ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6046-181/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rekreační domek če. 86 Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Komorní Lhotka 86, 739 53 Komorní Lhotka Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Komorní Lhotka, k.ú. Komorní Lhotka OBJEDNATEL: Adresa objednatele: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč Datum místního šetření: 16.11.2014 Stav ke dni: 16.11.2014 Počet stran: 13 Počet stran příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 28.11.2014 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 82 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Třinec, ke dni 16.11.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 82 ze dne 12.11.2014. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 16.11.2014. - Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené majitelem. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Komorní Lhotka, ve vzdálenosti cca 15 km od města Třinec, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3126, 1759/1 Ivaniuková Pavlína, Komorní Lhotka 75 Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, která je ve vlastnictví fyzické osoby a přístup na oceňované nemovitosti není právně zajištěn. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo splaškovou kanalizaci. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 2 -
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k domu není právně zajištěn. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplav. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o. a zástavní právo exekutorské. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve výsledné ceně zohledněna. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 12-ti let, tzn. do 29.8.2025, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené věcné břemeno není ve výsledné ceně zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, mimo splaškovou kanalizaci. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 390 71 300,00 21 300,00 trvalý travní porost 1760/2 321 300,00 96 300,00 trvalý travní porost 1760/3 117 300,00 35 100,00 Celkem 509 152 700,00 Výsledná cena = 152 700, Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Rekreační domek če. 86 Je užívaný od roku 1960, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, je součásti pozemku parc. čís. St. 390. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje dům v PP chodbu, garáž a skladovací prostory, v 1.NP zádveří, chodbu se schodištěm, 2x pokoj, kuchyně, koupelna a WC, v podkroví je chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina plechová, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností standartní, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný. - 3 -
Příslušenství rodinného domu tvoří studna, přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (7,05 3,61)+(5,83 7,83)-(2,00 0,81)+(0,26 3,35) = 70,35 1.NP (7,05 3,61)+(5,83 7,83)-(2,00 0,81)+(0,26 3,35) = 70,35 podkroví (5,83 7,83)-(2,00 0,81)+(0,26 3,35) = 44,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 70,35 m 2 1,98 m 1.NP 70,35 m 2 2,85 m podkroví 44,90 m 2 1,75 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (25,45 5,25)+44,90 (1,98+2,85+0,30+2,95/2) = 430,18 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 430,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 430,18 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100-4 -
9. Vnější obklady břizolítový P 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností standartní S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně el. sporák, dřez v lince S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5,40 100 1,00 5,40 2. Zdivo S 23,40 100 1,00 23,40 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 4. Střecha S 5,40 100 1,00 5,40 5. Krytina S 3,30 100 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,10 100 1,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady P 0,50 100 0,46 0,23 10. Vnitřní obklady S 2,20 100 1,00 2,20 11. Schody S 2,30 100 1,00 2,30 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,10 100 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností S 2,10 100 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností S 1,30 100 1,00 1,30 16. Vytápění S 5,30 100 1,00 5,30 17. Elektroinstalace S 4,20 100 1,00 4,20 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 2,90 100 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,70 100 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,63 Koeficient vybavení K 4 : 0,9463-5 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9463 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 182, Plná cena: 430,18 m 3 4 182, Kč/m 3 = 1 799 012,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 54 / 100 = 54,0 % Koeficient opotřebení: (1-54,0 % / 100) 0,460 Rekreační domek če. 86 - zjištěná cena = 827 545,90 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 106,14 m 2 Obestavěný prostor: 430,18 m 3 Zastavěná plocha: 70,35 m 2 Plocha pozemku: 509,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rekreační chalupa Celoročně obyvatelná chata o velikosti 4+2 se nachází v příjemném prostředí Komorní Lhotky. V přízemí chaty jsou dva vstupní prostory, dvě kuchyně s plynovým sporákem, dva obývací pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC. Ve 2.NP je 2x pokoje + úložný prostor. Vytápění nemovitosti je řešeno kachlovými kamny (tuhá paliva) či plynem. Dům je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Dům je užívaný od roku 1957, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, zastřešený sedlovou střechou, které je využito k výstavbě podkroví. Rodinný dům je objekt o dvou bytových jednotkách se společnou vstupní halou, obsahuje garáž pro jeden automobil ve sklepních prostorech. V 1.NP je umístěná bytová jednotka 2+1 s koupelnou, WC, chodbou se schodišťovým prostorem a verandou. V podkroví je druhá bytová jednotka 2+1 s koupelnou, WC a komorou. Dům je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rekreační chalupa Chalupa je užívaná od roku 1956, jako nepodsklepený, o 1.NP a podkroví, zastřešený sedlovou střechou. Dispozičně obsahuje v 1.NP zádveří, 1x pokoj, kuchyni, komoru, koupelnu, WC, obývací pokoj, pokoj pro hosty, chodbu se schodištěm do podkroví, venkovní zastřešenou terasu s posezením a venkovním krbem, v podkroví je 3x pokoj a komora. Dům je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. - 6 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chalupa Lokalita Komorní Lhotka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění - právně nezajištěný přístup; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 8 706 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 164,84 m 2 850 m 2 1 590 000 Kč 9 646 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Komorní Lhotka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - právně nezajištěný přístup; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 7 621 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 191,84 m 2 1 791 m 2 1 800 000 Kč 9 383 Kč/m 2 Název: Rekreační chalupa Lokalita Komorní Lhotka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00-7 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění - právně nezajištěný přístup; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 7 761 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 191,88 m 2 528 m 2 1 650 000 Kč 8 599 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 621 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 029 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 706 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 029 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 106,14 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 852 198 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 852 198 Kč 0 Kč 1 758 556 Kč 152 700 Kč Obvyklá cena 850 000 Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 28.11.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6046-181/2014 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 82 ze dne 12.11.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2014. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -