Znalecký posudek číslo 1626-057/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.pop. 926 v Brně - Líšni, ul. Ondráčkova č. or. 104, včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 3355 v k.ú. Líšeň s pozemkem parc.č. 3355 a 3356 v k.ú. Líšeň, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 2891 pro k.ú. Líšeň. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 26.04.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 292/09-43 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 26.04.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 35 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 28.05.2010
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 11 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 12 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 14 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 292/09-43, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Kozera Marka zapsané na LV č. 2891 pro k.ú. Líšeň ze dne 23.03.2010 podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor v.r. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2891) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 292/09-43, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Kozera Marka - RD č.pop. 926 na parc.č. 3355 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 3355 a 3356 ze dne 23.03.2010 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 2891 pro k.ú. Líšeň, vyhotovený ČÚZaK SCD dne 18.3.2010 (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy - ML Brno 6-0/23, vyhotovena dálkovým přístupem dne 18.3.2010ČÚ Za K SCD (viz příloha); 4. Informace a sdělení poskytnutá vlastníkem nemovitosti pane, Markem Kozerou při místním šetření dne 26.04.2010, 5. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 26.04.2010, 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 926 v Brně - Líšni, ul. Ondráčkova č. or. 104, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 3355 s pozemkem parc.č.3366 a 3356 v k.ú. Líšeň, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 2891 pro k.ú. Líšeň. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 2891 v k.ú. Líšeň pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 26.04.2010. Informace o nemovitosti Vlastník Kozera Marek, Ondráčkova 926/104, Líšeň 628 00 Brno 28 LV č. 2891 Katastrální území Líšeň (612405) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Brno (582786), Brno město (CZ0642) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 926 parc.č. 3355, 147 m 2, LV č. 891 Parc.číslo, výměra, druh č. 3355, 147 m 2, zastavěná plocha a nádvoří č. 3356, 125 m 2, zahrada Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti majitele nemovitostí pana Marka Kozery. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 26.04.2010. Prohlídku umožnil vlastník objektu pan Marek Kozera. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2891 ze dne 18.03.2010 pro k.ú. Líšeň v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. zástavním právem smluvním,na nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 926 v kat.ú. Líšeň včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 3355 s pozemkem parc.č. 3355 a 3356 v k.ú. Líšeň, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 2891. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinný dům č.pop. 926 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 3355 a 3356 v k. ú. Líšeň bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Město Brno je významným centrem regionu s cca 370 tis. obyvateli, je uzlem dálniční, silniční a železniční sítě a má vlastní letiště. Město je správním střediskem regionu s některými institucemi celostátního významu, koncentrací podnikatelských aktivit a pracovních příležitostí. Městská část Líšeň byly k Brnu připojena po druhé světové válce. V listopadu 1990 bylo ve statutárním městě Brně provedeno přerozdělení 5-ti obvodních národních výborů na 29 městských částí, z nichž každá má své orgány a určité kompetence v jednotlivých oborech činnosti v oblasti státní správy a samosprávy. Líšeň se rozrostla směrem k centru města o rozlehlé sídliště, které počtem obyvatel značně převyšuje původní vesnickou zástavbu staré Líšně nad pravým břehem Říčky, protékající Mariánským údolím. Tímto sídlištěm došlo k užšímu dopravnímu propojení Líšně s centrem několika linkami MHD včetně tramvají. Občanská vybavenost Líšně se během posledních 50 let rozrostla o síť supermarketů, obchodů, služeb, kulturních, vzdělávacích institucí a sportovišť. Oceňovaný dům se nachází ve staré zástavbě Líšně vesnických řadových domků bez hospodářských budov, jejichž majitelé byli poměrně chudí kovozemědělci. Ulice směřující z jihu na sever ( ul. Šimáčkova) je páteřní komunikace staré Líšně. V centru Líšně na nám. Karla IV z ní odbočuje dolů z kopce do Mariánského údolí ( na východ) ulice Ondráčkova. Ta vede bočním údolím Líšeňského potoka - pravého přítoku Říčky - až do Mariánského údolí, rekreační oblasti s řadou rybníků a s lesnatými svahy. Ulice Ondráčkova mění název na ulici Podolskou a ta se v Mariánském údolí rozdvojuje. Směrem po proudu Říčky jako Podolská, opačným směrem jako asfaltová cesta k rybníkům v Mariánském údolí. Na tomto rozcestí končí