Znalecký posudek číslo 1950-185/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 rodinného domu č. pop. 396 na parc. č. 332/1, garáže bez č. pop. na parc. č. 333 včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 332/1, 333, 424 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Telnice, obec Telnice, okres Brno-venkov, vše zapsáno na LV č. 161 pro k.ú. Telnice. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 31.05.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 8853/10-35 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 31.05.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 41 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 15.08. 2011
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 10 2.2. Výnosová hodnota 12 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 13 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 15 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 8853/10-35, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 nemovitostí dle LV č. 161 pro kat.území Telnice, obec Telnice, okres Brno-venkov, ze dne 02.05.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 161) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 8853/10-35, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 nemovitostí dle LV č. 161 k.ú. Telnice ze dne 02.05.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 161 pro k.ú. Telnice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním SCD dne 02.05.2011; 3. Skutečnosti a výměry a informace zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 31.05.2011, 4. Informace sdělené spoluvlastníky nemovitostí panem Ing. Popelou a paní Libuší Popelovou při místním šetření dne 31.05.2011, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 31.05.2011, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 rodinného domu č. pop. 396 v k.ú. Telnice, obec Telnice včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 332/1 a garáže bez č. pop. na parc. č. 333 v k.ú. Telnice s pozemky parc.č. 332/1,333,424 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Telnice, obec Telnice, okres Brno-venkov, vše zapsáno na LV č. 161 pro k.ú. Telnice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 nemovitostí zapsaných na LV č. 161 v k.ú. Telnice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 31.05.2011. Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 31.05. 2011 za účasti spoluvlastníků nemovitostí pana Ing. Popely a paní Libuše Popleové a zpracovatele. Ocenění je provedeno na základě prohlídky nemovitostí, sdělení spoluvlastníků a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Pozemky okolo rodinného domu a garáže parc. č. 334/1 a 334/2 nejsou předmětem ocenění. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 161 ze dne 02.05.2011 pro k.ú. Telnice v oddíle C - omezení zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníků nemovitostí není na předmětných nemovitostech uzavřena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 396 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 332/1, garáže bez č. pop. na parc. č. 333 s pozemky parc.č. 332/1, 333,424 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Telnice, obec Telnice, okres Brno-venkov, vše zapsáno na LV č. 161. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 396 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 332/1, garáže bez č. pop. na parc. č. 333 s pozemky parc.č. 332/1, 333, 424 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Telnice, obec Telnice, okres Brno-venkov, vše zapsáno na LV č. 161 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 Celkový popis nemovitosti Obec Telnice se nachází v okrese Brno - venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Telnice se rozkládá asi patnáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna a osm kilometrů jižně od města Šlapanice. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 1360 obyvatel. Protéká zde Zlatý potok. Na školní docházku využívají děti v obci jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozci mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Telnice má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší železniční zastávka je v Sokolnicích. Vesnice Telnice leží v průměrné výšce 195 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1244. Celková katastrání plocha obce je 600 ha, z toho orná půda zabírá osmdesátdva procen Samostatně stojící RD se nachází podél ulice Nová v obce Telnice v střední části této ulice tvořené zástavbou rodinných domů. Ulice nová odbočuje v jižní části obce z hlavní páteřní komunikace vedoucí obcí Telnice. RD stojí na pravé straně ulice s orientací uliční fronty na jih. Před rodinný dům je na samostatné parcele předsazena garáž na parc. č. 333. Rodinný dům je obklopen ze všech 4 stran zahradou. Vjezd je do zahrady a ke garáži z ulice Nová po parc. č. 334/1 ( není předmětem ocenění) a vchod do domu je přes předzahrádku na parc. č. 334/2. Dům není podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Samostatná garáž je tektéž nepodsklepená a má plochou střechu. Za domem je zahrada na parc. č. 424, na které se nachází jednoduchý zděný sklad na zahradní nářadí a skleník na zeleninu. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě - veřejný vodovod, napojení má na elektřinu, plyn a kanalizaci. U domu je studna s čerpadlem, zahrada s ovocnými dřevinami. Pozemky jsou oploceny. Dispoziční řešení: Vstup do rodinného domu je do zádveří z něhož se vstupuje do čtvercové chodby s nikou. V levo je umístěna kuchyně, čelně je vstup do obytné haly s galerií a vpravo je prostor schodiště do části spojující rodinný dům se zemním sklepem na ovoce pod pozemkem parc. č. 334/2. V zadní části rodinného domu za halou se nachází další chodba do tvaru L s výstupem do zahrady. V této části je pak umístěno samostatné WC, koupelna a pokoj. Další pokoje se nachází ve 2. NP přístupném z obytné haly volným prostorovým schodištěm podél 2 stran. Ve 2. NP se nachází dva pokoje, galerie nad hlavní obytnou halou 1. NP a pak volný prostor dalšího pokoje nad kuchyní, tento prostor má vstup na rohovou lodžii do ulice. Popis domu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Popis Základy z betonu + izolace není Nosná ocelová konstrukce s veloxovými panely Dřevotřískové do ocelových I nosičů Plochá IPA, 1x Pozinkované žlaby a svody, parapety Vápenné hladké brizolit V koupelně, za KL keramický obklad sokl keramický obklad kabřincem nebo dřevěný obklad Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 Schody dřevěné na půdu a betonové do sklepa Dveře dřevěné hladké Jihlava do ocelových zárubní Vrata nejsou Okna Ocelová, ocelové zábradlí na lodžiích Podlahy obytných Parkety, korek, beton, příslušenství keramická dlažba, mramorová mozaika, místností Vytápění Kotel ÚT na plyn a deskové radiátory Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod ano Rozvod vody ano Zdroj teplé vody El. boiler Instalace plynu ano Kanalizace Z WC, kuchyně a koupelny Vybavení kuchyní Sporák plynový Vnitřní hygienické Vana, umyvadlo, vybavení Záchod 1x splachovací Garáž na parc. č. 333 Jedná se o jednoduchý přízemní nepodsklepený objekt obsahující jednu prostoru pro garážování osobního automobilu. Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy z betonu + izolace Podezdívka není Zdivo Nosná ocelová konstrukce s veloxovými panely Stropy Dřevotřískové do ocelových I nosičů Krov, střecha Plochá Krytina IPA, Klempířské konstrukce Pozinkované žlaby a svody, parapety Vnitřní omítky Vápenné hladké Úprava vnějších povrchů brizolit Vnitřní obklady nejsou Vnější obklady sokl keramický obklad kabřincem nebo dřevěný obklad Vrata dřevěná Okna Ocelová Podlahy místností Asfalt a staré parkety Vytápění není Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod není Rozvod vody ano Kanalizace ano Vybavení kuchyní Sporák plynový Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 Skleník na zeleninu na parc. č. 424 o rozměrech 5,00m x 3,00m, skleněný do ocelových rámů, betonový práh, stáří 5 let. Zděný sklad na zahradní nářadí na parc. č. 424 z použitého materiálu, zděný, nepodsklepený, střecha pultová, o rozměrech 3,5m x 2m, výška 2,50-2,80 m, stáří 2 roky. Zemní betonový sklep je příslušenstvím rodinného domu č. pop. 396 pod parc. č. 334/2, je přístupný chodbou z rodinného domu nebo venkovním betonových schodištěm ze zahrady a obsahuje 3 místnosti sklady na ovoce. Celkové rozměry 4,5m x 10,0m výška 2,20m. Vstupní dveře ocelové, větrání komínky na povrch terénu, el. instalace 220. Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle sdělení spoluvlastníků je stáří domu cca 40 let (1970-1975). Údržba je pouze základní. Na objektu jsou viditelné poruchy nebo závady zatékání do střešního pláště, podbití přesahů střech je poškozeno zatékáním, dřevěné obkladové části nemají údržbu, venkovní omítka z části opadaná, obklad stropů nad 1. NP v hale není dokončen. Opotřebení je určeno lineárně na 70 %. Pozemky Oceňované nemovitosti Rodinný dům č.pop. 396 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 332/1, garáž bez č. pop. na parc. č. 333 s pozemky parc.č. 332/1, 333, 424 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Telnice, obec Telnice, okres Brno-venkov, vše zapsáno na LV č. 161. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům obestavěný prostor 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 12,50 6,20 2,30 77,50 178,25 Celkem 1.NP 77,50 178,25 2.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 12,50 6,20 2,50 77,50 193,75 Celkem 2.NP 77,50 193,75 Dílčí (další připočitatelný) OP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 lodžie 12,50 1,20 1,00 15,00 15,00 6,20 1,20 1,00 7,44 7,44 Celkem dílčí OP 22,44 22,44 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 0,00 0,00 podezdívka 0,00 1. nadzemní podlaží 77,50 178,25 2. nadzemní podlaží 77,50 193,75 zastřešení vč. podkroví 0,00 dílčí OP 22,44 Celkem 155,00 394,44 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 965,68 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 966,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 966,00 Výměra objektu m 3 394,44 Výchozí cena Kč 1 564 349,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 564 349,00 Opotřebení % 60,00 Kč -938 609,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 625 740,00 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 2.1.2. Garáž Garáž obestavěný prostor 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 5,35 6,50 3,00 34,78 104,33 1,85 5,40 3,00 9,99 29,97 Celkem 1.NP 44,77 134,30 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Garáž Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 2 905,38 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 2 905,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 2 905,00 Výměra objektu m 3 134,30 Výchozí cena Kč 390 142,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 390 142,00 Opotřebení % 60,00 Kč -234 085,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 156 057,00 2.1.3. Venkovní úpravy Přípojka vody, studna, přípojka kanalizace, přípojka plynu a elektřiny z veřejné sítě. Oplocení ocelovým plotem s bránou. 