánu obce Hradčovice vyplývá, že pozemky p. č. KN 3880, p. č. KN 3943 se nacházejí mimo zastavěnou část obce, v plochách označených Z - plochy zemědělské, nejsou určeny k zastavění a nenachází se na nich žádné trvalé stavby ani inženýrské sítě. 3
Pozemek p. č. KN 4022 se nachází mimo zastavěnou část obce, v ploše označené K krajinná zeleň. Dále v ploše při okraji lesa s podmínečným využitím a v sousedství naučné stezky Hradčovice - Drslavice. Na pozemku nejsou žádné trvalé stavby ani inženýrské sítě. Dle výpisu z katastru nemovitostí oceňované pozemky nejsou zatíženy věcnými břemeny. Znalci nebyly předloženy žádné doklady o jiných právech a závadách spojených s oceňovanými nemovitými věcmi. 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb.. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům. 2.1.1 Pozemek p. č. KN 3880 o výměře 462 m 2, 6 Pozemek p. č. KN 3880 je evidován v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, BPEJ 32411 pro výměru 44 m 2, BPEJ 32441 pro výměru 418 m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Hradčovice, severně od obce Hradčovice, v lokalitě Maršovce. Pozemek je součástí lánu a je zemědělsky intenzivně využíván společností Zemědělské obchodní družstvo Poolšaví se sídlem v Prakšicích, IČ: 00156400, bez smlouvy o nájmu pozemků. K pozemku je umožněn přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné stavby ani trvalé porosty. Dle územního plánu obce Hradčovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených Z - plochy zemědělské a není určen k zastavění. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ 32411 a 32441. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 32411 ZC = 8,79Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 32441 ZC = 7,66Kč/m 2 Srážky: se neuplatní Přirážky: sousední největší obcí jsou Mistřice s počtem obyvatel 1 175, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 + 40% 2.1.1.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 32411 ZCU = (8,79Kč/m 2 + 0,40 x 8,79Kč/m 2 ) = 12,31Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 32441 ZCU = (7,66Kč/m 2 + 0,40 x 7,66Kč/m 2 ) = 10,72Kč/m 2 Cena orné půdy: 12,31Kč/m 2 x 44m 2 + 10,72Kč/m 2 x 418m 2 = 5 022,60Kč Zaokrouhleno dle 50-5 020Kč Cena pozemku p. č. KN 3880 ke dni ocenění činí 5 020Kč. 2.1.2 Pozemek p. č. KN 3943 o výměře 1480 m 2, trvalý travní porost, 6 Pozemek p. č. KN 3943 je evidován v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost, BPEJ 32441 pro výměru 1480m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Hradčovice, severně od obce Hradčovice, v lokalitě Maršovce. K pozemku je umožněn příjezd ze zpevněné komunikace na pozemku p. č. KN 3997 (ostatní plocha, ostatní komunikace, LV 10001). Ke dni ocenění se na cca 1/6 pozemku nachází travní porost užívaný jako louka (pastvina) a na zbývající části pozemku hustý porost (smíšený porost ovocných stromů bez jakékoli pěstební péče, s hustým náletovým porostem). Cena trvalého porostu neovlivní obvyklou cenu pozemku a není, v ocenění dle cenového předpisu, určena. Dle územního plánu obce Hradčovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených Z - plochy zemědělské a není určen k zastavění. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o trvalý travní porost s přiděleným kódem BPEJ 32441. 4
Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 32441 ZC = 7,66Kč/m 2 Srážky: se neuplatní Přirážky: sousední největší obcí jsou Mistřice s počtem obyvatel 1 175, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 + 40% 2.1.2.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (7,66Kč/m 2 + 0,40 x 7,66Kč/m 2 ) = 10,72Kč/m 2 Cena trvalého travního porostu: 10,72Kč/m 2 x 1480m 2 = 15 865,60Kč Zaokrouhleno dle 50-15 870Kč Cena pozemku p. č. KN 3943 ke dni ocenění činí 15 870Kč. 2.1.3 Pozemek p. č. KN 4022 o výměře 277 m 2, ostatní plocha, jiná plocha, 9 Pozemek p. č. KN 4022 evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha. Pozemek se nachází v katastrálním území Hradčovice, severně od obce Hradčovice, v lokalitě Maršovce. K pozemku je umožněn přístup po nezpevněné komunikaci na pozemku p. č. KN 3997 (ostatní plocha, ostatní komunikace, LV 10001). Ke dni ocenění se na pozemku nachází hustý náletový porost (směs listnatých stromů převážně v druzích: trnovník akát, lípa srdčitá). Dle územního plánu obce Hradčovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených K - plochy krajinné zeleně a není určen k zastavění. