Znalecký posudek č. 2736/20/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.216 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.228 a 258/3 v k.ú.zlonice, obec Zlonice, okres Kladno Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 3. 3. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438 Posudek obsahuje 15 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 3. 3. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti, sestávající z rodinného domu č.p.216, vedlejší stavby, venkovních úprav a pozemků zastavěné plochy a zahrady. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 3. 2013. Přes opakovaný příslib umožnění prohlídky ze strany pana Štefundy nebyl ve sjednanou dobu k zastižení. Prohlídka byla provedena z venku a částečné informace získány od nájemníků. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.408 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Situace na realitním trhu v místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zlonice Katastrální území: Zlonice (793337) 5. Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace není k dospozici, ocenění je provedeno na základě skutečného provedení a vybavení stavby. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům v řadové zástavbě Nádražní ulice, orientovaný v klidné málo frekventované ulici, s převážně nízkopodlažní zástavbou bytovými domy a nerušícími provozy. V ulici jsou domy obývané problémovými obyvateli. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Město Zlonice má základní občanskou vybavenost. V místě je železnice i autobusová doprava s dobrým spojením do 40 km vzdálené Prahy. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.216 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Kladno Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel a) Rodinný dům č.p.216 5 Stavba na parc.č. st.228 Jedná se o dům jednopodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovou střechou postavený v řadové zástavbě Nádražní ulice. Dům je postaven na svažitém terénu, takže vstup z ulice do I.NP je na úrovni chodníku. Vstup do podzemního podlaží je ze zadní strany rovněž z úrovně terénu zahrady. Dle vnějšího ohledání je dům udržovaný se započatou rekonstrukcí. Vnitřní vybavení je z části obnovené viz kotel ÚT. Dle sděllení nájemníků je odpojen od dodávek plynu. Technický stav: Dům byl postaven okolo roku 1920 a následně modernizován, Jsou vyměněna okna, nová krytina, nové ústřední topení. Celkový technický stav odpovídá stáří a dobré údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Koeficient prodejnosti: 1,724 (Rodinné domy)
4 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,60 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 I.NP 3,00 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 podkroví 2,25 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 Součet: 7,85 m 682,89 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,60 22,10 10,30 = 591,84 m 3 I.NP 3,00 22,10 10,30 = 682,89 m 3 podkroví 2,25 22,10 10,30 = 512,17 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 786,90 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy nefunkční izolace 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo zděné masivní 23,40 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 9,10 % Standardní 4. Střecha sedlový krov vázaný 5,40 % Standardní 5. Krytina tašková 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné, pozink plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky omítky stříkané probarvené 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady koupelna, kuchyně, WC 2,20 % Standardní 11. Schody kamenné 2,30 % Standardní 12. Dveře dřevěné 3,20 % Standardní 13. Okna zdvojená plastová 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností dlažby, beton 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na plyn 5,30 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220 V, 380 V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický boiler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, koupelna,wc 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporáky 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo, WC 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 5,40 % 0,0292 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 16. Vytápění 0,54 5,30 % 0,0286 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060
5 26. Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8912 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8912 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1500 Koeficient prodejnosti K p : 1,7240 Základní jednotková cena upravená: = 6 698,34 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 786,90 m 3 6 698,34 Kč/m 3 = 11 969 263,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků 100 95 / (95 + 15) = 86,364 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 11 969 263,75 Kč 85,000 % 10 173 874,19 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 795 389,56 Kč Rodinný dům č.p.216 zjištěná cena: 1 795 389,56 Kč b) Pozemky 28 V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Pozemky spadají do menšího památkově chráněného území. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 44,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (2 249 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 249 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7 % 1,070 Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,724 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.228 478 44,26 175,5379 83 907,12 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7 % 1,070
6 Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,724 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 270 270 44,26 70,2152 18 958,10 Součet cen všech typů pozemků: = 102 865,22 Kč Pozemky zjištěná cena: 102 865,22 Kč
7 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.216 1 795 389,56 Kč b) Pozemky 102 865,22 Kč Výsledná cena činí celkem: 1 898 254,78 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 1 898 250, Kč Zjištěná cena: 1 898 250, Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetdevadesátosmtisícdvěstěpadesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena nákladovou metodou dle známých skutečností. Nákladová cena je porovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí. Cena je dále upravena o zjištěné skutečnosti ovlivn ující prodejnost. Klady nemovitosti : - dům je v dobrém technickém stavu s minimálními nároky na opravy - k domu náleží pozemek zahrady s domkem umožn ujícím víceúčelové využití, k němuž je řístup přes rozlehlý průjezd po pravé straně domu - blízkost hlavního města Zápory nemovitosti: - v okolí jsou skupiny problémových obyvatel Po zvážení vlivů na prodejnost nemovitosti a srovnáním s nabídkovými cenami jsem stanovila cenu v čase a místě obvyklou okolo ceny nákladové. Cena obvyklá - 1 900 000,-Kč (slovy: miliondevětsettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 3. 3. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2736/20/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2013 podle připojené likvidace.
9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN Nabídky RK
Fotodokumentace 10
11
12 Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN
13
Nabídky RK 14
15