ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2240/15/2018 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 8 v bytovém domu č.p. 1309 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 587/7748 na společných částech bytového domu č.p. 1309 a pozemcích - zastavěné ploše číslo parcelní 1695 a ostatní ploše číslo parcelní 1694/1, v katastrálním území obce Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, k.ú. Karlovy Vary Poděbradská 1309, 360 01 Karlovy Vary Vlastník nemovitosti: ETS Service Company s.r.o., RČ/IČO: IČ: 28403894, Vodňanského 1184/1, 169 00 Praha - Břevnov, vlastnictví: výhradní : OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 099 EX 9853/14. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 383 000,- Kč Stav ke dni : 13.2.2018 Datum místního šetření: 13.2.2018 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 14.2.2018
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 8 v bytovém domu č.p. 1309 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 587/7748 na společných částech bytového domu č.p. 1309 a pozemcích - zastavěné ploše číslo parcelní 1695 a ostatní ploše číslo parcelní 1694/1, v katastrálním území obce Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 9853/14, k datu 13.2.2018. Základní pojmy a metody ocenění - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, případně podobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze tedy zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizované ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec ve skutečnosti realizovaným. Ze zkušeností a statistiky vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen v realitní inzerci se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 5-20 % hodnoty z požadované ceny nad skutečně realizovanou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. Tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, respektive nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu tržní (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Přehled podkladů - výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, LV.č. 2505 a 1734 pro katastrální území obce Karlovy Vary, vyhotovené dne 24.11.2017 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Karlovy Vary, vyhotovená dne 24.11.2017-2 -
- kupní smlouva sepsaná v Karlových Varech dne 26.9.2008, právní účinky vkladu vznikly dnem 1.12.2008, rozhodnutím č.j. V-9159/2008-403 - prohlášení vlastníka budovy č.p. 1309 sepsané v Karlových Varech dne 6.11.1998, právní účinky vkladu vznikly ke dni 3.2.1999, rozhodnutím č.j. V9-453/99 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana sepsané v Praze dne 14.12.2017 pod č.j. 099 EX 9853/14-35 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané v Třemošné-Záluží dne 29.1.2018, zaslané na adresu povinného - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 13.2.2018, kdy bylo provedeno zevrubné ohledání předmětné nemovitosti - fotodokumentace pořízená při vlastním ohledání předmětné nemovitosti znalcem - informace a údaje získané realitní inzercí podobných srovnatelných nemovitostí z nejbližšího okolí oceňované nemovitosti, inzerované na internetovém portálu Sreality.cz Místopis Zástupce povinného se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné nemovitosti i přes zaslanou písemnou výzvu nedostavil, nebyl tudíž znalci umožněn přístup do oceňovaného objektu a nebyly mu sděleny případné důležité informace mající eventuelně vliv na jeho celkovou obvyklou cenu. Znalecký posudek je tedy zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním zevrubném ohledání nemovitosti znalcem dne 13.2.2018. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: úzké centrum - historická část Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 8 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází ve 4.N.P. zděného historického bytového domu č.p. 1309 - ville Kühnl, situované jižně poblíž lázeňské části intravilánu města Karlovy Vary, v památkové zóně, ulici Poděbradské, na zastavěné ploše číslo parcelní 1695. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Karlovy Vary, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k předmětnému bytovému domu je ze severozápadu, z přilehlé výše uvedené ulice. V dané části města je dle zjištěných informací možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Krajské město Karlovy Vary čítá celkem cca 49 050 obyvatel, má veškerou potřebnou občanskou vybavenost, velmi dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou rovněž dostupné lukrativní pracovní možnosti. Město má velmi dobré dopravní spojení autobusovou, vlakovou i leteckou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě města přímo nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Nemovitost se nachází v klidné historické památkové zóně lázeňského města. V dané lokalitě města se nachází bytové domy podobného stylu, stáří, velikosti, technického i morálního stavu i průběžné údržby a standardu užívání. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy bytová jednotka č. 8 v bytovém domu č.p. 1309 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 587/7748 na společných částech bytového domu č.p. 1309 a pozemcích - zastavěné ploše číslo parcelní 1695 a ostatní ploše číslo parcelní 1694/1, v katastrálním území obce Karlovy Vary, okres - 3 -