2.1.4. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky pod stavbami a zahrada parc. č. 424. Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2000,- až 1000,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1000,- Kč/m 2. 2.1.4.1. Výpočet obecné hodnoty Jednotková cena stavebního pozemku 1000,- Kč/m 2 Celková výměra 972 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 1000,- Kč/m 2 972 m 2 = 972 000,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 972 000,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Garáž Pozemky stavební Celkem VH 625 740,00Kč 156 057,00Kč 972 000,00Kč 1 753 797,00Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 1 754 000,- Kč 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá rodina paní Popelové. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 396 v obci Telnice Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, se dvěmi nadzemními podlažími, předsazenou garáží a zahradou za domem, pozemky okolo domu nejsou předmětem ocenění. Dům má 5 pokojů a kuchyni s příslušenstvím. Dům je napojen na kanalizaci, plyn a elektřinu, vodu. Pozemek má celkem 972m 2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v obci Telnice a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Oceň. objekt Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Telnice 5+1 ano Jiné OK objekt v horším stavu, pozemky okolo nejsou v ocenění, zaherada972m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Telnice 5+1 ano zděný RD novější, dobrý stav, pozemky 660m2 2 Blučina 5+1 ano zděný objekt starší, průměrný stav, pozemky 915m2 3 Blučina 5+1 ano zděný RD, dobrý stav, pozemky 278m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 4 890 000 0,75 3 667 500 1,00 1,00 1,00 1,35 1,10 1,05 1,56 2 350 962 2 2 200 000 0,75 1 650 000 1,02 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,12 1 473 214 3 2 700 000 0,75 2 025 000 1,02 1,00 1,00 1,10 1,05 1,05 1,24 1 633 065 Celkem průměr Kč 1 819 080 Minimum Kč 1 473 214 Maximum Kč 2 350 962 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 473 214,- Kč až 2 350 942,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : dům je trvale obýván zdravé bydlení v zahradách v klidné části obce větší zahrada Uvedený RD má tyto slabší stránky : horší tech. stav příslušenství zastaralé pozemky okolo RD nejsou předmětem ocenění Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na 1 800 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 800 000,- Kč (slovy : jedenmilionosmsetpadesáttisíc korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 činí 1 800 000 Kč/8 = 225 000 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 161 ze dne 02. 05. 2011 pro k.ú. Telnice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 161 ze dne 02. 05.2011 pro k.ú. Telnice, obec Telnice v oddíle C - omezení zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených podkladů a dle sdělení spoluvlastníků na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/8poluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 rodinného domu č. pop. 396 na parc. č. 332/1, garáže bez č. pop. na parc. č. 333 včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 332/1, 333, 424 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Telnice, obec Telnice, okres Brnovenkov, vše zapsáno na LV č. 161 pro k.ú. Telnice vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 31. 05.2011 po zaokrouhlení na : 225 000,- Kč (slovy : dvěstědvacetpěttisíc korun českých). V Brně, dne 15. 08. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 15 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Znalecký posudek č. 1950-185/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1950-185/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 16 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Plán obce
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 396 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 396 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop. 396 Foto č. 4 : Celkový pohled na objekt č. pop. 396 fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Levá část RD Foto č. 6 : Celkový pohled na objekt č. pop. 396 fotodokumentace strana 3
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : 1. NP WC Foto č. 8 : 1. NP koupelna fotodokumentace strana 4
Rodinný dům č. pop. 396 Telnice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 9 : Zahrada parc. č. 424 fotodokumentace strana 5
RD 5+1 v obci Blučina. Dům je v dobrém stavu a ihned volný a obyvatelný. Při vstupu do domu je chodba a navazující hala se schodištěm. Z chodby vede samostatný vstup do kuchyně a naproti do obývacího pokoje částečně klenbou odděleného od prostoru s krbem. Od krbu je horkým vzduchem vytápěna i hala se schodištěm a pokoj v patře. Z haly vedou vstupy do koupelny a na samostatné WC, a dále na prosklenou verandu a dvůr s krytým posezením a venkovním krbem. Za dvorem následuje dílna a menší sklípek zakopaný ve svahu za domem. V 1. patře jsou 4 pokoje a koupelna se sprchovým koutem a WC. Ze dvou pokojů vede vstup na společnou lodžii. Přízemí domu je rekonstruované, ale částečně ze smíšeného zdiva. Patro bylo přistavěno z YTONGu. Na domě je nová střecha - prostorná půda s hurdobetonovou podlahou nabízí další využití. Dům je napojen na kompletní IS. Možnost vytápění plynovým ústředním topením, nebo krbem. K domu náleží i zahrádka ve svahu za domem. Dům leží v klidné části obce.