Znalecký posudek č. 6460 190/2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parcelní číslo 88/2, jehož součástí je jiná stavba bez č.p./č.e. v katastrálním území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okrese Třebíč Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Usnesení č.j. 169 EX 2563/11-96 ze dne 21. 9. 2017 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni 5. 10. 2017 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Otrokovicích, dne 6. října 2017 1
Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 5 10. Základní popis lokality 5 11. Kopie katastrální mapy 6 12. Popis nemovitých věcí 6 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. 8 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 10 C. Rekapitulace 11 D. Přílohy 12 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 21. 9. 2017, exekuční řízení č.j. 169 EX 2563/11 96. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek parcelní číslo 88/2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je jiná stavba bez č.p./č.e. v katastrálním území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okrese Třebíč. 2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 676 02 Lukov Vysočina Třebíč Lukov Lukov u Moravských Budějovic 1) Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lukov u Moravských Budějovic, LV č. 407 ze dne 21. 9. 2017 2) Usnesení soudního exekutora ze dne 21. 9. 2017 Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne 5. 10. 2017 asistentem znalce, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2016 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 5. října 2017 asistentem znalcem za účasti partnerky povinného, která umožnila vstup a poskytl informace o technickém stavu a historii objektu. 5. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky 443/2016 Sb. 3
b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 407 je pan Vojtěch Bohumír, nar. dne 30. 4. 1975 trvale bytem 676 02 Lukov, č.p. 23 vlastníkem oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 88/2 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 205,0 m 2, jehož součástí je jiná stavba bez č.p./č.e. v katastrálním území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okrese Třebíč. 4
8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovité věci se neváží žádná věcná břemena, ani jiné omezení. Finanční závazky vlastníků evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Lukov I. kategorie nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Obec Lukov spadá do okresu Třebíč a náleží pod kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Moravské Budějovice. Obec Lukov se rozkládá asi dva kilometry severně od Moravských Budějovic a asi osmnáct kilometrů jižně od Třebíče. Na území této obce má hlášeno trvalý pobyt 372 obyvatel (Malý lexikon obcí 2016). Děti školního věku mohou v obci navštěvovat základní školu nižšího stupně, předškoláci mohou chodit do mateřské školy. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž obchod se základním sortimentem. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci a vodovod. Obec Lukov leží v průměrné výšce 445 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 873 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemek s jinou stavbou, jejíž způsob využití v minulosti byl jako restaurační zařízení v obci Lukov. Jedná se o přízemní objekt, který je částečně podsklepený a je zastřešen sedlovou střechou s nevyužívaným podkrovím. Objekt byl uveden do provozu před více než 80-ti lety. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace. Parkování je možné na krajnici místní komunikace. Obec Lukov je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. Obec je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, nejbližší zastávka je vzdálena cca 300 m od posuzovaného objektu. Účel využití Stavba ke dni ocenění není užívána, je však provozuschopná. Pozemky Pozemek parcelní číslo 88/2 je zastavěn stavbou hlavní. Možnost napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Obec Lukov nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 88/2 v katastrální území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okres Třebíč b) 12 jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 88/2 včetně příslušenství v katastrálním území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okres Třebíč 5
11. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo 88/2 jehož součástí je jiná stavba bez č.p./č.e., v katastrální území Lukov u Moravských Budějovic, obec Lukov, okres Třebíč. 12. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 88/2 v katastrální území Lukov u Moravských Budějovic, obec Lukov, okres Třebíč. Předmětem ocenění je pozemek zapsaný na LV č. 407 vedeném pro katastrální území Lukov u Moravských Budějovic, obec Lukov. Součástí pozemku je jiná stavba bez č.p./č.e. Jedná se pouze o zastavěnou plochu. Území je rovinné, se svažitostí do 15 %. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. Občanská vybavenost obce je dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Lukov není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. b) 12 jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 88/2 včetně příslušenství v katastrálním území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okres Třebíč Předmětem ocenění je jiná stavba - objekt pro obchod a služby, jenž je starší 80-ti let. Jedná se o přízemní řadový objekt částečně podsklepený, zastřešený sedlovou střechou s nevyužívaným podkrovím. Objekt byl podle poskytnutých informací celou dobu své existence využíván jako restaurační zařízení, i v současné době je pro tento typ provozu uzpůsoben, není však pravidelně užíván. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný objekt je založen na kamenných základech, izolace proti zemní vlhkosti chybí. Konstrukční systém je stěnový, zdivo je smíšené v tloušťce 45 cm. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy. Střešní konstrukci tvoří sedlový dřevěný krov, krytina keramické tašky, klempířské konstrukce z plechu. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou provedeny taktéž ze smíšeného zdiva. Nášlapné vrstvy vnitřních prostor objektu jsou tvořeny cementovým potěrem popřípadě keramickou dlažbou. Výplně otvorů tvoří moderní plastová okna, dveře dřevěné v kovových zárubních. Vnitřní dveře také v kovových zárubních, křídla na bázi dřevní hmoty plná. Fasádní omítka cementová, velmi poškozená místy chybí, vnitřní omítky štukové, obklady v kuchyni a v sociálním zázemí v běžném rozsahu. Stropní konstrukce jsou ve většině prostor opatřeny omítkami. Stavba je napojena na elektřinu, vodovod a plyn. Kanalizace je svedena do jímky s přepadem, která je však společná se sousedním objektem. Objekt je vytápěn ústředně kotlem na plyn, který zároveň slouží pro ohřev TUV. Je zde také možnost vytápění stavby lokálně kamny na tuhá paliva. 6
Dispoziční řešení stavby: Vstup do objektu je možný z ulice po venkovním betonovém schodišti. Za vstupem se nachází místnost s barem, ze které je dále přístupný hlavní sál, kuchyně, příruční sklad, sociální zázemí pro hosty a úklidová místnost. Z hlavního sálu je přístupné i druhé sociální zázemí pro hosty a únikový východ. Z kuchyně je možné přejít menší chodbou do malého sklepa určeného pro skladování. Objekt byl v minulosti užíván se sousedními stavbami, proto zde nalezneme také dveře do obou sousedních objektů. Sociální zázemí je dostatečného rozsahu pro daný druh užití stavby, morálně poněkud zastaralé ale technicky plně funkční. Vybavení kuchyně také kompletní, morálně však zastaralé. Přehled využitelných kapacit objektu: Celková užitná plocha: 166,34 m 2 Zastavěná plocha: 207,92 m 2 Obestavěný prostor objektu: (12,0 * 2,0) + (207,92 * 4,2) + (207,92 * 2,4 * 0,5) = 1146,77 m 3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, vody a plynu. Kanalizace svedena do přepadové jímky, která je společná se sousedním objektem jiného vlastníka. Příslušenství stavby: Objekt je bez dalšího příslušenství. Technický stav, vady a nedodělky: Technický stav objekt je v souladu se stářím, údržba objektu zanedbaná, stavba v poslední době není pravidelně užívána. Nejzřejmějšími nedostatky je rozpadlá vnější omítka, jsou zde zřetelné známky vzlínání zemní vlhkosti do stěn. Původní objekt je sice starší 80-ti let, byl vybudován v meziválečném období, byl však následně renovován, ať už v době kdy k němu byl přistaven rodinný dům, se kterým byl původně propojen, dnes je tento dům již jiného vlastníka, nebo také při rekonstrukci interiéru objektu, která dle poskytnutých informací proběhla v roce 2005. Vnitřní vybavení je kompletní, částečně však morálně zastaralé, obzvláště vybavení kuchyně nesplňuje moderní požadavky hygieny na kuchyně v restauračních zařízeních. 7