autobusová linka MHD. Po pravé straně v Ondráčkově ulici, za slepou odbočkou s názvem Velatická, je vedle samotně stojícího RD a úzkého pozemku se samotně stojící kapličkou řadový krajní RD předmět tohoto ocenění. Volná štítová strana domu nemá na pozemek u kapličky žádný vstup ani okna a dvůr za domem je od kapličky oplocen. RD stojí v prudkém svahu nad ulicí Ondráčkovou Podolskou. Za menším dvorem je vysoká opěrná zeď se schody, vedoucími na zahradu nad domem. Po levé straně dvora je úzká zděná přístavba s pultovou střechou s jednou místností a skladem. V opěrné zdi je vyhlouben podzemní klenutý sklípek a další sklep je pod jedním pokojem do ulice. Dispozičně je dům obyvatelný jen v 1.NP. Po pravé straně je vstup z veřejného chodníku do chodby a po levé straně dva pokoje s okny do ulice. Směrem do dvora je kuchyně a za ní koupelna s WC a sprchou. Dvorní přístavba má vstupy ze dvora. Podsklepení je částečné a vlez na půdu je vikýřem po žebříku ze dvora. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě z ulice Ondráčkovy plyn, voda, elektřina a kanalizace. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy místností Podlahy místností Vytápění obytných ostatních Popis základové pasy z kamene, v části obnovena hydroizolace není z plných pálených cihel Dřevěné trámové, sklep nespalný dřevěný, sedlová střecha Dvoudrážková taška pálená 1x Pozinkované žlaby a svody s nátěrem, parapety nových plastových oken chybí; vápenné hladké, Vápenné hladké s nátěrem původní v koupelně a kuchyni za linkou bělninové nejsou ne dveře do dřevěných zárubní náplňové nejsou nová plastová ditermální včetně vchodových dveří, do dvora původní dřevěná kastlová, luxfery kolem vstupních dveří beton+ PVC v koupelně dlažba, sklep beton lokální v pokojích plynové - kamny WAW, v koupelně elektrický zářič, kuchyně plynové topidlo do komína, dvorní místnost bez vytápění Elektroinstalace 220/380 Bleskosvod ne Rozvod vody Teplé i studené z plynového průtokového ohřívače Zdroj teplé vody Plynový průtokový ohřívač Instalace plynu Ano Kanalizace Ano do místní kanalizace Vybavení kuchyní Plynový sporák, kuchyňská linka s dřezem Vnitřní hygienické Koupelna se sprchovým koutem, WC a umyvadlem vybavení Záchod 1 x splachovací Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle sdělení vlastníka je dům cca z roku 1920. Stáří domu je tedy 90 let. Po změně majitele domu v roce 2002 2003 začala částečná rekonstrukce. Nová hydroizolace v uliční části, betonové podlahy, nová okna a vstupní dveře s luxfery, koupelna a WC. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 65 %. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 926 v Brně - Líšni, 2 +1 s příslušenstvím, dvorkem, dvorní místností a dvěma sklípky, opěrnou zdí s venkovním schodištěm a se zahradou včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 3355 s pozemkem parc.č. 3355 a 3356 v k.ú. Líšeň, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 2891 pro k.ú. Líšeň. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Výpočet obestavěného prostoru: 1.PP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část ( sv. výška 1,7m) 4,5 3,00 2,00 13,50 27,00 Celkem 1.PP 27,00 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,00 8,50 3,05 85,00 259,25 Dvorní trakt 7,50 2,20 2,40 16,50 39,60 Celkem 1.NP 298,85 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část zastavěná plocha (obdélník) 10,00 8,50 85,00 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,75 1. část celkem 159,38 Zastřešení dvorního traktu 7,50 2,20 1,20 16,50 9,90 Celkem zastřešení 179,18 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 13,50 27,00 podezdívka 0,00 1. nadzemní podlaží 101,50 298,85 2. nadzemní podlaží 0,00 0,00 zastřešení vč. podkroví 179,18 dílčí OP 0,00 Celkem 115,00 505,03 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 13,30 % Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 897,36 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 897,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 897,00 Výměra objektu m 3 505,03 Výchozí cena Kč 1 968 102,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 968 102,00 Opotřebení % 65,00 Kč -1 279 266,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 688 836,00 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 2.1.2. Vedlejší stavba Jedná se o sklep vysekaný ve skále ve svahu s opěrnou zdí, oddělující dvůr od zahrady. Tento sklep má výšku 2m, a plochu 2,5 x 2,5m, stáří 90 let. 2.1.3. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky inženýrských sítí, opěrnou zeď dvora, venkovní schodiště na zahradu a oplocení. Všechny venkovní úpravy jsou původní staré 90 let, schodiště s betonovým potěrem podezděné, ocelové zábradlí - kovářská práce. Dlažba dvora betonová mazanina, část z dlaždic 300 x 300mm. Venkovní úpravy jsou malého rozsahu. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemek parc.č. 3355 a 3356 Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 2891 pro k.ú. Líšeň. Na parcele 3355 je postaven rodinný dům včetně dvorního traktu a dvora ohrazeného ze zadní strany opěrnou zdí. Parcela 3356 je zahrada ve velmi svažitém terénu, přístupná po venkovním schodišti ze dvora. Celý pozemek je otočen k severovýchodu do bočního údolí Líšeňského potoka. Za potokem stojí řadové rodinné domy pod zalesněným protějším svahem. Podél potoka vede místní komunikace s názvem Ondráčkova, ve spodnější části Podolská. V ulici vedou všechny inženýrské sítě. Pozemek č. 3355 je na ně připojen. Vedle obou parcel po pravé straně stojí kaplička v pruhu zeleně a jeden RD. Směrem k jihovýchodu po levé straně stojí souvislá řada rodinných domů. Podél uliční fasády je chodník, odstavná pás a asfaltová komunikace. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Cena pozemku je stanovena v souladu s platnou Cenovou mapou stavebních pozemků města Brna, platnou od 1.1.2010 a činí : Jednotková cena stavebního pozemku 1 820,- Kč/m 2 Celková výměra 272 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 1820,- Kč/m 2 272 m 2 = 495 040,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 495 040,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky Celkem VH 688 836,- Kč 495 040,- Kč 1 183 876,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 1 184 000,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá paní Ďurišová Ivana s rodinou ( vlastník oceňovaných nemovitostí). Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 926 Popis Jedná se o rodinný dům 2+1 s koupelnou včetně WC, nevytápěnou místností (skladem) ve dvoře, a dvorkem se zahradou. Zastavěná plocha obytným domem je cca 85,00m 2, zbývající část tvoří dvorní trakt cca 16,5m 2 a dvůr cca 45,5m 2. Dům je vytápěný lokálně. Nad domem je zahrada v prudkém svahu zanedbaná. Přístup do domu je pouze z ulice Ondráčkovy přímo z veřejného chodníku, který vede kolem uliční strany domu. Dům má přípojky vody, kanalizace, plynu a elektřiny. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita (Brno) Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. starší RD, po částečné rek. zahrada, pozemky Líšeň,Ondráčkova 2+1 ne objekt 272m2, bez garáže (1) (2) (3) (4) (5) 1 Líšeň 4+KK ne starší RD, po rekonstrukci, pozemky 130 2 Líšeň 2+1 ne starší RD, po částečné rek. pozemky 90m2, bez garáže 3 Líšeň 3 + 1 ne starší RD, po částečné rek. pozemky 180m2, bez garáže 4 Brno 4+1 ne starší RD, po částečné rek. pozemky 175m2, bez garáže 5 Líšeň 4 + 1 ne starší RD, po částečné rek. pozemky 233m2, bez garáže Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 3 650 000 0,80 2 920 000 1,00 1,15 1,00 1,20 1,00 1,05 1,45 2 013 793 2 2 000 000 0,85 1 700 000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 0,86 1 976 744 3 3 000 000 0,80 2 400 000 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 2 285 714 4 3 099 000 0,80 2 479 200 1,01 1,15 1,00 1,00 1,00 1,01 1,17 2 118 974 5 3 700 000 0,80 2 960 000 1,00 1,15 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 2 573 913 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 Celkem průměr Kč 2 193 828 Minimum Kč 1 976 744 Maximum Kč 2 573 913 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 976 744,- Kč až 2 573 913,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : částečná rekonstrukce 1.NP zkomfortnila bydlení dobré napojení na inženýrské sítě možnost parkování v odstavném pruhu mezi chodníkem a silnicí poblíž je zastávka MHD (150m) a rekreační oblast Mariánského údolí ( cca 0,5km) Uvedený RD má tyto slabší stránky : nevhodná orientace - severovýchodní svah stísněná parcela v prudkém svahu a veřejný chodník kolem domu dispozice je zastaralá dva pokoje za sebou a příslušenství bez oken Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na 2 200 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 2 200 000,- Kč (slovy : dvamilionydvěstětisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2891 ze dne 18. 03.2010 pro k.ú. Líšeň v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV 2891 ze dne 18. 03.2010 pro k.ú. Líšeň v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 926, ul.ondráčkova č. or. 104, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 3355 s pozemkem parc.č. 3355 a 3356 v k.ú. Líšeň, obec Brno, okres Brno město, vše zapsáno na LV č. 2891 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 26.04.2010, po zaokrouhlení na : 2 200 000,- Kč (slovy : dvamilionydvěstětisíc korun českých českých). V Brně, dne 28.05.2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č.pop. 926 v Brně -Líšni, Ondráčkova č.or. 104 Znalecký posudek č. 1626-057/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1626-057/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 15 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa města
Rodinný dům č. pop. 926, Ondráčkova 104, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na RD č. pop. 926 Foto 2: Dvorní pohled na RD č. pop. 470 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 926, Ondráčkova 104, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 :Pohled do zahrady na parc. č. 3356 Foto č. 4 : Dvorní část RD fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 926, Ondráčkova 104, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 :Chodba Foto č. 6 : Koupelna fotodokumentace strana 3
Rodinný dům č. pop. 926, Ondráčkova 104, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Kuchyně Foto č. 8 : Opěrná zeď do zahrady fotodokumentace strana 4