Karlovy Vary. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Bytová jednotka č. 1309/8. Oceňovaná jednotka Bytová jednotka č. 8 se nachází ve 4. N.P. zděného bytového domu č.p. 1309 - ville Kühnl, situované jižně od centrální lázeňské části intravilánu města Karlovy Vary, v památkové zóně, ulici Poděbradské, na zastavěné ploše číslo parcelní 1695. Situování předmětné nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Zástupce povinného se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné nemovitosti i přes zaslanou písemnou výzvu nedostavil, nebyl tudíž znalci umožněn přístup do oceňovaného objektu a nebyly mu sděleny případné další důležité informace mající eventuelně vliv na jeho výslednou obvyklou cenu. Bytový dům obsahuje celkem jedno podzemní, čtyři obytná nadzemní podlaží a půdní prostory v 5.N.P. Dům je stáří dle předaných podkladů z roku 1928, t.j. 90 let. Bytová jednotka č. 8 je dle předaných podkladů I. kategorie, dispozice 2+1 s úplným příslušenstvím. Obsahuje tedy pokoj 1 (27,90 m 2 ), pokoj 2 (11,20 m 2 ), pokoj 3 (9,60 m 2 ), předsíň (5,80 m 2 ), koupelnu a WC (4,20 m 2 ). Obytná plocha oceňované bytové jednotky tedy činí 58,70 m 2. Součástí bytové jednotky je rovněž balkon o výměře 3,00 m 2, jehož plocha není do celkové podlahové plochy bytové jednotky započítána. K oceňované bytové jednotce náleží dále rovněž spoluvlastnický podíl zlomku 587/7748 na společných částech bytového domu č.p. 1309 a pozemcích - zastavěné ploše číslo parcelní 1695 a ostatní ploše číslo parcelní 1694/1, v oploceném a tedy uzavřeném funkčním celku s bytovým domem. Vzhledem k neumožnění přístupu zástupcem povinného za účelem ohledání předmětné nemovitosti znalcem, je do ocenění uvažováno s bytovou jednotkou ve standardním stavu bez jakéhokoliv pronájmu. - 4 -
Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy bytová jednotka č. 8 v bytovém domu č.p. 1309 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 587/7748 na společných částech bytového domu č.p. 1309 a pozemcích - zastavěné ploše číslo parcelní 1695 a ostatní ploše číslo parcelní 1694/1, v katastrálním území obce Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Lokalita: ul. Poděbradská Popis: Bytová jednotka č. 1309/8 Dispozice: 2+1 Typ stavby: zděný bytový dům Podlaží: 4.N.P. Užitná plocha: 58,70 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: Bytová jednotka 2+1- Karlovy Vary I. Popis: viz. popis realitní inzerce č. 1. Podlaží: 1.N.P. Dispozice: bytová jednotka 2+1. Typ stavby: zděn bytový dům Užitná plocha: 69,00 m 2 Zdroj: Sreality K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [ ] 2 790 000 69,00 40 435 0,95 38 413 Název: Bytová jednotka 2+1 - Karlovy Vary II. Popis: viz. popis realitní inzerce č. 2. Podlaží: 4.N.P. Dispozice: bytová jednotka 2+1 Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 56,00 m 2 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Sreality - 5 -
Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [ ] 2 600 000 56,00 46 429 0,90 41 902 Název: Bytová jednotka 2+1 - Karlovy Vary III. Popis: viz. popis realitní inzerce č. 3. Podlaží: 3.N.P. Dispozice: bytová jednotka 2+1. Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 65,00 m 2 Zdroj: Sreality K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [ ] 2 550 000 65,00 39 231 0,95 37 269 Název: Bytová jednotka 2+1 - Karlovy Vary IV. Popis: viz. popis realitní inzerce č. 4. Podlaží: 4.N.P. Dispozice: 2+1 Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 58,00 m 2 Zdroj: Sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [ ] 2 470 000 58,00 42 586 0,95 40 457 Název: Bytová jednotka 2+1 - Karlovy Vary V. Popis: viz. popis realitní inzerce č. 5. - 6 -
Podlaží: 3.N.P. Dispozice: 2+1 Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 55,00 m 2 Zdroj: Sreality K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [ ] 2 600 000 55,00 47 273 0,95 44 909 Minimální jednotková porovnávací cena 37 269 Průměrná jednotková porovnávací cena 40 590 Maximální jednotková porovnávací cena 44 909 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované jednotky 40 590 Celková užitná plocha oceňované jednotky 58,70 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 382 633 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ - 7 -
Porovnávací hodnota 2 382 633 Kč Obvyklá cena: 2 383 000,- Kč slovy: Dvamilionytřistaosmdesáttřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.2 V Třemošné - Záluží 14.2.2018 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2240/15/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/2018. - 8 -