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 88/2 v katastrální území Lukov u Moravských Budějovic, obec Lukov, okres Třebíč. Ocenění stavebního pozemku dle 3,4 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo 88/2 Obec Katastrální území Lukov Lukov u Moravských Budějovic Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2016 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Plocha pozemku P (m 2 ) Vysočina Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O 3 Poloha obce V. Sousedí s obcí nad 5000 obyvatel 1,00 O 4 Technická infrastruktura v obci I. Kompletní 1,00 O 5 Dopravní obslužnost obce III. Autobusová zastávka 0,90 O 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 262 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 P 2 Vlastnické vztahy V. Stejný vlastník 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 0,9400 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 P 1 Geometrický tvar a velikost II. Tvar bez vlivu na využítí 0,00 P 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost pozemku do 15%, ostatní orientace 0,00 P 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 P 4 Chráněná území a ochraná pásma I. Mimo chráněná území a ochraná pásma 0,00 P 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 P 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,08 P 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce 0,10 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vyb. obce je dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Zpevněný příjezd, dobré par. možnosti 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka do 1000 m od objektu -0,03 P 8 Komerční využitelnost III. Možnost komerčního využití 0,05 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy Cena pozemku celkem I P = P 1 * (1+ΣP i ) CP = ZC * I T * I O * I P * P I P CP (Kč) 0,7800 39 380,17 372 1080 205 8
b) 12 jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 88/2 včetně příslušenství v katastrálním území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okres Třebíč Stanovení ceny budovy dle 12 vyhlášky: Druh konstrukce Zděná Obestavěný prostory OP = 1.146,77 m 3 Průměrná výška podlaží PVP = 3,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP = 207,92 m 2 Jiná stavba bez č.p./č.e., na pozemku parcelní číslo 88/2, k.ú. Lukov u Moravských Budějovic, obec Lukov Budova podle 12 a přílohy č. 8 vyhlášky typ Základní cena dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky Koeficient přepočtu základní ceny z přílohy č. 10 vyhlášky Koeficient přepočtu ceny dle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží Koeficient přepočtu ceny podle průměrné výšky podlaží ZC Kč/m 3 2 669,00 K 1-0,939 K 2 =0,92+(6,60/PZP) m 2 0,952 K 3 =(2,10/v)+0,30 m 3 0,883 Obestavěný prostor budovy OP m 3 1 146,77 Koeficient polohový (příloha č.20 vyhl.) K 5-0,800 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky) K i - 2,161 Koeficient vybavení stavby výpočet(s=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní, B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl n i 1 Základy základové pásy, bez izolace P 0,06100-0,06100 2 Svislé konstrukce zděné, smíšené zdivo S 0,15300 0,00000 3 Stropy polospalné s rovným podledem S 0,08100 0,00000 4 Zastřešení dřevěný krov S 0,06200 0,00000 5 Krytiny střech keramické tašky S 0,02900 0,00000 6 Klempířské konstrukce kompletní z plechu S 0,00600 0,00000 7 Vnitřní omítky štukové S 0,07300 0,00000 8 Fasádní omítky poškozená cementová P 0,03300-0,03300 9 Vnitřní obklady ano, standardní S 0,03200 0,00000 10 Schody betonové S 0,02700 0,00000 11 Dveře na bázi dřev. hmot S 0,03700 0,00000 12 Vrata neuvažuje se - 0,00000 0,00000 13 Okna plastová N 0,05800 0,05800 14 Povrchy podlah cementový potěr, keramická dlažba P 0,03300-0,03300 15 Vytápění ústřendí, plynový kotel S 0,04800 0,00000 16 Elektroinstalace 230/400 V S 0,05900 0,00000 17 Bleskosvod ne C 0,00300-0,00556 18 Vnitnřní vodovod SV i TUV S 0,03200 0,00000 19 Vnitřní kanalizace ano, kompletní S 0,03100 0,00000 20 Vnitřní plynovod ano S 0,00400 0,00000 21 Ohřev vody kombinovaný plynový kotel S 0,02000 0,00000 22 Vybavení kuchyní plynový sporák S 0,01900 0,00000 23 Vnitřní hygienické vyb. WC, pisoáry, umyvadla S 0,04200 0,00000 24 Výtahy není C 0,01300-0,02408 25 Ostatní bez dalšího vybavení C 0,04400-0,08149 26 Instalační jádra neuvažuje se - 0,00000 0,00000 Celkem 1,00000-0,18013 Koeficient vybavení stavby K 4 1+(0,54*Σn i ) 0,90273 Základní cena upravená ZCxK 1 xk 2 xk 3 xk 4 xk 5 xk i ZCU Kč/m 3 3288,22 Opotřebení stavby stáří 80 let 80,00% Koeficient úpravy ceny stavby podle polohy a trhu pp = It * Ip 0,7332 Cena stavby celkem 552 954,98 H 9
Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 53/2016 Sb., 443/2016 Sb. - rekapitulace: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) 3, 4 pozemeku p.č. 88/2 Lukov u Moravských Budějovic Lukov Kč 39 380,17 b) 12 jiná stavba bez č.p./č.e. Lukov u Moravských Budějovic Lukov Kč 552 954,98 Cena nemovitých věcí celkem 592 335,15 Administrativní cena nemovité věci činí (zaokrouhleno) 592.340,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je jiná stavba se způsobem využití restaurační zařízení v obci Lukov, okrese Třebíč. Jedná se o řadový, částečně podsklepený objekt, jenž je zastřešen sedlovou střechou, podkroví není využíváno. Objekt je starší 80-ti let, naposledy v roce 2005 byl výrazněji renovován interiér. Na objektu je poněkud zanedbaná údržba. Vnitřní vybavení funkční, poněkud morálně zastaralé. Objekt v minulosti fungoval jako restaurační zařízení, popřípadě soukromý klub, v současné době není pravidelně užíván. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 užitné plochy. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných objektů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 23. 2. 2017 Číslo řízení: V-1953/2016-741 Popis: Uskutečněný prodej obdobného objektu v obci Lukov. Jednalo se o obchod, který do vlastnictví nabylo město a v současné době jej pronajímá. Rozsah objektu je obdobný, součástí prodeje byl však i pozemek s funkcí manipulační plochy. Celková sjednaná cena činila 990.000,00 Kč. Cena: 5.221,52 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 objekt pro obchod a služby přímo v obci Lukov Nabídka obdobných nemovitostí v okolí prakticky neexistuje. Obdobné komerční prostory nalezneme pouze ve výrazně větších městech, kde je však jejich potenciál a tedy i cena výrazně větší. Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází v centru obce Lukov, občanská vybavenost obce je dobře dostupná. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Stavba je bez dalšího příslušenství. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek - pouze zcela zastavěná plocha. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace a je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňované nemovité věci se neváží věcné břemena ani jiné právní zátěže. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Na objektu je viditelně zanedbaná údržba, jinak je technický stav dobrý. Vnitřní vybavení je mírně morálně zastaralé, hlavně vybavení kuchyně. Kanalizační jímka společná se sousedním domem. 10
Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) 5 221,52 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 0,98 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 0,90 Upravená základní cena v Kč za m 2 4 605,38 Základní upravená cena dle metody srovnání je 4.605,38 Kč/m 2. Celková plocha prostor užitných je 166,34 m 2, celková cena stavby metodou srovnání tedy činí 766.058,91 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny pozemku a stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 592.340,00 Kč a cena srovnávací ve výši 766.058,91 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovité věci ke dni ocenění 766.000,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Obvyklá cena nemovité věci 592.340,00 Kč 766.000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 407, tj. pozemku parcelní číslo 88/2, jehož součástí je jiná stavba bez č.p./č.e. v katastrálním území Lukov u Moravských Budějovic, obci Lukov, okrese Třebíč vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: sedmsetšedesátšesttisíc korun českých 766.000,00 Kč V Otrokovicích, dne 6. října 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6460 190/2017 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 199/17. 11
D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaná jiná stavba bez č.p./č.e. v obci Lukov, okrese Třebíč. Fotodokumentace: Posuzovaná jiná stavba bez č.p./č.e. v obci Lukov. Místnost za vstupem s barem. Hlavní sál. 12
Sociální zázemí pro hosty v objektu. Kuchyně v objektu s plynovým sporákem; v kuchyni se nachází také plynový kotel sloužící také pro ohřev TUV. Výpis z katastru nemovitostí: 13
14