Znalecký posudek číslo 1522-072/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí RD v Olomoučanech č.pop. 17 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 150/1 v k.ú. Olomučany a pozemku parc.č. 150/1 v k.ú. Olomučany, obec Olomučany, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 158 pro k.ú. Olomučany. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 31.8.2009 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 037 EX 1734/04-14 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 31.8.2009 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 38 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 9.10.2009
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 9 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 10 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 12 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 037Ex 1734/04-14, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Jany Hnilicové budova č.p. 17 rodinný dům na parc.č. 150/1 zapsaná na LV.č. 158 pro kat.území Olomoučany, obec Olomoučany okres Blansko včetně pozemku parc.č. 150/1 ze dne 03.07.2009 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 158) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 037Ex 1734/04-14, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti RD č.pop. 17 na parc.č. 150/1 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 150/1 ve vlastnictví Jany Hnilicové ze dne 03.07.2009 podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 158 pro k.ú. Olomučany, vyhotovený ČÚ ZK SCD dálkovým přístupem dne 17.07.2009, číslo řízení PÚ 6797/09, vyhotovil KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město; 3. Kopie katastrální mapy ML BLANSKO 6-3/11 pro k.ú. Olomučany, vyhotovená ČÚ ZK SCD dálkovým přístupem dne 17.07.2009, číslo řízení PÚ 6797/09, vyhotovil KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město; 4. Informace a sdělení poskytnutá spoluvlastníkem jednotky při místním šetření, 5. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 31.08.2009, 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům (RD) č.pop. 17 včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se na pozemku parc.č. 150/1 a pozemek parc.č. 150/1 v k.ú. Olomučany, obec Olomučany, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 158. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 158 v k.ú. Olomučany pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 31.8.2009. Informace o nemovitosti Vlastník LV č. 158 Katastrální území Olomučany (710954) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Jana Hnilicová, Olomučany č.pop.17, 679 03 Olomučany Olomučany (582166), Blansko (CZ0641) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 17, parc.č. 150/1, 233 m 2, LV č. 158 Parc.číslo, výměra, druh 150/1, 233 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 31.8.2009. Prohlídku umožnila vlastnice nemovitosti paní Jana Hnilicová. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 158 ze dne 17.07.2009 pro k.ú. Olomučany v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí RD č.p. 17 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 150/1 s pozemkem parc.č. 150/1 v k.ú. Olomučany, obec Olomučany, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 158. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí - RD č.p. 17 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 150/1 s pozemkem parc.č. 150/1 v k.ú. Olomučany bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Obec Olomoučany je vzdálená od centra Jihomoravského kraje Brna 28km nad lesnatým údolím řeky Svitavy na jejím levém břehu 5,5km od sídla okresu - města Blanska. Obec Olomučany leží v kraji lesů, vod a strání, na hranici krasové oblasti s množstvím vápencových útvarů a v území tzv. Lesnického Slavína (školní lesní podnik Křtiny). V okolí naleznete jednak původní husté bukové porosty, vápencové skály s jeskyněmi a jednak lesní zákoutí se sečenou trávou, památníky a studánkami. Okolí je známo také jako místo těžby a zpracování železné rudy, stejně tak i těžbou a zpracování keramických hlín. Krajina okolo obce se pyšní jedním známým unikátem - Lesnickým Slavínem. Vybavenost obce je přiměřená počtu obyvatel- základní a mateřská škola pro nižší ročníky, pošta, obchod, tělocvičná jednota Sokola, restaurace. V obci zaveden plyn od roku 1994. Rodinný dům je situován ve středu obce u páteřní komunikace obce, která vede od silnice II. tř. č. 379 spojující město Blansko s Brnem do Olomoučan a pokračuje dále do CHKO Moravský kras do poutního místa Křtiny a turisty vyhledávané oblasti kolem Macochy. Dům je řadový koncový, před domem je travnatá neudržovaná plocha bývalé předzahrádky. Podél levé strany -volného štítu - vede ze silnice zpevněná cesta do sousedního dvora. Dům stojí pod svahem a od zadní zahrady souseda je oddělen opěrnou zdí. Ve dvoře jsou neudržované kolny a po levé straně navazuje na štítovou stranu další zděný sklad se sedlovou střechou. Dům je částečně podsklepený, přízemní se sedlovou střechou bez využití půdního prostoru k bydlení. Sousední dům po pravé straně navazuje bez zřetelné Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
dilatace na oceňovaný dům a to jak u střechy tak u uliční fasády. Liší se pouze novější omítkou sousedního domu. Původně se jednalo o jeden objekt, který byl následně rozdělen. Administrativní dělení neodpovídá skutečnému užívání tj. část obytné místnosti se nachází na parc. č. 150/1 a spíž ve dvorní části na parc. č. 150/1 je zase užívána s nemovitostí na parc. č. 150/2. Dům je zděný jednotraktový, obytné místnosti jsou orientovány do ulice na východní stranu. Zástavba obce vede převážně kolem silnice se spádem od jihu z lesů CHKO na sever do údolí řeky Svitavy. Dům stojí pod prudším stoupáním po levé straně asi 100m od centra obce. Stáří domu odhadem 100 a více let. Sklep je původní z kamene. Obvodové zdi z cihel plných bez hydroizolace. Vstup je středem domu do příčné chodby vedoucí na dvůr a do podélné chodby podél dvorní strany. Po stranách chodby je na jedné straně pokoj, na druhé kuchyně a za ní další pokoj. Do dvora jsou situovány koupelna a samostatné WC a na levé straně z chodby přístupná komora a vchod do sklepa pod krajním pokojem. Popis rodinného domu : Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy bez hydroizolace Podezdívka není Zdivo Plná cihla a kámen stěny Stropy Klenuté cihelné do I profilů Krov, střecha Dřevěný krov, krokve a vazný trám, laťování Krytina Pálená taška dvoudrážková Komíny Cihelný s jedním sopouchem Klempířské konstrukce Pozinkované žlaby a parapety, svody chybí Vnitřní omítky Vápenné s malbou Úprava vnějších povrchů Vápenná hladká oprýskaná a narušená vzlínáním do zdiva bez izolace Vnitřní obklady Koupelna obklad do 2m je t.č. v částečné rekonstrukci Vnější obklady sokl keramický do ulice Schody Pouze do sklepa kamenné Dveře prosklené i plné náplňové, vchodové nové dřevěné prosklené v roce 2009 Vrata nejsou Okna dřevěná dvojitá Podlahy obytných dřevotříska v kuchyni, pokoje palubka dřevěná, chodba vstupní keramická místností dlažba Podlahy ostatních Komora a sklep beton místností Vytápění Lokální kamny v kuchyni, sporák na PB Elektroinstalace světelná Bleskosvod není Rozvod vody ano, studená do koupelny, kuchyně a na WC Zdroj teplé vody není Instalace plynu není Kanalizace Odpad do trativodu a potoka Vybavení kuchyní Propanbutanový sporák a další na TP Vnitřní hygienické koupelna: 1 vana t.č. je koupelna v rekonstrukci vybavení Záchod 1 x, Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.p. 17 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 150/1 s pozemkem parc.č. 150/1 v k.ú. Olomučany, obec Olomučany, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 158. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Zastavěná plocha celkem: 13,00m x 5,00m +3,5m x 12m +3,80m x 8,10m + 4,20m x 2,60 = 148,70m 2 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 2 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Stáří a stavebně technický stav objektu : Přesné stáří domu nebylo možné zjistit. Odhad stáří je cca 100let. Objekt byl neodborně po částech rekonstruován. Posledním vlastníkem byl zakoupen před 15 lety. Byla zřízena koupelna a WC. Na objektu je patrná snaha dále dům upravovat, ale stavební práce zde v současné době neprobíhají. Koupelna je na jedné straně bez obkladu pouze odbourané zdivo, voda studená z jednoho kohoutku. Sklad a komora jsou ve špatném technickém stavu, střecha podchycena provizorně, vše slouží jako sklad vybouraných a nepoužitelných součástí původní stavby. Není řešena podzemní vlhkost, stavby ve dvoře jsou zcela nefunkční. Stavebně technický stav domu ke dni 31.8.2009 je špatný, nevhodný k bydlení zejména v zimním období. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 85 %. Objektu byla přiřazena jednotková cena 13 250,- Kč/m 2 zastavěné plochy Zastavěná plocha činí 148,70 m 2 Výchozí reprodukční cena 13 250,- 148,70 m 2 = 1 970 275,- Kč Odpočet opotřebení 85 % = - 1 674 734,- Kč Součet = 295 541,- Kč Časová cena, CČ po zaokrouhlení 295 540,- Kč 2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky inženýrských sítí a oplocení, venkovní úpravy jsou velmi malého rozsahu. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemek parc.č. 150/1 Jedná se o pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí na LV č. 158 pro k.ú. Olomoučany, který je zastavěn prakticky zcela stavbou rodinného domu. Jeho výměra činí 233 m 2. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
500,- až 1 400,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1 000,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebního pozemku 1 000,- Kč/m 2 Celková výměra 233 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 1 000,- Kč/m 2 233 m 2 = 23 300,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 23 300,- Kč 2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemek Celkem VH 295 540,- Kč 23 300,- Kč 318 840,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 318 840,- Kč 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají paní Jana Hnilicová s manželem a rodinou ( vlastník oceňovaných nemovitostí). Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 17 v Olomučanech okr. Blansko Popis Jedná se o rodinný přízemní, částečně podsklepený RD bez obytného podkroví se dvěma pokoji a kuchyní, koupelnou a WC se zděnými kolnami, nevyužitelnými k bydlení. Celková výměra zastavěný ploch včetně obvodových zdí je cca 150m 2, obytná plocha cca 65m 2. Do domu je zavedena elektřina a voda. Plyn a kanalizace není. Odpady jsou řešeny svedením do trativodu a odtud do vodoteče. Dům je ve špatném technickém stavu, část místností jako koupelna a komora je mimo provoz. Dům nemá vytápění všech místností a plyn není do domu zaveden. Voda z rozvodů obce je přivedena do dvora, do koupelny, na WC a do kuchyně. Dům byl původně spojen s domem sousedním. Rozdělením na dva RD se dvěma č.pop. se 1,5m šířka pokoje podél sousedního domu dostala do obytné plochy RD č.p. 17 ačkoli k němu nepatří. Tato část náleží k domu č.pop. 285, jehož vlastníky jsou manželé Radiměřsští. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Blanska jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy určené k celkové rekonstrukci. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Olomučany 17 2+1 není malý RD k rekonstrukci, bez zahrady a garáže (1) (2) (3) (4) (5) 1 Olomučany 3+1 ano RD obyvatelný s garáží a zahradou 2 Olomučany 2+1 ano RD obyvatelný s garáží, pouze malý pozemek 3 Klepačov 2,5+1 není RD obyvatelný, zahrada 4 Němčice 2+1 ano RD určený k rekonstrukci, malý pozemek 5 Kuničky 3+1 není RD k rekonstrukci, zahrada 5 Lažánky 1+1 není RD k rekonstrukci, malý pozemek 7 Blansko 2+1 není RD k rekonstrukci malý pozemek Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 2 500 000 0,75 1 875 000 1,00 1,25 1,10 2,00 1,10 1,20 3,63 516 529 2 3 495 000 0,70 2 446 500 1,00 1,00 1,10 2,00 1,00 1,20 2,64 926 705 3 2 500 000 0,75 1 875 000 1,00 1,15 1,00 2,00 1,10 1,20 3,04 616 776 4 410 000 0,90 369 000 0,95 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,05 351 429 5 470 000 0,90 423 000 0,90 1,10 1,00 1,00 1,10 1,00 1,09 388 073 5 950 000 0,80 760 000 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 844 444 7 950 000 0,80 760 000 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 690 909 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
Celkem průměr Kč 619 266 Minimum Kč 351 429 Maximum Kč 926 705 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány rodinné domy z nabídky prodej v dané lokalitě nebo lokalitách blízkých a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,90-0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 351 429,- Kč až 1 027 941,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : dům stojí u silnice, ve které jsou vedeny inženýrské sítě - na zemní plyn je možné RD připojit rekreační oblast nedaleko krajského města je vhodná na chalupaření Uvedený RD má tyto slabší stránky : dům je v neobyvatelném stavu, je třeba zásadní oprava a údržba, dvorní přístřešky a kolny je nutné zlikvidovat, aby vznikl prostor pro pobyt mimo dům frekventovaná silnice vede podél oken všech obytných místností příliš blízko ( 3m 7m) do centra Brna je objekt při trvalém bydlení s každodenním dojížděním daleko ( 28km) Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména technický stav, lokalitu, právní a skutečné rozdělení, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 600 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 600 000,- Kč (slovy : šestsettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 158 ze dne 17. 07. 2009 pro k.ú. Olomučany v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 158 ze dne 17. 07.2009 pro k.ú. Olomučany v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení vlastníka paní Jany Hnilicové na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech dle zjištění a dostupných informací neváznou a nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu RD č.pop. 17 včetně všech součástí a příslušenství postavené na pozemku parc.č. 150/1 s pozemkem parc.č. 150/1 v k.ú. Olomučany, obec Olomučamy, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 158 vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Blansko podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 31.8.2009, po zaokrouhlení na : 600 000,- Kč (slovy : šestsetttisíc korun českých českých). V Brně, dne 9.10 2009 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 541 227 410 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1522-072/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13