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o pozemek hospodářsky a komerčně nevyužitelný. Základní cena upravená pozemku hospodářsky a komerčně nevyužitelného se určí podle průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené přirážkou za polohu podle položky č. 1 přílohy č. 5 k této vyhlášce a násobí se koeficientem 0,25. Základní cena pozemků podle katastrálního území ZC = 10,21Kč/m 2 Srážky: se neuplatní Přirážky: sousední největší obcí jsou Mistřice s počtem obyvatel 1 175, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 + 40% 2.1.3.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (10,21Kč/m 2 + 0,40 x 10,21Kč/m 2 ) x 0,25 = 3,57Kč/m 2 Cena pozemku: 3,57Kč/m 2 x 277m 2 = 988,89Kč Zaokrouhleno dle 50-990Kč Cena pozemku p. č. KN 4022 ke dni ocenění činí 990Kč. 2.1.3.2 Nelesní porost na pozemku p. č. KN 4022, 44: Na pozemku p. č. KN 4022 se nachází náletový porost (směs listnatých stromů, převážně v druzích lípa srdčitá a trnovník akát). Jedná se o zeleň ve volné krajině na pozemku označeném územním plánem obce jako plocha krajinné zeleně. akát 60% (166 m 2 ), bonita 7, lípa 40% (111 m 2 ), bonita 6 V NP. výměra nelesního porostu P SD podíl skupiny dřevin v nelesním porostu C NP cena nelesního porostu v Kč/m 2 SSB SO součinitel srovnávací bonity skupiny dřevin K vp koeficient vegetační pokryvnosti K sv koeficient sadovnického významu K z koeficient typu zeleně Cena nelesního porostu: C SD = V NP x P SD x C NP x SSB SD x K vp x K sv x K z C SDakát = 166m 2 x 0,6 x 16,23Kč/m 2 x 0,7 x 1,00 x 2,5 x 0,25 = 707,22Kč C SDlípa = 111m 2 x 0,4 x 22,02Kč/m 2 x 1,20 x 1,00 x 2,5 x 0,25 = 733,27Kč C SDcelkem = 707,22Kč + 733,27Kč = 1 440,49 Kč 5
Zaokrouhleno dle 50-1 440Kč Cena nelesního porostu na pozemku p. č. KN 4022 ke dni ocenění činí 1 440Kč. Cena pozemku p. č. KN 4022 včetně nelesního porostu, ke dni ocenění, činí 2 430Kč. 2.1.4 Cena nemovitých věcí v k. ú. Hradčovice na LV 131 celkem: 2.1.1 pozemek p. č. KN 3880 5 020 Kč 2.1.2 pozemek p. č. KN 3943 15 870 Kč 2.1.3 pozemek p. č. KN 4022 2 430 Kč Cena celkem 23 320 Kč 2.2 Zjištění ceny porovnávací metodou 2.2.1 Orná půda, TTP 1. Hradčovice - Lhotka Pozemky o výměře 10 194 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, trvalý travní porost. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánech. Nabídka: 2017 23Kč/m 2 2. Drslavice, Hradčovice, Lhotka Pozemky o výměře 19 719 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, trvalý travní porost, les, ostatní plocha. Pozemky jsou situovány v extravilánech obcí. Nabídka: 2018 13Kč/m 2 3. Bílovice u Uherského Hradiště Pozemky o výměře 1 758 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Nabídka: 2018 19Kč/m 2 4. Nedachlebice Pozemky o výměře 4 634 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, přihlášené v LPIS. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, bez možnosti příjezdu po zpevněné komunikaci. Nabídka: 2018 25Kč/m 2 6
5. Mistřice Pozemky o výměře 10 268 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, přihlášené v LPIS o výměře 9 898 m 2 a les o výměře 370 m 2. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, bez možnosti příjezdu po zpevněné komunikaci. Nabídka: 2018 25Kč/m 2 6. Míkovice Pozemek o výměře 1 787 m 2. Jedná se o svažitý pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku louka, který byl využíván jako ovocný sad. Pozemek není několik let užíván a ovocné dřeviny jsou bez pěstební péče. Pozemek je situován v extravilánu obce, příjezd k pozemku je po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2018 48Kč/m 2 7. Nedachlebice Pozemky o výměře 7 738 m 2. Jedná se o prodej podílu ½ pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, bez možnosti příjezdu k pozemkům po zpevněné komunikaci. Nabídka: 2018 13Kč/m 2 8. Hradčovice Pozemek o výměře 987 m 2. Jedná se o pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost a je zemědělsky užíván bez nájemního vztahu. Pozemek je situován v extravilánu obce, bez možnosti příjezdu k pozemku po zpevněné komunikaci. Nabídka: 2018 20Kč/m 2 Informace byly získány z internetových stránek realitních kanceláří a vlastní databáze. Maximum: 48Kč/m 2 Minimum: 13Kč/m 2 Průměr: 30,50Kč/m 2 Jednotková cena zjištěná porovnávací metodou Cp = 30,50 Kč/m 2 (0,15 x (48 Kč/m 2-13 Kč/m 2 ) = 25,00 Kč/m 2 Pozemek p. č. KN 3880 orná půda Cp = 25,00 Kč/m 2 x 462 m 2 = 11 550,00 Kč Zaokrouhleno: 11 550 Kč Pozemek p. č. KN 3943 trvalý travní porost Cp = 25,00 Kč/m 2 x 1 480 m 2 = 37 000,00 Kč Zaokrouhleno: 37 000 Kč 7
Pozemek p. č. KN 4022 ostatní plocha, jiná plocha Cp = 25,00 Kč/m 2 x 0,25 x 277 m 2 = 1 731,25 Kč Zaokrouhleno: 1 730 Kč Nabídka na prodej zemědělských pozemků v oblasti Hradčovic (v nejbližším okolí cca do 5 km), v druzích pozemku orná půda a trvalý travní porost se pohybuje v rozmezí 13Kč/m 2 až 48Kč/m 2. Z toho cena pozemků určených pouze k zemědělskému využití, v lánech, bez trvalých porostů, se pohybuje v rozmezí 13Kč/m 2 až 25Kč/m 2, cena pozemků s trvalým porostem bez pěstební péče, nebo náletovým porostem v rozmezí 13Kč/m 2 až 48Kč/m 2. Na základě průzkumu současného trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí vyplývá, že poptávka po zemědělských pozemcích určených pouze pro rostlinnou výrobu odpovídá nabídce. S pozemky ostatními hospodářsky ani komerčně nevyužitelnými, se, v dané lokalitě, k datu ocenění, neobchoduje. 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 2.3.1 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé podílu ¼ pozemku p. č. KN 3880 v extravilánu obce Hradčovice, LV 131 2.3.1.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3880 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...5 020 Kč Porovnávací hodnota...11 550 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. 3880 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Hradčovice (kód 646725) na LV 131 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli porovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, severně od obce Hradčovice, v lokalitě Maršovce a je součástí lánu. K pozemku je přístup pouze přes okolní zemědělské pozemky jiných vlastníků, nebo přes oceňovaný pozemek p. č. KN 3943. Pozemek je zemědělsky využíván společností Zemědělské obchodní družstvo Poolšaví se sídlem v Prakšicích, IČ: 00156400, bez nájemní smlouvy. Z územního plánu obce Hradčovice vyplývá, že pozemek leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených Z - plochy orné půdy a je chráněn zemědělským půdním fondem. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s obdobnými nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 3880 v k. ú. Hradčovice, k datu ocenění, tj. 12. 4. 2018 25Kč/m 2. pozemek p. č. KN 3880 orná půda...25kč/m 2 x 462 m 2 = 11 550 Kč, zaokrouhleno 11 550 Kč 2.3.1.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.1.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni 18. 3. 2018, je vlastnické právo k ¼ spoluvlastnického podílu omezeno zástavními právy exekutorskými k zajištění pohledávek, zástavním právem z rozhodnutí státního orgánu, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí a zahájením exekuce. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 8
2.3.1.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ¼ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalšími spoluvlastníky, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 25% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ pozemku p. č. KN 3880 činí: 11 550 Kč x 0,25 x 0,75 = 2 165,63 Kč Zaokrouhleno: 2 170 Kč 2.3.1.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ¼ pozemku p. č. KN 3880 o celkové výměře 462 m 2 v k. ú. Hradčovice (kód 646725) včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 12. 4. 2018, činí: 2 170 Kč slovy: dvatisícestosedmdesátkorun 2.3.2 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemku p. č. KN 3943 v extravilánu obce Hradčovice, LV 131 2.3.2.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3943 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek... 15 870 Kč Porovnávací hodnota... 37 000 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3943 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Hradčovice (kód 646725) na LV 131 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb,, dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, severně od obce Hradčovice, v lokalitě Maršovce. K hranici pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Ke dni ocenění se na cca 1/6 pozemku nachází travní porost užívaný jako louka (pastvina) a na zbývající části pozemku hustý porost (smíšený porost ovocných stromů bez jakékoli pěstební péče, s hustým náletovým porostem). Z územního plánu obce Hradčovice vyplývá, že se jedná o zemědělský pozemek, který leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených Z - plochy orné půdy a je chráněn zemědělským půdním fondem. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s obdobnými nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 3943 v k. ú. Hradčovice, k datu ocenění, tj. 12. 4. 2018 25Kč/m 2. pozemek p. č. KN 3943 trvalý travní porost...25kč/m 2 x 1 480 m 2 = 37 000 Kč, zaokrouhleno 37 000 Kč 2.3.2.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.2.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni 18. 3. 2018, je vlastnické právo k ¼ spoluvlastnického podílu omezeno zástavními právy exekutorskými k zajištění pohledávek, zástavním právem z rozhodnutí státního orgánu, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí a zahájením exekuce. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.2.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ¼ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen 9
ve vykonávání svých práv dalšími spoluvlastníky, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 25% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ pozemku p. č. KN 3943 činí: 37 000 Kč x 0,25 x 0,75 = 6 937,50 Kč Zaokrouhleno: 6 940 Kč 2.3.2.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ¼ pozemku p. č. KN 3943 o celkové výměře 1 480 m 2 v k. ú. Hradčovice (kód 646725) včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 12. 4. 2018, činí: 6 940 Kč slovy: šesttisícdevěsetčtyřicetkorun 2.3.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemku p. č. KN 4022 v extravilánu obce Hradčovice, LV 131 2.3.3.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4022 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...2 430 Kč Porovnávací hodnota...1 730 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4022 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Hradčovice (kód 646725) na LV 131 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb,, dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, severně od obce Hradčovice, v lokalitě Maršovce. K hranici pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Pozemek není zemědělsky ani komerčně užíván a ke dni ocenění se na pozemku nachází smíšený náletový porost, který je součástí krajinné zeleně. Z územního plánu obce Hradčovice vyplývá, že se jedná o pozemek, který leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených K - plochy krajinné zeleně a není určen k zastavění. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s obdobnými nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 4022 v k. ú. Hradčovice, k datu ocenění, tj. 12. 4. 2018 8Kč/m 2. pozemek p. č. KN 4022 - ostatní plocha, jiná plocha...8kč/m 2 x 277 m 2 = 2 216,00 Kč, zaokrouhleno 2 220 Kč 2.3.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.3.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo k ¼ spoluvlastnického podílu omezeno zástavními právy exekutorskými k zajištění pohledávek, zástavním právem z rozhodnutí státního orgánu, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí a zahájením exekuce. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.3.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ¼ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalšími spoluvlastníky, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 25% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ pozemku p. č. KN 4022 činí: 10
2 220 Kč x 0,25 x 0,8 = 416,25 Kč Zaokrouhleno: 420 Kč 2.3.3.4 Závěr - výsledná cena Výsledná cena podílu ¼ pozemku p. č. KN 4022 o celkové výměře 277 m 2 v k. ú. Hradčovice (kód 646725) včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 12. 4. 2018, činí: 420 Kč slovy: čtyřistadvacetkorun 2.3.4 Závěr: 2.3.4.1 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ nemovitých věcí zapsaných na LV 131 pro k. ú. Hradčovice (kód 646725), a to pozemků p. č. KN 3880, p. č. KN 3943 a p. č. KN 4022 činí, ke dni odhadu, 12. 4. 2018: 9 530 Kč 2.3.4.2 Cena práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou nebyla zjištěna 0 Kč 2.3.4.3 Výsledná cena Cena spoluvlastnického podílu ¼ nemovitých věcí (pozemků p. č. KN 3880, p. č. KN 3943, p. č. KN 4022), zapsaných v katastru nemovitostí pro k. ú. Hradčovice (646725) na LV 131 včetně součástí a příslušenství činí ke dni odhadu, tj. 12. 4. 2018: 9 530 Kč slovy: devěttisícpětsettřicetkorun Poznámka: Na trhu s nemovitostmi existuje cenový vývoj, který lze s jistou pravděpodobností v předvídat jen po určitou dobu. Vzhledem k současnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu aktualizovat nejpozději za 9 měsíců od doby ocenění. V Hodoníně dne 24. 4. 2018 Ing. Jitka Koluchová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 27.11.2000 č.j. Spr 756/2000 pro základní obor ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 342-13/2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 342-13/2018. V Hodoníně dne 24. 4. 2018 Ing. Jitka Koluchová Přílohy : 1. výpis z KN pro pozemek ze dne 18. 3. 2018 pro LV 131 2. kopie katastrálních map ze dne 24. 4. 2018, z www.cuzk.cz 3. situace 4. fotodokumentace 11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22