Znalecký posudek č. 605-73-2012

Znalecký posudek č. 605-73-2012 o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 v obci Vejprnice, bývalý okres Plzeň sever Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 230/012, ze dne: 12.12.2012 podklad pro dražbu V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni 19.12.2012 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 15 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 23.12. 2012

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 v obci Vejprnice u Plzně. Nemovitost je situována v SV části obce Vejprnice, která se nachází cca. 5 km od Plzně, západním směrem. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena dne 19.12. 2012, v 9:00. Protože se vlastník nemovitosti ani jeho zástupce v určený termín nedostavil, byla prohlídka provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu do bytu či domu. Nebylo tedy možné zjistit ani polohu bytu v domě, ani informace o dispozici bytu, rozměrech místností, stavu, vybavení atd.. 3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne 12.12.2012 Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce 4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Plzeň - sever, a to v KÚ Vejprnice, na LV č. 1562. Jako vlastníci bytové jednotky jsou zapsáni manželé Reitlovi, kteří ji mají ve svém SJM. Manželé Reitlovi jsou rovněž zapsáni jako podíloví spoluvlastníci bytového domu a pozemku. Další části oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 2194 a č. 1972. Na LV č. 1562 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - byt č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 - stavební parcela č. 698, zastavěná plocha a nádvoří, 181 m 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 7663/41362. Na LV č. 2194 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 703/17, 249 m 2 evidována jako ostatní komunikace, ostatní plocha (jedná se o zpevněnou plochu na severní straně domu, užívanou jako přístupová / příjezdová komunikace) Parcela je ve výhradním vlastnictví manželů Reitlových. Na LV č. 1972 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 703/15, 242 m 2 (jedná se o zahradu, která navazuje na pozemkovou parcelu č. 703/17 na severní straně od domu) Spoluvlastnický podíl činí 1/6. 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem dle KN a skutečností: 6. Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je v domě čp. 369, situovaném po levé straně ulice Křimická, směrem z Vejprnic na Křimice. Velikostní kategorie ani poloha bytu v domě nejsou známy, a vzhledem k nemožnosti provést prohlídku nemohly být zjištěny na místě. Při ocenění je tedy nutné vycházet ze stavu, který lze důvodně přepokládat. Z údajů uvedených v KN lze usuzovat, že celková plocha bytu je 76,60 m 2. To by odpovídalo velikostní kategorii cca. 3+1. Dům má obdélníkový půdorys, dvě nadzemní podlaží + využité podkroví pod valbovou střechou a je podsklepený. Podélná osa domu je přibližně ve směru východ - západ. Dům stojí na terénu s mírným spádem k jihu na st.p.č. 698, při průjezdní asfaltové komunikaci v ulici Křimické. Přístup k domu je z místní komunikace navazující na ulici Křimickou, a to na zpevněnou plochu u severní strany domu (p.p.č. 703/17), ve které je umístěn domovní vchod. Součástí ocenění je také pozemková parcela č. 703/15, která sousedí s p.p.č. 703/17 a je evidována jako zahrada. Na tomto pozemku je několik zcela zanedbaných kolen a skleník, plocha nejeví známky pravidelného užívání či alespoň udržování.

4 V blízkém okolí stojí větší počet typově stejných domů, které byly zřejmě stavěny ve stejném období, a v současné době se liší pouze mírou údržby a množstvím provedených úprav. Obvodové stěny jsou zděné, stropy pravděpodobně železobetonové, schody ŽB, fasáda omítaná hladkou omítkou, nezateplená. Střecha je valbová, s nedávno vybudovaným obytným podkrovím (2 byty) a novější taškovou střechou. Celkový počet bytů v domě... 6. Původní okna dřevěná dvojitá, u některých bytů byla vyměněna za nová plastová s dvojskly. Topení - podle četných komínů bylo původní topení lokální na pevná paliva, tj. kamny v jednotlivých místnostech. U některých bytů jsou vidět novější komíny tzv. turbokotlů - některé byty tedy mají ústřední vytápění vlastními kotli na zemní plyn. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. Kromě novější střechy a individuálních úprav v jednotlivých bytech je dům prakticky v původním stavu. Všechny fasády vykazují silné opotřebení, podle vnějšího vzhledu se jedná o nejvíce zanedbaný dům v okolí. 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek k bytu Byt b) Byt 1) Byt 369/4 c) Ocenění porovnávací metodou

5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Plzeň-sever Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek k bytu Byt b) Byt 1) Byt 369/4 Veškeré údaje o bytu jsou předpokládané. Jedná se o konzervativní předpoklady na základě stavu objektu a porovnání s okolními domy stejného typu. Bytová jednotka cca. 3+1 umístěná ve 2. NP vpravo od schodiště, s obytnými místnostmi orientovanými na jih a západ. Byt obsahuje standardní příslušenství (koupelna, WC, kuchyňská linka), nemá balkón ani lodžii. Obvodové stěny zděné z neznámého materiálu, bez zateplení. Okna jsou původní, dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou z PVC, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně - sporák na PP a původní kuch. linka. Koupelna - ocelová vana a umyvadlo, původní. WC. Vytápění lokální, kamny na PP. Ohřev TUV - el. bojler. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace. Úpravy provedené v bytě: nedoloženy, předpokládá se že byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou.

6 Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek k bytu 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 163,98 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = C p 3,00, kde C p = 35 + (3 652 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 652 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,690 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st. 698 181 163,98 242,0197 43 805,57 Pozemek k bytu zjištěná cena: 43 805,57 Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt 369/4 25 Podlahové plochy bytu (PP): byt 76,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Vejprnice Počet obyvatel: 3 652 Indexovaná prům. cena (IPC): 17 581, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech v rovnováze s nabídkou. Nevýhoda nedostatku pracovních příležitostí v místě je kompenzována blízkostí krajského města Plzně.

7 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Vejprnice jsou menší obec v blízkosti Plzně. Dům s oceňovaným bytem se nachází v severovýchodní, nikoli okrajové části obce. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0,00 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Obvodové zdivo z neznámého materiálu z 50. let minulého století - je nutné předpokládat podprůměrné tepelnětechnické vlastnosti. Předpokládá se, že dům má v suterénu alespoň společnou kočárkárnu nebo sušárnu. Byt nemá balkón ani lodžii, předpokládá se že má sklepní kóji. Vytápění se předpokládá lokální na tuhá paliva - není prokázáno že by byl vyšší typ vytápění. Předpokládá se že dům je v původním stavu, s nutností provedení rozsáhlých stavebních úprav.

8 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,450 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,000 0,450 = 0,450 Cena upravená (CU = IPC I): 17 581, 0,450 = 7 911,45 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 76,00 7 911,45 = 601 270,20 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 43 805,57 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 663 / 41 362 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 8 115,71 Kč + 8 115,71 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 609 385,91 Kč Byt 369/4 zjištěná cena: 609 385,91 Kč

9 c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o velikosti cca. 3+1. Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejné obci, ve stejném typu domu, na podobném místě. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 76 m 2 (předpoklad dle KN) Popis předpokládaného stavu oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Vejprnice, 2+1, 76 m 2 Byt 2+1 o celkové velikosti 76,6 m2. Byt se nachází v 2.NP cihlového domu. V bytě jsou 2 velké neprůchozí pokoje, prostorná kuchyň, komora, chodba a sociální zařízení. Byt je v původním stavu, vhodný k okamžitému nastěhování, popř. k rekonstrukci. K bytu náleží zahrada o velikosti 128 m2, která je přímo u domu. Je možné zde postavit např. zahradní posezení. Z fotografií u inzerátu je zřejmé, že vytápění je řešeno kamny na plyn (WAW) s odkouřením do fasády, v kuchyni je nový sporák a linka, v koupelně nová vana + umyvadlo + obklady, nové WC. Byt je umístěn i ve stejné lokalitě, dům je podle fotografií celkově v lepším stavu. Prodejní cena: 1.150.000,- Kč Pramen: M+M reality holding, server Sreality.cz, datum aktualizace 17.12.2012 II) Vejprnice, 3+1, 77 m 2 Byt v 1. podlaží bytového domu, situovaný ve stejné obci jako oceňovaný byt. Vnitřní část obce, při průjezdní komunikaci na Plzeň. Obvodové stěny jsou zděné, dům je viditelně novější než dům s oceňovaným bytem, u bytů jsou lodžie. Dálkové vytápění, ohřev vody bojlerem, velký sklep. Byt v původním stavu, umístění i lokalita jsou velmi podbné jako u oceňovaného bytu. Prodejní cena: 1.350.000,- Kč Pramen: M+M reality holding, server Sreality.cz, datum aktualizace 15.12.2012

10 III) Tlučná, 3+kk, 64 m 2 Byt v 1. podlaží cihlového domu, situovaný v obci Tlučná, což je obec sousedící s Vejprnicemi. Etážové plynové vytápění, byt po rekonstrukci včetně kuchyňské linky a koupelny, dům bez zateplení. Prodejní cena: 1.300.000,- Kč Pramen: Dum realit TOP, server Sreality.cz, datum aktualizace 18.12.2012 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) I) Byt 76 m2 1 092 500, Kč 76,00 m 2 1,00 0,90 0,92 11 902,50 Kč 1,0 II) Byt 77 m2 1 282 500, Kč 77,00 m 2 1,00 0,85 0,90 12 741,72 Kč 1,0 III) Byt 64 m2 1 235 000, Kč 64,00 m 2 0,95 0,90 0,85 14 024, Kč 0,8 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : 11 902,50 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 12 808,36 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 14 024, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 12 400, Kč Množství: 76,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 942 400, Kč

11 C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v panelových domech, v lokalitách co nejblíže. V jednom případě se jedná dokonce o byt v téže obci, na stejném sídlišti a ve stejném typu domu. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, v původním stavu prakticky bez modernizací a úprav, byt velmi pravděpodobně v zanedbaném stavu, vyžadující rekonstrukci. Silné stránky: Možné pozitivum: Slabé stránky: - nejsou známé - zahrada o výměře 242 m 2 v blízkosti domu - zcela původní stav a vzhled = silné opotřebení, technická i morální zastaralost, nutnost investic - zanedbaná údržba Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce. Cena zjištěná porovnávacím způsobem: 942.400,- Kč Tato cena byla stanovena za předpokladu, že stav interiéru a vybavení domu jsou standardní to však nebylo možné ověřit, protože znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje z důvodu neověřeného stavu interiéru a vybavení domu... o 25%, tj. 942 400 * 0,75 = 706 800,- Kč

12 Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: 705.000,- Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 43 805,57 Kč 609 390, Kč 942 400, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 705 000, Kč Cena slovy: sedmsetpěttisíc Kč Klatovy, 23.12. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy

13 D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 605-73-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, 23.12. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy

14 E. Seznam příloh Výpis z KN - byt č. 369/4 Výpis z KN - p.p.č. 703/15 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotopříloha